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房地产行业毛利率的变化趋势及其影响因素的研究毕业论文目 录摘要2第一章 绪论7一、研究背景及意义7二、国内外研究现状7（一）房地产国内外收益研究现状8（二）房地产国内外毛利率研究现状8三、研究内容及研究方法8第二章 理论综述9一、房地产的基本概念9二、房地产的特点10（一）位置的相对固定性10（二）资源有限性10（三）作用的多样性10（四）保值增值性10（五） 用途的长期性11（六）变现难度大11（七）独有性11三、 我国房地产行业发展的特点11（一）市场经济发展到一定阶段衍生出来的产物11（二）消费水平具有显著地域差异性12（三）“两只手”共同在操纵12（四）垄断和竞争并存的行业12（五）买卖形式的多样化特性13第三章 我国房地产行业发展现状与问题14一、我国房地产行业发展的现状分析14（一） 房地产规模有增无减14（二） 各地房地产发展步调不一15（三）房产价格整体持续攀升15二、我国房地产行业发展中存在的问题16（一）政府的干预引发的弊病16（二）市场交易主体行为不协调16（三）房价的主观性不能真实地反映市场供求16（四）房地产市场缺乏完善的规则体系16第四章 房地产行业毛利率的变化趋势17一、国内房地产行业毛利率的变化18二、 国外房地产行业毛利率的变化18三、 国内外毛利率的变化综合对比分析19四、 结论20第五章 影响我国房地产行业毛利率变化的因素研究21一、 政治因素21二、 经济因素22（一）利率22（二）物价水平22（三）居民收入水平22三、 心理因素22（一） 购买者对房价的预期23（二） 个人偏好23（三） 投机心理23（四） 对数字的偏好或风水23四、 社会因素23（一）人口23（二）城市化24五、 销售状况24（一）销售价格24（二）销售数量24六、成本因素24七、小结25第六章 总结26参考文献27致谢28南京大学毕业论文第一章 绪论一、研究背景及意义中国目前正处于经济起飞阶段，经济的快速增长必将带动也需要房地产行业的超前发展。因为房地产行业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性的产业，它的持续、健康、稳定发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。目前，我国人均GDP超过800美元，在一些地区或城市人均GDP已达3000-4000美元，许多发达国家发展的历史证明这一时期是房地产快速发展的时期。但是，我国的房地产行业从1998年复苏以来，在获得长足发展的同时，也存在着很多问题，如房价过高、土地供应过量、空置率居高不下、结构不合理及投资增长过快等问题。也正因为如此，本文从理论层面上系统分析近年来我国房地产行业盈利毛利率变化趋势，并通过不同时期、不同地区的对比深入研究影响其变化因素，对我们以后研究房地产行业的发展前景、盈利水平等具有重大而深远的意义。二、国内外研究现状（一）房地产国内外收益研究现状现阶段针对房地产研究存在很多不同角度，学者们选取的切入点不尽相同。程前昌（2013）将单位面积的商品房利润与土地平均成交价格之比作为评价标准。从土地利润角度结合具体数据分析了我国房地产收益情况。常虹（2011）围绕净利润率指标对房地产行业是否暴利以及降低房地产利润能否降低房地产价进行了探讨。张晓瑜（2006）从成本角度出发，深入分析了房地产行业利润较高的原因。熊方军等（2006）综合运用单因素模型和Fama-French的三因素模型对比分析了房地产行业收益与风险的关系与特征。杨楠（2006）通过VaR方法对我国现阶段房地产收益的变动特征进行了详细的分析。于凤光等（2008）根据房地产行业的特征提出了项目利润率修正公式作为评价房地产收益水平的指标。Kaiser（1997）通过比较房地产收益率与投资回报率之间的关系，分析了房地产收益水平的周期性变化规律。（二）房地产国内外毛利率研究现状当前关于毛利率的研究主要集中在其概念内涵的分析和用途方法的描述上。刘欣伟（2006、2007）将毛利率作为分析经营状况的重要指标，认为企业可以根据毛利率确定投资方向和规模，然后从会计角度分析了毛利率的方法。高滋棠（2014）认为毛利率分析要注意数字之后的质量，要从行业整体和企业自身两个角度分析经营状况和毛利率的波动。孟赞等（2014）利用数据等进行统计分析，得出毛利率与股价存在正相关关系，选股投资应注重毛利率指标。何宜庆等（2002）从收入和产出角度出发，讨论当产品和服务价格相对稳定时通过降低直接消耗系数来压缩成本提高毛利率，使行业收益水平提高，而不会引起价格系统波动。