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文档简介

房地产评估工作的总结与建议以下是房地产评估工作的总结。我希望我能帮助你！1.基本思路:与同类房地产交易相比，评估值是通过调整交易条件、交易日期、房地产条件等因素获得的。市场法评估房地产的基本计算公式是:P=PABC其中:p-估价房地产的估价；p -可比交易实例值；交易条件的修正系数；b-交易日期修正系数；c-房地产条件因素修正系数。如果容积率和土地使用期分别修改，计算公式为:P=PABC*容积率修正系数*土地使用期修正系数2.适用范围:前提是可以找到类似的交易示例。在同一地区或同一供求范围内的类似地区，类似于被评估房地产的房地产交易越多，市场规律的适用就越有效。然而，在下列情况下，市场法往往难以适用:1.该区域无房地产交易或房地产交易较少；2.一些罕见的房地产或交易量少的房地产，如古建筑等。3.难以交易的房地产，如教堂、寺庙等。4.风景名胜区内的土地；5.图书馆、体育馆、学校用地等。3.修正系数的具体内容见教科书P190，应结合实例理解和掌握。(1)交易条件的修正:交易中特殊条件和个别因素的修正，大多是定性的。1.交易状态的修改(1)需要修改的情况(1)具有特殊利益的经济实体之间的交易。(2)交易时有一个特殊的动机，最典型的是急于买卖。(3)买方或卖方不了解市场情况，往往使房地产交易价格更高或更低。(四)其他特殊交易。如果契税本应由买方承担，它就转给了卖方。(5)特殊交易方式。如拍卖、投标等。任何不符合公开市场条件的情况都是需要纠正的。(2)修正系数的计算公式交易的修正正常价格。=可比案例价格(正常案例指数/可比案例指数)=P 100/100(1%)(5-15)注:这与教科书第47页交易情况的修订相同。(2)交易日期的修订:主要通过价格指数，关注价格指数是环比还是固定基数。(3)房地产状况修正:主要通过现场调查和与参照对象的比较来确认。注:(1)待评估房地产的状态指数为100。(2)房地产状况修正可分为:区域状况修正、权益状况修正、实物状况修正和其他个别因素修正，所有这些都应按这里给出的公式进行处理。然而，应该注意的是，这里给出的公式并没有用于教科书第48页的区域因素的处理，而是通过直接使用区域因素的值来计算比例而直接获得的。2000年和2004年市场测试中的计算问题都表明，要估计的房地产状况需要修正x%，这需要使用这里的公式来完成。容积率校正:使用某一区域的校正系数表，注意这是统计结果。容积率与地价之间的关系不是线性的，需要根据具体地区的具体情况进行分析。体积率校正可以通过以下公式计算:体积率修正后的可比示例价格=可比实例价格x(待估算宗地的容积率修正系数/可比实例容积率修正系数)(5-17)注:修正系数不是容积率的比值，而是容积率修正系数的比值。(5)土地使用条款修订(Land Use Term Revision):在教科书P191和公式5-18中，公式的分子和分母除以R后，K是两种年金现值系数
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