天津新华房地产集团工程系统管理手册.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除精品文档天津新华房地产集团工程系统管理手册文件编号：XHXMGLA修改状态：AB管理状态：分 发 号：编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：发布日期： 实施日期：前 言天津市新华投资集团项目管理部组建于2004年12月，属于集团总公司对各个经营公司及分公司工程项目的综合管理执行部门。其涉及的主要职能有：合同管理系统、预算管理系统、施工管理系统、培训管理系统等，对工程的前期、设计和施工过程中的质量、安全、进度、文明施工、合同、成本、预算等项目进行统一的管理、审核、控制、验收。涉及整个工程中的各项重要环节，也是位于研发部和营销部之间的一个承上启下的重要管理部门。随着新华投资集团不断发展、壮大和日趋完善的管理体系，对工程管理系统的要求也不断提高，从而制定了天津市新华投资集团工程系统管理手册（以下简称手册）。它是本部门中的一个重要工作依据和标准。本手册分为6章27节，主要从内部管理和外部管理两部分来明确总公司工程系统的组织框架、管理体系、人员分工、岗位职责、管理制度、工作纪律、部门现状与发展及本部门中各职能的工作要求和分公司工程系统的制度、施工、成本、技术、规范、措施等几大部分综合的、统一的管理体系，充分叙述了一个工程管理团队的具体工作要求和管理过程。如果本手册中提到的几个重要环节能够得到充分的发挥和使用,那么不仅可以使公司在项目管理方面能够得到长远的发展，同时也能够组建起一支强有力的、高水平的工程项目管理团队。目 录第一章 岗位职责1第一节 岗位组织架构2第二节 岗位职责描述2第二章 管理制度与自我完善7第一节 目标管理制度8第二节 实行“ISO9000” 管理模式9第三节 会议管理制度11第四节 报告管理13第五节 工作总结及日志管理制度16第六节 文件管理制度17第七节 部门工作联系管理制度18第八节 工作纪律19第九节 考核管理制度21第十节 “新华工程之声”月刊23第三章 培训管理系统.25第一节 房地产专业基础知识培训26第二节 房地产相关法律法规概述31第三节 建筑结构基础知识34第四节 综合知识培训49第四章 合同管理系统.50第一节 合同与合同管理51第二节 工程建设合同的管理56第三节 房地产项目合同控制60第五章 预算管理与成本控制系统66第一节 预、决算管理的工作范围和目的67第二节 预、决算审批工作的程序69第三节 房地产项目成本控制70第六章 工程施工管理系统76第一节 工程项目管理体系77第二节 工程项目控制体系80第三节 工程签证管理体系117第四节 竣工验收管理体系119第五节 相关报告128第一章 岗位职责文件编号：XHXMGLA1修改状态：AB管理状态：分 发 号：编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：发布日期： 实施日期：第一节 岗位组织架构工程总监工程经理合同管理施工管理预算管理 合同审核内业管理图纸审查外业管理预 算管 理信 息 采 集第二节 岗位职责描述一、 工程经理岗位职责1、职务名称：工程经理2、直属上级：工程总监3、本职工作：主持项目管理部的全面工作4、工作职责：A、向集团公司及工程总监负责。B、参与项目投资策划，项目可行性报告及方案研究工作。C、负责制定项目管理部总体发展策略。D、参与工程预、结算书的编制工作，并监督审核工作。E、参与工程施工管理到竣工验收全过程的监控。F、参与工程施工招、投标工作。G、参与合同管理及内业资料的归档工作。H、负责对公司员工及各经营公司进行统一的培训工作。I、 加强工程质量、安全、进度、文明施工等项控制工作，保证工程施工按有关规定及要求进行。J、 协调好各部门及外单位的关系，配合工程顺利进行。K、完成集团公司及工程总监安排的其他工作。二、 合同审核员岗位职责1、职务名称：合同审核员2、直属上级：工程经理3、本职工作：负责与合同审核有关的全部工作4、工作职责：A、向集团公司及工程经理负责。B、负责按照相关的法律法规和成本、造价等规定对合同或协议进行审核，并出据合同（协议）审查意见或报告。C、负责收集与合同法相关的各种最新信息。D、负责不断完善合同审核的制度及流程。E、负责与内业资料员办理有关合同文件的交接手续。F、负责各项合同文本的电脑录入工作，并建立信息资源库。G、组织相关人员及部门对所签署的合同、协议进行论证、总结。H、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。