解除房产合同上诉状.doc

解除房产合同上诉状上诉状上诉人：温宏标，男，1970年7月14日生，汉族，广东省五华县人，住五华县硝芳镇水南村尚德，身份证号：4414 2470 0714 681被上诉人：东莞市三某盈晖投资发展有限公司法定代表人：张某东电话：2218 8888住所：东莞市万江区万道路三元盈晖大厦上诉案由：因上诉人不服东莞市第一人民法院(2009)东一法民一初字第4878号民事判决书，现提起上诉如下：上诉请求：请求贵院依法撤销一审判决，支持上诉人在一审中的所有诉讼请求。事实和理由：上诉人认为，一审判决书事实认定不清，法律适用错误，导致判决严重不公。一、一审事实认定不清：A，一审判决认定被告于2004年10月1日前向原告交付了商铺是明显错误的。这是本案最大的争议焦点之一。首先，根据附件四补充协议第三条：如.乙方支付该房产价款，甲方应于该房产竣工验收合格后，向乙方发出该房产交付使用通知书或收楼通知书。该协议第四条、第八条、第九条亦有类似规定。但至今为止，上诉人尚未收到被上诉人的任何书面使用通知书或收楼通知书。其次，更严重的错误是，更能证明被上诉人没有交房的事实是：一审判决书第3页第6行认定：被告亦于2004年10月1日前向原告交付了案涉商铺。而该判决书第3页倒数第5行又认定：另查明，案涉物业于2004年12月2日主体验收合格，于2005年11月8日消防验收合格。这简直是天下第一大荒唐，前面说2004年10月1日已交付商铺，后面说该商铺于2004年12月2日主体才验收合格(到底是先有妈，还是先有儿子)，一点过渡都没有，完全是愚弄法律和上诉人。众所周知，房产必须是主体验收合格之后才能交付，本案商品房买卖合同第8条也是这样规定的。再次，上诉人收到封口费(即所谓的租金)并不代表被上诉人已经交付了讼争的商铺。被上诉人自己也称之为回报金，一审也认定为回报金：是因为实际上并没有出租，也不能出租，所以不能叫租金。理由是本案华南摩尔委托经营管理协议书(以下简称委托协议)是被上诉人用来掩盖长期不能交房的事实的。更重要的是：我们必须明白，在没有验收、也没有交房、也没有实际出租的情形下，被上诉人串通东莞市维尔物业投资有限公司(以下简称维尔公司)支付给上诉人的回报金不是租金，而是被上诉人已预先知道不能交房时支付给上诉人的封口费：即预防购房者在这段时间内(不能)来告我。实际上委托协议是一张没有实际履行的白纸而已。被上诉人与上诉人从华南摩尔认购书、商品房买卖合同、补充协议及委托协议的签订，是被上诉人一手精心策划的产物，小业主不签也得签，只有全盘接受的份，而没有些许谈判的权利。实际上是被上诉人为了掩盖长期不能交房的目的，而安排案外人维尔公司赠送很少的封口费(即所谓的租金，低于市场价格)给上诉人，属于被上诉人和维尔公司恶意串通侵害上诉人的合法权益(合同权利)，属于利用合法的形式(即上述合同)掩盖不能交房的非法目的，当属无效。上诉人收到的封口费是案外人维尔公司支付的，上诉人并不是收到被上诉人的封口费，被上诉人只不过是担保人而已。再其次，上诉人和被上诉人也没有约定：收到案外人封口费(即所谓的租金)就是交付了讼争房产。如果该楼盘已验收合格(一审确认被上诉人提供主体验收和消防验收合格)，为何被上诉人一直至今不敢发出收楼通知书或使用通知书给上诉人，说明该楼盘根本没有验收(或验收资料可能是伪造的)。被上诉人一直在欺骗法院和上诉人。再说，就算是被上诉人楼盘验收合格，但众所周知，验收合格和交房是两回事。被上诉人也必须向上诉人交付该房产使用通知书或收楼通知书，履行交房程序；或者提交房产钥匙或房产现场交接验收表等代替。但被上诉人用一句话：不能办证是技术上的障碍来敷衍、搪塞及对付上诉人的交房要求，请问到底是什么技术障碍?B，一审判决认定：原告至今仍收取第三人就本案涉商铺支付的回报金，.故被告的违约行为并未导致原告实现购买案涉商铺的目的。一审法院如此认定，表面上看，似乎正确；仔细斟酌，其实是曲解法律本意，曲意迎合被上诉人的主张。这也是本案最大的争议焦点之一。首先，在上诉人无数次要求下，被上诉人长期并继续怠于交付房产(房产证更不用说了，从2004年10月1日至今，已达5年多时间)显而易见，已构成根本违约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第19条之规定：超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。此处的应之意是应当、必须的意思。