亚泰观晟国际建设项目申请报告.doc

泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 1 目目 录录 第一章 项目概况 3 第一节 项目情况 3 第二节 项目申报单位概况 7 第二章 建议工程方案 8 第一节 总体规划设计 8 第二节 结构设计 16 第三节 给排水工程 18 第四节 电气工程 20 第五节 弱电设计 22 第六节 消防设计 23 第七节 暖通设计 24 第八节 无障碍设计 26 第九节 节能环保设计 26 第十节 劳动保护设计 28 第十一节 卫生防疫设计 29 第十二节 防盗安保设计 29 第十三节 人防设计 29 第三章 规划和行业符合性分析 31 第一节 发展规划 31 第二节 相关产业政策 33 第三节 行业准入分析 34 第四章 资源开发及综合利用分析 37 第一节 资源开发方案 38 第二节 资源利用方案 38 第三节 资源节约措施 39 第五章 节能方案 40 第一节 编制依据 41 第二节 能耗分析 41 第三节 节能措施与效果 45 第六章 建设用地移民安置分析 52 第七章 环境和生态影响评价 57 第八章 劳动安全卫生 59 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 2 第一节 编制依据 59 第二节 不安全及不卫生因素分析 59 第三节 安全与卫生防范措施 60 第九章 投资估算与资金筹措 64 第十章 财务分析 67 第一节 财务基础数据 67 第二节 财务评价结论 68 第十一章 经济和社会稳定评估 74 第十二章 结论与建议 77 第一节 结论 77 第二节 建议 77 附表 附表 附表 1 项目投资估算表 附表 2 项目投资构成分析及饼图 附表 3 投资计划与资金筹措表 附表 4 营业收入 营业税金及附加计算表 附表 5 开发成本与费用估算表 附表 6 损益表 附表 7 项目投资现金流量表 全部投资 附表 8 项目投资现金流量表 自有资金 附表 9 资金来源与运用表 附表 10 盈亏平衡分析 附表 11 敏感性分析 附表 12 招投标表 附件 附件 附件 1 宿迁市亚泰房地产开发有限公司营业执照 附件 2 法人身份证复印件 附图 附图 附图 1 项目平面布置图 附图 2 用地红线图 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 3 第一章第一章 项目概况项目概况 项目名称 项目名称 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 建设单位 建设单位 宿迁市亚泰房地产开发有限公司 项目性质 项目性质 新建 总总 投投 资资 38600 万元 项目法人 项目法人 龚建昌 项目负责人 项目负责人 袁亮 联系人 联系人 1390112367013901123670 第一节第一节 项目项目情况情况 一 项目名称 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 二 项目性质 新建 三 建设地点 泗阳亚泰观晟国际工程位于泗阳开发区中心位置 地块东临丽景 雅苑项目 南临重庆路 西临金苹果服饰公司 北临北京东路 周 边的北侧为北京东路 路对面为千仞岗服饰公司厂区 东侧为正在 开发建设的丽景雅苑项目 西侧为金苹果服饰公司厂区 南侧为重庆 路 路对面为一厂区 总用地面积72273 2平方米 约为108 4亩 用 地北侧北京东路为一条城市主要道路 车流人流量较大 具有较大 的商业价值 因此北侧适合布置商业功能 由于北侧面临城市主要 道路比较宽阔 受日照限制较小 可以布置高层住宅 在北侧中部 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 4 布置为小区主要步行出入口 项目地交通便利 地理位置优越 本 设计设定有高层 多层住宅 商业商铺为一体的综合性都市建筑风 貌 项目的建成 将为泗阳开发区增添新的亮点 四 建设规模及内容 本项目规划用地面积约为 72273 2 平方米 约为 108 4 亩 总 建筑面积 148518 2 平方米 其中 地上总建筑面积 142050 6 平方 米 包括住宅建筑面积 126091 28 平方米 商业建筑面积 8014 26 平方米 多层底车库面积 6114 7 平方米 高层底车库面积 901 36 平 方米 物管面积 427 平方米 社区办公 427 平方米 公厕垃圾房 75 平方米 地下建筑面积 6467 6 平方米 配套建筑及附属设施等 具 体建设规模如表 1 1 所示 表 1 1 建设规模一览表 项目单位数量 总用地面积平方米 72273 2 总建筑面积平方米 148518 2 占地面积平方米 37130 地上建筑面积平方米 142050 6 住宅平方米 126091 28 商业平方米 8014 26 物管平方米 427 社区办公平方米 427 公建平方米 75 多层底层车库平方米 6114 7 高层底层车库平方米 901 36 地下建筑面积平方米 6467 6 户数高层 多层 1344 停车位个 598 其中 住宅停车位个 542 商业停车位个 56 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 5 建筑密度 25 容积率 1 97 绿地率 35 五 项目组织与实施计划 一 项目组织 本项目由宿迁市亚泰房地产开发有限公司负责组织实施 拟委 托具有相应资质的招标代理机构组织招投标活动 通过招标方式择 优选择施工 监理和设备的供货及安装等单位 项目建成后 由宿 迁市亚泰房地产开发有限公司负责组织市场销售活动 二 实施计划安排 整个项目建设 计划在 24 个月内完成 表 1 