工程建设报建管理办法.doc

工程建设报建管理办法文件编号：GCGL第002号目 录第一章 总 则1第二章 前期报建职责4第二章 前期准备管理6第三章 前期报建管理6第四章 前期调研管理7第五章 项目公司设立8第六章 项目立项申请9第七章 规划设计报建10第八章 土地征拆报建18第九章 工程建设报建23第十章 销售经营报建29第十章 报建税费汇总34第十一章 附 则37第一章 总 则第1条 为使工程建设项目前期开发保健工作实现标准化、规范化、程序化管理，根据国家和地方的相关法律、法规和公司实际情况和前期报建工作的特殊性质，减少因前期报建工作给工程建设造成损失，制定本办法。第2条 本办法适用于公司工程建设项目的前期开发报建工作的各个环节和设计到的各个部门及具体办事人员。第3条 做好项目开发的战略研究、节奏安排与控制及项目开发过程相关手续办理工作。1、 根据公司的发展需要及当地房地产市场的现状及发展前景做好开发战略研究，合理安排开发节奏，以取得最佳的投资回报。2、 通过对当地市场状况的充分调查与研究，结合项目的各种指标和公司的战略要求，对项目的分期发展、入市时间、产品定位、客户定位等做作深入的研究和讨论，力求最后形成可执的最符合市场需求的适度超前的方案。以公司项目开发利润最大化和为城市发展做贡献为基本出发点。3、 项目开发过程各种手续办理。从土地取得前、后，土地建设开发前、后，产品销售前、后各种手续的办理。4、 前期开发报建工作是工程建设项目重要而繁琐的工作环节，一个项目的完整开发，其间需要办理的手续约为100多项（需要加盖100多个公章）左右，须要配备专业人员及时跟进，妥善处理各对口政府职能部门的关系。5、 前期开发部的工作人员除需要熟悉掌握前期报建工作的各个环节和程序外，根据其工作性质需努力提高个人的专业性、主动性、积极性、开拓性素质，并不断提高其社会应酬能力。第4条 项目开发过程中做好承包单位的评价、选择、监控与质量验收工作。1、 在行业分工越来越细致的今天，公司的主要职责应集中定位为投资商，对资源的整合和合理利用，力求得到最高的资本回报率是主要的工作目标，对相关开发工作的下游工作，参照发达国家的成熟机制，以发包形式交给专业的公司进行操作。2、 目前，项目开发公司主要的外包工作有：材料/设备采供供应商戡查、测绘工作-戡查、测绘单位工程建设工作-建筑承包商设计工作-建筑设计院、景观设计院、市政工程设计院等策划、销售工作-销售代理公司、顾问公司物业管理工作-物业管理公司3、 与承包单位的工作执行主要是在前期项目开展前的评价、选择、确认，后期的工作开展、工作配合、工作监督以及工作成果检验的工作。4、 在与各环节供应商的接洽和选择、谈判中，需要前期开发部门有专业的人员进行把关，公司最大的精力应放在对各种资源的整合上，各承包单位都只是我们为成功完成项目开发的一个资源而已，我们要对各种资源进行整合，就需要我们充分具备各供应商的各种专业知识和比他们更高的统畴能力。而这种能力，也是公司的一种很好的资源。第5条 市场调查、分析、产品定位以及产品研发工作。1、 市场调查、分析：1） 市场数据收集与分析，主要针对的是区域行业动态的把握，同业市场数据的收集、整理、分析（预测），市场机会点、危胁点的调查与分析；2） 建立区域同业楼盘数据库，对区域内可能对本项目销售工作形成影响的项目进行不间断性跟踪。分析区域畅、滞产品，为项目产品研发和顺利开发提供参考。2、 产品定位与研发：1） 根据对市场调查结果的分析和研究，对拟开发产品进行研发，力图开成最具合理性的产品建议。2） 根据地区消费习性及行业前沿的设计理念，对拟开发产品进行研究，形成意见，指导设计院设计，本部分工作由我司、策划代理公司、设计院共同参与，由设计院形成方案。第6条 项目品牌、形象包装策划工作。1、 根据市场调查的分析和研究，作好客户的准确定位，根据结合策划代理公司的营销策略建议和公司的品牌需要，对项目的推案进行项目品牌、形象包装策划。2、 开发项目的品牌、形象的包装策划开发部门应在项目营销策略形成同时一并加以执行，结合策划、代理公司的专业性建议，从市场的实际出发，根据公司的发展理念作整合，做到项目品牌、形象的包装与营销策划的有机结合，为项目的行销推广助力。第7条 数据收集、政策研究工作。1、 做好数据的收集与政策的研究主要针对国家宏观经济和行业政策法规的收集与研究。2、 本项工作主要对在执行的相关行业政策的研究和应用，收集国家新近发布的有关房地产业的政策，分析即将或可能出台的相关政策，研案并提出合理利用政策机会的可能，以及风险和规避方法。3、 房地产是一个与国家政策关系十分密切的行业，与行相关各部委所制定的新的行业政策、行业标准的执行，都可能对房地产的发展起到决定性的作用，这些内容包括行业标准、金融政策、交易规则以及土地政策等等。4、 前期开发部需要有明锐的、宽广的视野，对各种可能用用的资讯进行整理与分析。在以后公司成长壮大之后，应该建立专门的政策研究机构，对此进行跟踪研究。第8条 寻找项目、培植资源并提供可行性研究结果工作。1、 公司的发展一定需要有长远的规划，一个项目的操作，除了为公司的投资赢得回报之外，还应注公司可持续发展问题，而为公司寻找可持续发展的项目亦为开发部门的一项重要工作。2、 利用已经有的社会资源、人脉资源，广泛收集市场最新的投资机会，并对项目进行初步的调研，向公司提供可行性研究报告，为公司的发展提供选择。