九寨印象建设项目可行性研究报告.doc

文件编号：CDKY2013-010九寨印象建设项目可行性研究报告（修订版）成都科益工程咨询有限公司二一三年三月参加各专业编制人员 姓名 职 称 专 业 工程师、注册造价师 造价 高工、注册咨询师（投资） 工程咨询工程师、结构师 结构 工程师 建筑 工程师 给排水 工程师 工程管理 工程师 电气 工程师 工程管理 工程师 水利水电目 录第一章 总 论11.1 项目概况11.2 业主概况31.3 主要编制依据及研究范围41.4 项目提出的理由及过程61.5 主要技术经济指标表71.6 研究结论8第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设必要性分析10第三章 项目所处市场及区域分析143.1 项目所处市场分析143.2 项目所处区域分析183.3 项目定位243.4 营销策划26第四章 项目建设内容及规模27第五章 场址选择及条件305.1 项目建设地址305.2 项目建设条件305.3 项目充分性分析335.4 结论36第六章 建设方案376.1 建筑设计指导思想与原则376.2 项目总体规划方案386.3 建筑设计386.4 结构设计486.5 电气设计516.6 给排水及消防设计566.7 通风采暖设计646.8 总平工程65第七章 节能方案677.1 设计依据677.2 建筑节能设计687.3 电器、设备系统节能707.4 空调系统节能717.5 节水措施727.6 项目耗能指标分析737.7 节能结论76第八章 环境影响评价778.1 项目场址环境现状778.2 环境执行标准778.3 环境影响分析788.4 环境保护措施818.5 环境影响评价结论83第九章 劳动安全卫生消防849.1 职业安全卫生的监察849.2 危害因素分析859.3 安全措施859.4 消防措施86第十章 项目建设管理方案8810.1 项目管理工作范围8810.2 建设项目实施管理8910.3 项目运营管理93第十一章 项目实施进度9411.1 建设工期9411.2 项目实施进度安排9411.3 项目实施进度表94第十二章 投资估算与资金筹措9612.1 投资估算编制依据9612.2 投资估算范围9612.3 建设投资估算（详见附表1）9712.4 投资结构及资金来源98第十三章 财务评价10013.1 财务评价的依据和内容10013.2 财务评价基础数据选择10113.3 财务分析10213.4 财务评价结论103第十四章 社会评价10414.1 社会影响分析10414.2 互适性分析10614.3 社会风险分析10814.4 社会评价结论109第十五章 风险分析及应对11015.1 市场下行风险11015.2 成本超支风险11115.3 政策风险111第十六章 研究结论与建议11316.1 结论11316.2 建议113（一）附图1.项目总平图2.建筑方案图，平、立、剖图及标准楼层图（二）附表1.建设投资估算汇总表2.财务评价表（三）附件1.环境影响审批文件2.当地政府有关场地、建筑规划、拆迁等批复文件3.有关水、电、气、燃气等供应协议4.项目资金来源承诺5. 四川煤田一四一建设投资有限公司的九寨印象建设项目岩土工程勘察报告（结论2页）118第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1项目名称九寨印象建设项目1.1.2项目地址九寨沟县新城区1.1.3建设单位四川省明道置业有限公司1.1.4项目性质新建1.1.5项目总投资及资金来源1、总投资本项目估算总投资23029.25万元，其中：工程费用 18596.29万元 占总投资的80.75%；工程建设其它费用 3208.36万元 占总投资的13.93%；预备费用 872.19万元 占总投资的3.79%；建设期利息 294.91万元 占总投资的1.28%；铺底流动资金 57.50万元 占总投资的0.25%；固定资产总投资 22971.75万元 占总投资的99.75%总投资 23029.25万元 占总投资的100%。2、资金来源项目资金来源主要由业主自筹及房屋预售资金回笼解决项目建设资金。其中业主使用自有资本金3579.18万元，占项目总投资的15.54%，通过贷款筹资4535.47万元，占项目总投资的19.69%，通过销售回笼资金14914.70万元，占项目总投资的64.76%。3、资金使用计划 本项目建设工期为26 个月，根据本项目建设工期进度的要求，其建设资金按照工程进度分批、分阶段投入使用， 完全可以满足业主的用款要求。