大面积尾盘房源营销方案

钟毅花园大户型住宅营销策略报告，报告整体提纲，第一部分：项目营销目标解读，第二部分：项目现状分析，第三部分：项目营销策略输出，第四部分：项目推广策略输出，第一部分：项目营销目标解读， 名称：力争成为后湖区高端住宅品质的代表，成为该地区客户口碑相传的高端房地产的代表，不仅为钟毅品牌和凯恩斯品牌树立了良好的市场声誉，也为二期工程提供了坚实的市场基础。 兴趣：尽快拆除大面积的剩余住房，提供资金支持清空目前钟毅花园剩余的大面积住房，为二期地块的早期开发提供资金支持，并争取更多的人参与二期工程。现有住房存量基本情况显示，项目现有住房存量为261套(139套由中国丝绸退回，暂时无法归档)，其中三室207套，四室9套，复合层9套(最大314)，三室比例仍为79.3%，四室比例为17.2%。由于大多数三室单元是面向湖的单元，具有高性价比，因此适合作为主要单元引入。我们的销售目标是个项目，总库存261台，全部是面积130的大型产品，平均面积约160。按8500元/的平均价格计算，如果全部去掉，总销售额可达3.55亿元。如果在今年年底前，50-70台被初步拆除，总销售额可达到6800-9500万。很明显，2号楼、7号楼和10号楼积累了最多的住房资源。该建筑观赏效果好，面积适中，具有很高的市场和推广价值。它可以作为主导产品推出，在10月销售的黄金时期争夺市场份额。根据项目目前的情况，如果你想在第11个黄金时期抢劫一些房子，你必须实施推广。主要目的是让市场客户了解钟毅花园的销售情况。2.可以预计，外围竞争项目都希望在第11个黄金周消化自己的股票，但它们都缺乏类似于本案的大面积公寓类型。因此，这种情况可以作为辅助产品影响市场，为想购买第二套住房或追求成本效益比的客户提供这些产品，与周边项目互补，避免正面竞争。3.该案例历史悠久，在项目形象上没有优势，因此稳定客户信心是关键。对于139套特殊住房单元的外部处理，必须保持“新建商品房”的概念，在现场销售过程中应尽可能避免使用“已归还住房单元”的说法。建议以“公司内部保留住房单元”为由统一出口。关键问题解读，第二部分：项目现状分析，02。项目产品现状分析，03。项目目标客户群分析，01。对项目的分析。项目的SWOT分析。经过漫长的开发周期和销售周期，该项目积累了大量业主，并获得了一定的市场基础。然而，由于各种原因，该项目本身与周边地区出售的其他项目大不相同。可以说这个项目有明显的优点和缺点。根据本案的优势，归纳出五个主导价值体系，即项目进展优势段的区位优势价格体系、区域配套优势、未来前景优势、项目进展优势套现实生活中的既有住宅、钟毅花园的既有住宅均为现实生活中的既有住宅。经过多年的培育，居住区绿化显示出较好的景观效果、较高的绿化率和较高的居住舒适度，在市场上比周边的其他项目(其中大部分是期房)更具竞争力。实景拍摄，实景拍摄，实景拍摄，后湖区，区位优势后湖核心，二环路，本案中，焦玲湖商业区，二七长江大桥，武汉长江大桥，王家墩中央商务区，后湖大道，汉口火车站，武汉大道，二本案距天河机场16.5公里，距汉口火车站3公里，距市政府5公里，距市民家2.4公里。市民之家在价格体系上有33，354个优势。除金桥金河家族(奢侈品)和中联梅田国际(阁楼产品)外，其他商品的平均售价为8756元/。事实上，每一个项目都被自己的客户消化了，并自然增长。整个后湖区的平均价格接近9000元/，因此这种情况下8500元的平均销售价格具有较大的价格优势，更有利于客户导向。低单价将是本案上市的一大优势。个具有区域配套优势的大生活圈、交通设施：后湖大道、武汉大道(金桥大道)兴业路、钟毅路、二环路公交线路：575、290、507、623、801地铁线路：8号线3号线生活设施：钟白超市(正义路店)、奎乐酒店、工商银行、汉口银行市政设施：市民之家、塔子湖体育中心、焦玲湖公园教育设施：武汉育才小学刘中石龙分校、第一中学经过多年的发展，后湖区已经完全形成了汉口北部中心城区的主要居住圈。