严广乐等（1998）对追求毛利率和保持价格系统稳定性的临界情况进行讨论，得出临界毛利率的计算办法，指出宏观调控在临界值确定过程的重要影响。吴后宽（2011）从行业内和跨行业两个层面分析了毛利率和和收益水平的关联程度，证明了采用毛利率作为选股指标具有较好的识别度和实用性。王希琼（2006）分析了毛利率在税收筹划中的重要作用，研究了毛利率与税收负担的内在联系。国外方面，M.Valvekar等（2010）认为价格波动使成本风险增加，通过特殊保险的方式可以保证毛利率水平，降低毛利率下滑风险，提高收益。Ely Dahan等（2011）讨论了单位成本变动对毛利率的影响，理清了毛利率与预期回报之间的关系。三、研究内容及研究方法第一，定量分析法：在房地产市场研究中，通过对房地产毛利率这一指标进行定量分析可以进一步对研究对象房地产进行量的细化，达到精确化研究，从而准确的评价、分析、研究，并做出对未来的预期。第二，定性分析法：通过对获得的各种数据进行深度加工，去伪存真、去粗取精，获取对本研究课题有意义的内容，并揭示其内在规律，达到对研究对象“质”的研究。第三，规范分析法：通过对研究对象房地产行业近年来不同地区、不同时期毛利率的变化情况进行横向、纵向对比及其影响其显著变化的因素的分析，并结合自己的价值判断和社会目标，来预测房地产行业未来的发展态势。第二章 理论综述一、房地产的基本概念房地产指的是房产和地产的总称，又可以称为不动产。广义上的概念是指土地以及定着于土地之上的各种房屋，包括居民楼、厂房、文化教育用地、商业大厦、仓库等，还包括与上述物产有关的权益以及由以上物产所衍生出的各种权益。综上，可以将“房地产”这一概念可以表述为下；房地产是指房产和地产的总称，是房屋和土地在商品经济方面的表现；房地产是指在一定的所有权关系下，将房屋及土地作为财产管理的统称；房地产是由土地与地上附着物，及其由其衍生出来的一种权益性资产。以上表述，分别是从对房地产这一概念不同方面的切入来进行描述的。虽然表述看似存在很大的区别，但实则大同小异，不管说房地产是一种商品，还是一种财产以及权利，但有一点是不变的，它是由土地以及土地上的附着物房屋所构成的一种物权或所属权。所以，可以归结：房地产是一种财产，是一种商品，更是一种权利。二、房地产的特点（一）位置的相对固定性房地产位置的相对固定性是指房地产的位置固定，不可移动，因此又称为不动产。这就意味着对于任何一块土地的位置都是固定不变的。而土地上的建筑物是通过在土地上打下牢固的地基，并深深地“扎根”与土地之中，因而才能牢不可破的固定于土地上。房地产的位置相对固定性，决定了对于房地产的开发、交易等商业活动是以产权为标的的。在法律上，涉及到产权纠纷问题时，一般是以不动产所在地的法律部门做出法律审判及裁定的。（二）资源有限性我国是拥有13亿的人口大国，基数大，可供利用的土地资源又是有限的，人均土地面积少之又少。随着我国城镇化的快速发展，城市土地用地必将出现严重紧缺的现象。为了保证粮食的供给水平，将征收农业用地为城市用地这一措施，必将受到严格限制。（三）作用的多样性土地作用的多样性是指可以将土地用作多种用途，例如可以用于畜牧业，放养牛、羊等；可以用于种植业，培养水稻、玉米、小麦等农作物；还可以在土地上建造房屋，如住宅、厂房、商业大厦、仓库等。（四）保值增值性房地产的保值增值性是指所购买的房地产随着时间的推移，它的价值高于原有的价值的一种投机行为。自1979年房地产体制改革以来，行地产行业的收益情况一路飙升，房价持续上涨不断，甚至有些人质疑该行业是否是暴利行业。但就其持续升温原因是存在的，一是由于改革开放以来居民生活消费水平不断提高，在住房水平上也有更高的追求，住房需求增加；二是近几年房地产行业持续炒热，许多手里有多余储蓄的居民出于投机动机，往往会多购买几套超出实际需求的房屋，以求增值；三是房屋周围生态环境的改善，社区基础公共设施齐全，满足人们的多项需求。（五） 用途的长期性相对于一般商品而言，房地产（土地及土地上所附着的建筑物等）的使用寿命是很长的。所以，在房地产商品交易中，不仅可以买卖产权，还可以转移若干年限的房屋使用权。由于结构牢固、整体性能好，有些建筑的实际使用寿命要远远大于预期使用年限。我国对建筑物及建筑结构的不同使用寿命一般是按照年限折旧法来计量。（六）变现难度大房地产不像一般的普通的商品一样，它价值量大，位置相对固定，不可移动，因而会由于市场信息不对称、消费者个人的偏好、地理位置、自然环境、政府政策、交通等因素的影响达成协议，对快速变现形成巨大阻碍。（七）独有性房地产的独有性，亦可以称异质性。它指的是不存在两宗完全一模一样的房地产。由于它的位置具有相对固定性，即使周围自然环境、经济条件、人文等完全相同，也不可能出现另一幢完全相同的房屋。就好比不可能出现两个一模一样的人，是独一无二的，不可复制的。