关于房屋交付法律评

房屋交付法评析房屋交付法评析作者梁(彭亮)在审判实践中，对商品房交付使用的约定有不同的理解，导致争议。作为开发企业，“交付使用房屋”意味着交出钥匙，而作为买方，“交付使用房屋”不仅包括取得钥匙，还包括取得房屋所有权证。根据我国现行法律，房地产所有权的转移应当进行权利转移登记。只有在完成登记手续后，房屋的所有权才能转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释(以下简称司法解释)规定，“房屋所有权的转移，除当事人另有约定外，视为房屋的交付和使用”。最高人民法院副院长黄松指出，根据合同法第133条和第135条的规定，商品房买卖合同的出卖人有义务将房屋交付给出卖人，并转移房屋所有权。所谓交付房屋，是指出卖人将竣工房屋转让给买受人占有。其外在表现主要是将房子的钥匙交付给买方。但是，房子的交付并不意味着所有权的转移。在实践中，交钥匙交付被认为更为可行，但交付和使用也应取决于双方是否在合同中有其他约定条件。案例1，崔某于2001年10月20日在北京与一家房地产公司签订了商品房买卖合同及补充协议。双方同意崔某购买本公司出售的商品房，建筑面积151平方米，单价11800元。交货日期是2002年2月15日。卖方应书面通知买方办理交货手续。同时，双方同意由出卖人在进行验收交接时出示北京市建设工程竣工验收记录表、住宅使用手册、住宅质量保证书，并在房屋交接表上签字。在补充协议中，双方再次约定，如出卖人未能在规定期限内交付房屋，则出卖人应自2002年2月16日起按房屋总价款的4/10000支付违约金。但是，卖方直到2002年12月3日才交付北京市建设工程竣工验收备案表。为此，崔向法院提起诉讼，理由是房地产公司应承担迟延交付的违约责任。在审理过程中，出卖人承认逾期交房，但认为崔于2002年4月5日收到钥匙，应视为已交房。一审法院支持崔的主张。律师的评论。合同的订立是双方真实意愿的结果。一旦合同成立并生效，任何一方都应遵守合同条款。这些条款的确定形成了合同当事人之间明确的权利义务关系和特定的债务关系。合同双方应充分、适当地履行合同义务。本合同所附的条件在条件满足时应按照合同履行，不得妨碍条件的履行。本案争议的焦点是，出卖人交出钥匙的行为是否可以视为房屋交付。首先，崔与房地产公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法有效。双方在合同中确认交货条件符合所附条件，这是合同的主要条款之一。它已经就双方如何履行合同达成了明确的协议。其次，双方签订的合同中约定的交付条件不是以交付钥匙来转移财产的占有为基础的。根据双方合同的约定，买受人接受该房屋的条件是出卖人具有北京市建设工程竣工验收备案表、住宅使用说明书和住宅质量保证书(即两册一表)。这三个案例2，李某于2000年3月23日在北京与一家房地产公司签订了商品房销售合同。合同规定李某将购买一套总价款为155万元的商品房。双方同意在出卖人取得产权证之前，凭工程竣工验收证书交付房屋。交货日期是2000年12月18日。合同签订后，李某按合同约定向出卖人支付了全部房款。卖方于2000年11月办理了竣工验收，并获得了批准证书。2000年12月5日，他向李某发出司法解释，要求李某接收该房屋。李某在入住通知书的收据上签字。2000年12月17日，李某向出卖人提出，在房屋交付之前，由开发商办理产权证。双方签订的合同违反了国家的强制性规定，拒绝办理购房事宜。经过多次谈判，双方未能达成协议。李某随后将卖方告上法庭。要求确认合同中所列的交货条件违反国家法律法规的强制性规定，并声称该确认无效。卖方应承担违约责任，并支付逾期交货的赔偿。出卖人答复：合同约定取得竣工验收证书作为交付房屋的条件。该协议是双方的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，应合法有效。此外，卖方在合同约定的交货时间前获得了竣工验收证书。将房屋交付给买受人不构成逾期交付不存在违约的事实，也不应当承担违约责任。一审法院在审理后驳回了买方的索赔。