2 表 1 2 六 主要技术经济指标 时间 月 24681012141618202224 项目前期准 备 包括规 划设计 申 报审批 核 准 场地平整 招投标等内 容 达到开 工条件 土建施工 竣工验收 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 6 按照城市总体规划要求 结合场地实际情况来确定本工程的建 设规模 该项目主要技术经济指标详见表 1 3 表 1 3 项目主要技术经济指标表 序号项目单位指标备注 一技术指标 1 总用地面积平方米 72273 2 2 总建筑面积平方米 148518 2 3 占地面积平方米 37130 3 1 地上建筑面积平方米 142050 6 3 2 住宅平方米 126091 28 3 3 商业平方米 8014 26 3 4 物管平方米 427 3 5 社区办公平方米 427 3 6 公建平方米 75 3 7 多层底层车库平方米 6114 7 3 8 高层底层车库平方米 901 36 4 地下建筑面积平方米 6467 6 5 户数 高层 多 层 1344 6 停车位个 598 6 1 其中 住宅停车位个 542 6 2 商业停车位个 56 7 建筑密度 25 8 容积率 1 97 9 绿地率 35 二经济指标 1 总投资万元 38600100 1 1 工程前期费用万元 13291 61 34 43 1 2 工程建安费用万元 22429 52 58 11 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 7 1 3 工程建设配套费用万元 1262 40 3 27 1 4 基本预备费万元 1109 51 2 87 1 5 贷款利息万元 507 38 1 31 2 资金筹措 2 1 自有资金万元 32600 2 2 银行贷款万元 6000 七 总投资及资金筹措 本项目总投资估算为 38600 万元 由宿迁市亚泰房地产开发有 限公司自筹 32600 万元 商请银行贷款 6000 万元 第二节第二节 项目申报单位概况项目申报单位概况 泗阳亚泰 观晟国际建设项目由宿迁市亚泰房地产开发有限公 司投资建设 宿迁市亚泰房地产开发有限公司于 2012 年 10 月 11 日 经宿迁市泗阳工商行政管理局批准注册成立 注册地址为泗阳经济 开发区标二期限 法定代表人为龚建昌 注册资本 5000 万元人民币 实收资本 5000 万元人民币 公司类型为有限公司 一 经营范围 许可经营项目 房地产开发 销售 一般经营项目 物业管理 室内外装饰 水电安装 市政园林绿化 工程施工 房地产经营策划 建筑材料 二 经营年限 公司经营年限为 20 年 自 2012 年 10 月 11 日至 2032 年 10 月 10 日 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 8 第二章第二章 建议工程方案建议工程方案 第一节第一节 总体规划设计总体规划设计 一 规划背景 规划建筑位于泗阳开发区中心位置 地块东临丽景雅苑项目 南临重庆路 西临金苹果服饰公司 北临北京东路 周边的北侧为 北京东路 路对面为千仞岗服饰公司厂区 东侧为正在开发建设的 丽景雅苑项目 西侧为金苹果服饰公司厂区 南侧为重庆路 路对面 为一厂区 总用地面积 72273 2 平方米 约为 108 4 亩 用地北侧北 京东路为一条城市主要道路 车流人流量较大 具有较大的商业价 值 因此北侧适合布置商业功能 由于北侧面临城市主要道路比较 宽阔 受日照限制较小 可以布置高层住宅 在北侧中部布置为小 区主要步行出入口 项目地交通便利 地理位置优越 本设计设定 有高层 多层住宅 商业商铺为一体的综合性都市建筑风貌 项目 规划目标为承载区域商业中心功能 带动泗阳商业发展 创造一个 功能完善 富有特色 充分展现 21 世纪现代化风貌的商业结实合体 设计一个高品质高档次的住宅小区 提升地区居民居住档次 规划 用地面积 72273 2 平方米 约 108 4 亩 总建筑面积为 148518 2 平 方米 为了加快泗阳县的经济发展 配合泗阳县新城区建设 根据泗 阳县未来城区规划及当地经济社会发展状况 通过有机的规划设计 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 9 将有利于结构明晰 功能合理的现代化复合型商住服务功能的住宅 商业配套建筑的建成 本规划用地便捷的交通可以快速来往城区与本地块 地理位置 优越 随着东工业园区其众多企业规模的形成 势必人气聚集急剧 上升 为此商住设施建设打下坚实的基础 区位优势明显 二 规划概念 本项目设计力图营造一个功能合理 环境优美 舒适宜人的人 居环境 辅以恰如其分的交通 绿化系统 组团布局 空间秩序等 追求社会 经济 环境综合效益的整合 为住宅的商品化开发 社 会化管理和循序实施创造条件 项目以吸取先进理念 强化城市空间布局 激发城市发展动力 促进城市经济发展为理念 在综合评价基地特点的基础上 根据规 划功能定位 利用基地周边道路构筑规划地块的主要路网 以空间 高低差为自然分隔 把居住区与商务区完全独立开来 形成完整的 中国泗阳 亚泰 观晟国际 按照环境与生态规划设计的原则 充 分考虑利用地形 绿化 水体等生态要素 创造宜人的环境 通过 本项目设计 同步提升地块及周边地区的社会价值 提升城市形象 符合泗阳县城整体规划风貌 体现出城区发展的面貌 亚泰观晟国际位于东临丽景雅苑项目 南临重庆路 西临金苹 果服饰公司 北临北京东路 用地北侧北京东路为一条城市主要道路 车流人流量较大 具 有较大的商业价值 因此北侧适合布置商业功能 由于北侧面临城 市主要道路比较宽阔 受日照限制较小 可以布置高层住宅 在北 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 