黄山项目投资计划书

锦绣黄山门户型旅游商贸综合体目 录第一部分、投资背景21.1、黄山的旅游与游客资源21.2、杭黄高铁建设的契机31.3、游客对旅游需求升级：旅游、住宿、娱乐一站式服务平台4第二部分、项目选址6第三部分、项目规划73.1、投资定位73.2、项目基本技术经济指标7第四部分、项目功能与业态分区8第五部分、项目投资运营思路95.1、只出售部分产权，不超过50%，余下作为资产长期持有经营95.2、整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的新模式95.3、成立“商贸公司”，购买商品，进行部分商场的自营95.4、和旅行社合作，以分成的方式，导入游客10第一部分、投资背景1.1、黄山的旅游与游客资源黄山旅游资源分布图1、黄山集名山之长。泰山之雄伟，华山之险峻，衡山之烟云，庐山之瀑，雁荡山之巧石，峨眉山之秀丽，黄山无不兼而有之 。1985年，黄山作为唯一的山岳风光，被评选为全国十大风景名胜之一；1990年被联合国教科文组织列入世界文化遗产和自然遗产名录。2、2010年，全市接待海内外旅游者2544.7万人次，同比增长19.9%。其中：接待国内旅游者2439.7万人次，增长19.9%，接待入境旅游者105.0万人次，成为全省唯一一个入境游客突破百万人次的地级市。3、2010年，全市旅游总收入202.1亿元，增长20.2%，其中：国内旅游收入182.3亿元，增长18.7%，国际旅游创汇3.0亿美元，增长23.4%。分析：（1）、旅游业作为黄山的支柱产业，占GDP的比重达65%，黄山市正逐渐由“旅游资源大市”向“旅游经济强市”转变“。（2）、黄山旅游景区的升温，每年接待数千万的旅游客群不仅每年给黄山市的财政贡献超亿元，同时也带动了黄山及周边餐饮、住宿、商贸等相关产业的发展。（3）、黄山旅游业的高速发展，给了为旅游做配套的商贸服务业，提供了巨大的发展空间与空前的发展契机。1.2、杭黄高铁建设的契机杭黄高铁项目是铁道部2010年十大重点项目之一，该项目东起杭州市，往西经富阳、桐庐、建德、淳安，进入安徽省绩溪县，西至黄山市，线路全长约262公里。分析：（1）、黄山市为南安徽门户，是皖浙赣三省接壤处200公里范围内的“几何中心”，是沿海与内陆腹地的过渡带，是安徽省规划的区域中心城市和交通枢纽城市之一；（2）、随着“杭黄高铁”的快速建设与未来通车，黄山融入杭州，“大杭州时代”来临，便利的交通将为黄山带来更多的旅游商贸客流，黄山将迎来空前的发展机遇； （3）、随着“杭黄高铁”的通车，黄山将融入杭州湾产业带一小时经济圈内，迎来十二五期间浙江产业向内陆转移的契机。1.3、游客对旅游需求升级：旅游、住宿、娱乐一站式服务平台我们通过走街调研的方式对黄山市商业物业进行了较为全面的考察。城市商业设施主要集中在老城中心和前园路中心。老城中心现有的商业地产开发仍然局限在购物和生活服务方面，现有商业格局由核心商圈、步行街、专业市场和大量的街铺组成，市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。黄山市各商圈情况相关情况名称 地理位置交通状况业态租金情况（元/月）中心商圈位于市中心，延安路、滨江路附近车多、停车位缺乏、交通拥堵成为制约其发展的一重要原因服饰、鞋包、儿童用品、家纺、餐饮等160左右老街商圈始于一马路，止于三马路的老街牌坊机动车停车位有限、非机动车位混乱且少徽墨砚台、特色餐饮、古玩、家具、丝绸、咖啡、服饰、特产店等138左右百川财富广场商圈清华苑和百川财富广场两栋小高层底商组成位于交通主干道，交通便利食品、百货、服饰、保健品等150左右市政府商圈东至天都大道，南到长干东路，西起安东路，北到新园东路交通便利，停车位多娱乐会所、大型餐饮20左右滨江商圈东临新安江、南起前园南路、北接世纪广场交通便利、停车位一般，但位于黄口桥下，可视性差餐饮、咖啡、足浴、高档酒行、日用品等40左右火车站及前园路商圈紧邻火车站和徽州大剧院，从前园北路北海路交叉口至前园北路黄山东路交叉口临近火车站、交通便利酒店、小型餐饮、茶叶销售，烟酒日用品50左右元一大观商圈新安桥南端（新安南路与阳湖东路交叉口）交通便利，停车位充足美食、娱乐、古玩、酒店、购物中心30左右新黄山商业步行街跃进路东西两侧，长干西路北侧道路狭窄、停车位较少零售、购物中心、家居用品33左右分析：（1）、分区域来看，由于黄山市常驻人口少、经济不够发达、整个城区成狭长状态，人行道路单一，以致黄山市传统的商业区（中心商圈、老街商圈等）集中并且人流量大，商铺入住率高，租金畸高；而滨江商圈、元一大观商圈等人流量少、商铺入住率和租金相对较低；（2）、中心商圈配套简单、交通通达度低、车位有限，过分的集中发展以致资源配比不足，交通拥堵、业态混乱，经营形式落后，停留于传统的路边吆喝、路边摊形式。