营销推广方案

,德源国际茗都营销推广方案,项目思考问题一：如何快速建立项目高端品牌形象？问题二：如何精确狙击目标客户群体？问题三：如何快速消化物业资金快速回笼？带着问题我们进入。,核心问题如何定位德源国际茗都如何塑造德源国际茗都品牌形象,主题定位,寻,灵感,目录：PART.1项目概况（产品篇）PART.2目标界定PART.3市场分析PART.4客户分析PART.5营销策略,位置泽州北路总用地面积3.2万方（47.9亩）总建筑面积约8.5万平方米其中住宅建筑面积7.5万平方米商业建筑面积1万平方米容积率2.7建筑形式1822层高层总户数约500户户型区间100190主力户型三房（110140）62%三房（100）20%四房（180190）18%车位比1:1.3,经济数据,PART：1项目概况,产品篇德源国际茗都是否具备打硬仗的条件？,01,我们来看产品。,产品分析1,本项目位于泽州北路，晋城的偏北方向。引导客户对居住区域进行选择，北区公园多绿化高，学校以及生活配套全，出入城交通方便，非常适宜居住。,引导区域优势：1、众所周知，晋城市城区目前正处于高速扩张期，政府的发展方向为向北扩，向东移（北扩东移）；2、新东区重点规划为经济开发区，居住氛围不纯粹，像富士康等工业厂房，并且生活配套不完善；3、北边为重点规划高尚住宅区，生活配套完善，教育资源丰富，大型高端住宅林立，绿化率高，被寓为城市的后花园。非常适宜居住。,产品分析2,小区共5栋楼，4栋住宅，一栋配套。属于偏小型社区。只能从我们是中型社区，后期物业以及其他是很方便管理的进行说辞。,产品分析3,外立面引入art-deco建筑风格理念，晋城首家，拔高项目定位我们是国际标准社区。,ArtDeco(装饰艺术派)，语意为“最豪华”,是从欧洲国家盛传于我国各大一、二线城市的主流建筑风格。主要通过纵向线条诉求的立体感衬托整栋楼体高大挺拔、简约时尚的现代风格。,引导外立面优势：art-deco新古典主义风格1、“ArtDeco”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派2、Artdeco建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔,给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势,表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用,成为一种摩登艺术的符号。3、Artdeco也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃及元素纷纷出现在建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴的城市精神。4、典型的例子是美国纽约曼哈顿的克赖斯勒大楼(ChryslerBuilding)与帝国大厦(EmpireStateBuilding)，其共同的特色是有着丰富的线条装饰与逐层退缩结构的轮廓。,美国纽约曼哈顿的克莱斯勒大楼,帝国大厦,Acr-Deco代表建筑,产品分析5,小区绿化并无特色，地形上属于东高西低，可将绿化设计出层次感，可以引入欧洲国家的台地景观概念，拔高小区档次定位。,北京CBD金茂府上海奥林匹克花园昆山天地华城深圳和谐家园太原鼎晨浦东雅典,国内各大城市台地景观高端社区典例,引导景观为台地景观晋城首家（区别项目，拔高品味）1、中国古代的台地建筑均建在尊严而又威仪的高台之上，早在欧洲文艺复兴时期，台地建筑也已成为了皇室宫廷的一种风格。因为它富有立体层次感，有利于俯视，形成尊贵的气势。随着建筑的发展和历史的沉淀，台地建筑也成为了居者身份的象征，一种权贵生活的理想意境，是贵族精神的建筑体现。2、在高层社区中，最大的问题往往是沉重的压抑感，缺乏地面活动空间。台地景观可以充分解决以上问题，通过构造邱地地貌，从而整个住区对外展示的界面形成了“台地”景观，彰显了雄踞领域之上的尊贵感。同时，住区内部融入溪流、坡地、小品等时尚景观元素，又增加了谦和与随性，形成传统与时尚的完美结合。这种完美结合，不单单体现在规划精神和建筑形式上，在住区功能方面更加能满足财富阶层的生活品质感。,例：,价值提炼,一、区位优势：1、位于晋城最适宜居住的北区板块，有北扩东移的说法，周边教育配套齐全。生活配套完善。2、北区有较多的绿化空间，临近白马寺森林公园，并且项目紧邻市政规划的大型公园。生态好，环境佳。3、处于晋城最直最长的迎宾主干道泽州路上，交通方便，公交线路多。,价值提炼,二、开发品牌目前这是公司第一个项目，现在还有几个项目在谈。公司力争把本项目打造为标志性高端社区，为后期的开发做好口碑宣传，所以在质量以及规划和设计上，以及后期物业管理上都可尽管放心。三、中型社区1、物业好管理，实现有效的责任到人成为现实。2、居住群体不繁杂。精品项目，卖一套少一套，不是什么人都能住到本项目的。