3、 选择合适的项目将为公司的将来发展提供良好的平台。4、 在前期开发部执行本项工作时需要充分的培植社会资源，因为社会的优质资源大都掌屋在少数人手里，所以取得资讯相对需要付出费用。向公司提供可研结果后，由公司进行结综合性考量。第9条 公共关系、人脉资源的建立与维护工作。1、 主要针对与房地产相关的政府职能部分的工作联系，与职能部们建立良好的互动关系，办理相关手续工作，收集区域与行业相关的资讯，与区域内重点行业、重点企业进行联系与沟通，培植良好的社会关系。2、 主要与以下相关部门：一级政府（省、市、区、镇、街道办等）、计委、国土地资源局、建设委员会、规划局、拆迁部门、房地产管理局、公用事业局、工商局、税务局、消防队、环保局、其它政府所辖事业单位、新闻媒体单位、开发区内大型公司、房地产产业协会、其它同业公司。3、 本项工作亦为前期开发部工作的重点，特别在与政府部部的沟通和谈判中，需要有相当的智慧和很高的沟通技巧，为项目的发展争取最优的指标，处理政府与开发商之间的相关利益平衡。事关项目的顺利发展的经济利益。第10条 完成相关工作的后评价。1、 在前期开发部完成前期开发工作的各项工作之后，有一个工作环节相当重要，那就是对工作的后评价，后评价就是对前期工作不管成败结局的种综合性验收。开发部门在完成一个项目的操作或完成一个阶段性的工作之后，都需要对前期工作的过程进行检讨、评价。2、 对公司而言，为公司的后续经营提供可借鉴的参考依据，检核决策和经理的检讨依据；对个人而言亦为自我检讨自我提高的一个良好办法。第11条 参与相关部门的策划、论证、协调会。1、 本项工作属开公司内部横向沟通，前期开发部作为公司前期工作的执行人、决策建议人，当尽可能参加公司内部各部门的横向沟通，参与公司工程部、财务部、行政部等部门对相关议题的论证会、协调会和策划会，提出有利于公司发展、项目良好开发的建设性建议。2、 在项目开展工作中，开发公司内部各部门对所执行的项目细项工作必有多次的研讨会、方案论证会，财务会议等等，前期开发部以自身的对市场的了解以及专业角度对以上各项工作，做出相关建义。第12条 办理工程报建手续时，由前期开发部填写工程报建审批流程表（GCGL-表02），按规定程序审批后办理。第二章 前期报建职责第13条 贯彻执行国家、开发项目所在地有关规划设计的规章制度，组织制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行。第14条 监督控制领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作及时间安排。第15条 办理前期调查工作，进行开发项目的测算评估，撰写可行性研究报告、项目建议书及评估报告，参与配合前期策划、测算和拟定各阶段规划建议书。第16条 进行市场调查，研究、收集、汇总对规划设计的意见和产品的意见，审查开发项目委托设计任务书及各阶段各专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关。第17条 与相关政府部门保持良好的联系和沟通，做好工程前期各专业合各部门的协调工作、技术的管理工作，并组织协调具体项目前期各项报批工作。第18条 制定工程前期工作计划并组织实施，审核工程前期各项费用支出，组织工程前期人员完成所规定的工作，并对前期工作质量负责。第19条 贯彻和落实国家和当地有关征地拆迁管理方面的政策、法规，接受征地拆迁相关管理部门的指导和行业管理。第20条 制定公司在征地拆迁管理方面的有关管理办法和规章、制度，经批准后，组织实施并监督执行，监督与土地方协调工作及拆迁手续的办理。第21条 按照拆迁细则及各项政策规定，监督受托单位制定的拆迁方案、安置补助费标准，并在拆迁工程中进行专业监督管理。第22条 对公司选择的受托拆迁单位进行资格审查，对公司委托社会拆迁拟签定的拆迁合同行使监督职能，接待有关拆迁方面的来信、来访，做好信访工作。第23条 与设计院沟通、协调，进行楼盘结构、室内室外效果等建筑设计，把握市场要求，确定项目户型、外观、室内装修等风格、层次的定位及结构设计和效果设计，配合报审工作，参与图纸会审核和重大设计变更。第24条 负责公司开发项目的建筑技术、建筑质量、建筑成本及工程前期的技术决策的全面把握和管理工作，制定和审查项目设计出图计划。第25条 按照有关制度、规定、程序，具体开展建筑规划工作，调查用地现状，委托设计控规、详规、建筑总规、单体方案、人防、绿化规划方案并进行方案初审和报批工作；第26条 按照有关制度、规定、程序，具体开展市政规划工作，调查市政现状和条件，负责委托设计电力、电信以外各市政专业规划方案和市政规划方案的项目综合并进行初审和报批工作。第27条 按照有关制度、规定、程序，具体开展电气规划工作，调查供电现状和条件，合理布点，申报方案，用电报装等。第28条 起草大型公建委托设计任务书中设备专业的设计条件，并对其初步设计中设备专业进行初审，并组织对住宅单体及大型公建的初步设计进行审查和复审。第29条 确定建筑规划总平面图中各市政站点的位置，负责新建小区大型锅炉房设计，完成环境影响评估报告。第30条 负责与相关部门的专业协调、专业支持、专业技术输出，配合规划部门召开市政协调会，并出会议纪要，协助完成市政管网综合图的会签。