10 侧中部布置为小区主要步行出入口 并配合建筑与景观布置售楼处 有利于提升形象与方便销售 用地南侧为次级车行道路 车流量较北侧小 受噪音与车流的 干扰少 适合布置小区机动车主要出入口 方便出行 考虑当地用住宅销售情况及用地指标和日照影响 整个地块以 多层建筑为主 沿北京北路布置高层住宅和商业建筑 建筑间空地 可考虑地面生态停车和景观休闲两种作用 东西两侧采用集中停车场地和植物布置形成室外空间围合 商业区设置外围停车场 分块布置均匀 使每幢楼从不同角度 都能享受停车场 并拉动人气 项目总体规划为较为均匀式分布 分功能区 三 规划依据 一 泗阳县城市总体规划 二 工程建设标准强制性条文 三 用地红线及现状地形图 四 江苏省城市规划管理技术规定 五 中华人民共和国城市规划法 1990 六 城市规划编制办法 中华人民共和国建设部令第 14 号 1991 七 民用建筑设计通则 GB50352 2005 八 建筑设计防火规范 GB50016 2006 九 国家相关的规划 规范 四 规划原则 一 标志性原则 从城市景观角度 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 11 地块的设计 力在创造具有吸引力的空间与界面 使人们多层 次地亲身体验到身处这样一个场所中独有的地域特征与吸引力 从 而更好的推动地块周边的发展 二 人本性的原则 从市民角度 设计中应以人的尺度 人的需求及人的活动为根本出发点 在 商业街设计和广场景观环境细部上下功夫 城市设施布局精细周到 这些功能是与基地周围的建筑功能完善同时实现的 从而体现了对 人全方位的细致关怀 三 易操作性原则 从开发角度 通过合理的功能布局 提高方案建设的可操作性 五 设计理念 一 融 延续城市文脉 嫁接建筑艺术 本方案提出 融 的概念 提取城市文脉 建筑艺术中的片断 和符号 运用建筑和环境的语汇 巧妙地融入小区之中 体现居住 文化的个性 进而塑造一种具有高品位和独特文化底蕴的新社区形 象 二 精致 营造都市气质的时尚风格 景观设计采用多样化的设计手法 运用不同的富有变化和生趣 的景观元素对小区景观空间进行重新组合 营造出富有生活情趣的 景观环境 重塑人们日常的生活轨迹 来达到实现心中梦想的目的 即环境提供理想的生活空间 满足对美好生活的向往 通过赋予场地景观空间特定内涵 营造和谐 舒适的景观环境 创造富有情趣的 人与人 人与自然之间相互交流的景观空间 增 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 12 强业主和住家的自豪感和归属感 为楼盘增加知名度和美誉度并且 赢得客户忠诚度 通过对项目当地环境 气候 文化资源 周边楼盘模式等综合 分析 把项目风格定位为 营造贵族气质的欧式风格 体现其气度 非凡 传承其典雅浪漫精致的新古典主义高尚生活方式 三 尊贵 突出城市特点 彰显不凡气质 本项目通过艺术化的建筑设计语言 结合材料质感和色泽的完 美运用 采用了一些欧式的建筑风格 运用了庄重 清新的新古典 主义语汇 但又充分倾注现代设计理念 试图创造一个轻松宜人的 居住氛围 打破一般高层建筑单调 缺乏质感的建筑形象 给人以 华美与高贵的感受 四 吸引人流 商务广场 综合市场 通过建设商业广场 引入理想之家 将人流吸引至本地块 五 孕育商气 商业配套 通过完善的商业配套 酒店 银行 咖啡 茶吧 蓝领寓所等 使人流留在地块 带动整体商机 六 运营经济 广告带动商业 良好的宣传是商业生存的重点 将广告牌融入市场建筑的立面 设计 既丰富了立面效果 又能以广告带动商业 大大降低商业经 营户的运营风险 为市场成功奠定基础 七 居住理念 生态环保 小区的设计上以生态 环保为第一要素 将小区设计在 6 层 高 层设计为 28 层 将城市的喧闹挡在了裙房 六 规划结构 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 13 一 规划结构 本规划根据用地特点及功能需求 从实际出 发提出 整体与分散 式的规划结构 整体 即中间区 区域主体 北面设高层及商业 东南面设支路 把小区整体分成两个部分 二 功能布局 北两侧地块沿路设为商铺 地块由内道路分 割形成的开敞空间两侧布置商辅 三 业态布局 在商业业态上既规划了以购物为主的商辅 也规划了线形进入住户 各种业态可以满足不同消费者的不同需求 并产生集聚效应和规模效益 七 道路系统规划 用地南侧为次级车行道路 车流量较北侧小 受噪音与车流的 干扰少 适合布置小区机动车主要出入口 方便出行 一 道路设计 基地周边结合城市道路设置消防环道 车行 道 宽度 6 米 采用单行道方式 二 停车规划 机动车停车规划对居户来说非常重要 商业 区设置外围停车场 分块布置均匀 使每幢楼从不同角度都能享受 停车场 并拉动人气 三 流线规划 本地块机动车流主要分为住区车流和商业建 筑车流两种 为了减少两者间的相互干扰 独立设置出入口 小区内主要道路在商业房背面 小区道路与商业道路共同形成 环形通道 八 建筑设计引导 一 建筑群体布局 建筑群体布局严谨 既有分区也有联系 商业北区以大型专业 门店为主 沿北京东路商业 上层为 28 层高楼住宅 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 14 通过平面轮廓线的变化和体量的穿插变化 从而形成整体的和 谐建筑群体空间效果 二 建筑风格意向 新时代 新泗阳的重点地段将期盼创新的建筑景观 建筑群以 现代元素为深黄色并从场地环境汲取灵感 力图创造反映时代精神 与场所特色的具有现代气质的建筑景观 建筑采用石材配合钢化玻璃与铝条作为主要建材 简洁 大气 在广阔的蓝天大场景下显得谦逊不失其纯净与品味 三 户型平面设计理念 