律师的评论。当事人应当依照法律规定平等行使民事权利，承担民事义务。违反国家法律法规强制性规定的民事行为无效。合同双方应按照协商一致、等价有偿的原则订立合同。充分体现和保证当事人的自主权和合同的至高无上。合同的履行应当全面、适当。违反合同义务的一方应承担违约责任，给对方造成的损失应予以赔偿。在这种情况下，双方签订的合同是有效的，并且支付的交货条件不违反国家法律法规的强制性规定。根据我国商品房管理的有关规定，商品房交付必须经过竣工验收，这是出卖人向房屋使用者或产权受让人交付时应满足的最低条件。双方可在合同中约定高于此线的交货条件和标准。因此，本案合同双方约定的交付条件符合法律规定，是双方的真实意愿。买方的要求是根据房屋所有权证的房屋交付条件对合同条款进行变更。但是，合同的变更需要双方通过协商达成共识，在达成协议之前，原合同的条款仍然对双方具有约束力。出卖人未按照约定交付房屋的，应当承担违约责任。在这种情况下，卖方没有违反合同，合同是合法有效的。买受人拒绝接收该房屋的，应当承担因延迟接收而导致的违约责任，并承担由此产生的风险责任。案例3，王某于2001年4月6日与一家房地产公司签订了入住通知书。合同规定该商品房价款为人民币，交付时间为2001年6月10日。约定的交付条件是房屋必须经过全面竣工验收。房地产企业于2001年10月5日完成全面竣工验收，并于2001年12月7日取得竣工验收备案表。卖方于2001年6月10日向王某发出入住通知，王某于2001年6月12日办理入住手续并领取钥匙。商品房买卖合同明确规定，“房地产开发项目的设计和施工必须符合国家相关标准和规范。房地产开发项目只有在竣工验收后才能交付使用。城市房地产管理法规定，“房地产开发项目只有在竣工并通过验收测试后才能交付使用。”。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。本案中，合同双方均在合同中明确约定了交付条件，即该房屋应在全面验收后交付给买受人使用，而不是以房屋实际过户作为交付条件。本案中，房地产企业的交付违反了法律法规对商品房交付的强制性规定。即使买方在收到入住通知后到卖方办公室办理了房屋验收手续，收到了房屋钥匙，并实际使用和入住了房屋，卖方在发出入住通知为卖方办理入住手续时，首先违反了合同的约定，重要的是其行为违反了法律关于交付条件应遵循的底线。交付无效的，应当承担迟延交付的违约责任。城市房地产开发经营管理条例还规定，如果双方有协议，则应遵守该协议。案例4，业主陈某于2002年11月3日与开发商签署了司法解释份。合同规定房子的价值为人民币元。开发商应于2003年5月10日将验收合格的房屋交付给业主。陈某应在收到入住通知后办理房屋验收手续，一次性结清剩余房价款，并在合同中约定违约责任。2003年5月10日，开发商将竣工房屋交付给陈某，并发出入住通知，要求开发商办理房屋验收手续。此时，陈某正在国外旅行，不能回来收房子。直到2003年5月30日，我才去登记。然而，一个邻居不小心着了火，部分烧毁了他买的房子。因此，陈某要求退房。开发商认为，根据合同，他已收到入住通知。业主没有按照合同收到房子。房子已经交付，房子损坏或丢失的风险应由陈某承担。陈某起诉法院，要求法院下令终止合同，退还已付房价并支付利息。法院在审理后驳回了陈某的要求。律师的评论。本案的焦点是房子的风险是否已经改变。标的物的风险转移随着标的物所有权的转移而发生。因交付而转移动产所有权的，除当事人另有约定或者法律、法规另有规定的以外。所有权登记应当作为房地产转让的标志。商品房买卖合同规定，除非双方另有约定，房屋所有权的转移应视为房屋的交付。房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。买受人无正当理由拒绝接受出卖人交付通知的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付之日起由买受人承担。在这种情况下，双方在合同中约定的交付方式是在收到通知后办理接收房屋的手续。陈某因为外出而不能接收房子的原因是不合法的。