物业管理有限公司大厦园区招标方案.doc

大厦园区投标书目 录第一章 企业情况第一节 基本概况。董 事 会总 经 理副总经理综合部物业部市场部财务部品质部各专业分公司人力部部各管理处、项目部第二节 企业理念企业定位： 企业宗旨： 服务宗旨： 经营理念： 价 值 观： 第三节 经营管理特色物业管理的应运而生，是房地产发展和信息商品化、居家消费观念的变化及社会化分工日益细化、家务劳动专业化的必然趋势和结果。我们的锐意改革和不断的进取已形成了自己的经营管理与服务的特色。一、高标准的服务理念与独特的哲学理念相结合我公司从事的工作多数是为我院各研究所和科研人员服务。服务对象综合素质要高于其它群体，对有关政策法规的理解甚至要高于我们的员工，无形之中对我们工作压力是显而易见的。但是，我们的工作作风一贯是坚韧顽强、富于挑战。所以我们将中国行政管理几十年来行政后勤管理的经验与北京公司物业管理有限公司的市场化、现代化管理经验相结合，引进先进的管理理念，提出了我公司高标准的服务理念，形成了我公司为服务与经营管理的特色。二、具有成熟的综合物业的管理经验我公司目前所承担的物业管理工作，既有大型科研人员居住社区的物业管理，又有科研院所、图书大厦的物业管理。在供暖、供电、绿化、保安、保洁、消防、房屋修缮、社区文化及公共关系等方面亦形成了完善的管理程序。三、规范的专业化运作随着物业管理市场的不断规范，实现专业化运作是物业管理企业发展的必然趋势，我公司下属有青年公寓管理处、动物所项目部、图书馆项目部、电子所项目部、纳米中项目部等等，为我公司实现规模经营，降低管理成本创造了条件。四、科学的用人机制高水平的物业管理要靠资金、靠健全的法制、靠硬件设施、靠良好的服务手段、也要有健全的制度和严格的规章，但首先是要靠人、靠高素质的管理人才。建立一支素质优良、管理方法和手段先进，具有良好服务意识和较高服务水平的员工队伍，是提高物业管理的重要条件，是物业管理企业自身建设的首要任务。我公司拥有一批极具敬业精神及管理水准的物业经理人，目前中层以上的管理人员、各类工程技术人员达100多人，经过市场砺练，我公司建立了科学的用人机制。（一）规范的培训管理程序我们在员工的选聘上始终保持高度的标准，同时也十分重视人才资源的开发。从培训的指导思想、方式、内容指导考核等均有规范的要求和实施程序.在实践中更是将管理经营不断进行总结并加以汇编，用以指导和培训员工，使在职员工的素质能够不断提高。（二）推行全员竞争上岗我公司实施全员竞争上岗及双向选择制度，公司主管及以上的管理人员必须通过参加竞争方可获得上岗资格，员工则必须通过自我申请主管选择后方可上岗。对竞争中达不到要求的员工予以淘汰，从而有效地保证了员工队伍的整体素质。（三）实施科学的绩效管理考核制度建立科学的、目标量化的绩效考核制度，是为了保证工作目标实现的重要手段，通过绩效考核建立有效的激励机制，增强企业活力，倡导团队作风、调动员工提高素质、恪尽职守、主动服务的积极性，以追求公司整体战略目标即顾客满意目标的实现。第二章 物业管理方案物业管理是随着社会主义市场经济的发展和人民生活水平的提高而逐渐发展起来的新型住宅区管理模式，住宅小区管理是物业管理的一个重要组成部分，也是物业管理的艰巨而复杂的任务，因此，一个科学、实用、高效的物业管理方案是非常重要的。第一节 项目概况项目名称： 坐落位置： 园区占地面积：物业类型： 建筑面积：绿化面积：停 位： 第二节 项目分析该项目地处核心地段，在前期规划中融入了科技、环保、人性化的设计理念，是新领导班子自上任以来规划的重点建设项目之一。（一）项目特点分析1、大厦为领导办公地点，员工到上访的可能性较大。2、大厦日均召开3-4次会议，参会人员大都是相关领导，会议服务具有涉密性强的特点，对员工素质要求高。3、公寓业主陆续入住，前期已入住业主易于后期装修业主发生矛盾，装修人员及装修材料给园区的管理到来安全隐患。4、大厦是包含自用办公用房、下属单位、外来单位办公用房，人员流动性较大，并且派出所出入人员类别复杂，给园区管理带来一定难度。（二）客户特点分析：“隐身权贵”1、物业使用人文化层次较高，具有较好的综合素质。2、公寓的业主部分是个研究所骨干员工，服务质量的优劣可能会影响对我公司的主观印象，从而间接影响对其研究所项目的承接。3、追求较高的生活舒适度，关注园林景观及产品内在舒适性，重视产品强调项目气质与个人气质的统一；4、具有很高的经济与社会地位，但含蓄，不张扬，要求外简内奢。第三节 服务定位大厦是中国行政管理为解决办公场所分散、办公场所小、条件差等问题而建设的智能化办公楼。作为及其所属单位、外租单位的办公地点，既需要有写字楼的办公环境，又需要有比写字楼更加可靠的综合保障体系。近年来提出了“努力搭建知识创新服务平台，打造行政后勤管理旗舰”的目标。