房地产投资风险分析

.目录房地产投资风险分析1一、房地产行业发展历程及其阶段特点2二、我国房地产市场的现状与发展趋势3（一）我国房地产市场现状3（二）我国房地产市场发展趋势3三、房地产投资风险定义及分类3（一）风险定义与房地产投资风险的内涵3（二）房地产投资的主要风险要素4四、房地产投资风险的分析方法5（一）专家调查法。5（二）故障树分析法。6（三）幕景分析法。6（四）筛选- 监测- 诊断技术。6五、应对措施7（一）风险回避7（二）平衡交易7（三）资产组合7（四）风险转移7（五）风险自留8房地产投资风险分析摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of Chinas real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by Chinas real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures.Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods一、房地产行业发展历程及其阶段特点房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因为人均GDP 达到25000 美元的城市，在全球也没有太多，比如东京、巴黎、柏林、纽约等，这些地方是大型商用不动产特别发达的地区。第三个阶段，是人均GDP 达到25000美元以后。到了这个阶段，房地产应该怎么做?此时房地产公司的最大空间，就是商用不动产和金融配合，逐步形成金融引导、支持高端的商用不动产长期持有和在此基础上形成的金融产品交易。二、我国房地产市场的现状与发展趋势（一）我国房地产市场现状过去的15年，我国房地产处于上升期。由于主要依赖房改、GDP高速增长、宽松的货币政策、快速的城镇化进程和地方政府对土地财政的高度依赖等因素，导致房地产业利润率快速增长，远超其它行业的平均利润水平。从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的运行存在一些区别于成熟市场的特点。2006年以来的全面调控，正在逐渐改变房地产行业发展中的种种弊端，修正其发展的轨道，市场向着规范化发展的道路前进。现阶段国内房地产市场发展和运行的主要特点和变化：房地产资金来源结构单一；圈地的可能性依然存在；住宅供应不足，结构不尽合理；住房保障制度尚不健全；房地产企业数量众多、负债率较高；房地产交易体系不够完善；拆迁安置环节存在诸多问题等。（二）我国房地产市场发展趋势房地产开发未来10年，我国房地产行业将进一步加快转型发展，一些中小房企将被淘汰出局，市场集中度将进一步提高。在激烈的竞争中，更多房企将在品牌、资金、技术产品研发、项目管控等方面逐步形成自己的核心竞争力，开发出质量好、品质佳、低成本、节能低碳型的商品房，房地产业将持续稳定地向前发展。趋势主要表现在以下七个方面：（1）房地产开发行业利润率逐渐降低并趋于合理水平；（2）积极采用新材料、新技术，大力发 展绿色建筑；（3）房地产开发模式强调专业细分与合作；（4）融资能力和资本运作能力要求更高；（5）品牌化经营、精细化管理和标准化制定；（6）营销成为核心和关键环节；（7）更加关注市场变化、重视周期性波动规律。三、房地产投资风险定义及分类（一）风险定义与房地产投资风险的内涵所谓风险,是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。风险的最初定义出现在1901年美国的AMWillet所作的博士论文风险与保险的经济理论中:“风险是关于不愿意发生的事件发生的不确定性之客观体现。”这一定义强调了风险的客观性和不确定性。根据风险理论的研究,风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致后果与预定目标发生的负偏离。这种负偏离是指在特定的客观条件下,在特定的期间内,某一个实际的结果与预期的目标可能发生的偏差程度,偏差的程度越大,风险就越大,反之就越小。这种偏差可以用两个参数来描述,一个是发生偏差的可能性,也就是偏差发生的概率;二是偏差的方向和大小,也就是后果。因此,风险也可以理解为是某种事件发生损失的概率及其后果的数学函数,即风险R=f(p,c)R代表了风险P代表了不利事件发生损失的概率C代表了这个事件发生的结果房地产投资风险是指投资项目遭受到不利的收益后果的可能性。投资增长率具有明显的周期性。历年的数据显示,若房地产投资总额 34 年持续高速度增长,就很大可能会出现 12 年的低速度增长甚至是负增长情况。房地产的周期一般包括四个阶段:高峰 - 收缩 - 低谷 - 恢复。在高峰期,国民经济得到迅速发展,各行各业对投资的需求旺盛,各个产业扩大生产。房地产行业处于一个供不应求的时期。投资的风险小。到了收缩期国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产的需求能力受到限制,项目投资风险增大。到了低谷,社会信贷关系进一步紧张,使得房地产投资大幅度减少,项目的价格要么令消费者无法接受要么需求的价格令开发商无法收回成本。投资风险到了最大程度。到了恢复期,国民经济有了提高,行业内需求和供给开始恢复,此时正是房地产投资的黄金时期。因此在对项目的可行性进行分析的时候必须仔细地分析观察投资周期及其变化,以选择最恰当的投资时机进行投资。（二）房地产投资的主要风险要素影响房地产投资风险的因素很多,既来自于房地产投资开发经营活动的本身,又来自于周围的环境条件,甚至还有人们认识的滞后性、盲目性,财务管理控制的局限性以及来自于大自然的灾害等。总之,在房地产投资过程中,风险无时不在,无处不有。房地产投资的风险因素种类繁多且十分复杂。其中最主要的大致有以下几种:1、财务风险因素来自财务方面的风险因素主要有2个:一是融资风险;二是购房者拖欠款风险。房地产投资者通常以其自有的一部分资金和借贷的一部分资金来进行投资,借入的贷款比例一般都很高,有的甚至可达到80%90%以上。如果在一定时期内,房地产总投资的收益率低于银行储蓄利率,则自有资金的收益率就会大大降低或无利可图,甚至会出现负息经营的局面,造成融资风险,在房地产经营过程中,由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化,也直接影响到该宗房地产的投资全部及时收回的可靠性,而造成拖欠风险。2、利率风险由于房地产投资具有资金量大,开发周期长的特点,房地产投资不可避免地存在着随市场利息率的变动而产生的风险。一般地说,若市场利息率有微小的变动,便使房地产的价值产生较大的变化。利率越低,房地产的销售额就越高,两者呈反方向变化。3、变现风险房地产投资的变现性是较差的,这是由于非货币性资产的兑现能力本身就比货币兑现能力差的原故。加之 ,由于房地产投资周期长及产品销售又不比一般产品容易。更重要的一个原因则是土地投资转化成现金常常会受到损失,而且,土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后,才能作为房地产资产进入市场进行流通。另外,房地产销售费时费力,房地产市场具有区域性,本地低价又不能搬到外地卖高价。这些过程和原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。4、社会风险和意外事故风险社会风险是指由于政治、经济因素变动,社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。