以人为本 切合泗阳地区的气候特征 设计充分考虑户型的采光 通风 户型设计上涵盖 1 室 4 室等各种不同的户型形式 面积则分布在 60 130 平方米的各个区间 满足了不同住户对居住空间的需求 设 计依据人的生活模式 以起居室为中心 动静分离 居寝分离 污 洁分离 提高住户面积的使用率和舒适程度 设计上达到住宅与自 然的高接触性 组织好住宅的通风和日照 提高自然能源的利用率 套型平面的布置有利于自然通风 南向房间加大开窗面积以争取日 照 西山墙隔热 明厅的设计 均基于减少能源消耗 最大限度地 利用自然资源 增加人与自然的接触 每幢楼宇的朝向 通风 景 观尽量做到均好 本方案所有户型日照均满足泗阳规划要求 户型面积在业主要 求范围内且格局保证多样性 便于选择 且每户都紧凑舒适 功能 分区明确 厨房 卫生间 宽敞明亮 厨卫设备安排合理 管道布 置 通风设计适宜 四 单体的立面造型设计 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 15 立面设计上 商业裙房部分采用大面积石材 同时以玻璃幕墙 点缀期间 充分体现了商业的厚重和大气 高层住宅采用公建化立 面 丰富城市立面 同时在色彩上与裙房部分遥相呼应 达到整个 项目和谐统一的目的 在交叉路口对建筑进行重点处理 满足了城 市设计的要求 为了体现健康 放松 休闲的生活理念 采用了一些公寓的建 筑元素 大挑檐 丰富的屋顶轮廓线 宽大的阳台 尺度宜人的架 空 结合暖色调的屋面陶瓦 具有颗粒质感的墙面涂料和实木的雨 棚格栅等 体现出一种建筑的基调 温暖 亲切中又不失优雅 五 社区服务商业设施 在满足功能要求的前提下 商场内部设置了多个中庭 保证了 良好的购物环境 在商业裙房屋顶 设置绿化健身设施及晨练步道 既满足居日常民生活需求 同时也给居民一个开阔的休闲健身场所 为小区居民创造了一个安静 安全 舒适的生活环境 六 创新 四新 设计理念 为提高建筑总体水平 带动相关产业的发展 拉动国民经济增长 在设计中推广应用住宅新技术 新工艺 新设备 新产品 逐步形 成符合市场需求以及住宅产业发展方面的住宅建筑体系 推进住宅 产品系列化开发 系列化生产 商品化配套供应 1 住宅智能化系统 与国际互连网络 INTERNET 连接 可通过用户内终端享受物 业管理中心所提供的服务 如购物 医疗保健咨询 家庭教学 了 解市场经济交通信息等 1 防盗报警 2 煤气泄露报警 3 匪情求救报警 2 四新成果应用 住宅屋面采用憎水性珍珠岩板块隔层 起到保温隔热及防渗作 用 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 16 屋面现浇混凝土中掺 VC 微晶防水剂和 TEA 膨胀型防水剂 且加 强节点处理 结构采用冷轧带肋钢筋 节约钢材水泥提高质量 外墙采用 200 厚粉煤灰加气混凝土砌块 节约土地资源 保护 农田 住宅外门窗采用铝合金门窗 密封性好 提高隔声 隔热性能 效果 小区路灯使用光控 时控技术控制开关 厨房卫生间通风排烟采用获国家专利的 ZRF 省标 厨房卫生间废水管 雨水管和污水管采用 UPVC 管 生活给水管 用铝塑复合管 室外排水管采用 UPVC 加筋管 户内电线管采用 PVCU 管 第二节第二节 结构设计结构设计 一 设计依据和标准 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2008 建筑结构荷载规范 2006 年版 GB50009 2001 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 钢结构设计规范 GB50017 2003 型钢混凝土组合结构技术规程 JGJ138 2001 人民防空地下室设计规范 GB50038 2005 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 17 地下工程防水技术规范 GB50108 2008 二 基本设计参数取值 一 主要设计参数 根据 建筑结构可靠度设计统一标准 本工程建筑结构设计使 用年限为 50 年 建筑结构安全等级为二级 建筑结构安全等级为二 级 地基基础设计等级暂定为乙级 根据 建筑抗震设防分类标准 本工程建筑抗震类别丙类 抗震设防烈度为 8 度 二 活荷载标准值 表2 1 活荷载标准表 序号项目标准值 kN m2 1住宅楼 商辅2 0 2车库5 0 3电梯楼梯 门厅 走廊2 5 3 5 4卫生间2 0 5通风机房7 0 6其他设备用房根据具体设备定 7不上人屋面0 5 8上人屋面2 0 三 风荷载 基本风压 W0 0 35kN m2 按 50 年一遇取用 未详处按建筑结构荷载规范中要求取用 三 结构选型 一 基础部分 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 18 本工程高层 多层住宅 商辅用房拟采用桩筏基础 2 层商铺 拟采用天然基础 二 上部结构 本工程高层 多层住宅 商辅均采用剪力墙结构 沿街商铺拟 采用框架结构 四 材料选用 一 钢筋采用 HPB235 及 HRB335 钢筋 二 混凝土采用强度等级为 C30 C40 的混凝土 三 填充墙采用轻质墙体材料 第三节第三节 给排水工程给排水工程 一 设计依据 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 建筑给水排水设计规范 GB20015 2009 建筑设计防火规范 GB50016 2011 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2001 汽车库设计防火规范 GB50067 97 室外给水设计规范 GB50013 2006 2011 