三、 内业资料员岗位职责1、职务名称：内业资料员2、直属上级：工程经理3、本职工作：负责管理与内业资料有关的全部工作4、工作职责：A、向集团公司及工程经理负责。B、负责所有工程类文件、图纸的收集、整理、归档、建档等工作。C、负责所有工程类文件的领取、发放工作，并做好详细记录。D、负责打印、制作项目管理部的各类文件。E、负责所有需要调档文件的手续办理及领取工作。F、负责不断完善内业管理工作的制度及流程。G、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。四、 图纸审查员岗位职责1、职务名称：图纸审查员2、直属上级：工程经理3、本职工作：负责对方案图、施工图、变更图的审查工作4、工作职责：A、向集团公司及工程经理负责。B、负责对设计单位输出的图纸（方案图、施工图、变更图等）进行审查，并出具审查意见或报告。C、负责与设计单位的联系、沟通，并定期以报告的形式对设计单位进行综合评定。D、负责收集建筑设计方案方面的经典案例，并建立信息资源库。E、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。五、 施工管理员岗位职责1、职务名称：施工管理员2、直属上级：工程经理3、本职工作：负责管理与施工现场有关的质量、安全、进度、文明施工等方面的工作4、工作职责：A、向集团公司及工程经理负责。B、负责监督、控制各项目施工过程中的质量、安全、进度、成本、文明施工等环节，并定期做出项目综合管理评价报告。C、负责统计各经营公司上报的各种施工报表，并进行汇总、审核。D、对工程项目采取“预控”措施，并对工程过程中的各个环节提出相应的管理要求。E、对不合格产品应提出整改要求或给予相应的经济处罚。F、负责定期对各个项目进行巡检，并要做出巡检记录。G、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。六、 预算管理员岗位职责1、职务名称：预算管理员2、直属上级：工程经理3、本职工作：负责管理与工程预、决算有关的全部工作4、工作职责：A、向集团公司及工程经理负责。B、负责对所有工程项目做出工程预算，并做出预算书。C、负责对经营公司上报的预算书进行审核，并出审核意见或报告。D、负责计算各项目的销售面积，并做出销售面积计算书。E、负责对各种原材料的造价进行分析对比，并建议项目择优选材。F、协助工程经理审核、控制工程项目建设成本。G、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。七、 信息采集员岗位职责1、职务名称：信息采集员2、直属上级：工程经理3、本职工作：负责采集与工程造价、新型材料等方面有关的信息4、工作职责：A、向集团公司及工程经理负责。B、负责收集各种建筑材料价格，并建立信息资源库。C、负责制作项目的投资成本分析报告。D、负责对新工艺、新技术、新材料进行研究工作，并出研究报告。E、完成集团公司及工程经理安排的其他工作。第二章 管理制度与自我完善文件编号：XHXMGLA2修改状态：AB管理状态：分 发 号：编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：发布日期： 实施日期：第一节 目标管理制度一、总则目标管理是现代企业管理的科学方法之一，也是世界上大多数企业管理者运用的通用管理方法。这种方法可以简单概括为一句话，即“我现在所做的每一项工作，都能使我更接近于目标”的原则。判断工作的轻重缓急，合理安排时间。 二、制订目标的依据1、根据总公司高级领导层所下达的各项任务计划，经济技术指标及其他的各种要求。2、本企业中长期发展规划，管理规划，项目开发规划及全面质量管理的整体规划方案。3、工程项目方面的调查报告、分析报告、预测情况，信息情报等资料。4、根据企业的实际情况和现有管理水平。5、根据上次中长期目标的遗留问题。三、目标制订的方法根据目标制订的依据结合各类事项计划安排，可把预制订的所有计划任务分为三类进行统计，最后确定整体目标。1、重要又紧急的任务：这些事情比任何事情都要优先处理，是必须立刻需要做好的工作。2、重要但不紧急的任务：我们在工作中，大多数的事情都不是紧急的，可以现在或稍后再做，但实际上我们往往又会把这些事情无休止的拖延下去，所以我们要注意把这一类的工作列入有时间期限的行列之中。 3、紧急但不重要的任务：这一类表面上看起来需要立刻采取行动，但客观而冷静的分析一下，我们就会把它们列入次优先类的工作列表之中。 四、详见附表：（1）目标管理统一用表（XHXMGL001）（2）资源信息采集管理表（XHXMGL018）第二节 实行“ISO9000” 管理模式一、ISO9000的基本概念ISO9000质量认证体系是通过过程来实施的。