同济设计院控规说明书

江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 目目 录录 导导 言言1 第一章第一章规划背景规划背景.1 一、政策背景.1 二、基地背景.1 第二章第二章现状综合分析现状综合分析.1 一、位置与范围.1 二、自然条件.1 三、人口现状.2 四、土地利用现状 .2 五、建筑现状.2 六、市政公用设施现状 .2 七、现状发展条件小结 .2 第三章第三章相关规划解读相关规划解读.3 一、新余市城市总体规划（2008-2030）.3 二、概念规划.3 第四章第四章规划总论规划总论.4 一、规划依据.4 二、规划原则.4 三、规划重点.4 四、片区功能定位 .4 五、规划目标及策略 .4 第五章第五章整体性控制整体性控制 .5 一、空间结构.5 二、建设总量控制 .5 三、建设高度及开发强度控制 .7 第六章第六章居住用地规划居住用地规划.8 一、规划原则.8 二、规划布局.8 第七章第七章公共设施用地规划公共设施用地规划 .11 一、规划原则.11 二、公共设施总体布局 .11 三、公共管理与公共服务设施规划.12 四、商业服务业设施规划 .12 第八章第八章综合交通规划综合交通规划.13 一、规划目标.13 二、对外交通.13 三、城市道路交通.13 四、道路交叉口.15 五、公交规划.17 六、停车设施规划.17 第九章第九章竖向工程规划竖向工程规划.18 一、设计原则.18 二、平面定线.18 三、道路竖向设计.18 第十章第十章城市城市“四线四线”控制控制.18 一、蓝线.18 二、绿线.19 三、黄线.19 第十一章第十一章绿地系统规划绿地系统规划.20 江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 一、规划原则.20 二、绿地系统结构.20 三、绿地分类规划.20 第十二章第十二章水系规划水系规划 .21 一、规划原则.21 二、水系规划.21 三、实施措施与建议 .21 第十三章第十三章空间景观规划空间景观规划.22 一、规划原则.22 二、空间景观体系.22 三、城市形态控制.22 第十四章第十四章市政公用设施规划市政公用设施规划 .23 一、给水工程规划.23 二、雨水工程规划.24 三、污水工程规划.25 四、供电工程规划.26 五、电信工程规划.27 六、燃气工程规划.29 七、管线综合.29 第十五章第十五章综合防灾规划综合防灾规划.30 一、防洪规划.30 二、消防规划.30 三、抗震防灾规划.31 四、人防规划.32 第十六章第十六章环境保护规划环境保护规划.34 一、环境保护.34 二、环境卫生.35 第十七章第十七章管理单元划分与容量指标规划管理单元划分与容量指标规划.36 一、地块划分原则.36 二、控制体系.36 三、控制通则.36 四、地块划分.37 第十八章第十八章开发建设时序开发建设时序.45 一、分期建设目标.45 二、分期建设的原则 .45 三、分期建设规划.45 江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 1 导导 言言 为了控制和引导高铁新区以南片区的城市建设，使其能够协调有序的发展，合理的利用 土地和改善城市设施与环境，2012 年 3 月我院（上海同济城市规划设计研究院）受新余市高 铁新区建设指挥部委托，正式承接编制新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区） 控制规划及启动区城市设计 （以下简称“本规划” ） 。我院长久以来与新余市高铁新区建设指 挥部在各个层面的规划编制工作中建立了良好的合作基础，本次的规划编制期冀能够与高铁 新城系列规划一起，为当地政府和有关部门提供建设决策和建设实施的依据，指导基地内各 项建设项目。 规划成果分为以南片区控制规划与启动区城市设计两册，本规划将根据新余市总体规划 及新余市高铁新城概念规划所确定的框架，从用地布局、道路系统规划、开发强度控制、城 市意象引导等方面提出基地切实可行的规划设计成果。规划将以提高集约利用程度、构建良 好生态环境和景观为目标，为基地的发展谋求兼具科学性、前瞻性、可操作性的策略框架， 实现城市发展的科学可持续性。 （注：本项目的规划名称为暂定名，最终命名以民政局/规划局公布文件为准。 ） 第一章第一章 规划背景规划背景 一、政策背景一、政策背景 在我国国民经济保持了快速增长的同时，经济运行中的矛盾也进一步突显。