因此我们在认真做好日常服务工作的同时，一方面要不断丰富服务的项目与内容，为大厦创造整洁、安全的工作环境，另一方面要通过我们的管理工作，为大厦办公人员、公寓业主及外来访客，提供各种便利服务，排忧解难，进而协助树立起全新的形象。“园区”项目管理的物业管理服务的核心将体现：“安全、舒适、方便”。重点有以下几方面：1、严密的安防系统和严格的访客管理。1）园区出入口及围合通道布控监控探头，形成了严密的闭路监控网；2）监控中心专人24小时值守，与园区出入口岗安全员密切配合，重点监控进入园区外来人员。3）大厦南楼、北楼工作日分别封闭，各设一出入口，以便为访客登记。4）房客来访，门岗保安员与被访人电话确认后填写访客登记表，访客持访客登记表，经被访人签字确认，访客出门时，保安员验证访客登记表，并回收放行。5）对于外来固定送报、送信、送奶等人员,由服务中心核发附带照片的出入证；对于没有出入证的人员一律执行“访客管理制度”。2、按规定对房屋及其设备设施进行维护，保证设备设施正常运行，房屋保值增值。房屋及其设备设施进行维护中采取“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的物业维修养护计划并合理组织实施，以达到“延长物业的物质寿命，满足业主的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻业主经济负担”的目的 编制公用设施设备及共用部位的维修养护计划，确定维护的项目、数量、方法及标准，并认真按计划要求组织实施。维修养护过程中，维修人员要严格按照各种操作规程进行操作，确保物业维修养护的实施效果。3、重视人员综合素质的培训，提高员工素质。园区项目管理面积不大，却包含了住宅、写字楼、地下车库等；包含了会服、客服、保洁服务、保安服务、绿化、维修等；包含了供电系统、供水系统、空调系统、弱点系统、消防系统、电梯运行系统等等。这就要求我们的员工具备综合的知识。大厦作为领导办公地点，会议室召开会议的参会人员也大都是相关领导，因此员工素质也要求高。以项目为单位每两个月组织一次主题培训、每月各部门不少于一次业务知识培训、每周不少于一次全员例会，定期组织与其他项目进行交流、互访，采用管理人员培训与公司专业人员培训相结合的办法，加强管理人员关于物业知识的培训、学习，提高工作的主动性、服务意识、现场管理能力，全面提高员工的整体素质。4、提供多元化服务、方便业主。1）与固定餐饮机构合作，为大厦内的办公人员提供预定早餐、午餐服务，解决办公人员吃饭问题。2）为公寓业主提供特约家政服务。3）提供桶装饮用水送水服务。4）房屋托管经营服务。5）车辆清洁服务。第四节 管理模式“大厦”项目部由北京物业管理有限公司总公司领导，由相关部门进行监督，同时接受总公司各职能部门的指导、监督与考核。根据本项目的特征，本着高效、精干、安全、科学的管理原则，设立“三个部门”，由项目经理对各部门的工作实施领导，以便于直接、全面、及时掌握日常工作及人员表现，有效控制整个管理过程，减少失误，提高工作效率。园区项目部公司各职能部门客服部工程部环境保安部监督直接领导考核行政管理物业管理有限公司项目部在内部管理运作上，采用各部门责任人明确分工，各自独立完成本职工作，又互相协调、互相督促、互相联系的“三位一体”的管理活动与管理手段。在具体运作中，项目部经理既是日常工作的指挥者，又是监督检查者。各项工作一经下达，执行责任人即开始运行，执行过程中的信息通过反馈渠道返回项目总经理，供项目经理做出校正、判断、总结，并通过公司各职能部门检查、评比的结果中发现管理中存在的问题加以纠正，使得项目部的工作做到有布置，有检查，有总结，从而根本上保证了项目部工作的有效性。管理监督各部门主管项目经理信息反馈指令第五节 管理目标、指标（一）管理目标1、第一年参加质量管理体系、环境管理体系、职业健康安全管理体系认证；2、第二年申请北京市物业管理示范项目（五星级）的评选；（二）、质量目标1、顾客满意度不低于95%。2、各项费用收缴率不低于98%3、维修返修率小于1%。4、房屋及设备设施完好率不低于98%。5、投诉处理及时率100%。（三）环境目标1、保洁绿化使用达标环保药品。2、污染物排放符合相关标准或环保（评）要求。3、能源消耗指标低于行业平均水平。4、危险废弃物回收处理达标率100%。（四）职业健康安全目标1、不发生重大责任事故，轻伤率不超过3%。2、杜绝职业病发生，无职业伤害的隐患3、特殊工种持证上岗率100%。4、特种设备年度安全检查通过率100%。第六节 组织架构与人员设置项目经理客服主管（行政助理兼任）行政助理文员客服接待工程主管综合维修环境保安主管配电运行消防中控保安人员保洁绿化为了能够提供最优质的物业服务，并将我公司多年积累的成功管理经验运用在该项目的实际管理操作中，项目经理有我司具有丰富物业管理工作经验的副总经理兼任。