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一、什么是物权？物权法第二条给“物权”下了个定义，即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地理解，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。这些物既可以是动产也可以是不动产，大到一座房子、一辆汽车，小到一针一线，都属于“物”的范畴。物权法主要回答三个问题：这个东西是谁的？对这些东西享有什么权利？怎样保护自己的东西，损害别人的东西要承担什么责任？比如你买了一套房子，房子就是你的物。你可以居住、出租、转卖，但别人不能非法入侵你的房子，不能破坏你的房子，如果有人砸坏了你的房子，他就要赔偿。案例：售卖月球土地被判投机倒把2005年，李某在A市注册“科技航天开发有限责任公司”，任“月球大使馆”馆长，主要经营范围是售卖月球土地，每英亩286元。李某这一举动虽引来社会各界的不少争议，但仍有不少人购买月球土地，在购买者支付了相应款项后，李某也将月球土地所有权证书等交付给购买者。但是，在开盘三天后，该市工商局以“月球大使馆”涉嫌投机倒把为由，暂扣了其营业执照等财物。随后，李某两次将该市工商局告上法庭，要求返还财物，并确认工商的处罚决定无效。案件回放依据行政处罚条例处罚A市工商局认为，李某“销售月球土地的经营行为，违反了投机倒把行政处罚暂行条例第三条第十一款其他扰乱社会主义经济秩序的投机倒把行为”，属于投机倒把行为。涉嫌投机倒把行为的事实清楚，同时，该公司公然出售月球土地的行为，违背了我国加入的外层空间条约，构成违法经营。随后，工商局立案调查，并对李某作出责令退款、吊销营业执照和罚款5万元的处罚决定。对此，李某不服行政处罚，曾向A市政府提出行政复议。2006年2月，A市政府维持了该次行政处罚决定。A市H区法院法院审理后认为，李某的行为已经构成投机倒把，A市工商管理局的行政决定并无不当之处。因此，2006年，A市H区法院驳回了李某的诉讼请求，李某一审败诉。虚拟法庭物权法明确物权的客体根据物权法第二条规定，物包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。李某出卖的月球土地并非物。李某无权出卖月球土地，因此李某与购买者所签合同因为标的不存在而无效。点评：本案讨论姑且先不考虑国际法上的内容，仅仅限定在物权法的范围内。在物权法中，“物”指在事实上和法律上能供人占有、使用、收益和处分的物质实体和自然力。用通俗地话说，物权法意义上的物应该一方面对我们有用，另一方面我们还要可控制。目前为止，月球土地是我们所无法控制和占有的，当然也就谈不上有用。所以，月球土地就不是我们法律上所保护的物。既然如此，甲也就对月球土地没有所有权，更谈不上处分该物，也就是出卖该土地。二、登记制度不登记，房子不算真正属于你法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。异议登记15天内不起诉，失效法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。解析：比如，小王与恋人小李决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。预告登记，防止“一房二主”法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。解析：预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。案例：预告登记使“一房两卖”无效王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签订商品房预售合同，预购“御东花园”商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款共计91.7万余元。但随后成远公司将原告选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同出卖房屋，同时退还原告王某预付住房款91.7万余元和补偿费，合计117.8万余元。王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同。案件回放第一买主无法索回房屋法院经审理认为，原告与成远公司签订的商品房预售合同有效。商品房预售合同在本质上是一种附期限的买卖合同，在预购人未取得房屋所有权之前，开发商未经预购人同意，擅自就同一商品房与他人签订预售合同，是严重违反合同和诚实信用义务的行为。但是，原告向成远公司认购的商品房被成远公司销售给不知情的第三人，并办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，应当认定被告与善意第三人所签订的合同有效。