1.1.6建设周期本项目建设周期为26个月，具体安排如下：2013年1月2013年2月：完成立项准备工作；2013年3月2013年6月：完成勘察设计及招标工作；2013年7月2014年6月：完成1#楼工程；2013年9月2014年8月：完成2#楼工程；2013年11月2014年9月：完成3#楼工程；2014年1月2014年11月：完成4#楼工程；2014年3月2014年9月：完成5#楼工程；2014年4月2014年11月：完成6#楼工程；2014年11月2015年1月：室外总平工程；2015年2月：项目验收。1.1.7建设规模及主要内容九寨印象建设项目规划用地面积为20525.43m2，总建筑面积为86990.32m2，其中：住宅面积为71798.56m2、物管用房面积为238.61 m2，商业面积为768.36m2、商务酒店建筑面积为9008.84 m2、地下车库面积5175.95m2，同时配套箱式变压器、柴油发电机等电力设施，大门及门卫工程、围墙、道路、绿化、景观小品、路灯、环卫设施、休息娱乐设施、室外水电气等总平工程。本项目共包括6栋楼，1-5栋为住宅楼和商住楼，6栋底层部分为商业用房，其余为商务酒店。1#楼建筑面积为19532.67 m2，共两个单元，均为18层；2#楼建筑面积为16339.14 m2，共两个单元，1单元为18层，二单元为17层；3#楼建筑面积为16368.58 m2，共两个单元，均为18层；4#楼建筑面积为16378.99 m2，共两个单元，1单元为18层，二单元为17层；5#楼建筑面积为3766.71 m2，共11层，1层为商铺，以上10层为住宅；6#楼建筑面积为9428.28 m2，共12层，1层为商铺、酒店门厅及办公室，2层为酒店餐厅，3至11层为客房，12层为会议室。其中：1、2、6栋采用筏板基础，结构形式为剪力墙结构，3-5栋采用桩基础，结构形式为框架-剪力墙结构，2#楼与6#楼下设地下室。1.2 业主概况公司名称：四川省明道置业有限公司公司规模：100人 法人代表：刘长高公司性质：股份制有限公司公司行业：房地产/物业管理注册资金：1500万元公司地址：金牛区蜀汉路上层建筑B座四川省明道置业有限公司（以下称“公司”或“本公司”）成立于2006年7月20日，公司资金雄厚，注册资金1500万元，四川明道置业有限公司专注于高端房产项目开发、销售和物业管理，目前核心项目“印象”系列第2作即将开盘。公司下设综合办、工程部、财务部、合同部（如图1.1所示）。图1.1 公司组织结构示意图1.3 主要编制依据及研究范围1.3.1编制依据1、中华人民共和国城乡规划法主席令2007第74号；2、中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）主席令2007第72号；3、四川省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；4、九寨沟县总体规划（2010-2020）；5、九寨沟县旅游发展“十二五”规划；6、投资项目可行性研究指南（试用版）；7、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、九寨沟县房地产市场调查和土地评估等资料；9、高层民用建筑设计防火规范GB 50045-95（2005版）、住宅建筑规范（GB50368-2005）、住宅设计规范（GB50096-2011）及商店建筑设计规范（JGJ48-2012）等相关规范；10、四川煤田一四一建设投资有限公司提供的九寨印象建设项目岩土工程勘察报告11、与本项目有关的工程预算定额、材料价格文件以及其他资料；12、委托方提供的其他有关资料。1.3.2 研究范围本报告着重对项目建设的背景和必要性、建设需求和选址条件、建设内容及规模、工程建设方案、节能节水、环境保护、劳动安全卫生消防、项目组织管理、项目实施进度、建设总投资与资金筹措、财务评价、社会评价等进行可行性研究。按照国家现行的设计规范、规程、定额估算项目投资，根据国家的财税制度和有关政策、建设项目经济评价方法与参数对项目进行效益分析，并提出结论性意见，供建设单位和有关部门决策。1.4 项目提出的理由及过程2012年，九寨沟县重新制定了九寨沟县旅游发展规划，按照突出当地特色、方便外部联系、合理配量资源、分层次开发旅游产品的旅游生产力布署原则，旅游发展总体布局要充分体现九寨沟世界自然遗产高寒岩溶地貌景观的原生性特征和地质历史化过程，向游人展示我国科技人员保护这一珍贵自然奇观的艰苦努力和重要科学成就及其前沿方向，挖掘这一世界级自然旅游目的地可持续旅游发展的巨大潜力和前景。对九寨沟县域的旅游发展作出总体规划，布局为“1342”产品形体框架。即突出一个旅游品牌、建设三个旅游城镇、新开发四个幅射片区、运作运好两旅游环线。从近几年的经济发展和城市发展来看，九寨沟县的经济一直保持稳步增长速度；随着九寨沟县旅游产业国际化的形成，九寨沟县将步入一个快速发展的阶段；从现有房地产销售情况来看，九寨沟县并未受到房地产政策打压的影响，一直保持稳定发展。