年版 室外排水设计规范 GB50014 2006 2011 年版 现行的其它有关规范和规程 建筑专业所提供的方案设计资料 二 给水系统 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 19 水源取自市政供水管网 各引一路 DN200 供水管 供生活和消 防用水 DN150 生活用水从其中一路上引出 最大日生活用水量约 2800m3 d 最大小时流量 60m3 h 给水集中供应 住宅 商铺水表 出户 每楼层集中设置 沿街商铺部分按户设表 一 商业广场 商业广场一至五层由市政水压直供 沿街商铺由蓄水池 变频恒压给水泵 用水点供水 各用 水点水压由减压阀调节 不高于 0 35MPa 不低于 0 07MPa 复式 0 lMPa 二 高层住宅 由蓄水池 变频恒压给水泵 用水点供水 各用水点水压 由减压阀调节 不高于 0 35MPa 不低于 0 07MPa 复式 0 lMPa 供水管上行下接 三 其它 由市政水压直供 三 排水系统 卫生器具选用节水型 室内污废水分流 设专用透气管 废水 排入市政污水管网 粪便污水经预处理后排入市政污水管网 车库 及配套设施厨房废水经隔油处理 地下室排水经集水井 排水泵提 升排放 生活污废水排入市政污水管网接口 W52 屋面雨水单独排放 设计重现期为 3 年 室外雨水排入市政雨 水管网 雨水设计重现期为 1 年 下沉广场设计重现期 5 年 基地 总雨水量 615L s 在基地南面北京路设置有 3 个 De500 雨水接口 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 20 分别排入市政 Y39 Y52 Y55 市政雨水井 总排水能力 624L S 四 消防供水系统 二路 DN200 市政供水管基地内形成环网 设置室外消火栓用于 补充周边道路消火保护不到的范围 室外还设有消火栓和喷淋水泵 接合器 一 沿街商铺 设有消火栓 自动喷水灭火系统和辅助灭火器材灭火器 二 高层住宅 设有消火栓和辅助灭火器材灭火器 三 车库 设有消火栓和辅助灭火器材灭火器 第四节第四节 电气工程电气工程 一 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ16 2008 建筑照明设计标准 GB50034 2004 建筑物防雷设计规范 GB50057 2010 建筑设计防火规范 GB50016 2011 供配电系统设计规范 GB50052 95 低压配电设计规范 GB50054 2011 二 设计范围 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 21 本工程的供配电 电力照明 防雷接地 火灾自动报警 BA 系 统 三 负荷等级及负荷估算 本工程供电等级一级负荷为消防设备 二级负荷为生活泵 弱 电系统 其余为三级负荷 一 二级负荷两路电源末端切换 四 供电电源 一 住宅楼 由供电部门变电所以 220 380V 电压向各楼供电 每户单独计费 二 沿街店铺供电 在地下室设置 10KV 变电所一座 由城市电网引二路 10KV 电源 以电缆方式埋地引来 变压器低压侧为单母线分段 中间设联络 计量采用高供高量 在 10KV 高压侧进行量电 三 消防设备 应急照明及重要负荷采用双电源末端自动切换 五 照明 一 地下车库 l00 150LX 沿街商铺为 500LX 二 对主要出入口 走道等按应急疏散照明设计 六 配线方式 每个楼面设配电间 负责每层区域供电 配电干线采用密集型 母线槽或预分支电缆 七 保安措施 一 本工程为二类防雷等级 设防雷保护 采用联合接地 接地电阻不大于 1 欧姆 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 22 二 低压配电系统的接地型式建筑为 TT 系统 其它为 TN S 系统 三 对弱电系统等设备的供电系统安装电涌保护 八 火灾自动报警系统 消防保护等级为一级 底层设消防控制中心 设火灾探测器 所有报警信号与监视均发至该中心并控制相应的消防设备 九 建筑设备管理 BAS 地下室对主要设备实现集中管理与分散控制 第五节第五节 弱电设计弱电设计 一 设计依据 民用建筑电气设计规范 JGJ16 2008 智能建筑设计标准 GBT50314 2006 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范 GB50311 2007 有线电视系统工程技术规范 GB50200 94 民用闭路监视电视系统工程技术规范 GB50198 2011 二 设计范围和内容 本工程弱电系统设计有电话和数据通信 有线电视 安保及停 车库管理等系统 三 设计内容 一 遵循原则 将信息通信 计算机和自动控制等技术运用于住宅 商辅 通 过有效的信息传输网络以及各系统的优化配置和综合应用 向住户 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 23 提供先进的安全防范 信息服务 物业管理等方面的功能 为居住 者创造安全 舒适 便捷 高效的生活空间 二 设置系统 1 电话和数据通信系统 每户引入 2 对电话线到家居信息配线箱 每户引入 1 根 4 对超 5 类非屏蔽双绞线到家居信息配线箱 2 有线电视系统 每户引入 1 根有线电视信号线到家居信息配线箱 系统采用 860MHZ 双向网络传输技术 以分配分支方式设计 用户终端的信号 电平满足 68 3dBUV 3 家居布线系统 住户室内配置家居信息配线箱 电话 有线电视 宽带数据等 的通信线缆统一由家居弱电配线箱进行配线管理 在主卧室 起居 室 书房设电话 数据双孔插座 次卧室和主卫生间设电话插座 在起居室 主卦室 书房设电视终端 