集中表现在 投资增长过快，新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，低水平重复建设现象严 重，不仅超过了我国土地和资源供应能力，而且对经济的稳定运行带来了很大风险。目前， 各级国土资源管理部门要按照国家产业政策，严格控制土地供应。在城市建设与开发过程中， 必须转变之前追求气派、违背人行尺度的粗放式城市经营，采用以实用城市功能为导向的集 约式城市经营。考虑到土地的稀缺性与保护的必要性，结合新余市土地利用的具体情况，基 地的控制规划更应响应国家政策，集约、高效开发利用土地。 二、基地背景二、基地背景 随着钟灵大道的建设，高铁新城以南片区作为新余主城区进入高铁新城核心区的必经之 地，其新城南门户的地位日益增强。现状基地基本无城市建设，仍保持农业社会的原生态风 貌，良好的自然资源及区位条件使得该区域的开发建设已成为必然。随着钟灵大道的修建、 孔目江湿地两岸的建设等，基地开发条件日趋成熟。 因基地内外土地权属较复杂，已编制的规划部分区域存在重叠，本规划有必要重新梳理、 协调已有规划，从体现高铁新区特色为出发点，规划塑造符合基地角色的定位及功能构成。 第二章第二章 现状综合分析现状综合分析 一、一、 位置与范围位置与范围 新余市高铁新区位于新余市城北，是依靠杭南长高铁新余站的设立而发展起来的城市新 区。基地位处高铁新区南片，是高铁新区距离主城区最近的区域，基地总面积约为 17.13 平 方公里，包含宏达路以南、孔目江以北、嘉阳大道以东、创业大道以西的区域。 基地区域交通条件优越，沪昆高速公路横穿基地，并于基地东侧设有高速公路出入口一 处；基地与城市其他片区联系便捷，通过基地东南的新欣大道快速连接；规划的钟灵大道纵 贯基地，作为联系高铁新区和新余主城区的重要通道，是基地重要的景观及交通通道。 二、二、 自然条件自然条件 基地内地貌类型较单一，除冲洪积平原外，即为低丘岗地，周围无高山竣岭，无泥石流、 滑坡、崩塌等不良工程地质现象，但丘陵地区冲沟较发育。平地海拔高度约为米左右， 丘陵地势并不陡峭，以缓坡为主。 新余气候属亚热带湿润性气候，四季分明，雨量充沛，日照充足，无霜期长，常年主导 风向为东北风，夏季主导风向为西南风，年平均气温 17，年平均降水量 1600 毫米。 基地内生态环境与自然景观较好，南依仰天岗国家森林公园、北靠花鼓山，周边有白云 江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 2 水库、孔目江生态湿地、白梅水库等水体，内部有星罗棋布的水库、池塘以及山地、丘陵， 具有构筑良好生态资源的潜质。 三、三、 人口现状人口现状 基地内分布有两大村委，湖陂村委会（包括新花村、店前村、江里村、湖下村、梅潭村、 社背村、太屋村、下山村、枫树下村和何家山村共 10 个村小组）和下村杭桥村委会（包括泉 湖、东村及鱼塘 3 个村小组；东陂村委会，包括矮岭村小组） ，总计 685 户，人口约为 2173 人。 表 2-1 现状村庄人口统计表 村委会村小组人口户数 新花村 6213 店前村 3913 江里村 10332 湖下村 10834 梅潭村 14445 社背村 7622 太屋村 11635 下山村 10335 枫树下村 18555 湖陂村委 何家山村 11933 泉湖村 7525 东村 32596 杭桥村委会 鱼塘村 28075 东陂村委会矮岭村 438172 总计 2173685 四、四、 土地利用现状土地利用现状 基地内现状用地主要以村庄居住用地、农业用地和山林坡地为主，并有少量的工业用地 及市政供水用地。基地中部的农业科技园用地大部分尚未开发建设，仅葡萄酒庄园和市农科 农业发展有限公司有一定建设，其余多为苗木种植基地。 现状地形缓坡较多，部分地区的地势较为陡峭，高差较大，开发利用时需要充分考虑地 形因素。 表 2-2 现状用地汇总表 代码用地规划名称面积（h）占用地的比例（%） 工业用地（M） 3.060.18 M 其中一类工业用地（M1) 3.060.18 公共设施用地（U) 2.570.15 U 其中供水用地（U11) 2.570.15 城市道路与交通设施用地（S1) 51.473.00 S 其中城市道路用地（S1) 51.473.00 城市建设用地 31.643.33 村庄建设用地（H14） 68.654.01 农林生产用地（H6) 183.0210.69 水域（E1） 95.905.6 水域 和其 他用 地农林用地（E2) 1308.1876.37 规划总用地 1712.84100 五、五、 建筑现状建筑现状 基地内现状建筑主要为当地村民自建住宅，普遍建筑质量一般，层数多为 2-3 层，基本 为三类、四类建筑。