选拔具备丰富专业知识和管理经验的人员组成；操作层则是通过严格选拔和招聘，形成责任心强，操作熟练，经验丰富的团队。各层次人员在投入项目管理前均需经公司严格的岗前培训，考试合格方能上岗工作。第七节 服务内容（一）客服部服务内容：1、负责制定项目部的各项规章制度，并组织落实。2、负责项目部的办公、后勤、人事、工资、物资、财务、计划统计等日常行政事务。3、负责项目楼宇档案及文件资料的管理。4、负责项目部对外联络、接待、宣传事务。5、负责处理投诉、与业主联系、征求意见收集反馈信息等。6、负责与上级公司的协调和组织成本费用预算、结算工作。7、负责会议音响、视听系统的运行工作。8、负责来宾礼仪服务及会议、重大活动服务。9、服务策划、组织和开发工作。（二）工程部服务内容：1、负责水、电、暖、空调等机电设备的日常维修、保养工作。2、负责房屋建筑、公共设施的日常维护、保养工作。3、负责高低压配电室的运行、维护工作。4、负责中央空调系统、给排水系统、热力系统的运行维护工作。5、负责消防系统、电视监控系统及各种设施、设备的巡视检查、维护工作。6、负责电梯的检查、运行工作。7、负责会议音响、视听系统的维护工作。8、负责设施设备检修保养计划、采购计划的制定、组织实施。9、负责装饰装修工作的管理。（三）环境保安部服务内容：1、负责园区日常保洁、垃圾清运。2、负责领导办公室、会议室保洁服务。3、负责庭院绿地养护，公共区域绿摆及室内绿摆工作。4、负责垃圾清运、消杀、地面养护工作。5、负责园区的消防工作，负责消防系统的运行和日常检查工作。6、负责机动车库、自行车库、停车场的管理工作。7、负责维护大厦内部及外围公共秩序工作。8、负责进出人员的登记和传达。9、负责园区消防中控、监控工作。10、负责园区的的安全保卫工作。第八节 管理措施1、树立品牌意识，再创物业精品园区项目部虽然管理面积不大，却包含了住宅、写字楼、地下车库等等，要将园区项目部成为执行法规和制定服务标准的典范，管理体系和机制的典范，房屋及设备设施管理的典范，环保节能典范。成为公司项目的模板项目，旗舰项目。树立公司的品牌，成为物业管理项目的精品。2、执行公司“一体化”文件，强化服务标准化本项目物业管理服务质量的保证是靠建立和实施质量/环境/职业健康安全管理体系的个性化文件，靠完善的规章制度作为规范服务的行为准则。我们针对园区项目部的物业特点，明确员工岗位职责和工作考核标准，对日常管理内容编制出本项目部的个性化手册，确保每个工作环节及其过程都严格按公司“一体化”管理体系文件标准的要求进行运作，做到有章可循。3、利用管理规模和技术优势，提供高效、专业的服务我公司大部分物业项目分布在园区周边地区，在该项目物业管理中，针对园区物业的特点，我们将充分发挥我公司的技术优势和地理位置优势，实现资源共享。在物业日常管理阶段，对电梯系统、配电系统、绿化养护等服务，请专业的分公司及专业工程师进行规范的保养、养护。通过高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、极大地提高工作效益。4、以服务为核心的运行管理体系。提供有安全、舒适、方便的工作环境，在服务过程中不干扰和影响物业使用人的的工作和生活。在日常的服务范围内，我们的目标是零干扰服务，我们的原则是换位思考：公寓的设备需要例行的保养检修时，我们将选择工作日进行，不在休息日或夜间进行；大厦的设备需要例行的保养检修时，我们将选择休息日或夜间进行；当设备运行过程中发生故障时，我们将以最快的速度修复；当需要进入办公室服务时，将由提出服务要求的机关工作人员决定服务时间和活动范围。在服务水准上，工作重点是做好服务的动态管理。最经济合理的服务，满足用户不断变化的需求是我们的职责，为了及时把握好用户的服务需要。加强与用户沟通工作，注重人情化和人文化的服务。当对方提出特约服务需求时，我们的原则是双向思考：假如我是服务对象提出需求，物业公司如何处理，我才能满意；同时我是否具备这种服务能力和权限。在服务能力和权限允许的情况下，我们将尽其所能，满足他们的需求。5、实行自我约束机制员工定期考核项目经理及主管定期巡查及督导园区项目部业主意见调查签定目标责任书三体系内部质量审核星级员工评比物业管理有限公司员工1）将公司每年与项目经理签订目标责任书分解到各部门，并严格进行考核，以激发管理人员的主观能动性；2）每年组织一次业主意见调查，调查结果（即顾客满意度）将作为项目部业绩考核的指标。同时，公司内部审核以确保体系的正常运行，对审核中发现的不合格项目将会要求整改和跟进，并对责任部门或当事人做出相应的处分；3）员工的分级考核制度是我们保障服务质量的一项重要手段，综合部每月将会依照体系文件中的各项工作标准对管理处的日常工作进行检查和评分，评分结果直接作为当月员工工资发放的依据；4）项目部将对操作层员工的工作控制主要通过项目主管的每月巡查和定期督导来完成，一旦发现不合格项目立即要求当事人加以改正并进行跟踪验证，同时记录在案作为员工每月考核的直接依据；5）项目部根据公司要求将通过每季开展“服务之星”的员工评比活动，对所有在职员工依据工作表现授予等级（星级），鼓励员工积极上进，不断提高自我的服务质量。