第六节第六节 消防设计消防设计 一 消防设计 本项目各种类型住宅和公建均按防火规范设计了安全疏散 车 库属一级 设喷淋及报警装置 并有排烟系统 规划建筑的四周利 用城市道路及消防通道设置了环形消防车道 在市场建筑单元体之 间设置穿过建筑的消防车道 消防车道的净空净高均大于 4 0m 满 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 24 足消防车道规范要求 每幢建筑前有足够的登高场地 保证在火灾 发生时 消防车可迅速到达灭火 二 室外消火栓系统 在室外给水环网上设置室外地上式消火栓 消火栓间距 120m 均匀分布在消防主体周围并与消防主体的间距大于 5m 小 于 40m 采用室外地上式消火栓 三 室内消火栓系统 室内采用临时高压制消火栓灭火给水系统 消火栓加压给水泵 与消防水池一起设在地下层水泵房内 共设 2 台消火栓给水加压泵 一用一备 室内下火栓的布置保证室内任何一处均有 2 股水柱同时到达 灭火水枪的充实水柱为 10m 消火栓系统设 3 套消防水泵接合器 四 自动喷水灭火系统 按中危险 级设计 喷水强度 8L min m3 作用面积 160m2 持续喷水时间 1h 系统设计用水量按 28L s 自动喷水灭火系统设二台消防给水加压泵 贮水池与消火栓系 统合建 位于地下水泵房内 二台水泵为一用一备 自动喷水灭火系统设 2 套消防水泵接合器 五 建筑灭火器配置 地下车库及各房间配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 25 第七节第七节 暖通设计暖通设计 本工程空调设计 通风防排烟 人防通风系统等的排风系统设 计 一 设计依据 一 建筑设计防火规范 GB50016 2010 二 城镇燃气设计规范 GB50028 2006 三 住宅设计规范 GB50096 2011 二 设计范围 一 住宅楼及商业用房等空调及通风系统 二 车库的通风及排烟系统 三 车库的人防通风系统 四 住宅厨房燃气设计 三 设计计算参数 夏季 干球温度 36 4 湿球温度 27 7 冬季 干球温度 3 相对湿度 76 四 空调设计 一 住宅空调采用分体式空调 预留电源 空调机组的室外 机放置在外墙上 冷凝水集中排放 二 商业用房等采用变制冷剂流量的直接蒸发的多联机空调 系统 空调室外机放置在屋顶上 室内机形式根据具体该区域空调 气流组织决定 冷凝水集中排放 五 通风 防排烟系统 一 车库设机械排风兼消防排烟系统 换气次数为 6 次 小时 自然或机械补风 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 26 二 本工程的明厕均采用自然排风的形式 无窗的暗厕设机 械排风 换气次数 10 次 小时 三 住宅部分的厨房由建筑工种设排油烟管道 四 住宅楼梯间及其前室采用自然排烟方式 五 其他房间按热平衡计算确定 在消防防排烟设计方面 楼梯间和前室采用自然通风 房间利 用可开启外窗进行自然排烟 六 燃气设计 本小区燃气按城市管道煤气考虑 燃气主要供住宅用户燃气灶 及热水器使用 每户厨房内设 4m3 h 燃气计量表一只 同时供一台 双眼灶使用 为保证小区供气的稳定 在小区内设一箱式煤气调压 器 七 减振 消声措施 设计尽量选用低噪声设备 运动设备设减振 消声和隔声措施 第八节第八节 无障碍设计无障碍设计 为加快推进无障碍设施建设的步伐 为残疾人 老年人等弱势 群体提供尽可能完善的服务为指导思想 设计上遵循 无障碍设施 设计标准 满足残疾人 老年人的无障碍设施的要求 设计上考虑无障碍设计 在高层住宅 商铺及公共建筑入口处 入口平台 公共走道等均为无障碍设计 设置轮椅坡道和盲道 并 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 27 设置盲文标志 无障碍车位 专用厕所及道路 走道 地面和门等 的无障碍设计均按规范要求设置 第九节第九节 节能环保设计节能环保设计 一 规划节能 通过整体规划布局 种植乔木有效形成良好的气候 节约能耗 通过规划布局形成北高南低的空间形态 阻挡冬季寒风 同时 形成通风通道 二 建筑节能 建筑单体设计强调平面的规整性以减少外墙面积 同时合理控 制外墙窗地比 最大限度地靠建筑本身达到能耗标准 为贯彻国家有关节约能源 保护环境的法规和政策 改善室内 热环境 提高维护结构保温隔热性能 降低采暖和空调地使用能耗 设计上对建筑地围护结构采取节能措施 以达到夏热冬冷地区居住 建筑节能设计标准的要求 并符合 住宅建筑维护结构节能应用技 术规程 建筑节能首先从规划布局 平面布置 建筑形体方面人手 分 户墙 户门均按规范设置保温措施 并采取通过阳台 挑板等措施 产生遮阳效果 减少热量损失 以达到规范标准要求的平均传热系 数和热惰性指标的要求 三 给排水节能 采用六升以下的节水型坐便器 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 28 各单元安装陶瓷阀芯节水龙头或充气水龙头 四 电气节能 本工程在楼道部位采用光控 声控节能延时自熄开关 使夜间 共用部位在有人时能保持光亮 无人时能自熄 从而可以节约能源 五 通风节能 车库排风系统均采用新型节能 低噪声风机箱 采用诱导通风 系统 减少排风系统的系统阻力 从而可以减少风机功耗 六 环保设计 坚持环境保护和经济建设及社会发展相协调的原则 促进城市 发展的可持续发展 切实加强对环境保护工作 该地块为商住两用 地 考虑对环境的影响主要为居民生活污废水 厨房燃气 生活垃 圾 解决措施如下 1 商业垃圾 商铺垃圾集中存放于规定的垃圾收集点 由专人收 集到垃圾收集站 再由环卫部门定时清运 2 生活垃圾 居民生活垃圾集中存放于场地内垃圾收集小间 由 专人收集到垃圾收集站 