三、 我国房地产行业发展的特点我国的房地产价格并不完全由市场这只看不见的手调节，同时还受到国家的宏观经济政策的调控。它的价格形成是多方面的原因造成的。综述，可以概括为以下几点：（一）市场经济发展到一定阶段衍生出来的产物房地产在本质上属于商品，它的生产交易必须在市场经济中进行。在市场经济起步阶段，房地产经济的发展并没有多大起色。但在改革开放后，随着社会经济的飞速发展，房地产经纪也开始发展起来，尤其是在1979年实行房地产体制改革之后，房地产行业更是进入了腾飞的阶段，同时衍生出一大批房地产行业的精英企业家，企业经营效益一路见好，甚至开始有人怀疑房地产行业是暴利行业。（二）消费水平具有显著地域差异性由于房地产的地理位置是固定不变的，生产地亦即销售地，不像一般普通商品一样交易之后可以实现商品的位置转移。这样的话，交易的达成就会受到消费者的意愿、房屋所处地段、周围环境、价格等一系列因素的影响，实际变现能力就会大打折扣。同时，还由于不同地区如内地与沿海地区的经济发展水平、人均收入的不同会导致不同的消费需求。一般在沿海地区如深圳、厦门、广州等地的房地产投资总额基本达到全国投资总额的一半以上，所以在这些城市的房地产售价均高于平均水平。（三）“两只手”共同在操纵一只手指市场经济，另一只手指政府的宏观调控。我国是社会主义市场经济体系，农村土地属于集体所有，城镇土地属于国家所有，这在一定程度上就决定了房地产行业不同于其他资本主义社会的完全由市场调节供求，我国的房地产行业受政府政策、体制的影响，以此来防止一些企业恶意抬高房价、赚取暴利，但是并不完全受控于政府这只宏观的收操纵。出于提高对土地资源的高效利用、促进对土地资源的合理分配的意图，我国的房地产在另一方面也会受到市场经济的调节。（四）垄断和竞争并存的行业土地是一种自然资源，它是有限的、不可再生的。国家享有对土地资源的所有权，利用体制政策、税收、信息等制约着土地资源的转让权、使用权，这就属于垄断市场。同时，土地上的房屋建筑作为一般商品参与市场流通，进行买卖交易，但由于受到地理位置、周围环境的影响，世界上不可能出现两块完全一模一样的房产，产品具有差异性，所以属于竞争市场。（五）买卖形式的多样化特性房地产市场由于其地段位置固定、交易数额大、使用年限长的特殊性，使得买卖场所及买卖形式具有多样性的特点。购买者可以分期付款、一次性全额付现、抵押贷款、按揭等形式。租赁时有长期租赁、短期租赁之分，亦可以单租、合租、群租等。多种交易形式使得交易市场具有多样化特性。第三章 我国房地产行业发展现状与问题一、我国房地产行业发展的现状分析从1998年国家废除了福利性住房政策之后，开始转向货币性住房市场，自此以后我国的房地产市场才得到了真正的发展。随着城镇化进程的加快，必然刺激一大批的潜在购房族，购房热将会有增无减。房地产业的兴起必会带动我国经济建设的快速发展，整体改善全国各族人民的生活水平，进而引发消费需求，增加对房屋的购买，如此一来，社会经济就会进入良性循环的状态。同时，由于近年来房地产行业收益情况良好，为国家的GDP增长做出了客观的贡献。（一） 房地产规模有增无减在2005-2014年这过去的十年里，由于企业、国家、社会团体、个人的投资行为日渐成熟，投资增长率高达15.4%。其中，房地产投资占到了投资总额的绝大部分，从2005年房地产开发企业本年完成投资额15909.25亿元，每年持续增长，尤其在2014年达到了有史以来的最高值：2014年中国的房地产开发企业本年完成投资总额为95035.61亿元，在短短的十年里，投资额的增长率高达497.4%。同时不可忽视的一点是，国内资本投资占主要部分，在2015年高达3/4。由此看来，在未来的房地产市场投资规模有望取得新的突破。 （数据来源：国家统计局）（二） 各地房地产发展步调不一我国东部地区的房地产由于起步较早，发展水平较好，但由于可供开发的自然土地资源有限，近年来更是处于土地资源紧缺的状态，所以东部地区的房地产行业发展几乎接近饱和的状态。因此，各大开发商纷纷“转战”中、西部地区，尤其是中部地区的发展更是突飞猛进，各种房产销售指标的增长率明显高于东、西两部，但由于其人口基数大，人均住宅面积没有显著的增长趋势。（三）房产价格整体持续攀升我国的房地产价格持续攀升是多方面原因综合的结果，如居民消费需求增加、个人可支配收入增加、地价上涨、房地产行业暴利等。据国家统计局2016年5月18日发布的数据（如附注A、附注B）显示，我国今年4月份70个大中城市新建住宅价格环比增长的有65个城市，增长率为92.9%，同比下降的有5个，下降率为7.1%；同比增长的有47个城市，增长率为67.1%，同比下降的有23个城市，所占比率为32.9%。而二手住宅价格指数环比增长的有60个城市，增长率为85.7%，环比下降的有10个，下降率为14.3%；同比增长的有48个城市，增长率为68.6%，同比下降的有22个城市，下降率为31.4%。