标准中的“质量体系要求就是对过程的要求，掌握了过程就掌握了标准的要领。为使质量体系有效，就应识别、确定和展开这些过程及相应的职责、权限、程序和资源。长期以来，判断一个产品质量的唯一准则是技术标准，但是由于技术不能完全反映顾客对产品的要求，因此只靠技术标准判定产品质量是不够的。如果一个企业仅仅靠合理的技术标准，而无完备的质量体系，企业不可能对产品进行全过程控制。生产中不符合技术标准要求的产品是正常的。要想始终生产符合技术标准的产品，企业只能从建立完善的质量体系入手。技术标准是针对特定的产品提出的技术措施，工艺流程、检测手段和操作规程、规范，主要叙述生产和检测产品的方法，它结合实际，易于理解和掌握。技术标准讲解特定产品的检测和实验的方法，包括在什么条件下测试等，比较具体。 它不仅规定了要有检验和实验，过程检验和实验，最终检验和实验的过程也规定了检验和实验设备管理过程。发现不合格品有标识、记录、评价、处置的过程，并针对发现的质量问题应有采取纠正和预防措施的过程等。这些过程存在于各部门的职能中，又跨越职能，涉及的人员和部门较多。由于各个企业的产品和涉及的具体实践不同，标准中只规定了应有哪些主要过程，并详细规定具体有哪些部门和人员、在什么地点、什么时间、用什么方法去完成。这些细节过程要由企业自行规定。因此，ISO9000是一个比较抽象的管理体系。二、ISO9000的三种管理模式1、识别标准中要求的过程，对于标准中的每一句话都要认真分析 和体会其含义，掌握其中对过程的要求。2、识别本企业中已有和没有那些过程，分析已有的过程是否符合 标准要求。3、根据标准要求和本企业的实践，确定并开展这些过程。三、ISO9000中的20项基本要素在ISO9000质量体系要求中，共有20项要素；每个要素又包括了若干个主过程，这些主要素是ISO9000质量体系的最终管理项目：1、 文件控制 11、培训2、 记录控制 12、产品实现的策划3、 以顾客为关注焦点 13、与顾客有关的过程4、 策划 14、设计5、 质量管理体系策划 15、采购 6、 管理者代表 16、生产与服务提供7、 内部沟通 17、监视与测量装置的控制8、 管理评审 18、不合格品控制9、 资源提供（人财物） 19、数据分析10、人力资源 20、改进这些要素过程，完全由企业根据自己的实际情况决定。因此学习体系不仅要弄清标准要求。由哪些主过程，子过程，还要分析有哪些细节过程。只有这样才能满足于使用要求。如果把体系执行的过程看的很简单，必要的细节过程都简化或取消，只让几个人学一学、背一背，就无法真正的达到执行的标准和目的。所以实行ISO9000质量管理体系也是实现企业的质量方针和实现预想目标的重要基础。第三节 会议管理制度一、周例会制度1、工程系统每周四召开一次工程例会，检查本周的工程管理工作，沟通情况讨论工程实施难点问题，部署下周工作计划，总结工作 经验，不断提高业务管理水平。2、工程例会由部门经理主持，由各项目工程负责人、技术负责人、和其他工程管理人员分别汇报本周的工作情况，部门经理总结一周的情况。3、工程例会由内业资料员记录，在当天整理会议记录，形成会议纪要，并发放给相关人员。二、月例会制度1、时间：公司定于每月25日召开协调会议。2、参加人员范围：总公司各部门经理、总监及公司高级决策层、各分公司及项目部主要负责人。3、会议内容：（1）各单位资金使用与协调。（2）总结各部门本月工作及需要公司协助解决的各类事项。（3）公司对各部门及分公司、项目部提出的工作要求、注意事项及计划安排等事项。（4）公司宣布一些新的管理制度、通知等事项。三、工作例会本类例会属不定期召开，主要是协调、研究、商议解决一些在日常工作中突发的具体问题。参加人员涉及具体问题中的相关人员，通过大家在会议上的沟通最终拿出解决本类问题合理化的措施方案。四、思想会议本类会议属不定期召开，主要是通过与员工思想上的沟通来解决员工心理上的问题。并以公司的企业文化、奖罚措施、工作环境、公司发展和个人能力及自我实现等方面对员工进行统一的、多方面综合教育与激励，以达到“我为企业、企业为我”的最终目的。五、详见附表：工程系统会议纪要（XHXMGL002）第四节 报告管理一、项目可行性研究报告1、相关系统：研发系统、工程系统、营销系统、财务系统。2、结构形式：（1）文字报告部分：主要包括项目概况、市场调查分析、总体投资测算、开发计划及开发成本测算、开发投资动态分析、总体经济效益分析、销售方案、可行性论证共八项内容。（2）技术经济指标分析：通过对用地面积、建筑面积、户数、建筑密度、容积率、绿地率等项的数字分析来衡量项目的可控性。（3）建设成本预算：用非常详细的列项与数字来反映土地、前期、建安、设施、配套、行政事业、税金等项的成本测算。