再由环卫部门定时清运 3 生活污废水 污水经化粪池再排入市政公用管网 废水直接排 入市政管网 4 厨房油烟 居民厨房燃气为城市管道煤气 燃烧后的废气与油 烟经竖向油烟管道升顶排空 第十节第十节 劳动保护设计劳动保护设计 一 所有设备及线路 开关均采用经国家安全认证的产品 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 29 二 底层建筑均有良好的通风采光 并设有供相应人员使用的 卫生设施 三 水泵房和配电间采用专业部门的标准设计 有良好的通风 采光 并有降低噪声的措施 四 屋顶水箱有专用爬梯 供维修理人员进出 五 所有设备及线路 开关均采用经国家安全认证的产品 六 水泵房和配电间采用专业部门的标准设计 有良好的通风 采光 并有降低噪声的措施 七 屋顶水箱有专用爬梯 供维修理人员进出 第十一节第十一节 卫生防疫设计卫生防疫设计 一 各幢楼均符合 宿迁市城市规划管理技术规定 试行 中 要求的间距日照要求 二 各单元均有良好的采光通风条件 主要卧室 起居室朝南 窗地比大于 1 7 同时符合节能要求 厨房卫生间有直接通风采光 厨房设垂直排烟道 并有热水器排气孔 三 区域内不设垃圾中转站 按服务半径不大于70米的要求 分别在各个区域设置垃圾收集箱50处 由保洁人员收集后交由环卫 部门统一处理 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 30 第十二节第十二节 防盗安保设计防盗安保设计 一 住宅楼 商业用房采用封闭式管理 出入口设门卫 日夜 值班 夜间设安保巡逻 保证写字楼内环境安全 二 各幢楼入口门厅安装对讲系统 安设防盗电子门 每户均 安装防盗门 加强单元防盗能力 第十三节第十三节 人防设计人防设计 人防设施 本工程在地下层设置若干个平战结合的六级人防单 元 人防工程为平战结合 每个防护单元临战设装配储水箱 80m3 设污水集水井和机械排 水泵 各进 排风口部和洗消间设防爆地漏并接入洗消污水集水井 其排水采用手摇泵 排水管穿人防内侧加装防爆波阀 穿人防顶板 的管道不大于 DN70 各类需穿人防墙的管道均在人防一侧加装公称 压力不小于 1 6MPa 的闸阀 人防通风 设置平战结合通风系统 满足战时按清洁 滤毒和 密闭三种方式运行 送风量按清洁式 6m3 h 人 滤毒式 2 5m3 h 人计 平时用的通风 防排烟等风管均经集气室 密闭门 防护密闭门 风井等与室外相连 以保证人防工事的密闭性 人防电气 人防单元内设人防电站 人防电源一路引自人防电 站 两路引自相应的公用计量间出线回路 进出人防工事均需做好 防护及密闭处理 人防单元按平时使用功能设有火灾自动报警层显 示器 报警探测器 手动报警按钮 消火栓按钮 火灾应急广播等 设施 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 31 第三章第三章 规划和行业规划和行业符合性符合性分析分析 第一节第一节 发展规划发展规划 一 符合 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的要求 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 中明确 提出 着力优化房地产供给结构 合理引导住房需求 加大中低 价位 中小套型普通商品住房建设力度 完善适应不同消费需求的 房地产市场 推进住宅产业现代化进程 推广绿色建筑和成品住宅 发展为工业 商务及其他行业服务的房地产业 规范物业服务行为 完善房地产市场服务体系 加快住房信息系统建设 规范房地产市 场秩序 抑制投机需求 促进房地产业平稳健康发展 本项目符合 江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要 中 推进住宅产业现代化进程 推广绿色建筑和成品住宅 发 展为工业 商务及其他行业服务的房地产业 规范物业服务行为 二 符合 宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的要求 宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 提出 稳定发展房地产业 加强引导和调控 进一步优化房地产供应结 构 加快形成以普通商品住房为主体 以少量高档商品住房为补充 以廉租住房 经济适用房 公共租赁住房 蓝领办公楼和低价位商 品房为保障的多层次住宅供应体系 提高住宅规划设计质量 工程 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 32 建设质量和配套设施水平 以优良的房地产中介服务为依托 活跃 房地产二级市场 加强房屋租赁市场建设 盘活消化空置房源 增 加公共租赁住房供应 加强市场监管 促进房地产市场持续健康发 展 规范物业管理市场 提高物业管理水平 扩大物业管理覆盖面 本项目建设符合 宿迁市国民经济和社会发展第十二个五年规 划纲要 的要求 同时对实现宿迁市 十二五 期间房地产相关的 规划目标有着明显的促进作用 二 符合 泗阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 的要求 泗阳县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 指出 加强房地产市场监管力度 着力建设精品小区 进一步建立中高 档商品房住房体系 加大中低价位 中小套型普通商品住房保障性 住房建设力度 坚持 统一规划 合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设 的总体要求 推进房地产稳步发展 十二五 期间新开 