随着房地产市场“定向放宽”政策的完善，预计在未来房地产市场刚性需求将出现“井喷”，房价将稳步增长。同时，项目地块正处于九寨沟县新城区未来重点发展区域，路网规划及配套设施较为丰富和完善，区位优势非常明显，本项目可成为九寨沟县县未来的最大房地产开发项目，项目的建设将较大程度地提升九寨沟县县的城市形象，提升城市品位，促进九寨沟县县经济社会可持续发展。在目前该区域缺少多元化产品的同时，又恰逢未来房地产市场出现刚需井喷的时期。本项目的天时、地利、人和因素无一缺乏。结合公司自身战略规划及市场定位，加之二、三线城市房地产市场稳定，国家对商品房的有效供应有支持政策，行业发展呈上升趋势，恰逢公司“九寨印象”系列楼盘即将开盘，资金再次回笼，在如此良好的时机下提出了本项目的建设。1.5 主要技术经济指标表总规划用地面积20525.43m2总建筑面积86990.32 m2（一）地上总建筑面积81814.37 m2其中住宅建筑面积71798.56m2商业建筑面积768.36 m2商务酒店建筑面积9008.84 m2物管用房建筑面积238.61 m2（二）地下总建筑面积5175.95 m2建筑占地面积5045.11 m2结构形式1、2、6为剪力墙结构，3-5为框剪结构基础类型1、2、6为筏板基础，3-5为桩基础容积率3.99建筑密度24.9%绿化率38%机动车位319个其中地上机动车位211个地下机动车位108个总户数635户商务酒店套房171套1.6 研究结论九寨沟县作为四川重大旅游发展县城，独特的旅游资源具备较大的发展优势；从近几年的经济发展和城市发展来看，九寨沟县的经济一直保持稳步增长速度；随着九寨沟县旅游产业国际化的形成，九寨沟县将步入一个快速发展的阶段；从现有房地产销售情况来看，九寨沟县并未受到房地产政策打压的影响，一直保持稳定发展，更未出来所谓的泡沫现象。随着房地产市场“定向体放宽”政策的完善，预计在未来房地产市场刚性需求将出现“井喷”，房价将稳步增长。同时，项目地块正处于九寨沟县新城区未来重点发展区域，路网规划及配套设施较为丰富和完善，区位优势非常明显，本项目可成为九寨沟县县未来的最大房地产开发项目，项目的建设将较大程度地提升九寨沟县县的城市形象，提升城市品位，促进九寨沟县县经济社会可持续发展。在目前该区域缺少多元化产品的同时，又恰逢未来房地产市场出现刚需井喷的时期。本项目的天时、地利、人和因素无一缺乏。综上，该项目具有良好的投资环境和经营条件，从项目的选址、功能布局以及相应的市场要求状况来看，该项目经济效益好，财务收益率高，相应财务指标较好。只要操作得当，就能用较少的资金投入来完成本项目的建设。该项目若设计务实，设施配备完善，再加上商业、交通等位置优势，势必得到广大购房者的青睐。本项目建设不但必要而且可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 宏观政治经济环境自2010年以来的新一轮房地产调控延续了三条主线：第一，抑制投机需求。具体政策包括：进一步落实差别化信贷政策，如提高非首次购房的首付金比例、提高贷款利率、设置贷款门槛进一步抑制投机性需求；加大对销售环节的监管力度，放置投机性需求以及其他面目出现、例如住房预售必须实行实名制；专门出台政策抑制对经济适用房的投机行为。该政策增加了房地产开发企业的贷款难度及流动资金链保持稳定的程度，总的来说是对房地长开发企业不利的。第二，商品房供给。新一轮调控政策的另一条主线是扩大商品房供给，而不是单一抑制投机性需求，具体的政策选项包括，加快处置闲置商品房用地，并优先供给普通商品房建设用地，同时加快对普通商品房的规划、开工和预售审批，从而形成商品住房的有效供应；对于已经取得预售许可的开发项目，要求在规定时间内一次性开发售出全部房源；严厉处置捂盘惜售、囤积房源的开发企业，要求加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格；通过收紧开放商资金链，迫使尽快出售房源。该政策对房地产开发企业是积极有力的。第三，通过问责机制，落实保障性住房建设计划。新“国十条”的一个重大不同在于这次调控动用了个别行政的措施，引入政府问责机制，甚至要求各方政府签订保障性住房建设的目标责任书。根据忠言下达的目标若任务，2010年保障性住房建设目标为300万套，2011年1000万套，目前各地方政府已经编制了保障性住房建设的细化政策，对建设目标、建设方式和资金来源等方面做了详细的安排。这对房地产开发企业构成了竞争机制的同时也给房地产开发企业带来了利好的一面，总的来说是积极有利的。2010年，中国宏观经济实现正常化之后，将重新进入由工业化与城市化带动的新一轮增长轨道，从而走向新一轮周期的起点，2011年作为“十一五”和“十二五”计划的衔接期，2012年作为换届之年，处在新一轮周期的小调整阶段，稳定是宏观政策的主要出发点，因此宏观经济发展环境是稳定积极的。