法院最终判决：原告与成远公司签订的商品房预售合同不能履行，驳回原告要求被告继续履行合同的诉讼请求。善意第三人张某最终取得该房屋所有权。预售人对因此而给原告造成的损失，应承担相应的民事责任。虚拟法庭预告登记后一房两卖无效物权法第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。就本案而言，虽然张某办理了房屋所有权证书，为维护财产流转安全，理应认定张某最终取得该房屋的所有权，但是如果原告王某对所签合同依照物权法规定，进行了预告登记，经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。房屋的所有权就不转移归善意第三人张某所有，原告与被告所签订的预售房买卖合同可以继续履行。点评：预售房屋进行预告登记后，一旦开发商“一房两卖”，预购人仍然可以取得房屋所有权，而不仅是追究开发商的违约责任。登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。解析：生活中，经常发生登记错误的情形。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但是，这种情况下登记机关承担责任的条件，仍然可能会存在争议。例如，登记错误并非由于登记机关的过错造成，或者说，登记人提供的虚假材料，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，这时，登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。不动产登记费用按件收取法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。三、相邻关系相邻权益受损可索赔相邻关系也就是“不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系”，中国政法大学教授李曙光说，相邻关系涉及日常生活的方方面面，例如在阳台晾晒衣物、养花、种草、养鸽子、宠物、楼上噪音、通风采光都属于相邻关系调整的范围。采光权、扰民费、通风权这些词汇已然发“烫”，随着小区的不断建设和居民维权意识提高，曾经鲜为人知的词汇已经走进百姓生活。物权法对此作出了详细的规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。造成损害的要予以赔偿。赔偿数额由双方协商此外，物权法还规定了权利人的义务：不动产权利人因建造、修缮建筑物等必须利用相邻土地、建筑物的，该权利人应当提供必要的便利。李曙光教授表示，“必要便利”的前提必须是唯一的。简单地说就是，你要做的事是以我为唯一前提的，没有我给你提供便利，你是做不成事的，而我因此必须提供。例如，李家浇地，水要经过王家的水道，没有其他水道可使用的情况下，王家的水道就成了唯一的必要便利。又比如楼房，一楼住户的下水管就是楼上其他住户下水的必要便利。李教授说，提供的便利范围前提是自愿的，如果由此造成损失，受损害一方有权获得赔偿。因此，物权法规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。“赔偿的数额由双方协商，”如协商不成怎么办？李曙光表示，可以请求相关部门调解，或者提起诉讼。案例：会所阻挡居民通风被判补偿2002年3月，王某向甲公司购买住房一套，5月验房入住。当时，在他的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但对生活并不构成影响。后来，甲公司在空调机组和排风管道外加盖房屋，超出了王先生的窗高，房屋两个散热窗户正对着王先生的窗户，致使王先生无法开窗通风，影响了王先生的采光。王先生起诉要求甲公司拆除空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物；如不能拆除，要求赔偿因此造成的房屋贬值损失300000元。案件回放法院酌情判定补偿一审法院认为甲公司在对商务会所顶层空调机组、排风管道进行二期改造后，隔声板和进风窗口改变了王某购房时所接受的现实状况。但考虑到空调机组、排风管道、进风窗口及隔声板系商务会所使用所必要，故对王某要求甲公司将空调机组和排风管道拆除的诉讼请求，不予支持。法院依据中华人民共和国民法通则第八十三条规定，作出判决如下：(1)甲公司于本判决生效后10日内给付王某经济补偿款人民币2000元；(2)驳回王某的其他诉讼请求。王某不服一审，提请上诉。二审法院对一审法院认定的事实认可，但同时认为鉴于该设施对王某所形成的影响将永久存在。原审法院判决甲公司给付王某2000元的补偿数额过低，因而有违公平原则。故酌情按每年补偿人民币1500元，补偿65年的标准予以改判，其他维持原判。