（4）图纸部分：包括1：2000规划图 、1：500规划图 、1：200详规图。（5）投资进度分析：是经济分析与成本测算的综合论证表格。 （6）进度计划：是反映施工过程中各分部工程及分项工程的计划安排时间。（7）现金流量分析：项目开发过程中现金流出和流入及净流量的财务数据。 （8）销售损益分析：是指从销售角度分析该项目的收入及利润。（9）销售分析：是一个集销售面积、合同款项、收入款项、剩余尾款等项于一体的综合销售分析。3、目的：通过四大系统对该项目的综合分析，最终得出统一的结论；即该项目是否具备实施可行性。二、项目管理预控报告1、 主题：根据准备开发项目的现场及各方面实际情况，制定该项目的合理化开发程序及相应的施工管理方案。2、结构形式：（1）对项目概况进行描述和分析。（2）根据项目的基本情况制定出该项目的工期目标、质量目标和投资目标。（3）设立项目管理的组织机构（4）确立项目管理各岗位的职责范围。（5）根据所制定的各种目标进行具体分析与论述并阐述各分部工程的管理措施。（6）附总公司下发的各种统一管理表格及管理文件3、目的：本报告的执行也是该项目的管理手册或者称为作业指导书可以对该项目进行更系统的管理。三、研究报告1、主题：用以研究新材料、新工艺、新课题的报告。2、结构形式：（）产品简介 （）基本使用功能及要求。（）产品综合分析（）同类产品经济对比（）用于该项目的利与弊（）结论3、目的：随着房地产行业规定不断的完善，新推出的材料和工艺要求也不断的更新。这些新的主题只有通过认真的研讨和学习才能够掌握其要领和造价分析以及经济对比。另外一些新的课题；如数字化社区、地热井喷的成本控制等课题都需要不断的研究、探索从根本上节省人力、财力、物力而达到最理想的预期效果。四、审查、评审报告1、主题：用以审查工程项目中的合同、预算、分项工程的报告。2、结构形式：（1） 明确工程项目名称、经营公司名称、项目概况。（2） 明确审查时间、审查内容。（3） 提出审查意见，并以意见书形式反馈给报审单位。（4） 根据整改内容重新审查。（5） 出具审查报告。3、目的：为了规范各经营公司文件审查内容及程序。第五节 工作总结及日志管理制度一、 年度工作总结1、目的：以文字和数字的形式体现本人的工作实施完成情况及对公司的贡献。并对本年度工作中的不足之处进行整体分析，从中吸取经验教训；并在来年的工作中如何更好的发挥自身价值。2、详见附表：年度工作总结（XHXMGL003）二、季度工作总结1、制度： 每年三月、六月、九月、十二月的二十五日上报部门经理季度工作总结，主要内容由工作完成情况、学习技能、自我评价三部分组成。 2、详见附表：季度工作总结（XHXMGL004）三、月计划安排1、制度：每月二十三日上报部门经理下个月的计划安排，主要内容由本月工作完成情况及下月工作安排两部分组成。2、详见附表：月计划统计报表（XHXMGL005）四、日志管理1、工作日志是体现个人工作完成情况和总结经验的工作手册，也是事项安排的备忘录，所以个人工作记录实行统一检查管理，即每天由内业资料管理员把当日的合同日志、预算日志、施工管理日志进行汇总并由部门经理检查本部门员工的工作日志。2、详见附表：项目管理部工作日志（XHXMGL012）第六节 文件管理制度一、说明为了提高文件管理的规范化，并能存储电脑形成电子文件以作备查，为将来企业和领导作出决策时提供重要依据；特实行工程系统文件综合管理制度，主要由内业资料员对工程系统的文件、图纸、资料进行统一分类管理，并加以保存。二、管理制度工程系统的文件管理程序主要分为文件的接收、发放、借阅、存档四个过程。使文件能够得到及时、准确、细致的管理。在文件的接收、发放、借阅过程中，内业管理只作一般记录处理。如果该文件一旦被列为存档对象，在没有特殊情况下不能轻易使用。如因特殊情况，需紧急使用工程系统存档文件，需填写“调档申请单”，经主管领导签字确认后方可调档使用。并在使用过程中，不得损坏或丢失该文件，使用完毕后应及时归还该文件，并加以保存。三、详见附表1、工程系统文件接收记录（XHXMGL006）2、工程系统文件发放记录（XHXMGL007）3、工程系统文件借阅记录（XHXMGL008）4、工程系统文件档案目录（XHXMGL009）5、工程系统调档申请单 （XHXMGL010）第七节 部门工作联系管理制度一、 与各经营公司和集团各部门的联系方式为了更方便、更准确的与各经营公司及集团各部门保持工作上的联系，故所有发生的业务、事项均已文字和表格的形式传递。防止“说不清、不明白”等情况发生。