凯利房地产专业知识

房地产专业知识秦晓强2010.10.5,目录,一、认识房地产二、房地产的前景三、房地产基本知识四、商业地产知识五、解读红星美凯龙,一、什么是房地产：,1、房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益的总称。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。,2、房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。3、房地产的特性（1）房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；（2）地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；（3）房地产的高质耐久性；（4）房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。,二、房地产的前景,1、(1)城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越来越高的需求（2010年城市人口达6.1亿，每年需新建住宅3.27亿）；(2)人口流动增加形成对住宅的需求；(3)居民消费水平的提高；(4)城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求；(5)深化改革与市场发展的促进对住宅的需求:政府改革深化内需(1)取消福利分房，实行住宅货币化；(2)开发二手房市场；(3)下调存款利率，吸引大批投资性客户；(4)下调税费，出台法律法规，激励住房需求。,2、中国城市化进程房地产发展不管从我国历史，还是国际规律来看，城镇化比例都是一个国家经济繁荣的标志。譬如盛唐时代，城镇化比例达到22%，清末只有7%。“1949-1978年，30年比例才从10%提高到16%。是文革那么多年折腾的结果。”去年，我国城镇化比例达到45%-46%，这30个点城镇化比例的提高，堪称经济在改革开放30年发展中的一个重要标志。不过，对比美国等西方国家90%左右的城市化比例，我国可提高的空间还很大。如达到85%、每年提高一两个百分点来计算，也还要30年到40年。而历次城市化进程中，都伴随着人口的大迁移。“美国英国欧洲都如此，我们中国也不会例外。过去30年中，珠三角长三角吸引了内地1.5-2亿农民工。在这样的历史进程中，有关房地产的发展存在不少争议。“但有一条可以肯定，在整个中国城镇化大发展背景下，房地产肯定是推动中国经济的最重要行业之一。就像美国的房地产和汽车业，推动发展几十年，成为美国经济最重要的两个引擎。”,3、房价不下跌的因素：,（1）社会因素：已购房者和房产业的相关行业会失衡，导致社会结构的稳乱。（2）银行因素：贷不抵房，恶意不还款，银行行业动荡，经济危机加重。（3）买涨不买跌：越跌越观望，真的是降无止境，就真的是没人买房。（4）地价升高：城市土地资源越来越紧张，地价持续增高。（5）建房成本：现在因为原材料微降，建房成本下跌，但是成本总是存在。经济危机会过去，原材料价格会继续上涨，该涨的还会涨上去。（6）城镇化加快：城镇化加快，未来十几年内大量农村人口涌入城市，需要大量房屋。,房价不下跌的因素：,（7）地域化存房：人口流动加大，生活水平提高，不同城市或区域拥有存量房屋，加大房地产需求。（8）持续改善：旧房置换，改善居住条件，加速房地产未来十几年的发展。（9）中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立称，土地供应减少，与货币政策有很大关系，因为地方政府有了银行充足的资金供给，对土地出让金的依赖程度下降，就不急于卖土地，所以这也是地方政府今年在房地产红火的情况下，土地供应减少的一个很重要的原因。,三、房地产基本知识1、五证两书:,1、五证两书（1）建筑用地规划许可证建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。（2）建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。（3）国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。（4）建设工程施工证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。（5）商品房销售(预售)许可证市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件.（6）“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书,2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。3、土地类型：土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。4、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。5、七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。6、各类物业使用分别定为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。,7、进深、开间,进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m3.9m较舒适)；,8、层高、净高,层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(住宅3m左右);,静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度(住宅2.7m左右);,9、户型,户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；,10、建筑密度、容积率、总建筑面积,建筑密度（buildingdensity）是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得“满”,反之则说明房子盖得“稀”建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。