第二章 客服及会议服务第一节 礼仪礼貌1、仪容仪表要求类 别基本要求女子要求男子要求头 发要常洗常梳理，不准染发，发型要大方，不留奇异、新潮发型不留披肩发，长发要扎起，要用深颜色的发饰头发不盖过耳部，头发不能触及后衣领，不留长发，不得烫发面 部要注意清洁与适当的修饰，保持容光焕发，在岗位上不能带有色眼镜可适当化妆，当应以淡妆为宜，避免使用气味浓烈的化妆品胡须要剃净，不留胡子鞋 袜保持干净、光亮，不能穿破损袜子，工作鞋应以穿着舒适、方便为准则，不准穿凉鞋、运动鞋、雨鞋穿着丝袜，穿裙子时，不能露出袜口（穿着西裙、短裙时宜穿袜裤）应穿与裤子、鞋同类颜色或较深色的袜子，袜子的尺寸要适当工 服做到整齐、清洁、美观、得体。穿衬衫要束在长裤、裙子里面，长袖衬衫袖口不能卷起；注意内已不能外露；领带、领结与衬衫袖口的吻合要紧凑且不系歪，工牌要佩戴在胸前指 甲要经常修剪与洗刷指甲，保持指甲的清洁，不得留长指甲，也不要涂有色指甲油首 饰除手表外，一般不宜佩戴耳环、手镯等饰物2、服务规范用语类 型服务规范用语日常礼貌用语请、您、您好、对不起、请原谅、请当心、打扰了、请留步、您走好、再见祝贺用语节日快乐、恭喜、祝您工作愉快、祝您好运、新年好、圣诞快乐称呼用语小姐、先生、女士、夫人工作用语让您久等了、给您添麻烦了、希望您满意、有什么我可以帮忙的吗？我再给您想想办法、请问您有什么事？请问您找谁？很乐意为您服务、这是我应该做的、请随时与我们联系、请您多提宝贵意见接听电话用语您好，物业服务部，有什么可以帮您的？我已经记下您的情况，我将尽快给您答复，我们将尽快为您提供；请重复一遍；谢谢您的电话，我们一定努力改进；不用客气，这是我们应该做的第二节 会议室使用管理规定第一条 使用会议室需填写会议室使用预订单。第二条 保持会议场所肃静，楼道内不得大声喧哗、吵闹，以免影响会议的正常进行。第三条 楼内严禁吸烟；会议室内内严禁吃东西；保持室内清洁，不得随地吐痰、乱扔废弃物、随意张贴各种告示等。第四条 爱护会议室内各种设施，损坏公物要照价赔偿。第五条 楼内的各种物品仅供本所人员使用，未经管理部门同意不得擅自移出以及挪作他用等。第六条 遵守会议室多媒体设备操作规程，有事与所内技术人员联系。第七条 使用会议室须注意节约用电，离开会议室要关灯；空调开放季节应关闭门窗以节能降耗。第八条 严禁携带易燃、易爆等危险物品进入楼内，严禁使用明火，严禁移动和毁坏防火器材及防火标志。第九条 任何人不得以任何借口在会议室内留宿过夜。第三章 治安管理服务方案（一）根据封闭的社区，开放的街区，封闭的组团管理模式，园区出入口及围合通道布控监控探头，并设立三级防范体系，并最终通过门禁磁卡的管理使用完成上述设想，具体如下第一级：小区出入口保安与监控中心密切配合，重点监控进入园区外来人员。 第二级：大厦出入口保安进行访客登记，第三级：重点楼层安装门禁。（二）建立健全注册、登记、备案手续根据权限的不同，居住在公寓的所有业主和重点楼层的使用人只有到物业公司注册登记后，才可得到相应区域的授权磁卡。（三）完善注销措施在磁卡使用中如发生损坏、丢失，持有人应立即向发证部门报请备案注销，如未按规定时间报请注销，所引发的事故隐患，将由持卡人负责。（四）授权磁卡的发放，由环境保安部备案发放并负责检查磁卡授权的使用情况。授权的技术操作保障由工程部承担。（五）提供安全服务对进入园区为业主送餐、送水的人员进行登记、备案，并办理出入证。保安人员将主动为业主提供人性化服务（拎物、扶老携幼、叫出租车等）。（六）建立安全巡视制度对园区周边加强检查巡视工作，并采取人防技防相结合的原则（对可疑人、可疑物品严加看护，防止事情扩大）。建立健全的车辆检查工作（对车门、窗未关的，进行详细登记，并及时上报客服中心及保卫部，由客服中心及时通知业主/车主）。（七）突发事件的处理针对突发事件事先安排专人管理此事，如遇突发事件应在第一时间到现场。应对突发事件进行详细记录、备案。如遇刑事、治安案件，及时通知公安机关，并保护好现场，更好的协助公安机关。（八）消防安全管理：消防属重中之重的工作。如发生火灾报警，应立即携带工具赶到报警点，确认为误报时，通知复位，如发生火灾应立即启动火灾应急预案。每天进行巡视检查，杜绝一切火灾隐患。楼内消火栓要经常性的检查，保证消火栓内物品齐全，灭火器能正常使用。消防通道不能堆积物品。安全工作具体标准如下：序号指标名称国家评分标准及指标拟达到指标管理指标实施措施1停车场完好率-100%落实责任人进行养护，实行巡检制度，建档记录，保卫部经理监督执行，确保设施完好，方便使用。