第31条 具体负责设计进行项目设计和招标、协调工作，配合工程竣工验收工作，预测面积，提供销售所需数据和图纸，负责各项手续的具体报审工作。第32条 负责工程前期的档案、文件、图纸等资料的收发、归档日常管理工作及工程类会议的记录，会议纪要的制作、发放和管理，整理所承担工程项目的档案资料及归档工作。第33条 负责准备各项手续所需文件，对专业性费用审批并报负责人签字。第二章 前期准备管理第34条 初步开发方案的确定。1、 选定项目：项目管理委员会负责寻找、筛选房地产项，根据项目性质洽谈合作或者受让项目公司股权，确定投资条件。2、 了解情况：工程管理部负责委托具有相应资质的建设工程勘查、设计单位对房地产项目用地进行现场勘查，初步了解房地产项目周边市政配套情况。3、 买图测绘：前期开发部负责到测绘主管部门购买项目用地地形图，对比确认项目用地实际情况，如需重新测绘的，应委托测绘单位进行重测或补测。4、 初定方案：建设工程勘察、设计单位根据公司的开发意向，初步确定项目开发方案，进行初步开发方案设计。5、 签订意向：投资条件满足项目开发要求，项目管理委员会负责与受让项目方签订项目开发合作意向书。第35条 前期准备阶段。1、 项目立项：项目的前期准备工作主要内容之一就是通过项目的立项审批，获得项目建设用地的国有土地使用权。2、 证件办理：即建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证等。3、 土地年限：根据土地用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。第36条 建筑施工阶段。项目建筑施工阶段是公司委托建筑公司进行项目建设的阶段，也是项目开发建设的重要阶段。做好通过招投标工作，确定建设施工单位；保证工程施工进度，控制开发成本，解决施工中出现的纠纷，确保工程质量，密切注意建设工程的进展，定期视察现场，加强有效的工程监理，直至竣工验收。第37条 产品销售阶段。产品销售阶段是项目在竣工之前进行商品预售，是项目开发回收资金，实现赢利的重要保障，决定着项目开发的成败和公司的根本利益，应根据当地政府机构的规定尽快办理商品房预售许可证进行产品预售（期房预售）。随着国家对房地产业调控的力度不断加强，目前只有在房屋主体结构竣工后，才能进入营销阶段（现房销售）。根据房产开发产品的用途不同应采取不同的销售策略，一般来说，商品住宅应以成套出售为主；写字楼、商业用房、酒店、工业厂房，通常是租售并举，以出租为主。第三章 前期报建管理第38条 为确保项目建设前期报建工作的顺利进行，促进各部门对前期报建的协同配合，在项目管理委员会的领导下设立“前期报建工作组”。组长由前期开发部经理担任，组员由各部门具体组织报建材料的人员担任。第39条 资料收集：前期开发部根据项目报建程序要求及时收集、整理相关资料，并将项目报建过程中产生的所有报审资料和形成的各类公司内部资料，根据公司档案管理办法规定分类编号、装订成册，提交行政管理部统一归档保管。第40条 前期工作组职责：4、 政策研究：根据国家和当地相关政策、法规、当地投资优惠政策和建设项目的特殊优惠条件，为建设项目争取最大开发建设优惠条件，并负责办理减、免优惠条件的落实情况。5、 工作计划：根据公司建设项目开发计划规定的建设进度和当地政府各职能部门规定的报建程序和流程，工作组负责制定前期报建程序的（年度/季度/月度）工作计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。6、 资金计划：根据公司开发计划规定的项目建设进度，政府各职能部门规定的缴费项目、标准、数额、时间，工作组负责制定前期开发报建手续的（年度/月度）资金计划，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后执行。7、 小组例会：每周一上午工作组全体成员参加每周例会；会议内容主要是协调部门之间的工作关系，商讨解决报建工作难点问题的措施和办法，形成“每周例会会议记要”，报项目管理委员会审核，按规定程序批准后下发。8、 工作汇报：工作组全体成员每周五下午负责各自提交“每周工作简报”，由前期开发部负责整理汇总工作组的每周工作简报，每月底前根据每周工作简报整理汇总外联工作效果分析报告，报项目管理委员会决策下月工作。9、 专题会议：在前期工作中如遇工作组无法处理和解决的重大问题，工作组可向项目管理委员会申请召开有关疑难问题的专题会议，由项目管理委员会组织相关人员商讨解决办法和策略。第四章 前期调研管理第41条 营销策划部负责建设项目的调研任务和工作。“兵马未动，粮草先行”即“项目未动，策划先行”。研究拟建项目的投资价值，避免失误，降低风险，节省成本，满足需求，为成功开发建设和销售提供决策依据，促进公司品牌建设发展。第42条 调研方式：根据公司和项目的实际情况，可采取委托专业公司调研和公司组成调研小组自行调研两种方式。对根据项目需要对调研结果可邀请相关专家对建设项目进行评估与论证（确定风险等级、进行资源评估等），为编制项目建议书或可行性研究报告提供可靠依据。第43条 报告编制：对项目立项需要的项目建议书或可行性研究报告，根据公司和项目的实际情况，可组织公司员工自行编制或委托专业公司进行编制。第44条 调研内容：1、 收集当地政府编辑的近年政府年鉴，核实项目招商和规划情况。2、 对项目周边环境进行可持续发展的宏观因素分析。