这里，被上诉人违约已不是一年、二年、三年、四年，而是整整5年，这种情形在全国都是罕见的，人民法院是鼓励违约，还是鼓励守约呢?其次，众所周知，在商品房买卖合同中，上诉人的主要权利是：及时获得房产及办好房产证(本案即提交相关资料报房地产管理局备案)，很明显租金是其次的权利和利益(相对交房和办理房产证来说)，一审法院将被上诉人的主要义务(权利)和次要义务(权利)颠倒，导致做出以上错误的认定。从而影响到上诉人的最大权利-获取物权法上的保障：对不动产享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。事实上，上诉人与案外人古寿林在2008年11月2日签订买卖合约(已提交证据)，将本案商铺以63万元卖给古寿林，因办不到房产证而终止，并赔偿对方违约金1万元。再次，就本案来说，小业主是购买的是商品房(商铺)，是不动产，必须拥有所有权，才能获得物权法上的全面保障，才能对抗第三人，这是第一个目的；二，众所周知，房地产和黄金有一个保值、升值的功能，没有房产证，无法过户，则无法实现此功能，有证才能分分钟实现其转让(变卖)价值；否则价值无法得到提升和实现，这是第二个目的；三，有证才能分分钟实现抵押融资(即向银行和第三人贷款)的功能，这是第三个目的；综上，只有交付房产及办理房产证，才能实现原告购买本案商品房合同的目的。并不是被告和法院所说的拿到了小部分封口费(所谓的租金)就实现了本案商品房买卖合同的真正目的。再说，开发商可能遭遇破产、市场风险、逃跑、经济危机及内部管理不善等等风险，导致不能交付房产及办理房产证，在这种情况下，也不能实现买卖房产合同的目的。就是说实现本案合同的目的是有时间限制的即法律规定不超过一年，而不是长期和无限期的。再其次，建设部商品房销售管理办法第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。委托协议违反了上述建设部的部门规章，建设部的立法本意是防止开发商将来返租不能兑现而带来经济危机的风险而设置的，所以委托协议效是值得怀疑，同时，如上所述，被告利用合法形式掩盖不能交房或长期拖延交房的非法目的，同时恶意串通第三人损害原告合同权利(因封口费是最低的，明显低于市场价12%)，的行为已暴露无遗，根据合同法第52条和民法通则第58条规定委托协议应确认无效。C，一审判决认定：原被告在商品房买卖合同约定了原告不退房，被告以违约金的方式承担违约责任，应当视为双方对逾期办证的违约责任承担方式达成了一致意见，故原告现要求解除合同不符合双方对违约责任方式的约定，一审法院的倾向性认定显然已见。双方约定不退房是典型的格式条款(注意：不是格式合同)，根据合同法第40条：格式条款具有本法第52条和53条规定情形之一的，或提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。双方使用的是广东省建设厅和广东省工商行政管理局于2000年发布的商品房买卖合同范本，本意是防范发展商侵害购房者的合法利益避免霸王条款而设计的，但其用心良苦还是被上诉人歪曲而利用，将商品房买卖合同第十五条中的第1项买受人退房统统删去，毫无协商余地的剥夺了购房者的主要权利，将开发商的所有风险(包括但不限于开发商破产、市场风险、逃跑)都毫无例外地转嫁给购房者，置购房者在将来毫无反抗的境地。按照不告不理的法理原则，上诉人一旦告至法院，法院应当作出合法合理合情的认定。D，一审法院认定：上诉人已过除斥期，更是犯了严重的错误。根据原告和被告于2004年7月15日签订的委托协议约定至2009年9月30日有效，再根据商品房买卖合同第9条第1款第(2)项约定：逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款。根据附件四补充协议第七条第二款第二项：若乙方选择委托经营所购商铺，如甲方逾期交付房产，在乙方能如期按约得到回报金或租金，乙方同意不追究甲方违约责任。那么，相反之意就是，上诉人在2009年9月30日不同意再续签委托协议时，就可以追究被上诉人的违约责任，也就是说可以解除商品房买卖合同并要求赔偿损失。现上诉人已于2009年2月27日提出解除合同(一审判决书已认定)。所以，只要上诉人在2009年9月30日之前通知被上诉人解除合同的，就没有超过除斥期，即从2009年9月30日-2010年9月30日上诉人还是有权提起诉讼。