2园区治安案件发生率1以下0.8以下保卫人员经培训考核后方能上岗，并每周训练三次，以保障保安队伍的素质和状态；落实保卫岗位职责，明确责任，实行24小时巡视制度，以确保管理区域的安全。3防火设备完好率消防供水率100%100%落实责任人，实行巡检制度，建档记录，保卫部经理监督执行，并定期维护和检修以确保消防设施完好无损，正常使用。4火灾发生率1以下0.8以下保卫部全员义务消防员制，定期进行培训和学习，加强宣传教育，设置专人负责日常巡视，发现隐患及时处理并通知物业部，以确保管理区域的消防安全。第四章 房屋及设备设施的维修养护计划及实施方案物业的维修养护要坚持“因地制宜、科学管养”的方针，达到延长物业的物质寿命，满足住户的正常使用功能；延长物业的经济寿命，达到保值的效果；降低管理成本，减轻产权人负担的目的。物业维修养护依据国家和地方的验收规范和以及相关专业的技术操作规程。第一节 物业维修养护的管理一、人员我们将选用公司内的专业技术人员，并在社会招聘一些相关技术人员，用以满足物业维修养护的需要。通过开展专项培训，不断提高维修技工的工作技能，熟练掌握公用部位、公用设施设备维修养护的工作内容、操作规程及质量标准等。二、制度我们将严格执行北京市居住小区物业管理办法、北京市城镇房屋修缮范围和标准等相关法规，同时结合实际情况编制共用设施设备维护管理规定和各种操作规程等文件，作为物业维修养护的制度保证。三、其它1、严格按“看、听、闻、摸、查、测、试、比、记”九字诀进行操作，确保物业维修养护的实施效果。2、人冬前准备好有关防寒的材料、工具和设备，做好共用设施设备的保温工作(如对室外管道进行包扎防冻等)。入冬后做好巡视和保修工作，防止共用设施设备的冻裂损坏现象。3、定期进行设备设施完好率的统计和分析工作，作为制定维修养护工作计划的依据。第二节 大厦本体养护计划及实施一、大厦本体公用部位日常维修计划、方案、标准和实施效果序号设施名称日常维修计划工作参考标准及要求实施方案实施效果备注1屋面每周检查一遍，发现问题及时维修。遇雨、雪天气日巡视，及时清除积水和积雪。(1)建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX(2)屋面工程质量验收规范GB50207-20XX(3)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验，或请专业队伍完成。无积水、无渗漏；块料层无破损、脱落。汛期前做好防汛准备。2房屋主体承重结构部位每周巡视检查一次，发现问题及时维修。(1)北京市城镇房屋修缮范围和标准(2)公司ISO9001体系中的规章制度。工程部负责实施巡查、维修和检验，或请专业队伍完成。无裂缝、保护层无脱落。冬季以前做好对屋内外的修缮维护防止冰冻影响。3外墙面每周巡视检查一次，发现问题及时维修。(1)北京市城镇房屋修缮范围和标准(2)建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX(3)建筑装饰装修工程施工质量验收规程GB50210-20XX(4)公司ISO9001体系中的规章制度。工程部负责实施巡查、维修和检验，或请专业队伍完成。无渗漏、无裂缝、无破损，使用功能正常，平整美观。4楼梯间，通道，室内地面、墙面、顶棚公共部位每周巡视检查一次，发现问题及时维修。室内部位业主随报随修。(1)建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX(2)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验。确保使用功能正常可靠；平整美观，无张贴痕迹，木地板无翘曲、变形。二、大厦本体公用部位定期维修计划、方案、标准和实施效果序号项目定期维修计划工作参考标准及要求实施方案实施效果备注1房屋主体承重结构部位每15年中修一次，每30年大修或部更新改造一次。建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX北京市城镇房屋修缮范围和标准公司规章制度工程部负责实施检查、维修，或请专业队伍完成。发生中修及时向业主通报，并报出费用预算结构合理性能完好、安全可靠。构件满足强度、刚度稳定要求。按照北京市城镇房屋完损等级评定实施规定和建设部房屋完损等级评定标准规定，对室内各类房屋状态进行评定，每年统计一次，根据评定结果落实房屋修缮计划。2外墙面每4年中修一次每8年大修一次对部大面积渗漏每2年翻修一次北京市城镇房屋修缮范围和标准建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX公司规章制度工程部负责实施检查、维修，或请专业队伍完成。发生中修及时向业主通报，并报出费用预算（1）使用功能。