3、 根据当地经济发展情况，确定拟建项目的目标客户群体，并对其年龄、性别、职业、分布、文化特征、爱好需求、家庭成员结构等进行定位分析。4、 对周边区域楼盘进行销售价格、周边环境、配套服务等因素进行竞争分析。5、 调查目标客户对产品的结构、布局、房型、装修等进行产品分析。6、 调查目标客户对项目规划设计的建筑风格、景观设计、会所设施等进行分析。7、 研究预测拟建项目的市场走向，对整体市场实际需求状况进行分析。8、 根据当地经济情况对客户心理价位，以及价格影响因素进行分析。9、 根据项目的建设和投资规模，进行投入产出、产品价值、投资回报率等分析。10、 调查目标客户的消费因素，对项目资本运作进行自我评估分析。11、 通过调研情况对产品及客户进行定位分析。第45条 通过调研分析和评估，明确主体，根据政府下达的规划设计任务书，编制项目的设计规划设计要点提交规划设计单位进行项目建设的初步设计。第46条 收集整理项目前期调研产生的所有资料编卷、归档、保管。第五章 项目公司设立第47条 根据建设项目的需要在当地设立项目公司，并办理开发资质。第48条 行政管理部负责收集、准备设立项目公司要求的法人代表身份证、股东身份证、股东证明、出资证明、验资证明、公司章程、租房协议（或房产证明）、合伙协议等及其它需要的报审材料，报当地工商行政管理局申请办理法人工商营业执照及税务登记证、企业代码证等；第49条 财务管理部负责办理验资报告、验资证明、审计报告、银行开户及贷款等工作。第50条 行政管理部负责到政府各职能部门办理领取工商营业执照、地税登记证、国税登记证、企业代码证等证件；财务管理部负责到银行办理银行开户、银行贷款等手续和证件。第51条 前期开发部负责根据建设项目的开发建设要求办理相应的房地产开发企业资质证书，并准备各报审资料。证书申领手续办理：1、 在工商营业执照领取规定时效内，持工商营业执照及相关批准文件，到建（委）设局“开发办”办理房地产开发企业资质证书的初审、备案手续。2、 到建（委）设局“房地产处/科”办理开发资质审批，主办人跟进了解审批意见。审批通过后，即使领取房地产开发企业资质证书（一、二级开发资质须到省厅办理）。第52条 公司年检：财务管理部负责办理公司“审计报告”，行政管理部负责准备年检资料，并按时办理年检手续。第53条 资质年审：前期开发部负责根据“房地产处”制订的企业资质年检计划和有关政策及规定时间，持相关手续准时到“开发办”办理年检手续。第54条 行政管理部负责收集整理公司设立、资质申请及年审的全部资料，编卷、归档、保管。第六章 项目立项申请第55条 前期开发部负责收集整理项目立项需要的全套资料手续，按规定流程审批后，向当地计委（或发改委或城建委）呈报，并跟踪办理。第56条 立项申请办理程序：3、 向当地计委（或发改委或城建委）提交项目立项申请报告书，提出登记备案申请，并按规定准备相关文件、资料，填报固定资产投资建设立项登记备案申请表。4、 市计委同市规划局经过审查、研究审批，对符合标准的备案申请发给同意立项的批复，并要求提交项目建议书（或可行性研究报告）等相关文件、资料，给予办理登记备案手续，发给相应的固定资产投资建设项目立项登记备案通知书，加盖固定资产投资建设项目立项备案专用章。5、 当地计委与各专业局（如：自来水公司、煤气公司等）。对项目建议书（或可行性研究报告）进行审查，形成“对项目项目建议书（或可行性研究报告）”的批复，即下达规划设计任务。6、 项目建议书（或可行性研究报告）内容需要变更：开发项目取得登记备案文件后，发生以下各项重大变更事项的，需向原备案主管机关重新办理登记备案手续：1） 建设地点发生变更；2） 建设内容发生变化或建筑面积超过备案面积的50%；3） 投资单位发生变更。5、 根据政府的项目立项批复办理征地及前期规划准备工作，并到市规划局开规划设计任务通知单和办理征地意见函。6、 建设项目的项目代码：建设项目在登记备案的同时将取得项目代码，是投资建设项目合法存在的依据。到土地所在的土地管理部门（市/区土地局）及土地使用部门征求意见，分两种情况办理：1） 所用土地为新征地：到区土地局、市规划局、以及所用土地的政府主管机构征求意见；此结果报市土地局。2） 土地处在旧城或旧村改造地区：到当地土地局地藉科征求意见；结果报市房地局。7、 申报备案工作做完后，结果报市政府审批，市政府审批后，正式办理用地手续（注：已开发使用的城镇建设用地2000亩及以上的由市政府审核后报国务院批准，不足2000亩由当地市政府批准）。市政府个给予批地批文进入后期工作程序。第57条 立项审批资料准备。1、 选定项目，签定项目开发合作意向书（原件一份）；2、 初步确定的项目初步开发方案（原件一份）；3、 申报项目规划设计要点（原件一份）；4、 项目立项申请报告书（原件一份）；5、 项目建议书（或项目可行性研究报告）（一份）；6、 建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）；7、 项目建设投资概算报告（一份）；8、 银信部门出示的资金证明（原件一份）；9、 企业法人营业执照副本（复印件一份）；10、 房地产开发企业资质证书副本（复印件一份）；11、 项目地形图（一份）；12、 有关职能部门的批复意见。第58条 立项报告的提交形式。1、 工程建设项目如从一级市场获得土地（俗称“生地”），开发条件不太成熟，或需要政府共同投资的项目，需提交项目建议书后，再提交可行性研究报告进行详细论证后，办理立项手续。