虚拟法庭物权法明确规定相邻关系物权法生效后，如果类似情况发生，法院可以根据物权法第八十四条(不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系)以及其他相关规定作出判决，要求甲公司每年赔偿王某1500元，赔偿期限为65年，共计97500元。点评：物权法生效前，关于相邻关系，民法通则第八十三条只规定了处理不动产相邻关系的一般原则，而审判实践中如何在当事人之间寻求平衡，如何把握不动产所有人或使用人行使所有权或使用权时应予“限制”和“扩张”的度，成为审理此类案件的一个难点。如今法律规定相对具体，为法院判决提供了明确的法律依据。但要注意的是补偿与赔偿的区别，如果在必要合法情况下给权利人造成损害，应给予补偿。在违法情况下给权利人造成的损害，应给予赔偿。四、公共利益公共利益如何界定物权法第四十二条明确规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”何为公共利益？清华大学法学院副教授申卫星认为，要严格限制公共利益的范围，只有机场、铁路、公路这些公共设施可以称为公共利益，但是单纯的列举是无法穷尽的。“公共利益”界定由单行法进行北京市律师协会物权法专业委员会委员、拆迁法专家王才亮律师也表示，公共利益是一定要界定的，有太多地方政府和利益集团在公共利益的幌子下，做着伤害百姓利益的事情。王才亮认为，在列举法、概括法都无法穷尽的情况下，可以使用排除法，即牟利的商业利益不应当是公共利益、为特定的一部分人服务的利益也不是公共利益、违法的利益也不是公共利益。尽管界定各有标准，但专家们在一件事情上观点一致房地产商开发楼盘，绝不是为了公共利益。补偿标准如何确定物权法第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。“之所以称之为补偿，而不是补贴，是因为其中含有赔偿的意味”，王才亮律师说。按其理解，节假日加班三倍工资是补偿，而正常工资外给予的交通费、午餐费才是补贴。由此可见，补偿是要有一定标准的，是要细化的。而这种细化在物权法中予以体现。对于征收集体所有的土地，不但规定了依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，还要求安排被征地农民的社会保障费用，保障其生活。尤其值得一提的是，“安排被征地农民的社会保障费用”的规定，将农民列入社保范围，防止了做工无岗、种田无地、吃饭无钱的“三无农民”的出现。补偿标准则依照土地管理法第四十七条规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费标准。对于征收居民房屋的情况，物权法中规定应当保障被征收人的居住条件，王律师表示，按其理解，这个居住条件起码不低于原居住条件。案例：农民上告讨要征地补偿2003年1月14日，某市甲区人民政府发布了征用土地方案公告，宣布将甲区A乡B村的28.4723公顷土地征用为城市建设用地，同时还发布了征地补偿安置方案公告，并于2002年3月22日做出了让农民限期腾地的决定。乙等20多名农民，此前在村里承包土地从事养殖业。按甲区政府发布的征地补偿安置方案公告，给乙的补偿总额只有4.91万元，征地后其生活水平严重下降。为得到合理补偿，乙等共20多名农民开始向甲区规划局和该市国土资源局甲区分局提出请求，未果。2004年4月1日，这些农民以该市甲区人民政府为被告，向甲区人民法院提起行政诉讼，要求法院变更征地补偿标准，增加征地补偿金，保障原告原有生活水平，撤销让农民限期腾地的决定。案件回放农民诉讼请求被驳回甲区法院做出判决：驳回原告乙等人要求变更征地补偿标准不合理的请求。甲区法院认为：根据土地管理法实施条例第二十五条规定：“对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。”甲区政府发布的征地公告称，此次征地由该省人民政府批准。因此如果对补偿标准有异议，由批准征用土地的该省人民政府进行裁决。虚拟法庭细化补偿农民将受益物权法出台后，根据第四十二条判决，被告应向原告乙等支付土地补助费元，安置补助费元，地上附着物和青苗补偿费元，保障被征地农民的合法利益。点评：物权法对于征收征用土地补偿问题作出了相对具体的规定，明确了应当按照国家标准给予合理补偿，细化了补偿费用的明目，改进了补偿方式，弥补了土地管理法及相关法律法规对补偿项目规定简单、补偿标准泛化、补偿救济程序诸多不足，避免大量土地征收征用补偿问题的争议。拆迁、征地应当给予足额补偿法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。国家抢险救灾可以征用房屋法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。解析：面对紧急需要，集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。