综上，我国房地产价格整体攀升的格局并没有改变。二、我国房地产行业发展中存在的问题（一）政府的干预引发的弊病房地产市场受到政府的宏观调控，虽然在一定程度上有利于资源合理有效的配置，防止投机倒把的行为出现，但在一定程度上也产生了不少弊端：1、市场不能真实地反映供求双方的意愿，导致市场上总是出现供大于求或供给短缺的现象。如，为了限制房地产投机行为和房价过快增长，2011年各地政府陆续推出了限购令，值此城市化之际，抑制了新进入城市的潜在购房者农民的购买热情2、某些官员会利用自身职务的便利，将社会公物转为私用，非法倒卖赚取价差，为自身谋取利益。3、由于房地产市场的滞后性，政府政策的出台，未必能够及时的起到调控作用。（二）市场交易主体行为不协调在房地产交易市场中，出于多种动机的房产开发销售、购买行为在一定程度上出现了反市场调节机制的现象。具体表现为：房地产市场上的真正购买者大多数是公有制企业，而私人由于受到个人收入水平、房价、福利政策等的影响，他们的购买能力是极其有限的。这就引发一部分房价肆意上涨，给普通居民的购房需求造成了阻碍；房地产开发商一般是具有垄断性质的企业，利用自己处于垄断性的的位置，肆意抬高价格，谋取暴利，使得经营收益高于其他行业的平均水平。部分房地产行业出于自己的私利，在降低生产成本上下功夫，利用劣质的钢筋、水泥混凝土修改房屋，导致了一批质量低下的“豆腐渣”工程。有些房地产开放商恶意炒作，故意抬高房价，引发消费者盲目的囤积房屋。（三）房价的主观性不能真实地反映市场供求我国的房地产行业多数实行指令性计划，其供给不能与真实的消费者需求相配套。主要表现在以下几点：由于现在很多住房的供给都伴随着福利性的政策，价格想对偏低，并不能真实客观地反映价值的供求规律；现行的房地产市场的调控不能与灵活多变的市场相配套，极易引发一系列投机行为；相比于高额的房价，一些住房者更愿意选择租房住，租房市场活跃，而购房市场萎靡；许多企业出于对员工的福利政策，降低房价，刺激到了真正的房地产市场；房地产价格的攀升并没有与社会平均工资水平相适应，价格的涨幅远远高于工资的涨幅，导致一些潜在的购买者只能驻足观望。（四）房地产市场缺乏完善的规则体系目前，在房地产交易市场的运行中并没有可以规范约束的统一的一套行为标准可供参考。集中体现为：市场规则并不是根据供求双方的客观实际制定，而是依据政府的行政管理政策来执行；房地产市场的交易信息不是由市场供求提供，更多的是依据政府行政的指令性计划；依据现行政府体制机制下的市场规则是变动的；各地政府出于自身的考虑，如地方保护主义，往往制订的房地产规则不一，不利于整体市场的规范化；正因为房地产领域缺乏相应的法律法规的约束，一些偷税、漏税的行为时有发生，不利于法治文明社会的建设。第四章 房地产行业毛利率的变化趋势毛利率水平的高低，可以反映一个企业的收益情况。通过绘制毛利率变化折线图，观察其整体走向、峰值、变化幅度、波动等，可以更加深入地研究房地产市场的收益状况。本章首先分析我国房地产行业的毛利率的变化，观察其各年相对平均值的变化，并作出预测；然后选取在国外房地产市场上具有代表性的一个国家美国，进行类似的研究；最后，将我国与美国的房地产行业进行综合对比，找出其中的差异。一、国内房地产行业毛利率的变化选取的数据为2004年到2015年各年房地产行业毛利率的值，由折线图可以清晰地看到我国房地产行业的毛利率由2004年的24.85%持续上升到2011年的41.12%，达到了峰值，从2008年行业毛利率超过平均值，因此在近7年间我国的房地产行业是一直保持着良好的收益态势；由于在2010年之后政府陆续出台了一系列控制房地产价格上涨的政策，房价开始回温，2011年之后毛利率呈下降趋势，在2014年下降至行业平均值以下水平。从总体上来说，近几年我国房地产行业的发展前景是可观的。如下图所示：二、 国外房地产行业毛利率的变化同样地，选取了美国2004年到2015年房地产市场12年的毛利率数据进行分析。如图可以看到，美国从2004年到2009年毛利率呈下降趋势，达到了最低值3.90%，而且下降幅度较大，2006年之后下降到平均水平之下，可见，这几年里美国的房地产经济不甚景气；从2009年美国房地产市场开始复苏，行业毛利率一路持续攀升，仅2010年一年的时间里毛利率就上涨了11.57个百分点，并且在2011年之后毛利率超过了行业平均水平，整体走势良好。三、 国内外毛利率的变化综合对比分析通过近年来中美两国房地产行业毛利率数据对比可知，我国的行业毛利率一直高于美国的毛利率，从2004年开始两国的行业毛利率差值开始不断增加，直到2009年达到最大值34.3%，我国房地产毛利率大约是美国的9.8倍；但是，2009年之后，差值开始不断缩小，在2015年达到最小值。