部分村组已进行拆迁，村民已被安置于基地外东部的小区。 农业科技园内葡萄酒庄园和市农科农业发展有限公司的建筑为近年新建的一类建筑，位 于农业科技园北部的百果园休闲农庄的建筑质量亦较好。 六、六、 市政公用设施现状市政公用设施现状 由于基地尚未进行城市化开发，市政公用设施较缺乏。大型水电市政设施主要有一条横 穿基地中部的 220Kv 渝仙线及孔目江北岸的一处自来水取水口，其他基本无大型市政公用设 施，在本次规划中应根据用地规划、人口规模适度增加、补充市政公用设施。 七、七、 现状发展条件小结现状发展条件小结 基地拥有白云水库、孔目江、湿地公园等景观中枢，开发利用尚不足，城市建设较少。 但同时自然生态也得以良好的保存，使得自然山水、生态资源成为片区的最显著优势。在规 划中应重点考虑现状山水的保护及利用、基地内外路网的衔接、村民拆迁安置等问题。 江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 3 第三章第三章 相关规划解读相关规划解读 一、一、 新余市城市总体规划（新余市城市总体规划（2008-20302008-2030） 1. 新余市城市总体规划确定：东部与北部为主要拓展方向，南部优化预留，西部控制生 态边界。 纵观新余发展，向西、向南已无足够发展空间，向东已有高新区，城市框架已经拉开； 向北发展是较为切实可行的方案；杭南长高铁修建并设新余北站，更是给新余城市向北发展 提供良好的机遇。 2. 至规划期末 2030 年建设用地：106kM2，规划人口：96 万人，人均用地：110M2 其中，高铁新城建设用地：24.5kM2，规划人口：9-13 万人 基地所在区域功能定位：农业科技园。 规划解读规划解读： 总规确定基地所在的区域为农业科技园，规划基本无开发建设。因高铁站的建设、新余 高铁新区的确立，基地作为高铁新区进入主城区的必经区域，发展条件已发生改变，未来开 发价值提升。因此，基地应在总规的基础上重新定位，利用高铁新城商务商贸功能，增强人 气，统筹考虑其功能定位。 二、二、 概念规划概念规划 1. 高铁新城应充分重视与新余中心城区的对接，应重视城市结构、空间布局、生态廊道、 交通体系等各方面的统一与协调，做到充分融合，尤其应重视新城生态体系，凸显城市的生 态功能。 同时，强化新余市“三角山水”的城市格局，以仙女湖、孔目江、仰天岗、狮子口水库 等为绿契，确定独具特色的生态格局。 2. 规划结构形成“一廊三区四轴多核” “一廊”- 以钟灵大道为骨架，沿线布置城市行政、办公、商务、商业、文化、 娱乐、体育等大型服务设施，形成新城的廊道。 “三区”-新城综合区、下村工业平台、生态宜居区。 “四轴”-新城公共服务轴：以兴业大道为骨架，布置行政、商业、娱乐等功能， 形成新城公共服务轴线，沟通下村与新城。 南部山水轴：以白云水库、孔目江湿地、仰天岗、生态农业园等为主体的南部山水生态 轴线。 中部生态隔离景观轴：贯穿基地南北的，沟通新城与下村的生态隔离景观轴线。 高铁沿线景观轴：沿高铁为轴，沿线布置的生态防护轴线。 “多核”-北部商业中心、高铁站、城市商业中心、行政中心、中部商业中心、 体育中心、工业平台中心、南部商业节点、生态湿地公园。 3. 规划以城市主要道路、水系、绿地为网络，结合核心商务区的打造，对新城空间进行 管理分区，最终形成城市核心区、西部居住区、中部居住区、北部居住区、下村居住区、下 村工业平台、城市生态廊道、生态宜居区、高端研发区。 4. 自然景观：南侧山体绿地和孔目江、霞江景观带为城市提供大面积的绿化，同时以生 态廊道的形式将绿化引入，再以公园、道路绿化将绿化深入到城市角落，打造独特的绿色城 市。 人文景观：以钟灵大道为骨架，穿插高铁站、大桥、三江口等人文地标，在社区中分散 布置人文景观节点，同时注重视线通廊的保留与强化，打造特色鲜明的地标性人文景观。 规划解读：规划解读： 基地位于高铁新区南部，概念规划确定的 61 平方公里控制区范围内。概念规划确定的基 地定位为生态宜居区。本规划应延续、深化概念规划的功能定位，以钟灵大道作为高铁新城 景观、交通、功能的主要轴线，进行基地的用地布局。同时基地位于概念规划的南部山水轴， 本规划应利用良好的自然生态环境打造一个生态宜居区，以钟灵大道为骨架打造特色鲜明的 江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 4 地标人文景观，利用基地内的孔目江、霞江景观带将绿色引入城市，打造独特绿色城市片区。 第四章第四章 规划总论规划总论 一、一、 规划依据规划依据 1. 