五、建设用地使用权期满自动续期法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。解析：住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。续期没有条件限制但不管是多少年，土地有偿使用和土地有偿使用过程中的有期限转让，和房产无期所有权面临的冲突是客观存在的。地是国家的，开发商享有的使用权是有期限的，但业主取得房产的所有权是永久的，到期后的土地怎么办？刚刚通过人大审议的物权法第一百四十九条对此有了明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就是说，房地产住宅用地的期限届满以后可以自动续期。“房子存在多久，地的期限就存在多久。”王利明教授就此说，而且，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。续期时是否该收费但到期后，土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题都没有在物权法中规定细化。王利明说，这个问题比较复杂，在讨论草案时，暂时回避了这个问题，主要考虑到现在即将到期的房子极少，问题还不严重。但他预计，10年后，大批房屋的土地使用权就该到期了，问题将会十分严重。他说，争取10年内在物权法实施细则中对其进行规定。从目前来看，土地使用权期满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。办不办手续，都不影响使用和处置。案例：拆毁老宅侵犯房屋所有权甲于1997年3月16日购买了一套商品房，约定该房屋的建设用地使用权期限为70年。甲交付了房款，并且办理了房屋产权证明和备案登记。公元2067年3月17日，甲发现自己已经居住了70年的住宅楼，正被乙房地产开发公司拆毁，只剩断壁残垣。甲流离失所，无家可归。经律师指点，物权法在60年前已获通过，现已适用。原告甲向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司侵犯其房屋所有权，并且赔偿由此造成的损失。虚拟法庭开发公司应赔偿损失本虚拟法庭支持原告甲的诉讼请求，判决被告乙公司侵犯其房屋所有权，赔偿原告的损失，并承担本案的诉讼费用。根据物权法第一百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。因此该住宅的所有权和住宅范围内的住宅建设用地使用权仍属于甲。现查明乙公司未经过甲同意，非法拆毁甲所有的住宅，侵犯了其房屋所有权，应当对其侵权行为造成的损失承担赔偿责任。(本案纯属虚构，但确是对60年后可能发生纠纷的合理预期。)对比解析购房者房屋所有权受保护本案的焦点为：城镇居民住宅建设用地使用权到期后，房屋所有权和住宅建设用地的使用权归属问题。在物权法未出台之前，根据现行法规规定，土地使用权期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他覆着物所有权由国家无偿取得。而物权法第一百四十九条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。也就是说，购房者在70年后仍然拥有其所购买住宅的所有权和住宅建设用地的使用权，非法拆毁其所有的住宅，侵犯其房屋所有权，应当对该侵权行为造成的损失承担赔偿责任。六、小区车位如今，物业管理纠纷日渐增多，且纠纷种类多种多样，业主在物业纠纷中如何伸张权利？小区共有部分权属归谁？新出台的物权法对建筑物区分所有权作出了规定。车位归属由当事人约定中国政法大学李曙光教授解释说，小区内的道路和绿地，新出台的物权法规定很清楚。小区内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。小区内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。他举例说，城镇公共道路一般出现在建设规模很大的小区，例如北京的天通苑小区连接一、二、三期之间的路都属于公共道路，在这些道路上公共汽车等社会车辆可以随意通行。虽然这些道路也在小区范围内，但是按照法律规定就不能算业主共有。一楼的业主如果通过向开发商付费取得一楼院子内的绿地，则绿地属于业主个人。至于车库和车位，根据物权法规定，业主在买房时，可以通过签订合同付费的方式从开发商处获得车位的归属，从购房之初避免了以后的争议。李教授认为，事实上在物权法出台之前，很多开发商已开始用签订合同的方式与业主确定了车位的归属，但这些合同多属于格式合同，且较为模糊。物权法的规定是为了调整开发商的模糊条款，作出更加有利于业主的选择。