总建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。,11、公摊、销售面积、套内面积,公摊面积：1）公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积,12、绿化率、绿地率绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。,13、按揭、契税是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。按揭所用材料：1、身份证复印件；2、户口本复印件；3、结婚证复印件；4、学历证复印件；5、收入证明；6、购房合同复印件；7、营业执照复印件；8、三个月的连续税单；9、固定资产的发票；10、借款申请表。契税：指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，约为房价的1.5%（商业3%）。,14、维修基金,维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金（房价3%）。,15、楼房伸缩缝：,楼房伸缩缝：若建筑物平面尺寸过长，因热胀冷缩的缘故，可能导致在结构中产生过大的温度应力，需在结构一定长度位置设缝将建筑分成几部分，对不同的结构体系，伸缩缝间的距离不同，我国现行规范混凝土结构设计规范GB50010-2002对此有专门规定。,四、商业地产知识,1、零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足，它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段-也是最后阶段。,2、店面：,店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。,2、商业业态定位：,商业业态定位：根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。,3、功能规划设计、楼层定位,功能规划设计：根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。楼层定位：根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。,4、中庭、竖井、店铺切割,中庭：是指某大中型综合商场，特别是大型商场的公众活动空间，历久不衰的空间形式。竖井：是指井状竖向空间（内设管道、通风、电缆）等。店铺切割：是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。,5、动线、通道,动线：原是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。在商业地产中，动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效。动线设计对购物中心、大卖场及超市尤其重要。通道：分为主通道与副通道。主通道是诱导顾客行动的主线，而副通道是指顾客在店内移动的支流。良好的通道设置，能够引导顾客按设计的自然走向，光顾卖场的每一个角落，接触所有商品，使卖场空间得到最有效的利用。,6、商业项目配套,给排水：是指给水系统由水平干管、立管和支管等组成的管道系统和排水系统的简称。通风：就是把室内被污染的空气排到室外，同时把室外新鲜的空气输送到室内的换气技术。空气调节（简称空调）：是使房间或封闭空间的空气温度、湿度、洁净度和气流速度等参数，达到给定要求的技术。防火卷帘门：是指建筑物内的一种消防设施，像门一样自动关闭，起到防火隔离的作用。自动喷淋系统：是指某建筑物内设置一种灭火系统（以水为介质），各个喷淋头经过高温后膨胀、爆裂、系统内的水经压力自动喷出，同时水流指示器发出信号并报警，达到自动喷淋灭火的作用。,7、水平交通、垂直交通,水平交通：又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道。解决的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼层，再由高楼层到低楼层，即同一商业物业内部立体流动的问题，是由垂直交通来解决的。,8、商圈,商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。,9、什么是Mall,Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。,9、“MALL”有三个主要特点,一是大：占地面积大，建筑面积大，停车场面积大；二是多：行业多，店铺多，功能多；三是高：购物环境要求高，档次高，顾客群购买力高。,10、集客、聚客,集客：指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此消费金钱及时间。Mall拥有复合型业态，真正实现一站式购物，具有强大的集客功能，满足顾客多种需求。Mall提供几万种商品，能够拉动人流，聚集人流。,11、Mall八大功能,在满足购物的同时还满足：休闲、娱乐、餐饮、商务办公、居住、文化、旅游等多种功能。,五、解读红星美凯龙,1、潍坊红星美凯龙,潍坊红星美凯龙位于奎文区、高新区、经济技术开发区、寒亭区四区交汇处的黄金位置，紧邻济青高速潍坊站、是潍坊立体式交通最为便捷的区域；该区域规划为金三角商务区，属于潍坊重点发展的规划区之一，区域升值潜力巨大；红星美凯龙的选址均选在交通便捷，未来几年发展潜力巨大的地方，所到之处三到五年内区域价值必定会得到提升。,2、中国家居第一品牌红星美凯龙强势登陆，攻占鲁中家居颠峰之作；按第七代标准打造的旗舰店。,3、解读红星美凯龙模式,1991年初，创业已5年的“木匠”车建新，在常州创办了江苏省第一家家具专营店红星美凯龙家具城，并用不长的时间，便将店铺发展到20多家，成为江苏最大的家具连锁卖场品牌。此时的红星美凯龙，除了自己的卖场内经销自己工厂生产的家具，同时也代理多家国内知名的家具品牌，在模式上就是“进回来再卖掉，从中赚差价”那一套。但到了1996年，红星美凯龙24家连锁店中竟有14家出现了不同程度亏损。车建新开始从自身内部找答案，最终发现，问题还是出在模式上。于是红星美凯龙的定位开始从“渠道”向“平台”转移，而是借鉴欧美“ShoppingMall”的模式搭建好一个商场平台，引入工厂、地区经销商进入来做“现场直销”，从而让这个平台成为他