1万达集团招商营运工作梳理河北

招商、营运工作制度梳理,目录,第一部分招商管理第二部分营运管理,第一部分招商管理第二部分营运管理,第一部分招商管理,筹备期项目定位及业态规划筹备期项目招商政策指定和执行筹备期项目品牌落位管理租赁合同管控品牌库管理招商推广房产技术支持商户装修设计管控,一、筹备期项目定位及业态规划,市场调研项目定位及业态规划,一、筹备期项目定位及业态规划,1、市场调研,招商中心在项目交地后70天内完成。调研内容：所在城市商业、居民、商户资源、物业费用情况。应用于项目定位、项目招商政策、项目招商推广方案的确定。,廊坊街铺资源汇总廊坊市调报告廊坊市相关数据统计表,一、筹备期项目定位及业态规划,2、项目定位及业态规划,项目招商总体定位项目交地日后90天内完成总体定位包括区域定位、业态定位、目标顾客定位、档次定位主力店定位及业态规划项目交地日后125天内完成包括主力店定位、业态规划含主力店业态、各楼及楼层的业态类别室内步行街定位及业态规划试营业日前270天编制完成规划初稿步行街定位为时尚潮流，主要目标顾客群体18-35岁时尚人群业态占比：餐饮美食35-45%，服装服饰35-45%，生活精品15-25%,一、筹备期项目定位及业态规划,2、项目定位及业态规划,二、筹备期项目招商政策的制定和执行,1、租赁决策文件,招商中心在项目交地后240天内完成编制,2、招商政策的编制和下发,招商政策执行书包括租赁决策文件规定的招商政策、室内步行街铺位租金分解表及业态落位图。,三、筹备期项目品牌落位管理,主力店、次主力店品牌落位试营业日前270天完成目标品牌意向洽谈试营业日前230完成主力店、次主力店目标品牌落位室内步行街品牌落位试营业日前240天完成目标品牌意向洽谈试营业日前200天完成室内步行街商铺施工图技术条件确认试营业日前170天完成品牌落位上报方案国际知名/冠军品牌的引进,四、租赁合同管控,1、商务条件管控租金报价由招商中心统一确定2、租赁意向管控招商过程中，品牌落位未经批准前只能签订租赁意向书3、租赁期限管控室内步行街餐饮商户租赁期限为55个月，合同期满后的5个月为调整期室内步行街非餐饮商户租赁期限为33个月，合同签满后的3个月为调整期所有到期商户必须在调整期内调整完毕，达到营业状态。,四、租赁合同管控,4、租赁合同签署管控,五、品牌库管理,品牌库的管理品牌库的结构品牌的评审品牌库的使用不合格品牌的管理库外品牌的管理品牌库的更新与维护,六、招商推广,招商推广的工作界定筹备期项目招商启动前一个月，招商中心完成招商推广总体策划方案招商推广的工作内容招商推广的费用管控招商推广的效果考评,七、房产技术支持,主力店技术对接室内步行街技术对接,八、商户装修设计管控,主力店装修设计管控室内步行街装修设计管控商户店面装修方案需在开业前90天提报招商中心审批，同时需提报至规划院审批。,第一部分招商管理第二部分营运管理,第二部分营运管理,信息管理环境管理广场经营管理租赁管理服务管理企划管理多种经营管理筹备期运营管理,一、信息管理,广场基础信息管理租户基础信息管理文件档案管理重大营运事件管理,一、信息管理,1、广场基础信息管理建筑信息,一、信息管理,1、广场基础信息管理经营信息,一、信息管理,2、租户基础信息管理基础档案信息,一、信息管理,3、文件档案管理,一、信息管理,4、重大营运事件管理,二、环境管理,公共环境管理租户环境管理经营秩序管理,二、环境管理,1、公共环境管理,区域公司营运部对于区域内各广场室内步行街公共环境巡场，每月不得少于一次，区域公司总经理每季度必须组织和带领各业务部门进行区域内各广场不得少于一次全面的巡场检查。各地商管公司营运部每日对室内外公共环境不得少于四次，营运副总每周必须组织和带领营运部进行不少于两次的巡场检查，总经理每周必须组织和带领公司各业务部门进行一次全面的巡场检查。