2、 工程建设项目如从二级市场获得土地（俗称“熟地”），已具备开发建设的基本条件，开发建设单位自筹资金的项目，可直接提交项目建议书（或可行性研究报告）办理立项手续。第七章 规划设计报建第59条 由前期报建工作组成员根据各自职责准备、组织“规划设计报建”材料，前期开发部负责审核、整理，按规定程序审批后，到各政府职能部门办理各项手续。第60条 规划设汁是开发建设所遵守的依据和准则，开发项目的规划设计顺利做到既能合理安排用地、又能满足功能需要。既要保证一定的经济、社会及生态效益，义要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作基础做得好往往能使项目在市场上占优势，获得较多的效益，并进一步带动下轮的开发建设。第61条 项目规划设计程序是工程建设取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的必要途径。根据国家和地方法律法规规定，城市规划区内开发建设的项目必须符合城市规划的要求，必须向当地规划部门办理项目规划的申报手续，在取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证后，方可开工建设。第62条 项目规划申报程序1 项目规划申报的基本程序。1） 在项目建议书（或可行性研究报告报批复之前，工程建设单位要向规划部门申报规划要点，规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见，形成项目建设选址的初审意见，作为计委（或发改委）批复项目的参考依据。2） 在可行性研究报告批复后，工程建设单位可向规划部门申报项目定点，规划部门向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。3） 根据规划部门提出的规划设计条件，工程建设单位应委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得“四图一书”（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。工程建设单位在完成初步方案设计后应向规划部门提出审查申请。4） 经审定通过的初步方案设计，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备文件。5） 工程建设单位依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复，即可向规划部门申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。6） 申领建设工程规划许可证是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。第63条 规划要点申报程序1、 申报规划要点，是办理项目建设开发规划手续的第一步。取得规划要点通知书后，根据规划部门初步审查的建设用地面积、代征城市公共用地面积、用地性质、建筑控制规模、控制高度等规划要点，继续进行深入的规划研究工作。2、 申报规划要点的程序：1） 在使用权属于建设开发单位或合建一方的地域内进行建设的项目，要先到规划部门申请规划要点，然后持规划要点到计委（或发改委）申报项目建议书。2） 在使用权不属于建设单位的地域内（包括新征地和城镇国有土地）进行建设，如果已确定建设地点，建设开发单位应先将项目建议书报到计委，计委向规划部门发建设地点征求意见函，建设开发单位凭建设地点征求意见函申请规划要点；如果未确定建设地点，由计委根据需要和可能先批项目建议书，规划部门再依据批准文件与建设开发单位协商选址定点。2、 申报规划要点的必备文件。1） 建设开发单位对拟建项目意图或方案的说明或项目初步开发方案。2） 拟建工程方案示意图。3） “市测绘院”绘制的12000或1500地形图蓝图2份。4） 地形图包括拟建工程的用地范围以及周围相邻单位或建筑，其中一份要用铅笔划出用地范围。5） 建设开发单位到规划部门报审规划审批手续，将申报资料一并交经办人收取。3、 具体申报办法：1） 领取规划审批申报表。2） 填写申报表，盖建设开发单位和申报单位公章。3） 提交“申报要求”中所列内容的文件、图纸、资料。4） 持有关文件、图纸和规划审批申报表进行申报。5） 经审核符合申报要求后，发给建设单位或申报单位“立案表”，作为取件凭证。6） 按“立案表”规定的取件日期到发件窗口领取批件，同时按规定交纳有关费用。第64条 项目选址意见书申报程序1、 依据。中华人民共和国城市规划法第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的项目选址意见书”。2、 需要办理申请项目选址意见书项目类别：在城市规划区内新建、扩建、改建的工程建设项目，或在城市规划区内需要办理拆迁手续的工程建设项目。3、 报建手续和资料。1） 工程建设单位需要报送的图纸、文件。（1） 建设项目选址意见书申请表1份。（2） 土地权属证明文件：a 出让、转让（或划拨）土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；b 自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。