48个地产项目成功营销策划案例软文北京“城市之光”为.doc

房地产E网-房地产物业管理资料库北京“城市之光”为何险些毁灭 - 2001年04月13日19:21 千龙新闻网 意见征求会惊爆民企案情 上周，在北京市政府法制办组织的一次北京市促进私营个体经济发展条例（草案）意见征求会上，与会的北京市人大常委、市工商联副会长郝如玉教授说着说着，情绪就激动起来。 郝教授认为，成功的民企代表如“用友”、“三替”和“科源飞机”，和遭遇了重大挫折的民企像“城市之光”和“百万庄园”，这些企业的情况最能代表北京民营经济的发展现状，最能凸显尽快出台条例的迫切性。如果条例起草小组本月20号要组织市人大常委考察北京民营经济发展现状的话，这些企业是最值得考察的。 说到“城市之光”的遭遇，这位中央财大的会计系主任忍不住拍起了桌子。“一个好端端的民营企业，不是因为自己经营的失误，也不是市场的压力，更不是国家产业政策的调整，一个普通民事经济纠纷案的判决却差点让这家成功的大型民企关了张。原因就是民企在法律方面受到不公正待遇。” 郝教授说，最近从中央统战部到北京市统战部，从全国工商联到北京市工商联，包括北京市政府领导，都非常关注这个案子。有关市领导已经要求北京市法制办准备一份具体材料，以便处理好此案。 郝教授的这番话，引起了条例起草小组成员的高度重视。本报作为全市乃至全国民营经济重要的舆论阵地，自然也对此案予以特别关注。本报记者迅速走访了有关方面人士，了解到此案的一些内幕。 “城市之光”突遭灭顶 据悉，对于“城市之光”的遭遇，中华工商时报一位记者曾进行过调查采访，并于2000年年底写了一篇题为城市之光，光将不存的内参。 据了解，北京城市之光商业有限公司是一家以开办便民超市为主业的大型民营企业，是北京市工商联合会员企业。1998年创立以来，公司总经理张远方等三位大学生带领一帮年轻人，经过3年艰苦创业，公司形成了遍及北京并发展到外埠、拥有16家独立法人的商业集团企业。截止到去年6月，公司总资产已达1.7亿元，招收下岗及待业人员2千多人，占职工总数的96以上，上缴国家税金千万元，成为北京市政府、全国工商联重点扶持的民营企业，创造了显著的经济效益和社会效益。 据有关资料透露，2000年11月22日上午8点，几百名执法人员对地处西单的城市之光商场进行了先予执行和查封、扣押，以强制手段开启保险柜、金柜及文件柜，将城市之光及和其同一层办公楼办公的十几家公司的现金、订货合同、进货票据、财务赁证、员工档案等，以及员工个人的存折、工资卡、手表等分装了100多个麻袋搬走，同时将商场管理权交给了本案被告当事人北京光大高登房地产有限公司。 之后，各银行纷纷划收“城市之光”未到期的银行贷款1100万元，几百家供货商纷纷退款，停止供货，甚至出现哄抢货物的势，涉及金额近亿元。100多名职工不得不回家待岗。 市高院发回重审 从北京某中级人民法院的民事判决书和有关资料看来，城市之光公司与北京光大高登公司的官司仅仅是个普通房屋租赁纠纷案。基本案情并不复杂。 1998年2月6日，光大高登公司（以下简称光大高登）与城市之光公司（以下简称城市之光）签订了一份房屋租赁合同，合同约定：光大高登将其所有的高登大厦1至5层的房屋租赁给城市之光使用。租期15年，年租金总额为5004万元。合同还约定，第5层营业时间计划为1998年9月1日前。 但是，在合同履行过程中，光大高登未能如期交付房屋，使城市之光承租的F5层延期开业近2个月。 作为违约补偿，1998年12月8日，光大高登向城市之光出具了一份关于租金、物管费的调整及变更的函，主要内容为：城市之光公司于1998年12月底前再交租金100万元，则高登大厦地下1层、地上1层至5层1999年3月1日前的应交租金全部免除；1999年3月1日以后地下一层、地上1至5层的租金，最低不得低于100万元，最高不得高于140万元；日后将根据市场形势及经营情况， 最少于每3个月议定一次租金交纳方式及交纳数额。