本案周边地区交通便利，生活设施充足，享受设施带来的一切便利，有着难得的宜居生活环境。未来前景优势发展潜力，1。外部区域发展潜力：后湖区是武汉市四个新住区的龙头。近年来，政府大力发展这一地区，并投入大量精力对市政设施和交通设施进行改造和升级。依托整个后湖区的快速发展，本案地块更显示出其发展潜力。随着周边设施的不断完善，项目的潜在价值将进一步提升。2。内部自我发展潜力：项目二期规划有商业街、5A写字楼、高档酒店和配套设施齐全的商场，一旦投入建设和使用，将为一期业主提供便利的居住条件。但是，从项目内部发展的角度来看，它也有足够的潜力。对项目不利因素的分析房、大面积房源导致总价高、销售困难。住宅区用电一直存在问题，业主的声誉也很差。由于本工程施工时间长，缺乏有效的维护，建筑物的部分内墙存在墙面油漆脱落等工程问题。由于房屋供应的特殊性，不可能在短时间内完成房屋委员会的备案工作。这一次，该项目在多年后再次出售，这在心理上是难以自圆其说的。销售部和模特室都没有形象展示的功能，这不足以给顾客以视觉冲击的效果。墙面严重脱落，销售部和模特室正在拍摄。至于项目的机遇和威胁，机遇即将进入第11个黄金销售期。抓住今年最后一个销售旺季，它将迅速冲击市场，消除住房供应。利用后湖区今年所有待售商品价格普遍上涨的趋势，该公司抓住机遇，抓住顾客，以低价优势吸引顾客购买自己的房子。现有的大面积公寓单元作为补充产品引入市场，以有效避免来自其他项目的直接竞争，并直接面对客户群的改善。由于产品的局限性，这种情况下肯定会失去市场主流客户群刚刚需要的客户，而是直接面对改善后的或第二次置业者，这将导致更高的客户要求和无形中增加的搬迁难度。各地希望在年底将项目进行最后一次大规模的库存消化，频繁的营销活动，这势必造成一部分游客转向的情况下，无法形成集中积累根据本案的产品比例，建议销售方向应定位于景观改善的三室，以吸引第二次置业者，住宅区的品质和产品的舒适度应是主要购买点。在促销中，我们努力体现性价比优势。项目现有产品分析备注：对于本案的目标客户，三居室产品具有较高的居住舒适度，合理的总价格区间，多为小高层和多层，共用建筑面积小，实际入住率高，对追求生活品质的客户具有较高的吸引力。同时，由于三居室产品的比重较大，销售策略也应该以此为基础来推动户型，尽快实现去工业化，实现销售收藏。自2012年起，汉口中心区将主要出售大中型公寓，这与本案的剩余成交量基本一致。作为目前本案中的重点公寓，大型公寓将与它们展开激烈的市场竞争。2012年和2013年，沿解放大道、柯荣天成、大支嘉园、中成国际、泛海国际、西玛史明、三金花都、金地韩晶1903，100-423724台，双城航天、武汉天地、90平方米、120平方米、140平方米、160平方米以上，心悦国际90-240218台，47-130350台。89-140300台，39-133218台，57-197395台，31-110314台，100-260340台，50-90240台，50-120100台，育才雅苑，80-136412台，黄埔大厦，90-126620台，各种然而，与该地区的产品相比，钟毅花园的三室产品面积大多在130-160，单价低，观赏功能强，性价比高，优势相对明显。一室产品：中心区一室产品整体供应量相对较小，本案主要是推大面积产品，竞争较弱。房利美和房地美产品：房利美和房地美产品在中部地区的竞争相对激烈，供应面积约为7万平方米。然而，现有的房利美和房地美产品在这种情况下基本上是不可用的。它们没有被消化为主要产品，竞争相对较小。三居室产品：中心区三居室产品供应最集中，竞争非常激烈。全年三居室产品的供应量约为20万平方米。从产品来看，本案中的三居室产品面积较大，但具有单价低、景观优势明显的特点，具有一定的竞争力。四房产品：中心区四房产品总供应量为10000万元，但大部分是汉口中心区的豪华住宅项目，面积大，180平方米，总价高。本案的四房产品为160-190平方米，功能性强，利用率高，总价格竞争优势明显。通过与中心区项目的点对点分析，“后湖中心宜居大景观高端居住区”是本案推广的主要切入点。