（3） 扩建项目需提供产权证复印件1份。（4） 联建项目需提交联建协议1份。（5） 1：500地形图6份。其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。（6） 其它需要说明的图纸、文件等。2） 报建审批：送交图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，由规划管理部门发给建设开发单位下列审批文件：（1） 经审核同意的，核发盖有“规划部门专用章”的建设项目选址意见书1份；（2） 经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“规划部门专用章”）的函复意见书1份。3） 其它要求：（1） 如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。（2） 改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。（3） 凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到“市勘测院”实测竣工图。（4） 加、更名建设项目，建设开发单位应持“市国土管理部门”的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。（5） 建设开发单位在收到“市勘测院”的勘测放线资料后，应及时向“规划部门”申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和建设用地规划许可证。（6） 涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见；（7） 涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见；（8） 涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。第65条 规划设计条件及建设用地规划许可证申报程序1 依据。中华人民共和国城市规划法第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地”；核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。2 办理手续的工程范围。1） 凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用土地的；2） 用地性质或面积发生变化的建设项目；3） 土地权属发生变化的建设项目；4） 在城市规划区内需要办理拆迁手续的。3 建设单位需报送的图纸、资料。1） 规划设计条件、建设用地规划许可证申请表1份。2） 计划批准文件（限政府投资项目）1份。3） 市勘测院出具的勘测放线成果1套。4） 涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见；5） 涉及规划紫线范围内的建设项目，出具市文化部门的意见；6） 涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。7） 涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。8） 其它需要说明的图纸、文件等。4 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划部门受理申请后，经审核不同意的，规划部门将予以书面答复。经审核同意的，规划部门将发给建设单位下列审批文件：1） 需要核发建设用地规划许可证的项目，核发以下资料：（1） 盖有“规划部门专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；（2） 盖有“规划部门专用章”的建设用地规划许可证1份；（3） 盖有“规划部门专用章”的用地红线图4份（含设计红线图1份）。2） 不需要发建设用地规划许可证的项目，核发以下资料：（1） 盖有“规划部门专用章”的规划设计条件（或规划设计要求）1份；（2） 盖有“规划部门专用章”的设计红线图4份。5 其它要求：1） 建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。2） 建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。3） 建设单位在取得建设用地规划许可证一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的建设用地规划许可证及附件即自行失效。4） 需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划部门重新认定。5） 用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发建设用地规划许可证。第66条 建筑设计方案申报程序1、 报审图纸、文件和资料。