《房地产开发》课件第一章 绪论

1,房地产开发与经营,2,房地产开发项目实例,3,深圳蔚蓝海岸,4,深圳中海阳光棕榈园,5,广州锦绣香江,6,住宅小区鸟瞰图,7,户型,8,小区围墙,9,小区道路,10,哈尔滨天薇丽景园项目,11,项目概况天薇丽景园位于道里区工农大街80号，齿轮路与工农大街交汇处，南至哈双南线，与保健路相连。项目总占地面积8.57万平方米，总建筑面积19.3万平方米。,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,问题：,规划设计受哪些条件约束？如何确定项目的内容，包括建什么、给谁建、小区的基础设施和公建配套内容、建筑形式、户型规模与格局？规划设计、建设、运营过程中，政府监管哪些工作？项目如何营销？,29,本课程主要内容：,房地产开发与经营概述房地产开发项目用地获取房地产项目定位房地产开发项目规划设计构想房地产开发项目报建房地产销售管理,30,主要参考书：,任宏房地产开发经营与管理，中国电力出版社，2008年吕萍房地产开发与经营（第四版），中国人民大学出版社，2016年田杰芳房地产开发与经营，清华大学出版社，2011年郑晓云房地产开发与经营，科学出版社，2010年严国栋房地产开发与经营，中国建筑工业出版社，2008年,31,第一章房地产开发与经营概述,32,本章主要内容：,房地产开发经营相关概念房地产开发程序房地产开发经营相关利益主体,33,第一节房地产开发经营相关概念,34,一、房地产相关概念,房地产是房产和地产的合称。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、仓库、厂房、商业、服务、文化、教育、办公医疗和体育用房等；地产包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。房地产有时也称地产、房产、不动产等。,35,一、房地产相关概念,房地产分类（按用途分）：(1)居住房地产(2)商业房地产(3)工业房地产(4)农业房地产,36,居住房地产万科四季花城（深圳）,37,居住房地产万科四季花城（深圳）,38,商业房地产商场,39,商业房地产旅游地产（深圳华侨城）,40,商业房地产旅游地产,41,商业房地产写字楼,42,城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。,日本东京六本木,占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米,43,一、房地产相关概念,土地使用年限规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。国有土地使用权出让和转让暂行条例,44,一、房地产相关概念,房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产业是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业属于第三产业。,45,二、房地产开发与经营的概念,“开发”是指以荒地、矿山、森林、水利等自然资源为对象进行劳动，以达到利用的目的。房地产开发是通过多种资源的组合利用而为人类提供生产与生活空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动。房地产开发主要是指在依法取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。,46,二、房地产开发与经营的概念,“经营”是指经营者为了达到企业目标而有意识、有计划地进行活动的总称。房地产经营是指房地产开发商为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，有意识、有计划地加以实施的经济活动。,47,二、房地产开发与经营的概念,房地产开发与经营是两项相互独立又相互联系的经济活动。一般情况下，可将两者视为一个整体，不加区分，即房地产开发、房地产经营与房地产开发经营具有同样的含义，均指房地产开发商对房地产项目的建造，并对其开展经营的活动。,48,三、常用专业名词,(1)五证建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；国有土地使用证；商品房预售许可证。,49,三、常用专业名词,(2)两书住宅质量保证书。是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。住宅使用说明书。对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，提出使用注意事项。,50,三、常用专业名词,(3)三通一平。水通、电通、路通及场地平整。(4)七通一平。水通、电通、路通、排水通、排污通、通信通、煤气通及场地平整。(5)红线图。红线图又称为宗地图，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。,51,三、常用专业名词,(6)总用地面积。经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积称为总用地面积。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿地面积。(7)建设用地面积（净用地面积）。经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积称为建设用地面积（净用地面积）。,52,三、常用专业名词,(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与各层建筑面积之和。,53,三、常用专业名词,(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之比值。(11)建筑覆盖率（建筑密度）。建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。(12)绿地率。居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。前者包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。,54,三、常用专业名词,(13)道路用地。居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车等停放场地。,55,三、常用专业名词,除建筑面积外，还有使用面积、套内使用面积和公摊面积。,56,第二节房地产开发程序,57,投资机会选择与投资决策阶段,前期工作阶段,建设阶段,租售阶段,房地产开发程序,58,一、投资机会选择与投资决策,投资机会选择，包括投资机会寻找（看地）和筛选投资决策分析包括市场分析（宏观经济形势、地区房地产市场供需状况、房价走势、竞争环境、房地产市场存量）和项目财务评价（投资估算、现金流量分析、盈利能力分析、盈亏平衡分析、敏感性分析）。,59,投资构成（确定总投资）：,土地费用勘查规划设计费建筑安装工程费公共设施配套设施费小区内基础设施建设费大市政配套费管理费用财务费用销售费用不可预见费,恒大翡翠华庭，哈西大街与同济街交汇处，占地面积47317.6，总建面94600。,61,房地产开发项目工程进度计划,各年度投资计划,资金筹措计划,调整互为因果,自有资金,预售收入再投资,62,销售计划,销售收入,工程进度计划,63,房地产项目全部投资现金流量表,64,房地产项目自有资金现金流量表,65,计算经济评价指标：投资净收益、投资回收期、投资收益率净现值、投资内部收益率,66,二、前期工作,获取土地使用权立项，即项目备案办理建设用地规划许可证选择规划设计单位，进行工程勘察和规划设计办理建设工程规划许可证三通一平市政设施接驳协议安排短期和长期信贷对拟建中的项目寻找预租（售）的客户,67,二、前期工作,对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算确定施工单位、监理单位、材料设备供应商，签订合同办理施工许可证安排有关现场办公会；编制项目开发进度表；预估现金流量；图纸会审。,68,三、建设阶段,控制工程的进度、质量、投资处理工程变更解决施工中出现的争议签付工程进度款竣工验收,69,四、租售阶段,取得商品房预售许可证预售现房销售,70,第三节房地产开发经营相关利益主体,71,相关利益主体,房地产开发经营企业政府金融机构相关企业客户,72,一、房地产开发企业,73,总经理,副总经理,工程部,财务部,销售部,物业管理部,前期部,副总经理,副总经理,某中型房地产开发公司组织结构图,74,总经理,某大型房地产开发公司组织结构图,技术部,财务部,法律部,培训部,住宅开发公司,设计公司,购物广场,物业管理公司,工程部,人力部,财务部,营销部,75,房地产开发企业的资质等级,四个资质等级+暂定资质一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。承担的房地产项目不受建设规模和地域限制。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。,76,二、政府,监督、管