工房地产项目面积 500 万平方米以上 不断提升现有住宅小区人居 环境 提升配套服务水平 着力提升新建小区标准 建设高品味小 区 使居民的居住环境和生活质量得到显著改善 目前泗阳县城常住人口达到 30 万 依据 泗阳县城市总体规划 2011 2030 中的人口数据 近期 2015 年 泗阳县常住人口预 计达到 33 万 为满足不同收入水平家庭结构的住房需求 规划期内 泗阳县应建设各类商品住房 本项目的建设可有效缓解人口居住压 力 维护社会稳定 改善人居环境 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 33 本项目所在地位于泗阳县城区中心地段 项目建成后将形成以 商业 居住为主的综合功能区 本项目建设在城市规划范围内 符 合泗阳县城总体规划 本项目总体规划建设中秉承粗放型向集约型 转化转变原则 强调整个规划的完整性 以统一的风格规划整个地 块 并要求对整个地块实施统一的管理 使得整个项目对环境负责 对社会负责 使小区建成后成为自然及人文环境可持续发展的载体 在解决百姓的住房和消费问题的同时 该项目的开发能够有计划地 从整体上改变原来陈旧的城市硬件 改变城市面貌 本项目的建设符合泗阳县发展规划的总体要求 第二节第二节 相关产业政策相关产业政策 一 产业结构调整指导目录 2011 年本 按照国家发改委 产业结构调整指导目录 2011 年本 关于 鼓励 限制和淘汰目录的限定 鼓励国家住宅示范工程建设 限制 别墅类房地产开发项目 拟建项目总容积率为 1 97 不属于其中的 限制类范畴 此外 本项目为房地产开发项目 项目建成后对提高 泗阳县当地居民生活水平 改善投资环境具有重要意义 因此不属 于限制和淘汰 禁止的范畴 属鼓励类发展项目 二 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问 题的通知 国办发 2011 1 号 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题 的通知 国办发 2011 1 号 其核心内容是 一 进一步落实地方政府责任 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 34 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任 切实将房价控制在合理水平 2011 年各城市人民政府要根据当地经 济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理 确定本地区年度新建住房价格控制目标 各地要继续增加土地有效 供应 进一步加大普通住房建设力度 二 调整完善相关税收政策 加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足 5 年转手 交易的 统一按其销售收入全额征税 严格执行个人转让房地产所 得税征收政策 三 强化差别化住房信贷政策 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60 贷款 利率不低于基准利率的 1 1 倍 人民银行各分支机构可根据当地人 民政府新建住房价格控制目标和政策要求 在国家统一信贷政策的 基础上 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率 第三节第三节 行业准入分析行业准入分析 近两年随着国家对房地产业宏观调控政策影响 房地产业行业 准入标准也大幅提高 主要表现在国家运用税收 信贷 行政监管 等手段 并规范外商投资房地产市场准入要求 一 宏观调控政策 通过国家宏观调控政策来抑制投机及投资性购房需求的快速增 长 使房地产市场秩序得到整顿和规范 对于面向中等收入消费者 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 35 以开发普通住宅为主 具备较强竞争实力及品牌影响力的房地产企 业 将获得更广阔的发展空间 二 房地产市场准入 增值税的征收 房地产行业信贷政策的调控 外商投资房地产 市场准入标准的出台 其主要目的是提高房地产行业的投资资金门 槛 投资房地产市场准入标准中主要规定注册资金与投资总额的关 系 对企业营业执照 经营范围 办理 国有土地使用证 国有 土地使用权出让合同 建设用地规划许可证 建设工程规划许 可证 等提出了更高的要求 三 资质等级 本项目作为房地产开发项目 根据 城市房地产开发经营管理 条例 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产开发企业资 质管理规定 江苏省实施 房地产开发企业资质管理规定 细则等 文件的规定 房地产开发企业应申请核定企业资质等级 领取房地 产开发企业资质证书 并按照核定的资质等级承担相应的房地产开 发项目的开发经营业务 江苏省实施 房地产开发企业资质管理规定 细则规定 一级资质的房地产开发企业承担房地产开发项目的建设规模不 受限制 可以在全国范围承揽房地产开发项目 二级资质的房地产开发企业可以在全省范围承揽房地产开发项 目 承担建筑面积 25 万平方米以下的开发项目 建设楼层不受限制 泗阳亚泰 观晟国际建设项目 项目申请报 告 36 三级资质的房地产开发企业可以在省辖市范围承揽房地产开发 项目 承担建筑面积 15 万平方米以下的开发建设项目 不得承担十 六层 含 以上的建筑物的建设 四级资质的房地产开发企业限于在城市规划区以外的乡镇从事 房地产开发业务 可以承担建筑面积 5 万平方米以下的开发建设项 目 不得承担七层 含 以上的建筑物的建设 领取 暂定资质证书 的房地产开发企业可以依据 暂定资质 证书 核定的标准从事相应资质等级的开发