,价值提炼,四、首家引进台地景观设计，并且外立面引用国际知名art-deco建筑风格设计更充分体现居住人群都是有档次、有品位、有内涵的。五、层高为空前仅有的3.1米，比其他项目2.9米的层高高出20公分，增加造价成本，倾力打造舒适宜居的国际标准社区。,PART：2目标界定,目标,目标分解：,按到访客户成交率10%计，从正式推广至开盘，每天至少需要25组到访客户（其中必须至少7组诚意客户）。这样的来访量要求，对营销推广是个巨大的挑战。,PART：3市场分析,1、2010年晋城土地供应量约为1165亩，截止2010年8月已出让的土地量为132.73亩，2011年晋城土地的出让速度提高，因此，在2012年，晋城房地产市场竞争压力在不断突显，其中大部分土地都是主城区边缘，作为主城区边缘楼盘竞争日益激烈；,宏观经济走势预测,2、晋城房地产市场的价格大概在45005500元/，以现阶段的楼盘素质、景观配比、户型配比、配套功能等方面综合来看，价格上涨速度放缓；同时从个人收入情况来考虑，晋城全年城镇居民人均可支配收入15161元，比上年增长7.2%；人均消费性支出9470元，增长2.7%。从购房家庭考虑（两人计算），目前晋城房地产价格还具备一定上升空间，但考虑国家调控的持续影响，购房者观望心态的加剧，房价上涨的不确定性还是客观存在。,宏观经济走势预测,供求关系,需求逐步增加，供应逐步增加，供需将趋于平稳。,重点竞争对手:峰景香滨蓝山、摩天兰亭书院、汇邦现代城、银基裴郦山,原则：主打产品相似目标客户类似,（一）晋城市主要个案的竞争力,总面积585.37亩总建筑面积：838449m2,盛华香港城-直接竞争对手,主推广语：优势：规模大，环境优。一期已入住，已形成规模。劣势：周边交通不便，堵车严重，吵杂主要竞争点：地段与本项目相同，定位也基本相同，注意分流客户,建筑面积28万左右户型5#四房：230以上,峰景香槟蓝山-直接竞争对手,主推广语：奢华生活至尊享受优势：规模大，环境优。紧邻市政公园，已打造为高端居住群。劣势：位置较偏，配套暂不完善主要竞争点：地段与本项目相同，定位也基本相同，注意分流客户,金夏西苑二期-直接竞争对手,主推广语：时尚空间，简约生活优势：价格优势劣势：交通不便，没有配套设施，户型不全，房源不多主要竞争点：工期离交房比较近,占地：90亩面积：80-100总建面：12万,主推广语：晋城首席中式院落优势：价格优势，性价比相对较高劣势：密度大，居住舒适度低，整体档次定位一般。之前为烂尾盘。主要竞争点：配套与本项目相似，分流客户,摩天兰亭书院-直接竞争对手,建筑面积28万左右户型5#四房：70-143,尚嘉华庭-直接竞争对手,主推广语：优势：价格优势劣势：定位低端，不成规模，仅两栋楼主要竞争点：配套相似，分流客户,建筑面积：110、120、130户型：三房,鼎秀华城-直接竞争对手,主推广语：优势：后期升值可以劣势：位置太偏，无配套主要竞争点：区域,建筑面积：88180约1100户户型：两房、三房,铭基凤凰城-直接竞争对手,占地面积187960平方米总建筑面积291560平方米,主推广语：优势：规模大，名气已打出劣势：价位较高，离市区较远主要竞争点：不同区域，可以引导,兰煜龙湾-直接竞争对手,主推广语：优势：精装修，位置好，离市区近劣势：价位较高主要竞争点：不同,建筑面积：户型：170、180,汇邦SOHU现代城-直接竞争对手,主推广语：城市中心，天然氧吧晋城向西，汇邦筑就现代城优势：名气已经打出劣势：市中心，吵杂主要竞争点：临近市中心，避免吵杂,建筑面积：55万户型：75-86两室，90-130三房,银基裴郦山-直接竞争对手,主推广语：浅山坡地，自然建筑，值得期待优势：名气已经打出，劣势：市中心，吵杂主要竞争点：临近市中心，避免吵杂,建筑面积：:15万户型：80两室，100-150三房,PART.4客户分析,主力产品：110-140主力总价：60-80万/套,与之对应的客户是,他们是社会高端人群，是财富阶层；他们是企、事业单位管理层、民营企业家或公务员；他们遍布全市各个角落，包括矿务局、周村、东沟、巴公、川底、下村、大阳方向的高端人群；他们非常注重生活的品质；他们需要换套更大、更有舒适度的家；他们非常注重产品的气质是否与自己的身份相符。,纵览高端物业的销售经验，吸引客户的核心价值不仅仅是自然环境，也不是社区、绿化等，真正的要素是地段价值、配套、奢华设施、高品质服务、市场地位等。,我们的的目标客户主要包括以下六类人群,1、源自丽山家园客户的财富阶层（深度挖掘）；2、上升型中产阶层、二次置业家庭；3、重视子女教育，为考虑子女上学方便家庭；4、较有经济实力，为子女结婚准备家庭；5、附近煤矿上班的高薪阶层；6、其他边缘客户。,PART5：营销策略,【高端车主拦截计划】,车主置业计划：全方位立体拦截，一网打尽参与对象：私家车主执行目的：挖掘高端人群，为项目聚集客户执行细则：1、与中石化合作（团购加油卡），在尽量广范围内所有加油站均摆放展架、易拉宝，派发项目礼品和项目资料，并告知客户可到现场领取