（2）无渗漏现象（3）平整美观3屋面每半年检查一次每5年中修一次每10年大修一次每2年对部大面积损坏及渗漏翻新一次建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX屋面工程质量验收规范GB50207-20XX公司规章制度工程部负责实施检查、维修，或请专业队伍完成。发生中修及时向业主通报，并报出费用预算确保使用功能正常安全可靠不渗漏排水通畅夏季之前做好防水检查4楼梯间、通道每4年中修一次每8年大修一次每35年粉刷一次建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-20XX北京市城镇房屋修缮范围和标准公司规章制度工程部负责实施检查、维修；发生中修及时向业主通报，并报出费用预算确保使用功能正常可靠清洁美观第三节 大厦共用设备设施养护计划及实施一、大厦配套设施日常维修计划、方案、标准和实施效果序号设施名称日常维修计划工作参考标准及要求实施方案实施效果备注1上下水管道及相关阀门、配件(含洁具)每日巡视检查一次，发现问题及时解决并做好巡视记录。(1)建筑安装采暖卫生与煤气工程质量检验标准GBJ302-88(2)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验。上、下水通畅，无渗漏，无锈蚀；各阀门配件无跑冒滴漏现象，完好率99%。注意季节性保护，冬季前做好防冻工作。2雨水管每日巡视检查一次，发现问题及时解决并做好巡视记录。(1)建筑安装采暖卫生与煤气工程质量检验标准GBJ302-88(2)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验。使用功能正常，完好率99%。夏季3消防系统和灭火器材每周巡视检查一次，发现问题及时解决并做好巡视记录。(1)建筑设计防火规范GBJ16-87(2)自动喷洒灭火系统设计GBJ84-85(3)火灾自动报警系统施工及规范GB50166-92(4)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验，或请专业队伍完成。系统各功能正常，灵敏有效，数量齐全，完好率100%。4电梯每日例行检查即“日巡视”各种功能行驶状况机房温度电梯安装工程质量检验评定标准GB50300-20XX电梯维修保养管理规程DT-7.5-03电梯维修保养项目与内容DT-7.5-04工程部负责巡检行驶正常开关门灵活可靠外观清洁运行功能正常准确电梯监控系统运行正常电梯内求救信号保持正常工作状态通风、照明及附属设施完好5高压配电设备，各层配电室高压配电室24小时值班，每班人员不少于2人发现问题及时解决。各层配电室及配电开关盒日巡视，有无异常响声、异味、现象。每周对配电设备进行一次除尘。公司ISO9001体系中的规章制度。工程部负责实施巡查、维修和检验。无故障停电，保障安全运行。6公共照明线路每日公共区域巡查一次，发现问题，及时维修；公共区域以外的业主随报随修。公司ISO9001体系中的规章制度。工程部负责实施巡查、维修和检验。线路无乱搭乱接；照明灯具正常有效。7照明设备每日公共区域巡查一次，发现问题，及时维修；公共区域以外的业主随报随修。公司ISO9001体系中的规章制度。工程部负责实施巡查、维修。开关完好，灯泡正常使用，灯罩完好清洁，外观良好，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。8夜景照明和节日灯节假日前巡视、维护、清洁，更换坏损的灯DBJ01-607-20XX“绿色照明工程技术规程”工程部负责实施完好率达到100%9防排烟烟通道业主随报随修通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88工程部负责实施巡查、维修。排烟通畅；不回烟，不串烟，不漏烟。10生活及消防水泵水泵房实行24小时值班，发现问题及时维修。水箱日巡视，发现问题及时处理。(1)通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88(2)北京市生活饮用水卫生监督管理条例(3)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验。工作正常，安全可靠。11水箱每日巡视检查上锁情况，水位及消毒器运行情况。(1)北京市生活饮用水卫生监督管理条例(2)公司ISO9001体系中的规章制度工程部负责实施巡查、维修和检验。水质无污染，卫生达标。12电饮水器每日检查一次。公司规章制度工程部负责实施巡查、维修。工作正常，安全可靠。13标志牌每周检查一遍，发现问题及时维修，随坏随修。公司规章制度工程部负责实施巡查、维修。标识清晰美观，安装牢固，完好率100%，准确率100%14道路、广场、停车场。每周检查一次，发现问题及时维修，随报随修。