2.1.2 社会文化人口因素分析据专家预测，按照目前人口政策，中国人口规模大约在2045年时实现极大值，峰值人口约为15.34亿；然后人口进入负增长，人口规模略有减少；在21世纪80年代实现相对静止人口，并在15亿的规模上趋于稳定。因此本项目建设背景正处于人口实现极大值前的阶段，对本项目的建设是利好的。2.2 项目建设必要性分析2.2.1 九寨印象建设项目是四川明道置业公司在九寨沟县房地产市场发展的需要。从近几年的经济发展和城市发展来看，九寨沟县的经济一直保持稳步增长速度；随着九寨沟县旅游产业国际化的形成，九寨沟县将步入一个快速发展的阶段；从现有房地产销售情况来看，九寨沟县并未受到房地产政策打压的影响，一直保持稳定发展，更未出来所谓的泡沫现象。随着房地产市场“定向体放宽”政策的完善，预计在未来房地产市场刚性需求将出现“井喷”，房价将稳步增长。同时，项目地块正处于九寨沟县新城区未来重点发展区域，路网规划及配套设施较为丰富和完善，区位优势非常明显，本项目可成为九寨沟县未来的最大房地产开发项目，项目的建设将较大程度地提升九寨沟县的城市形象，提升城市品位，促进九寨沟县经济社会可持续发展。因此本项目的建设是必要的。2.2.2 完善九寨沟县的产业结构，有利于一、二、三产业协调发展，进一步推动第三产业增长趋势。在九寨沟县永乐镇开发九寨印象，是产业结构优化的必然之举，是满足广大居民消费升级的客观需要，是有利于本地一、二、三产业协调发展的重大举措，是贯彻中央、省、市区各级政府宏观调控的战略行动。2.2.3 扩大区域内消费需求，有利于拉动经济增长。“十二五”期间，我国将把促进居民消费作为振兴我国经济增长的主要切入点和具有战略意义的重大举措。本项目的实施，集酒店、住宅、部分商铺于一体，有利于进一步促进项目区域内居民及外来旅客的消费，同时间接推动九寨沟县旅游产业地发展。2.2.4 促进项目区域就业，拉动内需。在国有企业改制和减员增效过程中，出现了一大批下岗失业人员。多年来，在县、镇政府的领导下，大力开展再就业工程，失业增加现象的道理较大的改善，但九寨沟县的失业率仍在4%左右。本项目是四川明道置业公司开发的房地产项目，建设及投资规模大，建设周期长，涉及商业、商务服务、休闲、娱乐、餐饮及物业。在对就业者的遴选上具有两个特点：一是这些产业大多为劳动密集型产业，用工数量多。二是对劳动者的文化素质和技术素质要求不是很高，如租赁商铺经营服装生意的，初中以上的文化程度就可以运作。而本项目施工过程中，施工期能有效带拉动机械租赁市场，促进当地劳务人员就业；项目销售期将雇佣部分当地房地产销售人员及部分置业顾问人员，有利于部分闲置人员就业；酒店及商铺的投入使用后有利于中低学历群众就业及个体商户投资，因此这对于促进项目区域充分就业和减少失业将是极大的利好，对于繁荣市、区经济、稳定社会、创建和谐九寨将具有十分重要的意义。2.2.5 九寨印象建设项目可以提高城镇功能，优化城镇形象。所谓城市形象，是人们对城市的综合印象和观感，是人们对城市价值评判标准中各类要素（如自然、人文、经济、社会）所形成的综合性特定共识。城市形象的塑造要从多方面入手，完美体现城市自然、人文的独自特征，使之在众多城市中跃然凸现，卓尔不群，而不是“千城一面”“似曾相识”，甚至生搬硬套，令人生厌。开发九寨印象建设项目给永乐镇优化城市形象带来了新的契机，提升了作为旅游乡镇的永乐镇旅游城镇形象。因此一定要深入挖掘九寨沟县深刻的文化内核，升华九寨深厚的文化积淀，提高永乐完整的城市功能，体现出独具九寨特色的完美的城市形象。2.2.6 九寨印象是增加九寨沟县经济社会稳定发展的需要。房地产行业属于劳动密集型行业，对地方的劳动力就业是积极的，劳动力增加，消费需求增加，同时短期内地方政府难以改变对“土地财政”的依赖性，通过本项目的建设增加地方财政收入，以保证地方政府有更多的支出用于区域内居民福利事业发展，因此本项目的建设有利于促进地方经济社会稳定健康发展。第三章 项目所处市场及区域分析3.1 项目所处市场分析3.1.1 九寨沟概况九寨沟县位于四川省北部高原，阿坝藏族羌族自治州东北部。地处北纬32533343，东经1032710426之间。东临甘肃省文县，北与甘肃省舟曲县、迭部县交界，西接若尔盖县，南同平武县、松潘县接壤。地势西北、西南高，东南低，地貌类型以高山山原、高山峡谷和中山河谷为主，海拔为1160-4500米，县城1400米。气候冬长夏短，夏无酷暑，冬无严寒，春秋温凉；按海拨高度分为暖温带半干旱、中温带和寒温带季风气候；年平均气温12.7，年平均降水量550毫米，年平均日照1600小时，年平均相对湿度65%，年平均气压859.3百帕。全县幅员面积5290平方公里，现辖2镇15乡，120个行政村，10个社区居委会，县城置永乐镇；有藏、羌、回、汉等民族，常住人口8.06万人，其中少数民族2.47万人。