整体而言，我国的房地产行业的发展水平高于西方国家（如美国）的发展水平，并且一直以来未被超越。四、 结论本章前两节内容首先对我国及西方发达国家美国房地产行业的毛利率变化趋势及各年偏离平均值的程度分别进行了研究，然后在第三节对两国的房地产行业毛利率进行了综合性对比研究，通过分析比较以上内容，我们可以得到以下结论：我国房地产行业毛利率在2011年之前持续上升，2011年达到最大值后开始有所下降，但总体上来讲毛利率变化水平基本维持稳定，围绕平均值上下波动，且变动幅度较小。美国房地产行业毛利率在2009年之前呈下降趋势，在2009年达到低谷，且下降幅度较大，尤其是2005-2007年之间下降了18.9个百分点；2009年之后行业毛利率开始缓慢回升，2011年开始超过平均水平。可以看出，以美国为例的西方发达国家的房地产行业毛利率并不稳定，变化幅度大，严重偏离均值，但近年来房地产行业开始回暖，有复苏的迹象。中美两国房地产行业毛利率的差值在2009年之前持续扩大，经过2007-2009年的次贷危机之后美国房地产行业开始回暖，此后两国的差距逐渐缩小。但是，整体而言，我国房地产行业的盈利水平远高于美国，且变化趋势较稳定。第五章 影响我国房地产行业毛利率变化的因素研究毛利指的是销售收入与销售成本的差额。而毛利率指的是毛利与销售收入的比值。评价一个企业发展的好坏通常从两个角度来评价，一个是盈利能力，另一个是周转能力。而在盈利能力方面，一个重要的指标就是毛利率。毛利率，可以客观的反映一个企业的盈利能力。同时，毛利率的变化受多种因素的影响，可以从政治因素、经济因素、社会因素、销售状况、成本因素等多方面进行综合分析。一、 政治因素改革开放以来，随着经济建设步伐的加快，各行业蓬勃兴起，房地产行业也开始发展。尤其是1998年住房体制改革之后，房地产市场开始市场化，进入了快速发展时期，与此同时，毛利率开始节节攀升。许多企业、政府机构发现该行业有利可图，开始逐步涉及房地产行业的开发建设。社会资本更多地涌向房地产行业，造成资金资本投资分配不公平，这严重冲击了社会上其他行业的正常经营发展。面临此窘境，政府从2010年起陆续出台了一系列控制房地产持续攀升的政策，房地产行业价格开始降温，毛利率相应有所降低。可见，国家实施的宏观政策是可以在一定层面上有效遏制房地产行业的不健康发展，实现社会资源的合理有效分配，使社会经济良性发展，同时也会间接地影响到房地产毛利率的变化趋势。二、 经济因素（一）利率利率水平的高低严重影响着房地产的毛利率变化。一方面，从房地产开发商的角度分析，利率的高低直接影响地产商开发建设贷款利息的高低，进而会抬高或降低房地产的成本；另一方面，从购房者的角度分析，利率的高低直接影响购房者房贷的利息，从而对购房者的购房意愿产生影响，增加或减少销售收入、毛利率水平。（二）物价水平房地产也可以类似于一般商品，当社会上整体物价上涨时，房地产价格也会随之上涨，这是因为所使用的建筑材料、人工费用、资本成本价格在提高，建筑成本增加，但与此同时，居民的工资并不会因此上涨，对房地产的实际购买力下降，使得销售收入和房地产毛利率下降。（三）居民收入水平这里所讲的居民收入水平一般指的是居民个人可支配收入，它直接影响居民消费能力和投资水平的高低。当居民个人可支配收入增加时，社会总需求增加，总消费能力和投资水平相应提高，促使房地产价格上涨，又房地产与一般商品相比属于特殊商品，收入的上涨必将带动房地产购买欲望，销售水平提高，毛利率亦相应提高；相反，当居民个人可支配收入减少时，居民的消费购买能力和投资欲望下降，社会总需求下降，必将导致房地产价格的下跌，消费水平下降，从而房地产毛利率降低。因而，居民的收入水平关系到社会的总需求，并对房地产行业的发展、销售毛利率的高低产生者影响。三、 心理因素在房地产市场上，购房者的心理因素同样是一个不可忽视的影响因素，它直接关系到购买者的购买意愿。购房者的心理因素主要体现在以下几个方面：（一） 购买者对房价的预期购房者在做出购买行为之前一般会对未来的房价进行预测。如果预期未来的房价会上涨，此时房价正值低潮，那么消费者会立刻做出购买行为，行业销售收入增加，毛利率提高；相反，如果预期未来房价会下跌，此时贸然买进会亏损，那么消费者就会减少对房地产的购买，行业销售收入减少，毛利率相应下降。（二） 个人偏好每个人都是一个独一无二的个体，自然偏好也不同。在做出购房决策时，人们通常会考虑交通是否便利、周围环境如何、是否靠近市中心等因素，着重点不同，做出的购买行为也会不同。所以，个人偏好也会成为影响房地产毛利率高低的因素。（三） 投机心理有些房地产购买者并不是潜在的住户，他们只是房地产市场上的投资者，对房地产的投资行为是为了套期保值低价买进、高价卖出，赚取差价来获利。