(1)城市道路养护技术规范CJJ36-90工程部负责实施巡查、维修。路面平整、无积水、无缺损，有效发挥功能，无隐患，完好率99%。15自行车棚每周巡视一次，发现问题及时维修，随报随修。公司规章制度工程部负责实施巡查、维修。完好，使用功能正常。16结合井、化粪池每周巡视一次，随报随修。公司规章制度工程部负责实施巡查、维修。畅通，不堵不冒，井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。17冷水机组及 空调系统每日定时检查水系统阀门压力表机组外观循环泵、水塔、循环水软化水系统工况新风机组通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88公司空调系统工作制度公司中央空调养护管理制度工程部负责组织实施检查工程部负责组织实施维修和检验保证使用季节运转正常，空调达到设计标准24-28外观整洁使用季节18风机盘管每日对公共区域进行检查，有无异响及滴水，出现问题随报随修通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88公司空调系统工作制度公司中央空调养护管理制度工程部负责检查、维修及检验无异常响动无滴水夏、冬季使用19排风系统每日巡视检查电机噪音及运转情况轴承、滤网通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88公司空调系统工作制度公司中央空调养护管理制度工程部负责检查、维修及检验(1)保证使用运转正常。外观整洁20新风机组、单元式空调每日巡视检查制冷效果；压力；运行噪音；冷凝水排泄情况公司空调系统工作制度公司中央空调养护管理制度工程部负责维修及检验运转正常，制冷效果良好，达到设计使用要求21锅炉房每日定时检查供回水压力、温度循环泵、补水泵、软水设备燃烧设备配电盘及仪表公司的燃气锅炉房管理制度工程部负责组织实施检查、维修发现问题及时解决并做好记录各种设备运转正常供暖温度达到设计标准、生活热水出水达到使用要求供暖锅炉在供暖期间使用，生活热水全年使用22消防栓、气体灭火、喷洒管道和灭火器材等每周巡视检查一次，发现问题及时解决并做好记录。建筑设计防火规范GBJ16-87自动喷洒灭火系统设计规范GBJ84-85火灾自动报警系统施工及规范GB50166-92公司ISO9001：2000(AB-6.4-01)消防安全管理规定安保部负责组织巡查、维修和检验。各功能正常数量齐全完好率100%23消防自动报警系统主控屏主回路探头联动设备中控室每日检查一次检查主回路、控制、联动、报警、传输、接地线等状态系统的报警、故障、恢复记录指令接收及信号输出、接收和显示建筑设计防火规范GBJ16-87自动喷洒灭火系统设计规范GBJ84-85火灾自动报警系统施工及规范GB50166-92公司公司ISO9001：2000(AB-6.4-01)消防安全管理规定工程部负责组织巡查、维修和检验。各种设备设施功能使用正常可靠消防栓自动喷洒系统无渗漏现象完好率100%24消防通道每周巡视检查一次，发现问题及时解决，杜绝车辆、杂物乱停、乱放和占用通道公司ISO9001：2000(AB-6.4-01)消防安全管理规定安保部负责组织巡查、维修和检验。平整畅通确保通道使用功能正常，无安全隐患25楼宇自控、防盗监控每日巡视检查一次各项控制功能公司设备运行维修管理规定工程部负责维修及检验运转正常，达到设计使用要求二、大厦配套设备设施定期养护计划、方案、标准和实施效果序号设施名称维修计划工作参考标准及要求实施方案实施效果备注1上下水管道及相关阀门、配件每二年给各类管道及阀门刷防锈漆一次每半年阀门上油保养一次建筑安装采暖卫生与煤气工程质量检验标准GBJ302-88公司规章制度工程部负责组织维修和检验。管道通畅无渗漏现象阀门配件无跑冒滴漏完好率99%2消防栓、气体灭火及灭火器材等消防栓及管道每年试验一次每5年中修一次10年大修一次灭火器材每年检测一次建筑设计防火规范GBJ16-87公司规章制度工程部负责组织维修和检验。公司本部负责抽查、检验平常处于良好状态使用时正常发挥作用整齐有序卫生清洁3防避雷系统每年一次接地测试每年检修一次建筑防雷设计规范GBJ57-83工程部或专业队伍完成接地阻值符合规定完好率100%4公共照明每季度一次配电箱除尘公司规章制度工程部负责维修及检验运行正常达到使用标准5二次供水系统（含各类水泵、水箱）每季度注油一次每周检查轴封情况消防泵每季度试运行一次(4)生活水箱每半年清洗消毒一次通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88公司规章制度工程部负责维修和检验保证使用运转正常外观整洁6冷水机组、新风机组、风机盘管及供暖系统每年春秋季各一次，每三年中修一次，每五年大修一次主机水处理配套设备循环泵、水塔、循环水软化水通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88公司ISO 