随着城市建设投入的逐年增加，城市基础设施建设进一步加强，城市功能不断完善，“三点一线”组团式城市格局基本形成，人居环境逐步优化。以九寨沟县为中心，南经平武、江油、绵阳到成都，西经松潘、茂县、汶川到成都，形成了九寨旅游环线公路；东经甘肃省文县可到广元；北经若尔盖可达甘肃省兰州。作为全国第一条景区生态公路示范工程川九公路(全长94.14公里)、九(寨沟)若(尔盖)公路和县城至沟口三改二公路自2004年投入使用以来，运行情况良好。九寨黄龙机场的通航和扩建，实现了九寨沟交通史上的新跨越。全县先后建立了数据同步网，开通了光纤传输、数字通讯移动电话、图文传真、数字九寨，并实现了旅游景区和沿线移动通讯全覆盖，县城和风景区都可直通全国各大城市和世界主要国家和地区。旅游设施逐步完善，2012年，全县20个村成立乡村旅游经营有限公司，发展客房8000间、床位13000张，有力带动群众持续增收。全年预计接待游客450万人次，同比增长40.4%，实现旅游总收入60.75亿元。近年来，九寨沟县全面贯彻落实科学发展观，围绕建设“国际一流景区，藏区一流城市，富裕文明乡村”奋斗目标，认真做好“兴旅、强农、建市”三篇文章，大力扶持发展特色农业，不断做大做强水电、矿产等重点产业，倾力打造国际旅游名城，县域经济保持持续快速增长。3.1.2 九寨沟县宏观经济运行情况1、地区生产总值及人均GDP2006年至2011年，九寨沟县地区生产总值及人均GDP分别以14.28%、10%的年平均增长率稳定发展。预测至2015年，地区生产总（值）将以年均15%的增长率，达到25.55亿元，人均GDP将以年均14%的增长率，达到26354元。 图3.1 九寨沟县历年地区生产总值 图3.2 九寨沟县历年人均GDP2、固定资产投资及房地产开发投资2006年至2011年，各年同比增长分别约为13%、27%、50%、18%、-11%，其中10年、11年固定资产投资同比增长率有所下滑是受灾后重建投资资金额度缩小的缘故，但九寨沟县全社会固定资产投资以年均19.40%的增长率持续稳定增长。“十二五”期间至2015年，预计全社会固定资产投资仍将以年均19%的增长率，达到51.14亿元。图3.3历年固定资产投资总额及房地产开发投资额3、城乡居民收入与社会消费品零售额2006年至2011年，城乡居民收入逐年提高。城镇居民可支配收入与农牧民人均纯收入年均增长率为12.83%、13.98%。预计“十二五”期间城镇居民可支配收入年均增长13%，到2015年达到3.68万元；农牧民人均纯收入年均增长14%，到2015年达到0.78万元。2006年至2011年，社会消费品零售总额年均增长率为20.85%。预计“十二五”期间预计年均增长21%，到2015年达到82.6亿元。 图 3.4 九寨沟县历年城乡居民收入 图3.5 九寨沟县历年社会消费品零售总额4、金融机构存款余额随着生活水平的提高，九寨沟县整体居民银行存款数也稳步增长。2006年至2011年，金融机构存款余额及居民储备年均增长率为19.29%。预计“十二五”期间预计年均增长19.3%，到2015年即溶机构存款余额及居民储备分别达到16.49亿元和2.97亿元。图3.6 九寨沟县历年金融机构存款余额及居民储备5、人口及城镇化率九寨沟县是四川省旅游重点发展县城，也是以农牧民人口居多的县城，其城镇化率水平还比较低，估计年平均城镇化率为18%。图3.7 九寨沟县历年人口数量3.2 项目所处区域分析3.2.1 项目所处区域项目所在区域位于九寨沟县新城区，新区以行政办公、教育、商业贸易、文体与居住为主的综合发展区。项目所在地块位于省道301线以西，项目用地东南面100米处是承接九寨沟县城旅游客运中心的九寨沟汽车站。项目区域以北为九寨沟县新城区的行政办公区域，以南为省道301线与九寨沟县永丰新城区隔河相望。由此可见项目区域路网规划及配套设施较为丰富和完善，区位优势非常明显，项目的建设将较大程度地提升九寨沟县县的城市形象，提升城市品位。项目所处区位如图3.8所示。图3.8 项目区位图3.2.2 项目所处区域分析一、区域价值分析九寨沟县位于四川省北部高原，阿坝藏族羌族自治州东北部，是四川省旅游产业重点发展县和特色产业发展区。1、城市发展：水系、生态、旅游三大资源使九寨沟县成为四川省旅游高端产业的代言者和引领者之一，作为承接周边城市产业、人口转移、功能转移的重点城市，预计2015年城市化率达到20%。2、产业发展：以发展现代旅游文化产业为主，第二产业发展较慢，未来加强现代农业、现代服务业、航空经济、品牌打造等方面发展；全面推进第三产业的发展，重点发展休闲、居住、度假、旅游方面。 3、经济水平：城市经济和居民收入稳步上涨，具备一定的消费能力；进入城市化前期不久，农村向城市聚焦，市民崇尚繁华都市；到2015年九寨沟县生产总值将达到25.55亿元，人均地区生产总值达2.64万元。