车库首先满足业主需要全国人大常委会法工委副主任王胜明说，现实生活中有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位，因此物权法有针对性地规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”共有部分产生收益归业主共有在去年轰动北京的美然动力社区业主与物业公司纠纷事件中，地下室、广告等共有部分收益分配不明是引发业主与物业公司矛盾的主要原因。而同样的问题也或多或少地困扰其他小区。共有部分一旦出租，收益如何分配？李曙光说，小区的共有部分一般包括健身娱乐场所、林地、草坪等，物权法规定这些部分属于全体业主共有，那么由此产生的收益自然应该投入到业主共同财产中的维护养护中。比如，公共道路划地停车收费的收益，应纳入小区收支预算，用于支付管理员工资和道路的维护，而分配应该由业主大会或者业主委员会来完成，物业公司只是一个代收性质。业主不缴费物业起诉更适合因认为物业服务不到位，很多业主以拒绝缴纳物业费来抵制，这一现象在各地都有发生。李曙光教授认为这是一种不理智的做法，作为业主不能陷入误区，将别人的错误作为自己犯错误的前提。业主不缴费带来的后果是物业公司资金缺失，卫生无人管、水电被断、治安恶化，从而导致其他业主权利受到侵害。按照物权法第八十三条规定，对业主不缴物业费的行为，不排除业主大会和业委会有权提起诉讼。但李教授说，他个人并不赞同以业委会为主体起诉不缴费业主。物业公司和业委会都有权利起诉，这样会将法律关系搞乱，甚至会造成将来物业公司和业主委员会互相推诿，怠于职守。李教授认为，起诉不缴费业主的责任更应该在物业公司，毕竟物业公司与业主形成有合同关系。以案说法2002年底，北京美丽园小区第一届业主委员会经过核查，对小区鸿铭物业管理有限公司每平方米2.72元的物业费测算产生了疑问，他们发现物业费中的水泵费并非按照实际使用的1组变频水泵收费，而是按照原规划中30组高压水泵来收费；电梯的维护与运行费，也是按照规划中的118部来收费，而实际运行的电梯仅有111部。此外，有关文件规定按户收费的保安费、保洁费、垃圾清运费等均按平方米收费；室内中小维修费，不论是否委托给物业公司，也一律照收。2004年8月，美丽园小区成立了新一届业委会。此前，部分业主因对物业公司乱收费行为不满，缓交有争议部分的物业费，被物业公司告上法庭，两审法院均未支持业主的抗辩理由，业主完全败诉且承担滞纳金。法院判决称，“小区公共事务应由业主委员会起诉。”案件回放依据小区公约判业主胜诉2005年3月，美丽园业主委员会以“物业收费不实”为由将鸿铭物业告上了法庭，提出13项诉讼请求，一审法院认为，根据鸿铭物业管理公司提供的证据，该公司各项收费标准和计费方式，与国家规定和业委会所要求的没有矛盾。业主关于电梯费、水泵费等诉求，国家规定中没有可以参照的计算方法，一审法院驳回了业委会全部诉讼请求。之后业委会上诉；同年12月15日，北京市第一中级人民法院二审，依据北京市居住小区管理办公室核准的美丽园小区房屋使用、管理、维修公约认为，这份经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业管理公司以及小区全体业主均具有约束力，凡未经对方同意，背离公约或者相关法规文件的规定，自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违约行为，判决业委会胜诉。根据该判决，美丽园小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元，法院还判令鸿铭物业向业主归还3年的电梯广告费收益18万元。鸿铭物业拒绝执行二审判决，向法院提出再审，去年8月，北京市第一中级人民法院对美丽园物业费纠纷案当庭作出再审判决，宣布驳回诉讼，维持原判。虚拟法庭维修资金由业主决定筹集物权法出台后，该案件可根据物权法第七十六条中的(业主共同决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金)、第七十九条(建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布)、第八十二条(物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。)作出判决，物业公司自行增加、减少物业收费项目或者变更收费标准，都属违反物权法行为，应判决业委会胜诉。点评：物权法草案较之先前颁布的物业管理条例和城市异产毗连房屋管理规定这两部法规具有如下新颖性：一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。二是确认了建筑物区分所有权的内容。三是明确了重要设施的权利归属。四是对业主的行为加以严格规范。这对化解社会矛盾，维护业主权利均具有非常重要的意义。焦点热议筹集维修资金要满足两条件维修资金的用途和征缴是引发小区业主与物业公司纠纷比较多的方面。公共维修资金由谁来筹集，筹集标准由谁制定？物权法对这些进行了明确规定。筹集公共维修资金需要业主决定，但多少业主同意，就可筹集维修资金呢，对此，专家们争议颇多。