9002设备运行维修工作手册ZS-ZD-GC工程部负责组织实施维修和检验或委托专业公司保证使用季节运转正常，空调达到设计标准外观整洁使用季节前后7变压器、高低压配电装置每三年中修一次，每五年大修一次公司ISO 9002设备运行维修工作手册ZS-ZD-GC工程部负责组织实施工作正常安全可靠8电梯每周一次即“周保养”铰接处加油机房、轿厢底坑除尘、清洁测试安全系统动作、抱闸工作系数紧固锁紧部件电梯安装验收规范GB10060-93电梯技术条件GB10058-97电梯维修保养管理规程DT-7.5-02电梯维修保养项目与内容DT-7.5-04随机文件工程部负责维修和检验门机开启灵活，活动部件运转自如，机房卫生清洁，控制柜散热良好，底坑、轿顶清洁每2月一次油盒加油紧固各接线端子及插头同上同上导靴润滑良好，动作灵活可靠“中修”每三年一次更换通过定期保养无法更换但磨损严重的部件整体性能调整技监或其授权机构检测电梯维修技术要求DB11/040-94电梯修理管理规程DT-7.5-03随机文件同上门机开启灵活，活动部件运转自如，导靴润滑良好，润滑良好；安全装置灵活可靠；电梯运行性能正常每半年一次更换齿轮油更换液压油清理钢丝绳各注油孔注油同上同上润滑良好；磨损正常9电饮水器每季度一次除垢清洁北京市生活饮用水卫生监督管理条例公司规章制度工程部负责维修及检验饮用水清洁卫生10道路、广场每年对部损坏严重的道路修补或翻新5年一次中修城市道路养护技术规范CJJ36-90水泥混凝土路面施工及验收规范工程部负责组织实施平整完好无隐患完好率98%11池、井每半年全面清理疏通一次公司规章制度随坏随修工程部负责组织实施检查、维修功能正常畅通、无堵塞12冷水机组、新风机组、风机盘管及供暖系统每年春秋季各一次，每三年中修一次，每五年大修一次主机水处理配套设备循环泵、水塔、循环水软化水通风与空调工程质量检验标准GBJ304-88公司中央空调养护管理制度公司锅炉供暖规章制度工程部负责组织实施维修和检验或委托专业公司保证使用季节运转正常，空调达到设计标准外观整洁使用季节前后13消防栓、气体灭火及灭火器材等消防栓及管道每年试验一次每5年中修一次10年大修一次灭火器材每年检测一次建筑设计防火规范GBJ16-87公司规章制度消防安全管理规定工程部负责组织维修和检验。公司本部负责抽查、检验平常处于良好状态使用时正常发挥作用整齐有序卫生清洁第五章 停车场管理方案一、日常管理要点1、制定完善的停车场管理制度，并遵照执行。2、定期检查停车场配置足够的消防栓等灭火器械，并可通过防火卷帘将整个车场分割成若干个防火区域；车管员对易燃易爆物品、烟火等涉及安全的一切事项严格把关，提高警惕性，杜绝隐患。3、车位设立明显识别标示，保安员不让未购买车位车辆挤占车位；对于一些禁止停车的场所，设置显著的禁停标志，对违禁的车辆实施处罚。4、对于临时泊车卡、月卡与年卡采用不同颜色印制，便于识别管理，在车卡背面注明有关事项如：不赔偿损失、车辆应自办保险等，尽量避免事后纠纷。5、车场配置显著的出入口指示、限高标志、禁鸣标识、限速标志、车场管理须知、收费标准等。6、车管员对每辆进入车场车辆作适当检查，注意车辆是否有被撞、被刮等迹象做好现场记录由车主签字确认，在此减少不必要的纠纷；主动礼貌提醒车主不要将贵重物品留在车内，同时阻止闲杂人员进入车场。7、停车场将安排专职车管员对停车场实施巡查管理，并引导车辆停放，提供问询服务。8、对车场出入口附近的路面实施人车分流，确保区内人员进出及活动的安全；对于易产生交通瓶颈、造成堵塞的地段及时进行有效疏导。9、在停车管理员手中将备一份月保车主基本档案，以便车辆发生危险情况或紧急疏散时使用；保安员巡查中若发现停放车辆有异常情况（自燃等）要立刻采取措施实施补救，若车辆之间发生交通事故，要尽快处理。10、对于长期乱停乱放、耍赖不交车辆保管费的车辆，车场管理部按规定给予发函提醒，再实施锁车处理，或将其强拖走交由交警部门进行处罚。二、车场管理规定及租赁协议对于租赁停车位的车主，项目部都与车主分别签定停车场管理规定承诺书和停车场车位租赁协议书，以明确双方责任和义务。三、月保、临保、IC卡办理地下停车场的出入口匀使用IC卡智能系统。业主/租户到客服中心填写车位申请，按收费标准交纳月保费用，由管理中心工作人员按技术要求将IC卡一卡通输入停车场月保通行指令，此时业主可享用IC卡一卡通的全程服务。若到月底未重新办理月保交费，IC卡一卡通将终止停车场通行服务。临使车辆是用入停车场自动取卡，出车场时读卡交费。车辆临保的业主，不享受一卡通全程服务。其他外来人员使用的临时停车IC卡不具备从停车场进入楼层的功能。凡业主的大堂门IC卡皆具备从停车