二、区域住宅市场分析 1、区域房产市场布局九寨沟房地产主要布局在漳札镇、南坪镇、玉瓦镇、新区四大片区，目前5个项目在售。新城片区配套处于逐步完善过程中，新城开发速度快，楼盘较多，可供开发用地多，主要物业形态为多层、小高层及高层，目前普通住宅销售价格2700-3550元/，老城片区（漳札镇、南坪镇、玉瓦镇）城市配套完善，旧城改造力度缓慢，地块规模小，不会出现大盘，主要物业形态为多层、小高层及高层，普通住宅销售价格2700-3500元/。2012年3月份九寨沟县分片区销售均价估计片区漳札镇片区南坪镇片区玉瓦镇片区新区多层均价2662262525682745高层均价2787274826472861随着商品住房供应结构和供应区域的合理调整、开发量的增加、保障性住房竣工投放市场，九寨沟县城镇化人口的不断增多，未来刚性需求后劲有力，预计市城区商品住房均价稳中有升。2、住宅市场特征产品类型：包括多层、小高层、高层。多层、高层接受度高，对其他物业无抗性。市场上主流物业品质中低端，高品质物业较少。面积区间：整体市场主力去化面积在90以下以及100-120，主力总价段在35万元以内。销售价格：目前普通住宅价格主要集中在2600-3500元/, 2011年多层成交均价2635元/，小高层成交均价2828元/，高层成交均价3023元/。客户群体：九寨沟县所辖区域各个乡镇城镇居民及农牧民为主要客户，少量以周边城市及境外游客；改善型客户关注项目环境，自住客户尤其本土客户更关注价格；偏好大阳台及赠送空间，对采光通风朝向有要求。三、区域商业市场分析区域商业分布本项目位于永乐镇九寨沟县汽车站附近，处于永乐镇核心商圈边缘，也处于九寨沟县旧城与新城交界处，其项目区域未来将发展成为新城区的核心商业中心。商业市场特征大量产业人口的导入、外境人口的涌入及九寨沟县旅游文化产业的国际化将是九寨沟县未来5-10年的主要市场机会。同时，商业区域内暂无高品质的高层房地产开发代表性项目，谁能第一个树立品质形象、突出市场重围，谁就占据了九寨沟县商业市场的话语权和主导地位。五、区域商铺及酒店市场分析永乐镇综合商铺及高级酒店发展水平还处于中低水平，项目区域范围内目前仅有三星级标准的九寨沟黄浦大酒店，中端综合商铺还没有形成。根据九寨沟县旅游发展规划局数据统计可知：游人在九寨沟县的平均停留时间从2005年的2.0天提高到2010年的2.5天，并预计2015年将提高到3.0天以上。旅游总收入从2005年的11.7亿元人民币提高到2010年的20.6亿元，并预计2015年将提高到39.0亿元人民币，相应的旅游总产值占全县GDP的贡献率分别达到80（2005年）、85（2010年）、90（2015年）。旅游业创造的劳动就业机会进一步增加，直接和间接从业人数在2010年达到3.5万人次，2015年达到4.0万人次左右。通过上述分析可知，项目区域内综合大型商铺及高级酒店市场前景巨大，因此本项目的建设是完全必要的，永乐镇的群总也希望有这么一个房地产项目，满足他们的消费需求。六、区域车站运客运量分析根据资料收集及调查，结合手中已有的资料，拟采用灰色模型对客运量进行预测。灰色系统是指部分信息已知、部分信息未知的系统。灰色系统理论的实质是将无规律的原始数据进行累加生成，得到规律性较强的生成数列再重新建模。由生成模型得到的数据通过累加生成的逆运算累减生成得到还原模型，由还原模型作为预测模型。灰色预测具有要求样本数据少、原理简单、运算方便、预测精度高、可检验等优点，可以较好地对非线性系统进行预测。在客流量预测系统中，存在非常多不确定因素的影响，如特殊气候、道路意外、市场竞争、舆论等多方面因素影响，存在着较大的不确定性，是一个典型的灰色系统。因此，以下采用灰色系统理论对九寨沟县年均日发送旅客量指数进行预测。进行旅客量指数预测可以选定GM(1,1)模型。GM(1,1)代表一个白化形式的微分方程： （1）其中，a称为模型的发展灰数，称为模型的协调系数，x(1)是原始数据的累加生成序列(AGO)。这里采用的累加生成，便是将同一数列的前i项元素累加后生成新数列的第i项元素，用数学式表示为： （2）求解微分方程：得 （3）利用最小二乘法求解参数，得：式中，将a，代回微分方程得： （4）、利用GM(1,1)对九寨沟县年均日发送旅客量指数进行预测表1原有九寨沟县客运站2006-2011年发送乘客数量表年 份200620072008200920102011平均日发客运量（人次）368036233705379938953991年增长率2.34%1.55%2.26%2.54%2.53%2.46%根据以上数据和式(1-4)得到预测模型：表2 实际值与预测值对比及误差检验表年份k实际值预测值绝对误差相对误差2006336803665150.41%2007436233730-107-2.87%2008537053792-87-2.29%2009637993853-54-1.40%2010738953919-24-0.61%201183991398830.08%20129-4053-201310-4122-201411-4191-201512-4285-201613-4379-201714-4449-201815-4552-201916-4628-202017-4699-202118-4773-202219-4872-202320-4933-202421-5010-根据GM（1,1）预测法，九寨沟县客运站在2024年平均日旅客发送量为5010人次，年旅客发送量182.87万次。