对此，中国政法大学李曙光教授根据物权法解释说，以前法律规定三分之二以上业主同意就可以，现在物权法规定除了人数占全体业主三分之二业主同意外，还增加了房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。从业主人数上和建筑物面积两方面明确了筹集和动用维修基金的条件。对业主权利的界定更加清晰，某种程度上限制了物业公司的权利，物业公司不能随意联合部分业主就擅自动用公共维修资金，更加有利于业主正当维护自身权益。李教授指出，根据物权法规定，决定筹集使用公共维修资金的条件较以往明显提高了门槛。这也防止了一些业主滥诉，避免有限司法资源的浪费。而这在某种程度上也加强了对物业服务机构的保护力度，对于物业双方权利的保护都是有积极意义的。以案说法南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以建筑工程规划设计要点通知书要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。业主每天都为停车的事情发愁，给业主生活带来诸多不便，后双方多次协商无效，迫不得已于2003年6月，由该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。案件回放车库被判为公共配套设施法院判决开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。法院认为，南京市规划局发出的建筑工程规划设计要点要求被告按标准建设车库，这一文件既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。开发商在小区建成后，该小区的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。因为小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该土地使用权人应是业主共有。同时，由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，开发商再行销售的行为违反了诚实信用原则，故判定地下车库为全体业主共同享有。虚拟法庭车库算入公摊面积属约定在本案中，该地下车库在建设规划中是用于停放业主汽车的车位，并且该部分已经算入小区公摊面积。根据物权法第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑规划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。”在本案中，该地下车位已经算入业主的公摊面积，属于业主共同所有。开发商将车位买给附近公司的行为导致业主无法停车。违反了物权法规定的“应当首先满足业主的需要”条款，侵犯了业主的所有权。根据物权法的规定，规划内的车位的归属，当事人可以约定。该案中，实际上是以把车位划入公摊面积的方法将车位约定为业主共同所有。故法院应判定开发商无权处分该地下车库，其将车位出卖的行为无效，车位应该归业主共同所有，业主对车库享有优先使用权。点评：据统计显示，近年来由于小区停车位而引发的纠纷已经排在物管纠纷前三位，在实际生活中，该类纠纷真正通过法律渠道解决的少之又少，主要原因是法律对停车位的归属一直就没有规定。导致权属不清，职责不明。物权法出台，为小区业主维权提供了法律依据。焦点热议业委会有诉讼资格？物权法规定业主可以自行管理小区，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理，物业机构接受业主的监督。而一旦业主集体利益受到侵害时，谁可以作为诉讼主体提起诉讼？是业主个人还是业主大会或业委会？中国政法大学李曙光教授认为，对这种情况要具体问题具体分析。对于侵害业主个人权利的，业主个人可以提起诉讼。而对于侵害全体业主共有权益的，按照物权法规定，业主大会或者业主委员会可以提起诉讼。根据物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。李曙光认为，此规定的目的是在强调业主大会和业委会的权利，暂时弱化业主个人的权利，寄希望通过组织和机构解决问题，也是为了避免滥诉现象的发生。但根据以往实践，启动业主大会或者业委会的成本很高，物权法的规定无疑加高了诉讼门槛，限制了业主的权利。“占有小区10%的业主为什么就不能起诉？”李曙光教授表示，规定在实践中可能会遇到到一些问题。具体的问题可以在以后的物权法实施细则中予以解决。名词解释“建筑物区分所有权”“建筑物区分所有权”是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。七、宅基地使用权是一种物权“宅基地是农民的立命之本，必须保护。”