二、与各经营公司和集团各部门的联系管理表（1） 申请工作协助联系单（XHXMGL013）（2） 经营公司工作联系单（XHXMGL014）（3） 集团部门工作联系单（XHXMGL015）三、部门内部工作任务联系1、 在项目管理部内部为了更系统化、更及时的完成工作任务，在一定程度上也需要以文字和表格的形式来体现工作任务的安排情况。2、 详见附表：项目管理部临时任务单（XHXMGL016）第八节 工作纪律一、 核心价值观充分信任、尊重每一个人，坚信人人都能成功，在遵守社会道德法则、为企业做贡献的基础上，发挥每个人的最大价值，创造团队的最大价值。二、基本行为规范1、员工要严格遵守国家的各项法律、法规、条例和公司内制定的各项规章制度，并认真执行ISO9000体系文件。2、员工要遵守作息时间，按时上、下班，不得无故旷工、迟到或早退。有事、患病（急诊除外）或休假，均要提前办理请假手续，经主管经理批准后方可休息。3、坚守工作岗位，认真履行岗位职责，提高工作效率，不得擅自离岗、串岗、聊天、吃零食、打瞌睡，不得看和本行业无关的书籍，不在工作时间内处理私人事务。4、员工不得用公司电话聊天，不得在工作时间内打游戏、听音乐，不得上网浏览与工作无关的内容。5、在公务、经营活动中要主动热情，坚持使用文明语言，禁止使用伤害对方感情、损害本公司形象的忌语，自觉维护公司利益，对来访人员要主动引导其到要去的相关部门。6、员工要外表整洁、仪容端庄，不得互相打逗，互称绰号，不可穿背心、短裤、超短裙，不可赤脚、穿拖鞋。男士不留长发，不留胡须。7、自觉维护公司内环境卫生，不随地吐痰，不乱扔纸屑。8、员工要爱惜公司内的公物，厉行节约。9、自觉维护公司内的秩序，不在办公区内大声喧哗。（包括休息时间）10、积极参加公司组织的各项集体活动。三、部门经理工作标准作为部门经理除了要遵守“基本行为规范”以外，还要认真执行并做到以下几点：1、公司下达的各项工作指标应保质保量按时完成。2、完成后的工作应及时对主管领导回复。3、对下属布置本部门工作，应逐项落实检查。4、对待部门员工应以诚相待、一视同仁、处事公平。5、与公司同心同德，以大局为重，勇于奉献，有担当精神。6、在工作中坚持原则，尽责职守，以身作则，秉公办事。7、廉洁自律，不谋私利，不搞小团体，起表率作用。8、不断提高业务管理水平，研究存在问题，拿出解决办法。9、不坐在屋里发号施令、多深入工作实际，不独断专行、多倾听别人意见。10、不犯相同错误，失误只有一次。四、严守业务机密各级员工不得向外界泄露公司及部门的经营策略、财务收支、经营成果、内部资料、经济收入及其他有关商业秘密和内部情况。做到不该问的不问，不该讲的不讲。如有违者，必追究其责任。第九节 考核管理制度一、 考核范围本考核制度的范围主要包括以下几个方面：（1） 完成领导交办工作的执行能力； （6）工作纪律的遵守情况；（2） 工作态度的认真、负责程度； （7）对公司机密的保密情况；（3） 本职工作的完成情况； （8）对公司财物维护情况；（4） 个人专业技能的管理水平； （9）对别人工作的帮助；（5） 知识、技能学习情况； （10）个人着装、卫生情况；二、奖罚条例本条例以公正、公平、公开为原则，将每位员工（含部门经理）的奖罚情况记录到部门员工考核档案。（一） 嘉奖条例：1、员工有下列情况之一者，应由部门经理或考核小组给予奖励：（1） 对公司有特殊贡献的；（2） 对舞弊或危害公司权益、形象的事情，能够事先举报或阻止，而使公司减免损失的；（3） 品行端正、工作努力、办事勤奋、尽职尽责，有具体事迹的；（4） 遇非常事故能够随机应变，妥当处理的；（5） 保护公司财产、财物的；（6） 领导或管理有方，使部门工作有相当成绩的；（7） 参加相关竞赛得奖，为公司争得荣誉的；（8） 其他应给予奖励的事项；2、奖励类别及额度：（1） 在新华工程之声月刊中提出专题表彰；（2） 一年中累计三次在新华工程之声中提出表彰者，一次性奖励200元现金。（3） 一年中累计六次在新华工程之声中提出表彰者，一次性奖励500元现金，并记大功一次。（4） 一年中累计九次在新华工程之声中提出表彰者，一次性奖励1000元现金，并普升一级工资。（二） 处罚条例：1、员工有下列情况之一者，应由部门经理或考核小组给予处罚：（1） 泄漏经营或工作事务机密的；（2） 散布流言飞语或谣言的；（3） 未经同意与同性质行业公司或个人合作，致使公司利益受损的；（4） 侵占公司财产、徇私舞弊的；（5） 失职或失察致使公司蒙受损失的；（6） 行为不检破坏公司信誉的；（7） 故意妨碍公司公务的；（8） 不服从领导指令，造成严重后果的；（9） 遇非常事故故意逃避的；10）应予处罚的其他事项；2、处罚类别及额度：（1）在新华工程之声月刊中提出批评；（2）一年中累计二次在新华工程之声中提出批评者，一次性扣除工资500元现金。（3）一年中累计三次在新华工程之声中提出批评者，一次性扣除工资1000元现金，并给予开除处理。