如果预期未来房地产价格会上涨就会以低价买进，在价格升高时以高价卖出，此时房地产行业毛利率提高；如果预期未来房地产价格会下跌，此时就会减少购买，相应地，毛利率下降。（四） 对数字的偏好或风水购房者出于幸运数字、风水迷信的说法，往往会偏好于与幸运数字、风水有关的房屋的购买，而对那些带有不好数字的房屋减少购买，例如出于大众的看法，现在的许多高层建筑取消了“19层”这一称呼，这在一定程度上也会对房地产行业的毛利率产生影响。四、 社会因素（一）人口现在我国是一个超过13亿人口的人口大国，虽然自从实行计划生育以来，我国人口增长进入低速阶段，但整体人口总量依然可观，对社会的有效需求只会有增无减。房地产作为人类生存生活的必要条件之一，是必可少的。因为可供开发利用的土地资源是有限的，人口数量的增加，受到消费者对房屋刚性需求的影响，房地产价格必定会上涨，从而引发行业毛利率的提高。 （数据来源：国家统计局）（二）城市化城市化，也是人们通常所说的“城镇化”，它是指农村劳动人口向城镇地区的转移。现在，城市化是一个不可逆转的趋势，表现为：越来越多的从事农业的劳动力开始向从事非农业的劳动力转变；农村居民向城市地区集聚，导致农村人口下降，城镇人口剧增（如下图）；城市的基础设施、公共服务有待改善。随着城市化进程的加快，劳动人口的转移，不仅扩充了城镇的劳动大军，而且增加对城镇住房的需求亦会增加，从而带动房地产价格上涨，行业毛利率提高。五、 销售状况销售状况包含两方面的内容，一方面是销售价格，另一方面是销售收入，它们的共同作用直接影响销售收入的大小，进而影响行业的毛利率。（一）销售价格社会上的有效需求增加时，房地产市场可观，消费者会竞相对房地产做出购买行为，随之带动房价上涨，行业毛利率提高；反之，社会有效需求不足，房地产市场不景气，消费者没有购买意图，房价下跌，行业毛利率降低。（二）销售数量销售数量一般会受到房价、购房者收入水平、制度政策等的影响，例如，国家出台限制住户用房多套购买的政策，就可以在一定程度上控制社会上房屋的囤积数量，抑制房屋价格的不合理上涨，影响毛利率的高低水平。六、成本因素成本因素对房地产行业的收益水平是一个相当重要的影响因素。房地产行业规模大，产业链长，在每个生产环节都涉及相关的费用支出。如资本成本、原材料价格、用工成本、地价等都关系到房地产的成本水平的高低。在整体房地产市场这个大环境中，作为开发商企业，如果想要获得比同行业的竞争对手更高的利润，就要在节约成本费用支出上下功夫，调整资本结构、提高劳动生产率、改善生产结构等，但决不允许为了降低成本偷工减料，造成“豆腐渣”工程的行径。这样的话，成本降低，销售毛利增加，销售毛利率随之上升。七、小结我国房地产行业毛利率的变化是多种因素共同作用的结果。本章的研究结果可以归纳为以下几点：国家制定的宏观政策会对房地产行业收益状况产生影响，若是是宽松的政策则有利于给房地产营造一个良好的外部政策环境，刺激生产，毛利率提高；但若是国家为了稳定房地产行业的发展，防止社会资源配置更多的流向房地产行业而制定紧缩性的政策，则房地产收益水平就会下降，毛利率降低。经济因素中的利率、物价水平对房地产开发商和购房者共同施加影响，一般与房地产行业的收益、毛利率成负相关关系；而居民收入因素是通过影响购买者的购买能力来作用于房地产行业，它与房地产行业毛利率成正相关关系。心理因素针对的是购房者的个人喜好、意愿，完全是凭借自身感受做出的购买或不购买行为。社会因素包括人口、城市化等，通过影响社会需求，进而影响房地产行业的收益水平。就目前的社会发展态势来说，它是与房地产行业毛利率成正相关关系。企业的销售状况对毛利率的影响最为直接，包括销售价格和销售数量两方面的内容，如若销售成本不变，销售状况越好，行业毛利率越高；反之，行业毛利率越低。与上述影响因素不同，成本因素是可控的，企业可以通过提高生产效率、改善房屋建筑结构、调整资本成本等来有效地降低生产成本，这在同行业竞争中是企业最常使用的一种策略，与行业毛利率水平成负相关关系。房地产行业属于全民产业，影响因素众多，本章主要列出了几项重要的影响因素，其他如政治安定状况、国际因素等同样影响着房地产行业的毛利率水平，在此不予赘述。第六章 总结与西方发达国家相比，我国的房地产行业毛利率处于领先水平，发展态势良好，但它们的差距正逐步缩小，且我国经济结构复杂，存在多种影响因素，作为我国市场经济发展中的一个“主力军”，应受到各个层面相关机构的高度重视。作为房地产开发商，应从国家全局、多方位的战略高度合理规划房地产行业未来的产业布局和发展走势，使房地产行业进入良性、健康、可持续发展状态；从国家层面讲，房地产在我国经济发展中具有不可忽视的作用，不仅为国民生活提供了基本的生存条件，而且拉动了国家GDP的快速增长，政府机构应完善相关政策，使房地产行业在社会经济转型中找到合适的定位，以适应政治经济社会发展大潮。