为了保护既得的利益，新的商业形式很难被尝试，富有创意和品味调性较高的商家无法存活，无形中限制了这个城市商业的发展。总结（1）、随着人们生活水平的提高，旅游消费人群的要求也将越来越高，现有的商业体很难产生吸引力，旅游所产生的附加值也会越来越小，区域亟待一批有规模、有档次、有特色的新的商业体的出现。（2）、黄山旅游产品体系有待完善。黄山风景名胜区、皖南古村落等很多景区目前只能提供观光旅游产品，尚无会议/商务旅游、节庆旅游等。近年来区域同质旅游产品集聚过密，简单模仿现象逐步出现，使得很多景区，越来越不能满足游客的需求，缺少集旅游、住宿、购物、娱乐等于一体的一站式服务平台！第二部分、项目选址目标地块：黄山景区周边，紧邻高速出入口或高铁附近，未来项目交通便利、物流方便，辐射范围广。目标选址1休宁县紧邻合铜黄高速屯溪西出入口目标选址2屯溪县紧邻杭瑞高速公路屯溪出入口目标选址3徽州区紧邻京台高速徽州区出入口辐射范围：（1）、30分钟车程，辐射福鼎桐山街道、桐城街道和山前街道3个街道；贯岭镇、店下镇、点头镇等10个镇；硖门畲族乡、叠石乡、佳阳乡和休宁、歙、黟、祁门四县；（2）、高速出入口，辐射黄山景区的部分游客；（3）、高铁，辐射杭州等浙江区域；（4）2.5小时车程，辐射浙江（杭州、嘉兴、湖州、金华等）、安徽（景德镇、安庆、铜陵、芜湖等）区域。第三部分、项目规划3.1、投资定位经过我司对黄山市的前期市场调研判断，结合自身开发和经营优势，我们将此次在黄山的投资开发定位为：锦绣黄山门户型旅游商贸综合体。以旅游商贸综合体推动黄山现代化旅游商贸服务业的快速发展。 3.2、项目基本技术经济指标土地规模300-700亩建筑面积30-100万平米项目投资总额10-40亿元人民币第四部分、项目功能与业态分区总体理念：聚合全球游客，打造一站式旅游服务新平台 功能建筑业态说明导入游客公用设施：自建“旅游集散中心”1、 聚合旅行社资源，导入团队游客；2、 导入散客，引进旅游公司提供服务；住高档酒店群1、 白金超五星酒店一座；2、 五星酒店一座；3、 四星酒店一座；4、 商务酒店2-3座；5、 公寓式酒店5座玩大型游乐城自建100亩地左右的游乐城，内设：碰碰车、海盗船等旅游古街收集旧建筑材料，自建一座徽派风情古建筑街购物海宁皮革馆部分招商、部分自营，建设黄山游客购物的一站式购物中心景德镇陶瓷馆中国土特产总汇中国工艺品总汇奥特莱斯服装馆文化中国徽商展览馆自建徽商展览馆休闲娱乐美食一条街酒店一条街浴场、KTV、足浴等其他配套办公楼1-2幢总部经济，承接杭州产业转移，形成“注册在黄山，运营在杭州”的格局第五部分、项目投资运营思路5.1、只出售部分产权，不超过50%，余下作为资产长期持有经营NH置业是一家拥有雄厚经济实力和强烈责任感的商业地产开发公司，旗下拥有专业的商业地产运营管理公司。针对此次黄山的投资开发，我司计划只出售部分物业产权，达到资金平衡即可；计划自持物业不低于50%，实现运营管理一体化，统一规划、统一招商、统一管理、统一包装、统一推广，以确保项目的成功运营！5.2、整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的新模式良好的服务是促进游客购物的一个重要因素。泰国、新加坡等旅游业发达国家的大型百货和购物商场，高档专卖店以及免税店都提供送货服务，有的还为顾客提供快递到家服务。我司计划整合快递公司，建设“旅游购物快递到家”的旅游购物新模式，给游客全方位的轻松购物体验！5.3、成立“商贸公司”，购买商品，进行部分商场的自营目前国内大多数百货商场实行联营模式，通过品牌商家或经销商、代理商来联合经营，商品经营压力基本由百货店和各商品品牌来共同承受，价格战成了商场招揽客户的主要手段。在经营成本不断上升的今天，联营模式已无法为百货业带来更高的毛利率上升空间。相比之下，通过买断商品，自我经营和自创品牌的自营，不但减少了代理环节，降低成本，而且提高了了商品的差异化程度，满足了消费者的个性需求，将是行业的大势