三、详见附表：（1）*月项目管理部员工考核记录表（XHXMGL011）（2）项目管理部员工辞退申请报告（XHXMGL017）第十节 “新华工程之声”月刊一、 目的1、 为了能让各级领导更直观、更及时的了解工程施工过程。2、 为了使各级员工能够学习到更专业的工程知识和增强对公司的信任感，从而更好的投身于工作中。3、 为了让各个经营公司通过自身项目与其他项目优缺点的对比，从而更全面的对本项目进行管理。4、 为了能使外单位更充分的认知新华的实力和更全面的了解各个工程项目的优点。二、形式“新华工程之声”主要是反映新华集团工程项目的施工过程，其中包括施工现场的质量、安全、进度、文明施工和项目优点、发展前景、市场定位以及施工中的好人好事、立功表扬、真人事迹等内容。每月20日23日以文字及图、表的形式发行。第三章 培训管理系统文件编号：XHXMGLA3修改状态：AB管理状态：分 发 号：编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：发布日期： 实施日期：第一节 房地产专业基础知识培训一、总则房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。二、分类说明（1）房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。（2）土地类型：深圳市土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。（3）土地使用权的出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年；（4）三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。（5）七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。（6）土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定权限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通知为准）。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。（7）土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付给政论的费用。按现时的收费是：居住用地2元/M2占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。（8）房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场：一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。（9）国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。（10）公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。（11）国土局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。（12）发展商：专门从事房地产开发和经营企业。（13）代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租，承租及物业咨询评估报告，销售等业务提供有偿服务。（14）佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据深圳市经济特区房地产行业管理条例规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金1.5%。（15）商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（我化司现时只接受此类房地产委托销售）。（16）福利商品房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。（17）微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。（18）自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建房屋。