关于物业管理费的问题，双方另行商定。 但是，对该变更函，光大高登不予认可。于是，法院委托北京市法庭科学技术鉴定研究所对该变更函进行了鉴定。结论为：检验材料中所盖的北京光大高登房地产有限公司印章与样本上的北京光大高登房地产有限公司印章一致。 事实上，自“128函”后，双方一直按照该函的约定继续履行合同。高登公司在长达6个月的时间内并未提出任何异议。 经法院调查证实，1998年12月15日，城市之光给付光大高登100万元。1999年3月4日，原告与被告就高登大厦1至5层的租金交纳方式进行了洽商确认，约定自1999年3月1日至1999年6月30日的租金及物业管理费每月为137.5万元（庭审中，双方确认调整后的137.5万元租金及物业管理各占二分之一）。 对于1999年7月1日以后的租金、物业管理费，双方另行约定。然而，1999年5月17日，光大高登给城市之光发出“关于不得擅自出租高登大厦第五层的通知”一份，该通知称：因第5层部分房屋产权转移，在未征得光大高登公司及产权人同意并就租金等问题达成一致意见前，城市之光公司不得擅自将第5层营业面积对外出租。迫于停水停电的压力，城市之光搬出了F5层。 后经法院认定，光大高登公司在出租房屋过程中，确实将其所有的高登大厦部分房屋产权进行了转让，现部分产权分别为中国光大银行等数10位业主所有。 城市之光于1999年9月向北京市某中级法院起诉，要求被告光大高登按照双方合同确保其能正常使用所租用的场地，将高登大厦F5层交回城市之光使用，并赔偿相应的经济损失。 然而在诉讼过程中，被告光大高登反诉城市之光拖欠房屋租金，要求解除双方的房屋租赁合同，将高登大厦1至5层全部收回，并要求城市之光支付房租4000多万元。 法院于2000年1月3日作出了民事判决，判决城市之光给付光大高登自1998年9月至1999年12月所欠房租2143万元，并驱回城市之光继续使用所租F5层的请求。 城市之光不服，于2000年11月29日向北京市高级人民法院提起上诉，市高院作出（2000）高民终字第22号裁定，依法撤销了该判断决，将案件发回一审法院重审。 在重审期间，法院认为城市之光公司不能在法院规定的时间内及时履行民事裁定，2000年11月22日，在该院于2000年12月11日作出民事判决之前采取了先予执行措施，将高登大厦1至5层的经营管理权移交给了光大高登公司。 根据重审判决，法院驳回了城市之光公司要求继续履行合同、赔偿巨额经济损失的诉讼要求，责令解除原租赁合同并将高登大厦商场经营权交给光大高登公司。 城市之光公司已再次向北京市高院提起上诉。 法学专家质疑一审判决 对于此案，社会各界尤其是工商界与法学界人士表示了极大的关注。 2001年1月21日，就本案一审判决可能存在的问题，北京市工商联邀请全国人大法律委员会原副主任、中国政法大学原校长江平教授、全国人大常委会委员、中国社会科学院法学研究所原所长王家福教授、清华大学法学院院长王保树教授、全国人大财经委员会委员、中国人民大学法学院副院长王利明教授、中国政法大学杨振山教授、清华大学法学院马俊驹教授的著名法学专家在京举行了专家论证会。专家们在意见书上签了名。 专家们一致认为一审判决存在不少问题： 1、双方租赁合同合法、有效，“128函”仅仅是变更了其租金和物业管理费条款，并没有终止原合同，一审法院认定“128函”导致原租赁合同已经终止、租赁双方处于“无合同状态”没有法律依据，高登公司应继续履行原租赁合同及“128函”等补充文件； 2、根据“买卖不破租赁”这一基本法律原则，在高登公司已将高登大厦陆续转让他人的情况下，原产权人、现产权人均无权请求解除原租赁合同，而且现产权人必须按照原租赁合同及“128函”等补充文件的规定履行出租义务； 3、一审法院作出的先予执行裁定严重违反了法律规定，且将专属于城市之光公司的经营管理权交给无权经营服装市场的高登公司，也是没有法律依据的。 