意外事故风险一方面来自于自然灾害,如暴风雨、洪水、地震、龙卷风等事故;另一方面来自于人为破坏,如偷盗、抢劫、放火以及战争等毁坏房屋的因素而造成的投资风险。四、房地产投资风险的分析方法目前，常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法（FTA 法）、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。（一）专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10 余种方法，其中，头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个510 人的专家小组以会议的方式进行，参加会议的人可以畅所欲言，鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发，从而诱发专家们产生“思维共振”，以达到互相补充并产生“组合效应”，获取更多的未来信息，使预测和识别的结果更准确。头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论，在项目管理实施的过程中，也可以经常采用这种方法，对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯，目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广，包含因素过多，就要先进行分解，然后再分步进行讨论。2、德尔菲法。德尔菲法是由美国著名咨询机构兰德公司于五十年代初发明，经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在：能够让专家自由地发表个人观点，能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中，可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理，使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查，即可使专家的意见逐步取得一致，从而得到比较符合实际的结论判断。该方法具有广泛的代表性和可靠性，其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下，可以进行定量的估计，缺点主要是表现在易受心理因素的影响，主观性强。（二）故障树分析法。故障树法也叫风险树法，也叫鱼刺图法，是分析问题原因时广泛使用的一种方法，其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障，或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险，将产生风险的原因一层又一层的分析，排除无关的因素，从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别，其优点是比较全面地分析了所有故障原因，包罗了系统内外所有失效机理，比较形象化，直观性较强。不足之处是适用于大系统时，容易产生遗漏和错误。（三）幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法，一个幕景就是对项目未来某种状态的描述，它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时，整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类：一类是某种状态的描述，一类是发展过程的描述，即未来若干年某种情况的变化链，可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景，并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时，幕景分析就显得特别有用。（四）筛选- 监测- 诊断技术。近年来，国内外学术界都较重视“灾变”新理论，高德曼提出的“筛选- 监测- 诊断技术”是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程；监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程；而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断，找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的，由于客观事物的复杂性和可变性，往往一次“筛选- 监测- 诊断”过程不能彻底解决问题，在诊断之后还有可能产生新的风险因素，因此需要重新进行这一过程。筛选监测诊断技术应用中，花费的时间和精力非常多，由于过程很复杂，所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。总之，对于不同的风险识别方法，使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择，这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。五、应对措施（一）风险回避在房地产投资过程中,选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目,这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法,能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是,得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险,投资者将很快涌入市场,使预期收益降低。（二）平衡交易在国外,当房地产商考虑一个发展项目时,发展商可以通过购买期权的办法来置办可供选择的位置。这可为投资者赢得制定投资规划、获取必须的许可证及融通足够的资金等所需的时间。另外,工程地质和建筑工程的研究也可以在这个阶段中完成。于是,购买期节约的时间,减少了发展过程中的一些不确定性。在市场经济发达的国家中,临时的或备用的融资协定也是房地产投资发展商通常使用的一种平衡交易方式。为了避免受到不当的高利率,预计建设期间利率将下降的发展商,可以购买一项贷款协议,贷款人必须遵守协议中规定的利率,但发展商有自由选择的权力。（三）资产组合资产组合的主要功能是分散风险。“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”已成为大众广为接受的投资理念。现实中,资产组合有无数种方式,从分类上讲,至少包括不同种类房地产、房地产与其他资产、不同地域、不同时间的资产组合方式,而每种方式的风险程度是判若云泥的。显而易见,理性的投资者应考虑如何在无数的组合中选择出最佳的。一个最简捷的方法是,利用测度计算出资产组合的风险,然后比较其结果,从中选取组合风险最小者。但是,如果供选数量较多,测算不免麻烦,而更重要的是,某种资产组合是否优秀须看投资者的偏好。假定市场上的投资者可分为三类:1)风险趋避者中,即投资者中,认为风险增加带来负效用者;2)中性风险者,认为风险增加或减少不影响效用者;3)风险喜好者,即投资者,认为风险增加带来正效用者。一般投资者属于趋避风险者,对于其而言,收益是好的,而风险是不好的