参考文献1 张永亮,刘再起. 国际热钱的涌入对我国房地产的影响J. 理论月刊. 2014(12) 2 孟赞,李明选. 毛利率与公司股价相关性研究基于A股上市公司20042013年经验数据J. 会计之友. 2014(33) 3 高滋棠. 谈如何正确看待和分析毛利率J. 财经界(学术版). 2014(07) 4 颜明杰,彭琬清,刘畅,廖文强. 我国房地产价格的影响因素及其未来趋势预测J. 科技广场. 2014(03) 5 程前昌. 中国房地产开发企业的土地利润空间及区域差异J. 经济体制改革. 2013(04) 6 安辉,王瑞东. 我国房地产价格影响因素的实证分析兼论当前房地产调控政策J. 财经科学. 2013(03)7 吴后宽. 我国上市公司毛利率指标选股识别度的实证检验J. 中国证券期货. 2011(11) 8 常红. 中国房地产利润水平到底几何 “反暴利”规定能否抑制高房价J. 决策探索(上半月). 2011(06) 9 赵选民,张晓阳. 房地产上市公司盈利能力影响因素实证分析J. 财会通讯. 2009(03) 10 于凤光,赵亮. 房地产项目利润及其水平的辨析J. 中国物价. 2008(12)11 Philipp an de Meulen,Martin Micheli,Torsten Schmidt. Forecasting real estate prices in Germany: the role of consumer confidenceJ. Journal of Property Research . 2014 (3) 12 Ely Dahan,V. Srinivasan. The Impact of Unit Cost Reductions on Gross Profit: Increasing or Decreasing Returns?J. IIMB Management Review . 2011 (3) 13 VincentF. Yu,Hsiu-I Ting. Identifying key factors affecting consumers choice of wealth management services: an AHP approachJ. The Service Industries Journal . 2011 (6) 14 M. Valvekar,V.E. Cabrera,B.W. Gould. Identifying cost-minimizing strategies for guaranteeing target dairy income over feed cost via use of the Livestock Gross Margin dairy insurance programJ. Journal of Dairy Science . 2010 (7) 15 Christian Hott,Pierre Monnin. Fundamental Real Estate Prices: An Empirical Estimation with International DataJ. The Journal of Real Estate Finance and Economics . 2008 (4) 致谢将近两个月的时间，毕业论文终于在今天截稿。在此我想首先感谢一下我的毕业论文指导老师齐荣光老师，齐老师是一位学识渊博、平易近人、不辞辛劳的好老师，每次有什么疑问就会通过电话或面谈的形式请教，在老师的耐心指导下终于一步步地完成了论文。同时也很感谢我的母校提供了许多教学资源，图书馆有大量的资料可供查阅，还有学校购买的各种数据库，使我们查阅资料方便了许多，而且有现成的统计数据可供利用，在实际操作中省去了许多麻烦。最后，还要感谢一下我的论文小组中的伙伴们，他们在我论文的撰写中也提供了不少帮助，每当我遇到什么疑难杂症总是第一时间去请教我的伙伴们，他们会细心地给我讲解，或者原本是一个小小的错误可就是弄不明白，经过他们的一说立马豁然开朗。