市人大常委坐不住了 北京市几位人大常委在听说了城市之光的遭遇后，立即听取并了解了高登大厦房屋租赁纠纷一案的基本情况。他们认为，一审法院就该案所作的一审判决可能存在严重的错误，如果二审维持原判，可能造成严重的不良影响。为此，郝如玉、史际春等6名人大常委和一名市人大代表联名向北京市人大常委递交了一份书面材料，提出了三大疑问和两大建议，呼吁市人大常委会对此案给予特别关注。 根据记者所掌握的最新消息，就在上月底，北京市人大常委会部分委员和人大代表还专门邀请了北京市高院的有关领导，听取了市高院关于此案的情况汇报，并对一审判决结构进行了质询。 据有关人士透露，市高院有关领导在质询会上强调，这种接受质询的方式他们采用的不是很多，说明法院很重视此案，他们一定会公正判决。 资料均来源于网上，房地产E网只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力！尊敬的赞助商：*于200X年X月X日举办一个全校性的综合型运动会，历时一周。期间包括三个部分：开幕式文艺演出、运动会和闭幕式颁发奖项（两天）。我们校学生会外联部是此类校园活动指定宣传策划单位，对商家赞助大学生活动的可行性，特别是赞助我校运动会活动的可行性有较深入的了解。现在就让我们为贵公司作此赞助可行性报告。一、行性分析1、本次运动会得到了学院团委和学校相关部门的大力支持，规模大、参与者多，能吸引更多师生及其家属来观看，深受同学欢迎,并推动学校体育事业的发展，必引起全校性的轰动。2、在校大学生达XXXX余人，人流量大达到运动会每天入场观看人次为XXXX左右。人口密集，而且本校的消费能力较高，为贵公司宣传的成效更明显。3、本次活动得到师生关注，贵公司的产品也将得到大力的宣传。二、宣传方式1、横幅:为期一周的大横幅宣传,在学校内悬挂横幅,(横幅内容为运动会的内容和公司的相关宣传-赞助商名称)活动前三天粘贴在运动场等人流量最多的位置。悬挂时间是一天24小时不间断性。2、我们将在运动会的宣传海报中点明贵公司为赞助单位。（前期宣传）3、立式广告牌。在运动会期间作为独立的宣传方式在学校内进行宣传。（由贵公司提供）4、在运动会举行期间，向裁判员和保安志愿者分发有赞助商标志的帽子，加大宣传力度。5校广播站为期七天做有关贵公司的广播宣传6运动会期间（一周）由贵公司在运动会赛区附近进行一定规模的产品销售活动7运动会前后在校学生会网页上宣传并且发放传单。8宣传棋方阵。在运动会期间在会场主干道，主席台等显眼位置放置彩旗进行宣传。9气球方阵。在运动会期间在一些重要位置利用氢气球悬挂宣传。10调查问卷：活动结束后，帮贵公司进行一次校园市场调查（调查问卷由公司准备并提供）11、在运动会期间在校内设立咨询台三、宣传效应:希望本次活动的吸引性能帮贵公司的产品吸引更多的关注,互惠互利1.海报和宣传单会注明本次活动由*公司赞助举办。传单背面有公司简介(由公司提供)2.本次活动还可以帮贵公司在学校内派发传单4.优秀运动员的奖品由公司提供.5.横幅有标明赞助商备注：赞助费达2000元的，商家可参与颁奖四、活动经费预算场地租用费 500元宣传展板 300元后勤、志愿者服务队、礼仪队 400元保安工作人员、秩序维护员， 0.00元宣传人员 200元设备：运动会所用器材使用费。 600元宣传材料管理及维护费用 0.00元预计赞助费用总计： 2000元五、赞助活动意义增加校企间的交流与合作，共同学习，共同发展。扩大公司在各高校影响，通过全面的宣传，提