因此，房屋损坏或灭失的风险于2003年5月10日，即双方约定的交付日期，由开发商转移给业主。案例摘要五2003年3月，原告与被告签订了司法解释(以下简称“合同”)开发的高档住宅区。合同约定了原告所购房屋的面积、户型、单价、总价、买受人的付款方式和时间，并约定被告交付该商品房的条件为商品房买卖合同，交付时间为2004年5月31日。原告按照合同约定的付款方式和时间足额支付了房款。被告于2004年5月10日取得建设工程竣工备案表，并于2004年5月29日向买方发出“入住通知书”，交付日期为2004年5月31日。通知上写着1。原告于2004年5月31日持合同、付款凭证、身份证、本通知书及相关税费到售楼处购买该房屋。2.自本通知送达买方合同规定的有效邮寄地址之日起10个工作日内，买方办理房屋验收手续。逾期通知的，视为该公司已完成房屋交付义务，该房屋的风险由买受人承担。物业公司根据售楼处显示的物业收费标准计算物业成本；2004年5月31日，部分业主按照通知要求到售楼处办理了房屋征收手续。被告向原告出示了建设工程竣工备案表、实测面积报告、物业公约、住宅使用说明书、住宅质量保证书等有效文件。原告向被告出示了合同、身份证、付款凭证和通知。在办理房屋验收手续过程中，被告要求原告在收到房屋验收钥匙前缴纳契税等费用。原告所代表的业主反对这一举措，导致双方发生纠纷。原告代表的房主拒绝接受房子。此后，双方都任命了代表来讨论这个问题，但没有成功。2004年7月，原告以“购房合同纠纷”为由向人民法院提起诉讼。诉讼请求包括：1 .责令被告交付房屋，并承担逾期交付的违约责任；2.责令被告承担本案的诉讼费用。在诉讼中，被告辩称，他已经向原告发出了入住通知，并陈述了延迟入住的后果。收取费用的目的是为了方便将来的产权登记。这是目前房地产交付的一般规则。如果没有违反合同，被告不应承担违约责任。并且在入住通知书中明确告知原告应缴纳的税费，原告按照通知书办理住房手续也是违约这一条件。原告认为，合同没有明确规定被告应缴纳税费作为交付房屋的条件。至于原告何时及如何支付税费，原告从未向被告承诺或表示将收取税费。真正的交付是原告收到钥匙并确认房屋交付是否符合合同约定的标准。法院在审理该案后认为，合同中的协议是法律的强制性规定，双方都不会违反，对双方都有约束力。被告应当按照合同约定的时间、条件和方式将房屋交付给原告；被告不是上述税费的征收机关，原告没有委托被告以明示方式征收和缴纳上述税费。被告应当承担迟延交付的违约责任。律师的评论：本案中双方争议的原因在于所征收的契税。在2005年之前，房地产开发企业收取业主在交付房屋时应缴纳的各种税费是相当普遍的。主要原因是业主发现房屋质量问题无法通过与开发商协商解决，没有缴纳税费，或者以按揭方式付款的业主没有积极处理产权，以完成产权抵押，解除开发商的担保责任。因此，开发商采用了各种各样的方法，以避免他们在办许可证时收不到钱的情况。被告的契税征收有两个后果。第一个后果是合同中约定的交付条件和接收方式发生了变化。根据合同法的一般规定，合同的订立、变更和解除应当体现意思自治、平等自愿的原则。在移交房屋时，被告要求在移交钥匙前收税，这实际上是对合同移交部分的修改。改变合同的内容实际上是双方签订新的合同，而新的合同仍应遵循接受要约的过程。原告明确拒绝了被告的变更请求，双方均未对该房屋的交接部分做出任何变更。被告应当按照原合同履行。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释，商品房交付应当以将钥匙交付给买受人为准，但双方另有约定的除外，由此转移房屋风险。被告在满足交付条件时未将房屋交付给原告，并提出变更合同，明显违反合同，应承担逾期交付的违约责任。第二个后果是在原告和被告之间形成一种信任关系。作为原告的受托人，被告将收取的税款移交给税务机关，并将完税凭证移交给原告。双方之间信任关系的形成也应遵循订立合同的规则。如果原告同意向被告纳税，但不改变交付房屋的条件，原告和被告将只建立合同关系。因此，原告同意或承诺，被告在收取税费时形成的法律关系应独立于购买合同关系。事实上，原告是否委托被告应完全