综上所述，项目所处区域价值良好。3.3 项目定位3.3.1 市场定位依据产品是市场的产物。产品的市场定位必然直接来源于市场的要求。开发产品方向的定位来自两个基础条件，一是项目自身的资源，二是项目所在区域市场的房地产产品结构。由此确定项目的发展方向，可以降低项目的风险系数。图3.9 产品定位示意图3.3.2 住宅市场定位根据以上分析，我们把本项目的住宅开发定位中端多层及高层建筑，项目客户人群定位如下：1、九寨沟县所辖乡镇潜在的普通购房需求者；2、随企业迁入新城的中、高层管理者；3、九寨沟县国营企业干部、职工；4、九寨沟县二次置业者；3.3.3 商业市场定位根项目区域周围汽车站、医院、学校、银行等生活配套全覆盖。项目规划开发中高端住宅、商铺及高档酒店。根据以上分析，商业市场定位如下：1、4星级以上酒店1栋。2、商品住宅房5栋。3、大型商铺。3.4 营销策划 1、倡导项目投资新模式以全新的模式，给九寨沟县永乐镇人民一个投资的机遇，通过积极的造势及项目本身的特性的需求，营造出蓬勃商业气息，激发消费者投资、发展的热情，引发出消费者对更美好生活潜在的渴望，引导消费者重新理解投资定义。2、根据市场调查结论的分析，并针对当地消费者及产品自身特性，本项目定位为以开发销售住宅和商铺为主，以酒店运营为辅，在客户心目中建立极具商业价值，富含升值、投资潜力的鲜明形象，是一个有坚实开发商作保障，价位合理而潜力巨大的地产项目。另外，随着消费者需求的日趋差异化、多样化、复杂化、个性化，人们重视“情绪价值”胜过“机能价值”，这导致了房地产品牌时代的到来。我们从产品的使用价值出发，但又不局限于其使用价值，不仅仅停留在实惠、多功能、耐用上，更讲究品位，要求产品既有实用功能、艺术功能，又要有情感功能，从而给消费者以美感和遐想。房地产企业在定位时，有新思想、新内涵和新概念，赋予房子灵魂。同时，在传播时由于消费者接收信息的渠道繁多及多样化的人群生活方式，进行差异化传播，使九寨印象脱颖而出。第四章 项目建设内容及规模根据项目所处市场分析，项目区域分析及项目定位，本项目主要建设规模及内容如下：九寨印象建设项目规划用地面积为20525.43m2，总建筑面积为86990.32m2，其中：住宅面积为71798.56m2、物管用房面积为238.61 m2，商业面积为768.36m2、商务酒店建筑面积为9008.84 m2、地下车库面积5175.95m2，同时配套箱式变压器、柴油发电机等电力设施，大门及门卫工程、围墙、道路、绿化、景观小品、路灯、环卫设施、休息娱乐设施、室外水电气等总平工程。本项目共包括6栋楼，1-5栋为住宅楼和商住楼，6栋底层部分为商业用房，其余为商务酒店。1#楼建筑面积为19532.67 m2，共两个单元，均为18层；2#楼建筑面积为16339.14 m2，共两个单元，1单元为18层，二单元为17层；3#楼建筑面积为16368.58 m2，共两个单元，均为18层；4#楼建筑面积为16378.99 m2，共两个单元，1单元为18层，二单元为17层；5#楼建筑面积为3766.71 m2，共11层，1层为商铺，以上10层为住宅；6#楼建筑面积为9428.28 m2，共12层，1层为商铺、酒店门厅及办公室，2层为酒店餐厅，3至11层为客房，12层为会议室。其中：1、2、6栋采用筏板基础，结构形式为剪力墙结构，3-5栋采用桩基础，结构形式为框架-剪力墙结构，2#楼与6#楼下设地下室。具体建设内容见下表4-1。表4-1 建设内容一览表序号指标名称单位数量备注1单体建筑m286990.321#楼m219532.671单元18F；2单元18F2#楼m216339.141单元18F；2单元17F3#楼m216368.581单元18F；2单元18F4#楼m216378.991单元18F；2单元17F5#楼m23766.7111F6#楼m29428.2812F地下室m25175.952#楼与6#楼设地下室2柴油发电机组台13干式变压器台44高压配电屏台125组合型低压开关柜台246电梯部197加压稳压给水泵台158大门及门卫工程项19围墙m60010总平绿化m2780011总平道路m2500012景观小品m250013路灯盏20高8米14环卫设施项115休息娱乐设施项116室外电力m40017室外燃气m30018室外给水m45019室外通讯m40020室外雨水m30021室外污水m250第五章 场址选择及条件5.1 项目建设地址5.1.1地理位置项目建设地点位于九寨沟县永乐镇九寨沟县汽车站北100米处，详见项目总平布置图。