附录A：2016年4月70个大中城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比定基环比同比定基上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100北京102.7 118.3 114.5 唐山99.9 98.8 99.1 天津102.6 109.5 108.5 秦 皇 岛100.3 99.4 99.6 石 家 庄100.9 103.8 103.2 包头100.3 98.6 98.9 太原99.9 102.0 101.4 丹东100.4 96.9 97.4 呼和浩特100.2 99.9 100.0 锦州99.5 96.8 97.3 沈阳100.9 101.0 100.8 吉林100.7 99.6 99.9 大连100.8 100.1 100.0 牡 丹 江100.2 98.5 98.7 长春100.2 100.3 100.3 无锡102.8 105.3 105.2 哈 尔 滨99.8 101.1 100.8 扬州100.4 101.5 101.6 上海103.1 128.0 121.4 徐州100.9 101.9 101.9 南京104.1 121.3 118.7 温州100.4 103.7 102.7 杭州103.0 114.7 112.0 金华100.4 103.1 102.4 宁波101.1 108.2 106.4 蚌埠100.8 99.2 99.8 合肥105.7 117.5 116.7 安庆100.5 100.7 100.6 福州102.9 111.0 110.0 泉州100.9 101.8 101.9 厦门105.2 121.5 119.7 九江101.0 101.5 101.6 南昌101.4 107.0 106.1 赣州101.2 101.8 102.1 济南101.1 104.3 103.8 烟台100.4 100.8 101.0 青岛101.2 102.6 102.4 济宁100.1 98.3 99.0 郑州101.3 106.7 105.5 洛阳100.6 99.7 99.8 武汉102.0 109.1 107.9 平 顶 山100.1 100.9 100.8 长沙101.6 103.4 103.3 宜昌100.3 100.2 100.4 广州102.4 117.4 113.2 襄阳100.1 98.1 98.8 深圳102.3 162.4 138.3 岳阳100.5 98.5 99.4 南宁101.1 104.6 104.2 常德100.1 98.9 99.2 海口100.4 101.4 101.2 惠州103.3 106.4 106.1 重庆100.4 102.9 102.6 湛江100.4 98.1 98.8 成都100.6 103.0 102.1 韶关100.6 101.0 101.5 贵阳100.7 101.5 101.3 桂林100.5 99.2 99.4 昆明100.8 99.3 99.9 北海100.3 101.1 100.9 西安100.4 101.6 101.1 三亚99.9 100.0 100.0 兰州100.4 101.1 101.1 泸州100.5 100.5 100.5 西宁100.5 98.4 99.3 南充100.6 98.8 99.6 银川100.7 98.8 99.3 遵义100.1 99.5 99.7 乌鲁木齐100.2 98.5 98.6 大理100.2 98.9 99.2 注：环比以上月价格为100，同比以上年同月价格为100，定基以2015年价格为100。附注B：2016年4月70个大中城市二手住宅价格指数城市二手住宅价格指数城市二手住宅价格指数环比同比定基环比同比定基上月=100上年同月=1002015年=100上月=100上年同月=1002015年=100北京103.7 137.2 128.0 唐山100.0 99.8 99.7 天津102.7 111.2 109.6 秦 皇 岛100.2 98.3 98.8 石 家 庄102.4 105.5 105.2 包头99.7 97.9 97.7 太原99.9 102.3 101.4 丹东99.9 98.2 98.4 呼和浩特99.9 100.1 99.9 锦州99.7 92.8 94.9 沈阳100.5 101.9 101.2 吉林100.2 100.4 100.0 大连100.5 100.4 100.1 牡 丹 江100.1 99.7 100.4 长春100.2 100.8 99.8 无锡101.2 102.2 101.9 哈 尔 滨100.1 103.3 101.8 扬州100.0 100.5 100.2 上海102.5 130.2 125.0 徐州100.5 100.9 100.9 南京103.5 115.3 113.6 温州100.3 104.5 103.1 杭州101.8 109.9 108.4 金华100.3 102.1 101.4 宁波100.6 105.7 104.3 蚌埠100.4 99.3 99.6 合肥106.8 130.4 129.4 安庆100.3 99.6 100.0 福州101.8 107.3 106.2 泉州100.3 99.5 99.5 厦门104.2 118.4 116.5 九江100.8 103.0 102.4 南昌101.1 105.4 104.3