项目现有产品分析与周边大面积产品相比，钟毅花园、金地韩晶1903，南北通透、方方正正、合理，动静分区适合双阳台设计，观景和实用效果好，大玄关设计为餐厅客厅提供趣味生活，宽敞开阔，公寓式为广场和广场，动静分区合理。 厨房和浴室设计清晰，照明和通风入口在使用时采用门廊设计，私密客厅与阳台相连。 视野开阔开阔，本案公寓性价比更高，楼层低，公共摊位小，有双阳台，观赏效果优于其他产品。02.通过对项目现有产品的分析，将本案中的公寓与周边的大面积产品进行对比，钟毅花园、柯荣天成、南北通透，方正实用，带有玄关设计，私密主卧室保证有一个衣帽间，与保姆房分开，展示，年龄30-50岁；房地产收入稳定(主要由高管、私人业主、政府企事业单位员工、高级白领等组成。)；月收入在1万英镑以上；个人(或家庭)资产超过200万英镑；消费意识超前，追求生活质量；认识到该区域未来的发展潜力；什么？根据上述顾客导向，我们可以发现我们的潜在顾客就是这样一群人。关键词：成熟、理性、追求品质生活、上流社会，如何挖掘目标客户成为关键。03.项目目标客户群分析，营销目标：年底(10-12月)消化完成70台，平均月销售额近25台，平均销售价格8500元/m2，总销售额9520万，总支付款4760万，按首付款50%计算。客户目标：基于这一目标，必须累计200组客户，其中大约100组是潜在客户(a类客户)。换算率按30%计算，可实现约200 * 0.3=71套房子的销售。我们的目标是在三个月的短时间内积累200个有效客户，然后才能实现我们的目标。任务艰巨，需要在推广和突破上给予必要的支持。第三部分：出口项目营销策略，策略1:升级的身体，角度2:提升竞争力，角度3:顾客需求，吸引力：主要推动三居室舒适公寓类型，以吸引改善的顾客；花园：带领顾客实地参观花园景观和现有房屋；支持：二期地块公共建筑部分的支持信息提前发布；增加客户信心；区域：强调区域的未来发展，把握产品市场的空档期，大力突破；突出产品优势，拓宽与竞争产品的距离，认同质量，认同价格，深挖老客户，通过主推需求的调整，突出现实生活中的园林、配套设施、区域和价格优势，避免与周边项目的竞争，同时深挖老客户资源，这是项目三大营销阵地的突破方向、引出营销策略，市场竞争产品提升客户对产品的认可度，提升整体价值。销售保证线下促销是有针对性的扩大重点客户，维护渠道话语权，提高客户的心理价值预期，快速增加大客户总数，2013年营销策略，产品促销，保老挖新，线下促销，销售强制，少量四居室单元，只有45个单元，属于改良产品，不会影响销售速度，可以依靠自然消化。三大住宅的主要单元质量基本相同，数量多质量高。介绍的顺序基本上不影响整体销售速度。所有的推广渠道主要是基于三房产品，突出产品优势，建立客户基础，推动三房四房销售。方式1:产品促销，营销节点从2013年到年底，10月，11月和12月，其他类型的产品将自然下线移除，数量移除：30套销售周期：30天平均销售：1套完全移除率：11.5%，数量移除：20套销售周期：30天平均销售：0.6套完全移除率：7.7%。发货数量：20套销售周期：30天平均销售额：0.6套完全去除率：7.7%，优惠折扣制定。由于本案房屋项目的平均价格为8500元/平方米，实际上略低于后湖地区市场的实际平均销售价格，建议给予一定的优惠购买价格，以吸引客户购买该房屋，折扣如下：单价为8600元/平方米(含)以上，单价为8600元/平方米以下，总价为97%，按揭价格为98%。总价的98%和抵押贷款的99%。建议：以这个折扣价测试水市场。如果顾客有心理抵触，建议在11-12月淡季提供30-40套优惠住房，促销时提供96%的折扣，并尽快取消。鉴于目前的情况，艾嘉国际花城销售奖励：大型公寓采用现金奖励制度：销售面积240平方米以上的公寓，销售面积200平方米的公寓8000元/套，现金奖励的公寓4000元/套。鉴于目前与钟毅园林产业委员会的关系，改善业主与开发商之间的互动关系是绝对必要的，从而使其成为开发