产权由投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定已补交地价的除外）。（19）房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。（20）商品房预售制度：是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售，由国土局制定的一项提前销售制度。只有取得了预售许可证才能销售。申请预售须备下列文件：房地产开发企业资质证书副本及复印件房地产正本或土地使用权出让合同书和付清地价款证明投资许可证建设工程规划许可证开工许可证（21）外销许可证：凡对境外随预售的房屋都要办理此证才可销售。（22）深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。（23）房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定。（24）银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。（25）房地产证公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。（26）楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。（27）建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。（28）公摊面积：属于公共部份的面积（29）实用面积：建筑面积与公摊面积的差（30）实用率：房屋实用面积与建筑面积之比。（31）容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。（32）预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为售楼花。（33）样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。（34）示范单位：与样板房的装修有区别，目的是为提供给客房户装修参考而经过精心装修的。（35）复式房：上、下两层标准层二合为一，结构形式与标准房结构形式有区别。（36）房地产转让：是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。（37）银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。（38）银行汇票：银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，银行签给汇款人持往异地办理转帐结算或现金的票据。有效期一个月。（39）银行支票是银行的存款人签发给收款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给收款人的票据，有效期为10天，第二节 房地产相关法律法规概述一、土地管理法（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外；国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用；（2） 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；（3） 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；（4） 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理；二、城市规划法（1）国家实行严格控制大城市的规模、合理发展中等城市和小城市的方针，促进生产力和人口的合理布局；（2） 城市规划必须符合我国国情，正确处理近期建设和远景发展的关系。（3） 城市规划的编制应当依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾，综合部署。（4） 城市总体规划应当和国土规划、区域规划、江河流域规划、土地利用总体规划相协调；（5） 国家鼓励城市规划科学技术研究，推广先进技术，提高城市规划科学技术水平；（6） 任何单位和个人都有遵守城市规划的义务；三、城市房地产管理法（1）在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法；（2） 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式；（3） 房地产开发必须严格执行城市规划，按照以经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。