中华人民共和国城乡规划法 （2008） ； 2. 城市用地分类与规划建设用地标准 （GBJ13790） ； 3. 城市规划编制办法 （建设部令第 146 号） ； 4. 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93） （2002 年版） ； 5. 城市道路交通设计规范 （GB50220-95） ； 6. 江西省城乡规划条例 ； 7. 江西省控制性详细规划技术准则 ； 8. 新余城市总体规划(20082030) ； 9. 新余高铁新城概念规划 ； 10. 现状地形图等。 二、二、 规划规划原则原则 1. 生态优先原则：开发建设注重生态保护，构筑具有吸引力的城市生态景观，保证基地 的可持续发展； 2. 区域协调原则：从新余市整体考虑，合理定位基地功能并组织空间结构，协调好基地 与高铁新城、新余老城区的关系； 3. 功能分区原则：合理安排各项建设用地，注重生产与生活的分区，并完善配套设施， 构筑宜居宜业片区； 4. 有序开发原则：合理安排建设时序，有序组织基地的开发建设。 三、三、 规划重点规划重点 1. 充分分析基地地形地貌、生态、水系等要素，在生态保护基础上，注重开发建设与生 态的融合，提升土地使用品质； 2. 权衡基地的可开发用地范围，合理确定其指标控制体系，优化土地使用，提高土地效 率； 3. 强调基地交通组织，注重与区域的交通衔接，将山地道路融入新余市主干路体系，构 筑便捷的交通体系； 4. 建设完善的公共服务设施及市政公用设施，营造良好的城市环境； 5. 促进基地内农村居民点有条不紊的拆迁，加强农村居民点安置的策略研究，落实住房 保障政策，制定可操作性强的近远期设施计划。 四、四、 片区功能定位片区功能定位 1. 发展分析发展分析 新余市总体规划确定新余中心城区形成“一主一辅、中轴聚核、山水入城”的空间结构， 高铁新区为城市副中心。基地作为高铁新区与主城区连接地带，生态条件优越，土地潜力存 在较大的挖掘空间。因此必须从功能定位、用地布局、公共设施配套、城市特色与形象塑造 等方面对基地进行整合，最大限度的利用其区位和生态优势，促进土地价值的提升。 2. 功能定位功能定位 规划通过基地特征的分析，并根据新余市总体规划（2008-2030） 、 高铁新城概念规 划 ，确定基地的功能定位为： 配套设施齐全、环境优美、具有魅力的生态居住片区。配套设施齐全、环境优美、具有魅力的生态居住片区。 江西省江西省新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）规划之控制规划说明书 5 五、五、 规划目标及策略规划目标及策略 规划目标：突出宜居特色，营造尺度宜人、交通便利、服务设施完备、富有特色的生态 大社区。 规划策略： 1. 通过生态适宜性分析，科学划定基地可开发建设用地； 2. 结合地形，以保证居住多样性为原则，确立社区的基本尺度； 3. 提出社区单元构成模式，方便城市建设和管理； 4. 分级设置公共服务设施，与社区单元构成一致； 5. 城市建设与山体、水体相结合，注重生态资源引入。 第五章第五章 整体性控制整体性控制 一、一、 空间结构空间结构 高铁新区以南片区空间结构规划以生态为基础进行设计，以自然山体和水系为脉络，强 调区域内外功能协调互补，空间讲求疏密结合、高低错落、收放有致。基地的空间结构概括 为“一轴统筹、一环串联、三心驱动、三区谐生一轴统筹、一环串联、三心驱动、三区谐生” 。 一轴统筹：一轴统筹：指连接和延伸各个功能区的钟灵大道轴线，是基地联系新余主城区、高铁新 区的主要通廊，沿线布置具有现代风格的桥梁、 公共、商业和居住建筑，形成钟灵大道沿线 新的城市节点。 一环串联：一环串联：指山体、水体形成的渗透到各个功能区的生态环，包括嘉阳大道和沿山西路 之间、创业大道和沿山东路之间、白云水库周边、沪昆高速沿线的生态廊道，该区域注重生 态保护，塑造基地环境品质。 三心驱动：三心驱动：指“一主两副”功能中心，是基地空间点轴拓展的驱动力。功能主中心位于 钟灵大道与中心路周边，为基地的功能核心，塑造成基地标志性区域，布置商业、办公、文 化、娱乐、酒店、教育等功能；功能副中心指迎春路与横三路、阳光大道与纵十五路交叉口 附近形成的服务设施节点，该节点以便于周边居民使用为宗旨，安排商住、娱乐、教育、社 区服务等功能，提升居住品质。 三区谐生：三区谐生：指依据主要道路和自然界限划定的三大生态居住区，包括东部生态居住区 （以沪昆高速新欣大道孔目江白云水库为界） 、中部生态居住区（以求实路创业大道 霞江大道白云水库沿山西路嘉阳大道为界） 、西部生态居住区（以宏达路钟灵大道