,二、环境管理,2、租户环境管理,二、环境管理,3、经营秩序管理,租户营业员管理租户进退场管理租户装修管理围挡管理租户资质管理,营业员手册北京区域廊坊万达广场商业管理有限公司,二、环境管理,3、经营秩序管理租户营业员管理,二、环境管理,3、经营秩序管理租户进退场管理,二、环境管理,3、经营秩序管理租户装修管理,二、环境管理,3、经营秩序管理围挡管理、租户资质管理,三、广场经营管理,广场总体经营管理租户经营管理预警管理空铺管理经营管控机制分析及调研经营过程中的法律仲裁及诉讼,商户手册北京区域廊坊万达广场商业管理有限公司,三、广场经营管理,1、广场总体经营管理,客流管控销售管理销售数据采集POS数据管理,三、广场经营管理,2、租户经营管理,三、广场经营管理,3、预警管理,各地商管公司每年12月31日前上报下一年度客流预警值，新开业广场在开业后满3个月上报客流预警值。,三、广场经营管理,4、空铺管理,三、广场经营管理,5、经营管控机制,出现以下情形之一，区域公司总经理现场办公，递交整改报告至商管总部营运中心：连续7天客流低于预警值或者连续7天客流排名后三位；出现两个（含）以上租户欠租超过7天；室内步行街出现空铺超过7天。,三、广场经营管理,5、经营管控机制,出现以下情形之一，营运中心总经理现场办公，当地区域公司递交整改报告至商管总部营业中心：连续15天客流低于预警值或者连续15天客流排名后三位；月度累计租金收缴率95%98%；出现两个（含）以上租户连续欠租30天；室内步行街出现两个（含）以上空铺超过30天。,三、广场经营管理,5、经营管控机制,出现以下情形之一，商管总部总经理现场办公，对当地商管公司总经理在商管系统进行通报批评，并要求其在经营分析会上述职：出现连续30天客流低于预警值或者连续30天客流排名后三位；月度累计租金收缴率90%95%；出现三个（含）以上租户连续欠租30天；室内步行街出现三个（含）以上空铺超过30天；主力店空铺持续两个月以上未完成招商。,三、广场经营管理,5、经营管控机制,出现以下情形之一，分管商管副总裁现场办公，对当地商管公司总经理进行相应处罚，包括通报批评、取消当年晋级资格、直至降级调岗：出现连续45天客流低于预警值或者连续45天客流排名后三位；月度累计租金收缴率90%以下；出现三个（含）以上租户连续欠租45天；室内步行街出现三个（含）以上空铺超过45天；主力店空铺持续三个月以上未完成招商。,三、广场经营管理,6、分析及调研,营运数据分析品牌分析及评审消费者调研租户调研市场调研,三、广场经营管理,6、分析及调研营运数据分析,三、广场经营管理,6、分析及调研品牌分析及评审,三、广场经营管理,6、分析及调研消费者调研、租户调研、市场调研,四、租赁管理,主力店、次主力店调整室内步行街租赁决策到期调整室内步行街租赁决策期内调整,四、租赁管理,1、主力店、次主力店调整,各地商管公司须在主力店、主力店调整前8个月完成专项市场调研及招商调整方案，报区域公司审核后上报营运中心。租赁合同的自然到期调整。租赁合同未到期调整。主力店、次主力店品牌调整时，应力争提升品牌级数，原则上不得降低。,四、租赁管理,2、室内步行街租赁决策到期调整,各地商管公司须在每个租赁决策期届满前8个月完成专项市场调研。调整过程中，步行街定位必须符合招商管理制度中步行街定位相关规定。租赁决策文件管理每个租赁决策期到期前8个月开始编制新一期租赁决策文件。品牌落位招商调整管控,四、租赁管理,3、室内步行街租赁决策期内调整,年度调整面积原则上不得超过步行街总面积的20%。租赁决策期内日常调整须“一铺一报”。运营期租赁合同文本管理须遵照租赁合同管理办法。各地商管公司须每季度对室内步行街各品牌进行分析，建立退、掉铺预警机制，进行品牌储备。,五、服务管理,客户服务管理租户经营辅导商户服务管理客户满意度调查,五、服务管理,1、客户服务管理,总服务台管理广播服务客诉管理客户关系管理主力店关系管理主力店会议、书面沟通步行街租