（4） 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；四、土地使用权出让条例（1）土地使用权出让，是指深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为；（2） 土地使用权出让，应坚持与建设项目相结合的原则；五、房地产登记条例（1）房地产权利的设定、转移、变更、终止等须依照本条例的规定进行登记；（2） 深圳市人民政府房地产主管部门是特区房地产登记机关；（3） 房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证；（4） 房地产登记应对权利人、权利性质、可能性来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。（5） 房地产权利证书由市政府统一印刷，房地产权利证书不得涂改，任何涂改视为无效。房地产登记册有涂改的，应加盖登记机关的核对章；（6） 房地产登记实行统一表格制度；六、房地产转让条例房地产转让分类：房地产现售、房产预售、房地产交换和赠予；（一）房产地产现售：（1）现售房地产的，转让人的土地使用权和建筑物、附着物的所有权应当依法登记，并取得房地产权利证书；（2）以买卖方式转让房地产时，在同等条件下，下列当事人有优先购买权：房地产共有人、房地产承租人（3）受让人有权对房地产物状况，包括权属结构、装修、抵押关系、租赁关系、相邻关系、土地出让合同等资料进行了解，转让人有提供有关资料的义务；（4）房地产在买卖前已出租的受让人应当继续履行原房屋租赁合同；房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：1、土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；2、取得建筑许可证和开工许可证；3、除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资；4、房地产开发商和多事机构已签订预售款监管协议；5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系；（二）房地产交换和赠予（1）房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产互相转移给对方的法律行为；（2）房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转移给他方的法律行为；（3）从事房地产转让经纪业务的自然人、法人和其他组织，应当取得相应资格，取得资格的条件和程序按市政府规定办理；（4）房地产转让，当事人应当依法纳税。第三节 建筑结构基础知识一、基本要求1、专业知识：从事地产产行业，必需了解建筑相关知识。2、思想素质：随着地产行业逐步理性及规范化，对地产经纪人的专业性提出了更高的要求，专业的推荐，引导，提供专业服务。房地产是从建筑业为依托而发展起来的，建筑学的许多知识成为地产经纪人的必备知识，房屋建筑结构，建筑工艺，以及建筑材料的使用，室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支持，在具体的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，具体的解释工作才会做到落地有声，言之凿凿。二、学会识图：1、图纸幅面及图框尺寸幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为0、1、2、3、4号共5种，尺寸大小见下表：（单位：毫米）幅面代号01234b18411189594841420594297420297210b10101055a2525252525 会签栏 图柜 ca图标 c 子 c cc 2、图标和会签栏常用图标格式及内容，如下表，其中工程名称指工程总名称，项目指总工程中的一个具体工程，图名常表明本张图的主要内容，设计号为设计部门对该工程的编号，图别表明本图所属工种各设计阶段，图号是图纸的编号。设计单位全称工程名称项 目审定设计号校核图别设计图号制图日期会签栏是各工种负责人签字的表格，其格式与内容如下表，近来一些设计单位为了简化图面，图标和会签栏合在一起，放在图框右侧。工种名称姓 名签 字3、轴线：用点划线表，端部划贺圈，圆圈内注明编号，水平方向用阿拉伯数字由左至编号，垂直方