1） 建筑设计总平面图（1:500或1:1000）4份；2） 建筑设计方案（含平、立、剖面图）2套；3） 规划设计条件（或规划设计要求）中要求报送效果图的，方案中应含效果图（A3幅面）。4） 当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。5） 其它需要说明的图纸、文件等。2、 审批文件。在送齐上述图纸、文件，经规划部门受理申请后，规划部门发给项目建设单位下列审批文件：1） 经审核同意的，核发以下资料：（1） 盖有“规划部门专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套；（2） 工程建设项目的坐标放线通知单1份。2） 经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附建筑方案审查意见单1份。3、 其它要求。1） 总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制（大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000）。2） 总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。3） 总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标（以勘测院放线成果坐标为准）。4） 建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：（1） 建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中；（2） 用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称；（3） 拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数；（4） 标明跃层部份、跃层范围；（5） 准确标明架空层位置、范围和功能；（6） 机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织；（7） 绿地布置及集中绿地位置；（8） 配套设施位置及面积；（9） 居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。5） 建筑设计方案应符合规划设计条件、当地市规划管理技术规定及有关规划法规，主要包括以下几个方面：（1） 建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施；（2） 建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离；（3） 地下建（构）筑物（包括汽车坡道）外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度；（4） 各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。6） 临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。7） 在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。8） 报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。9） 如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。第67条 建设工程规划许可证申报程序1、 依据。中华人民共和国城市规划法第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位的合法权益。2、 要求范围：在城市规划区范围内新建、改建、扩建的工程项目。3、 报审图纸、文件和资料：1） 建设工程规划许可证申请表1份。2） 国土权属文件：（1） 出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份（提供原件核验确认后退回）；（2） 划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份（提供原件核验确认后退回）。3） 加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图（平、立、剖面图及图纸目录）1套、建施总平面图3份。4） 建设工程施工图设计文件审查批准书复印件1份（提供原件核验确认后退回）。5） 文物挖掘完毕通知单。6） 市建委建筑项目报件费审核缴款通知单。7） 市勘测院出具的正式坐标放线资料。8） 其它需要说明的图纸、文件等。4、 审批文件。1） 经审核不同意的，规划部门将予以书面答复。2） 审核同意的，由规划部门发给建设单位下列审批文件：（1） 1盖有“规划部门专用章”的建设工程规划许可证正、副本1份。（2） 盖有“规划部门专用章”（骑缝章）的建施总平图1份。（3） 要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书1份。