在谈到宅基地使用权时，全国人大法律委员会委员、中国人民大学法学院院长王利明教授语气沉重。宅基地使用权是指农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。物权法通过前，现行土地管理法也有关于宅基地使用权保护的条款，但由于没有明确这种权利是物权，因此宅基地使用权在遭遇侵害时，如何保护并不明确。王利明说，虽然物权法中有关宅基地的规定很少，只有4条，但它首次明确了宅基地使用权是一种物权。“这对于农民保护宅基地有着非常重要的进步意义。今后任何宅基地受到侵害的使用权人都可以到法院打官司，将侵犯者送上被告席。”法律保护农民基本生存权物权法第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”如果村委会或者村委会负责人违反规定，作出不做分配的决定，这种情况如何处理呢？对此，有专家解释称，物权法草案(七审稿)规定“集体经济组织或者村民委员会的负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。”在十届全国人大五次会议的审议中，有代表提出，有些地方发生侵害集体成员合法权益的情形，有的是以集体的名义作出的决定。即使以集体的名义作出的决定，侵害了集体成员的合法权益，也应有法律救济手段。因此，法律委员会经研究，将这一款修改为：“集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”所以，无论是集体组织还是负责人所作出的侵害村民此合法权益的决定，村民均有权请求法院予以撤销。当然，此法条不仅适用于上述情形，还同时适用于其他合法权益的保护。案例：农民房屋转让合同被判无效原告城镇居民钱某为旅游度假之需，于2003年10月31日与被告上海市青浦区赵巷镇金葫芦村的农民赵某签订了一份房屋转让合同。合同约定：被告赵某一家愿将金葫芦村的一处房屋所有权转让给钱某，宅基地使用权随之转移。后因被告赵某将房屋以更高价转卖同村不知情的孙某，原告钱某遂向法院起诉，请求被告赵某继续履行原定的房屋买卖合同，对所预购房屋的所有权和房屋范围内宅基地使用权进行变更登记。案件回放依据土地管理法驳回请求青浦区法院判决，驳回原告请求被告继续履行的诉讼请求。根据中华人民共和国土地管理法第八条第二款和第六十二条第四款规定以及国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见的规定，每个农户只能申请一处宅基地，特定的宅基地仅限集体经济组织特定的成员享有使用权。特定村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，将不予批准，同时法律规范禁止宅基地从农民手中向城镇居民流转。所以原被告双方签订的房屋转让合同违反了土地管理法的相关规定，原告与被告所签的房屋转让合同无效。故对原告的诉讼请求不予支持。虚拟法庭物权法确认了现行制度物权法第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。在农村宅基地能否自由流转的问题上，立足于保护农民的基本生存权，再次确认了我国现行的土地管理制度。点评：按照现行国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地，城镇居民不能购买农村的宅基地。可见，物权法目前确认现有土地管理法等法律和国家有关规定对宅基地使用权的调整，禁止城镇居民在农村购置宅基地。实行最严格的土地管理制度，保护耕地，保护广大农民基本生存权。同时，随着我国土地管理相关法律和法规的不断修订和完善，这一条款将为今后修改有关法律法规或者制定相关政策留有余地。八、担保物范围可抵押财产范围扩大 19日公布的物权法规定，债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。提请十届全国人大五次会议审议的物权法草案曾经规定：可以抵押的财产包括“法律、行政法规规定可以抵押的其他财产”；不得抵押的财产包括“法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”。在审议中，有些代表提出，对有些财产，法律、行政法规既没有规定不得抵押，又没有规定可以抵押。遇到这种情况怎么办，法律应予明确。抵押行为属于民事行为，只要法律未规定不得抵押的财产应当规定可以抵押。最终，物权法规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。物权法规定的债务人或者第三人有权处分可抵押财产还包括：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具。物权法还规定了不得抵押的财产范围：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”物权法对建筑物抵押作出规定，“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”正在建造的建筑物可设抵押一切“物”均可抵押吗？