一审法院却没有全面审查核实所有合同(含协议)等证据，甚至没有将委托协议和补充协议这份很重要的证据写入判决书，就做出有利于被上诉人的认定。正是：欲加之罪，何患无辞。一审法院轻描淡写的一笔带过，就将本来很清楚很明显的合同条款视而不见，在中国虽然不是判例法国家，但同一个法院对同一类事实做出的判决不能相互矛盾，对以后东莞市广大的小业主可能的房产诉讼(住房是最重要的民生权利)产生巨大的影响。E，一审判决认定上诉人将房产特别授权给维尔公司代为经营，更是荒唐。上诉人与被上诉人签订的委托协议是被上诉人与维尔公司相互恶意串通，从一开始就设了一个陷阱，从头至尾损害上诉人的商铺物权，并不是一审判决认定的上诉人将房产特别授权给维尔公司代为经营，而仅仅是一审法院的主观臆断。试想，从100多份相同的委托协议(签约主体都相同)就知道：难道100多个小业主都同时认识案外人维尔公司?在封口费如此之低的情形下，并签订合同以陷小业主于毫无反抗的余地，由此可以推断出是被上诉人精心策划下，引诱上诉人签订一系列合同或协议的结果。一审法院没有深入的思考之后就匆忙做出了有利被上诉人的认定。上述情形违反了中华人民共和国合同法第52条：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；中华人民共和国民法通则第58条：下列民事行为无效：(三)合法形式掩盖非法目的；(四)被告恶意串通第三人损害国家、集体或第三人利益；即被上诉人以签订上述委托协议来掩盖其长期不能交付房产的非法目的；以串通案外人维尔公司侵害上诉人的合法物权(合同权利)的利益见物权法第2条、第6条、第17条、第35条及第39条。因此不能得出是上诉人将房产特别授权维尔公司经营。其实该楼盘根本没有验收，如果说能够出租，维尔公司将这100多个商铺出租给谁了?能拿出租赁合同吗?显然该委托协议是严重侵害了上诉人权益的合同，是无效的合同。100多个商铺完全是关满了空气，至今是大门紧闭。二，适用法律明显不当。本案应适用合同法第52条：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通损害国家、集体或第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；民法通则第58条：下列民事行为无效：(三)合法形式掩盖非法目的；(四)被告恶意串通第三人损害国家、集体或第三人利益；物权法第2条、第6条、第17条、第35条及第39条等法律法规。综上，被上诉人已经超过将近五年多的时间，还是拒绝交房或不能交房，房产证就更无从谈起。毫无疑问，被上诉人的行为已构成根本违约。一审法院为了被上诉人的诉讼目的，用心是否过于良苦?尽管有关法律和合同法的司法解释(二)等司法解释都有尽量维持合同有效，鼓励交易及维护交易稳定的规定，但也不是毫无原则的维护有效和稳定，而至少有一个底线吧。如果牺牲广大的小业主的利益而维护个别发展商的不法利益，后果是非常严重的：公民对法律的预期将统统丧失，将会严重地践踏法律，法将不法，国将不国。当今的民事诉讼中，人民法院判断该民事活动的原则应该是：首先是效率和公平，再就是利益衡量，即法益衡量。那么到底是保护谁的利益，就看谁的利益更大、更重。因为本案是民事诉讼，双方的地位平等，本案100多个小业主的利益属于私法上的权利，该权利是受宪法和物权法保护的。那么100多个小业主的利益应该大于被上诉人的非法利益。因此，恳请二审法院依法改判如上诉人诉讼请求。书写到此，上诉人早已身心俱疲，泪水早已浸湿了衣衫。但本人坚信司法是社会公正的最后一道防线。为此，本人特向贵院提起上诉，恳请贵院依法撤销一审判决书，并重新作出公正的判决，以匡护正义，真正维护社会稳定、社会和谐。此致东莞市中级人民法院上诉人：二零零九年九月八日附件：开发商不能办理大确权(初始登记)的原因和法律依据：1，开发商的土地手续不合法；依据：建筑法、土地管理法及实施条例、城市规划法等有关规定；2，未支付全部土地使用权出让金，到头来还是个临时用地许可；依据：建筑法第7条、第8条；城市规划法第33条；3，违规开发建设，没有办理建设用地规划许可证；依据：城市规划法第31条、39条；城乡规划法第38条第2款；4，没有办理建设工程规划许可证；因为很多开发商边跑手续边做事了；依据：城市规划法第32条、第40条；城乡规划法第40条第1款；5，没有办理施工许可证；6，没有通过综合验收或提供综合验收合格证明；依据：建筑法第61条，房产管理法第2