5、 其它要求。1） 建设单位缴费时间不计入承诺时限内。2） 建设单位在取得建设工程规划许可证后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，建设工程规划许可证自行失效。第68条 建筑工程施工图审查申报程序。1、 依据。建筑工程施工图设计文件应当符合的要求，并通过审查。施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照建设工程施工图设计文件审查暂行办法认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。2、 建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。3、 建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构（图审中心），进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。4、 施工图审查的主要内容：1） 建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；2） 是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；3） 施工图是否达到规定的深度要求；4） 是否损害公众利益。5、 建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：1） 批准的立项文件或初步设计批准文件；2） 主要的初步设计文件；3） 工程勘察成果报告；4） 结构计算书及计算软件名称。6、 审查机构在收到审查材料后规定的20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。7、 审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。8、 凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放工程建设施工许可证，施工图也不得交付施工。第八章 土地征拆报建第69条 依据。中华人民共和国城市规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。第70条 获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等。出让获得土地使用权的方式也有协议、招标、拍卖或挂牌等几种，建设单位应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用权后尽快完成土地开发前期报建手续，为下一步的止式施工做好准备。资金融通是保证开发建设活动顺利进行的重要条件，当项目决策以后，建设单位尽快实施筹资计划。通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。第71条 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。第72条 国有土地使用权证由国土部门负责办理和颁发，是建设单位的土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点由规划部门核定、批复、颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如：容积率、建筑密度、停车位配置、小户型比例限制等开发指标的具体要求都做出了具体规定。在领取建设用地规划许可证后，方可办理国有土地使用权证，国土部门依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，计算出土地出让金，在土地证上载明土地用途及年限。有些地区因操作不规范可能直接办理商住用地土地使用权证，这种情况一般需要到规划部门重新办理规划条件。第73条 征地拆迁概念。1、 征地是指项目选址用地为集体土地时，要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后，对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。2、 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上，为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及其附属物，并对原用地者进行补偿、安置的行为。3、 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。4、 征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。第74条 申请土地使用权的前期申报程序1、 申请国有土地使用权的出让法律程序。1） 办理建设用地规划许可证；2） 办理建设用地委托钉桩；3） 办理国有土地使用权出让申请；4） 主管部门对土地现场进行实地勘察；5） 委托评估机构对土