物权法明确了可担保财产的范畴。可抵押的财产包括建筑物和其他土地附着物，但是规定将建筑物及其占用范围内的建设用地使用权进行了“捆绑”。也就是说，土地及建在这块土地上的房子是一体的，不能“一女多嫁”。同时，物权法还规定，正在建造的建筑物、船舶、飞行器可以抵押。北京市律师协会物权法专业委员会委员王才亮律师表示，物权法增加了可设抵押的“物”的范围。这一规定使社会财富得到了更充分的发挥，体现了“物尽其用”的原则。一方面为中小民企解决了融资难的问题，另一方面也扩展了创业者的资金来源渠道。另外，公益事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施是不得抵押的。那么民办医院、民办学校是否在此之列？ 清华大学法学院副教授申卫星表示，这还需要最高法出台司法解释，来进一步明确。基金份额、股权可以质押如果企业需要大规模融资，又拿不出足够的财产作为担保，能不能以未来的收益作为担保呢？在物权法第六次审议稿中曾规定“公路、桥梁等收费权”和“应收账款”一样也可以质押。但在第七稿中，只余“应收账款”。对此，王才亮律师表示，目前收费情况比较混乱，哪些收费权可以质押、哪些不能，还需要进一步清理。此外，可以转让的基金份额、股权，注册商标专用权、专利权、著作权等。知识产权中的财产权等，同“应收账款”一样可以质押。但以基金份额、股权出质的，双方应当订立书面合同，出质后未经双方协商同意不得转让。王才亮表示，股权、基金份额允许出质是全世界通行的做法，在物权法实施后，这种质押行为在我国也会越来越多。“应收账款”让出口退税可设质押2002年6月，某公司资金短缺，急需50万元，向银行申请贷款，银行要求提供担保。公司随后将市国税局出具的退税证明与申请出示给银行。根据关于开展出口退税保证贷款的意见等规定，银行同意以此为质押标的。双方签订借款合同和质押合同后，银行向该公司提供了50万元贷款。合同到期后，公司仅还款10万元。多次催要无果，银行向法院提起诉讼，请求法院判定该公司偿还贷款及利息；判决质押合同生效，银行对公司的出口退税款享有优先受偿权；判决由被告承担诉讼费用。案件回放法院判定出口退税可被质押终审法院判决：该公司偿还所欠银行的贷款与利息；原告与被告之间签订的质押合同未生效，原告不享有优先受偿权；本案诉讼费由该公司与银行按比例承担。虽然现行担保法第七十五条并未明确将企业出口退税列举在可设立质押的权利里，但以出口退税进行出质，在理论上是有依据的。担保法第七十五条第(四)项中有“依法可以质押的其他权利”的表述。所以，被告抗辩主张出口退税不能作为质押标的的抗辩理由不成立。根据担保法第七十六条和第七十九条的规定，出质人和债权人还应当履行交付质物、权利凭证或对出质权利进行登记的手续。在本案中，双方虽然签订了质押合同，但并未履行质权公示手续。所以，原被告签订的质押合同不生效。虚拟法庭应收账款质押需经公示根据物权法第二百二十三条的规定，出口退税作为应收账款可以出质。同时，根据物权法第二百二十八条的规定，质权自信贷征信机构办理出质登记时发生效力。本案中，由于被告与原告只签订了质押合同，没有对出质进行登记。所以根据物权法原告仍不能对该出口退税享有优先受偿权。故判决银行对公司的出口退税不享有优先受偿权。点评：在实践中，应收账款作为担保的一种方式早已存在。物权法第二百二十三条之规定在对这一事实进行了法律确认的同时，也对促进融资和整个经济领域的交易畅通起到了很大的作用。九、权利人悬赏寻找遗失物，领取遗失物时应当按承诺支付报酬拾金不昧既然是传统美德，拾金索要报酬一直以来自然被认为是不道德的；但如果那丢金的人悬赏重谢的话，是否该另当别论？如果悬赏重谢了，原物到手又反悔，拾金者是无可奈何还是有据可依？物权法规定：拾得遗失物，应当返还失主；若失主悬赏寻找遗失物，在领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。领取失物要支付保管费对于领取遗失物是否要支付费用。中国政法大学教授李曙光的说法是，保管费等必要费用指的是因为丢失物品保管而引发的成本费用，例如误工费、交通费等。对于合理费用，失主在领取时应该向有关部门或拾得者支付这些费用。但费用是不合理的，失主有权拒绝支付。但在实践中会出现合理不合理之争，这个与传统观念等因素有关。对此，物权法没有规定。李教授认为，这就要通过双方当事人协商，如不能解决只能诉诸法院。失主应按承诺支付酬金拾金不昧一直被认为是传统美德，拾金索要报酬被认为是不道德的，但物权法对此作出了可以索要的规定。李曙光说，如果失主曾悬赏寻物，那他一定要支付。否则拾得人可以依照失主的承诺索要。但如果失主没有承诺，拾得人是否可以索要呢？比例是多少？李教授称，物权法回避了这些问题，但国际上有将遗失物价值3% -20%作为报酬的惯例。在现实中还