5.1.1项目区位项目建设区域南侧为九寨沟汽车站，北面为九寨沟县行政办公区，西侧为后山路，东侧临白水河，项目区位图见图5-1。图5-1 项目位置示意图5.2 项目建设条件5.2.1场地工程地质条件1、地形地貌拟建场地地处白水江级阶地（为高山地区河流一级阶地），场地地势较平坦、开阔，地貌单元单一，地层多以第四系漂卵石为主，上部多以第四系崩坡积的碎块石为主，其中3号楼崩坡积层较厚。场地范围内最低高程1388.70m,最高标高1394.88m，相对高差6.18m。2、水文地质条件场地内地下水类型主要为第四系砂、卵石孔隙潜水, 其次为基岩风化裂隙水。勘察区地表均为第四系堆积冲积层所覆盖，场地地下水主要为孔隙潜水，场地内地下水主要由地表水体、大气降水补给。地表水一部分经地表由西向东流，一部分经砂卵漂石层渗透进入地下形成地下水，其它以抽水井的形式人工抽取地下水用于生活及生产，场地内地表植被覆盖率低，地下水蒸发量较大。白水江为地下水的排泄基准面，其它以抽水井的形式人工抽取地下水用于生活及生产。该层岩性为砂、卵、砾石层，孔隙率较高，以大气降水和上游河水补给水源。场地内地下水位埋藏深度经多个勘察孔终孔48小时后多次观测,其近似稳定水位在标高：1384.3m，该场地所处区域地下水水位年变化幅度为1.02.0m左右。根据地区经验：该场地漂卵砾层的渗透系数K=5565m/d。九寨沟县地处嘉陵江水系白水江，白水江在城关电站以上的控制流域面积为428.3 km2，多年平均流量57.6 m3/s，最大流量268 m3/s。本勘察区位于九寨沟县白水江段级阶地，本次勘察测得该河流河水水位为1387.0m，历年最高洪水位为1388.2m，白水江为工区最低侵蚀面，因此地下水补给河水，地下水按埋藏条件可分为第四系孔隙潜水和基岩裂隙水两大类。3、不良地质条件及地质灾害据区域地质资料及此次工程地质调查、勘察点揭露，场地内无活动断裂通过，本区属于地壳稳定区，区内地壳稳定性较好。场地地形相对平坦、开阔，在该场地范围内未发现岩溶、泥石流、采空区、地面沉降、活动断裂等不良地质条件。5.2.2社会经济条件全县幅员面积5290平方公里，现辖2镇15乡，120个行政村，10个社区居委会，县城置永乐镇；有藏、羌、回、汉等民族，常住人口8.06万人，其中少数民族2.47万人。5.2.3施工条件交通条件：项目区西邻交通路，东临临江路，交通条件十分便利，能满足项目施工需要；供电条件：九寨沟县供电属 中国南方 电网，共拥有35千伏以上变电站8座。其中九寨沟县城4座，总装机容量2.1万千瓦。本项目用电电源为城关变电所，110千伏某变电所近期供电能力1万千伏安，远期供电能力2.5-3万千伏安。供水条件：九寨沟县主城区自来水年供应能力约300万吨。本项目用水从新区省道301大道市政给水管网接入。供气：九寨沟县城北面现建有一座配气站，日最大供应能力为6万立方米/日本项目居民生活燃料全部使用城市管道天然气。2011年管网接通，天然气接收门站及城市燃气管网等输配系统建成，天然气通气运营。本项目用气从九寨沟县城新区省道301线大道燃气管网接入。5.2.4建筑材料项目建设材料砂石料在县城当地购买，水泥钢筋则从成都市购买，均采用公路运输的方式。5.3 项目充分性分析5.3.1生态环境适宜性（一）环境现状本项目属于风景名胜区，目前生态环境较好，但需要注意开发建设过程中的环境保护。（二）项目拟采用的环境保护标准 根据九寨沟风景区环境保护及环卫设施规划，环境保护目标应为：空气质量达到国家一级标准，地表水水质保护标准按类控制，国家噪音昼间小于45DB，夜间小于 40DB。（三）环境保护的措施 1认真贯彻国家颁布的建设项目环境保护管理条例，全国生态环境保护纲要及本项目环境保护设计要求。 2坚持在保护的前提下，做好项目建设前的工程勘察工作，取得合理的工程建设设计方案。 3在项目建设过程中，尽量利用原有的地形条件，因地制宜，避免大挖大填，以致破坏场地和边坡的稳定性。同时，做好建设工地的排水和边坡的保护工程，尽可能保持场地的自然排水系统，进行必要的整修和加固，防止渗水。同时要随时注意养护，加强维修。 4、 环境保护以防止大气污染为重点， 规划区内不得布置对环境有污染的二、三类工业项目。 5、加强规划区内生活废水的治理：城市生活污水处理实施污水截流与污水的集中治理，在进行生化处理后排入污水处理厂进行处理。6、规划区以外的红旗河上游流域内，无城市建设区，有利于水环境保护，按区域水环境保护要求，地表水水质保护标准按类控制。 7施工期对生态环境保护