是买卖合同-还是借款合同

是买卖合同?还是借贷合同？丁天进 安徽安泰达律师事务所一、问题的提出在民间借贷中，债权人（出借人）为了确保债务人（借款人）能够及时还本付息，往往要求与债务人同时签订一份买卖合同。一旦债务人不能还本付息之时，约定债权人有权依据买卖合同来获得买卖合同项下的财产，该财产经常是房屋、土地等不动产。据此可知，借款合同是双方的目的所在，但买卖合同只是为了保证借贷合同能够履行。二、问题的解答在这种情况之下，当发生债务人不能履行还本付息的义务之时，债务人能否依据买卖合同来清偿债务呢？答案是否定的，债权人与债务人之间的买卖合同无效，债权人只能依据借款合同实现债权，但债权人可以申请拍卖买卖合同下的标的物。因为最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”三、问题的分析这种以买卖合同担保借贷合同的履行，在法律上称之为让与担保。让与担保在法理上还可以划分为让与担保、后让与担保之分，两者的区别在于签订买卖合同之时，是否转移所有权。在让与担保中，签订买卖合同之时，标的物所有权即发生转移。如买卖房屋的，办理过户登记手续。在多数情况下，双方当事人同时会约定：债务人有权在约定的时间里回购标的物。债务人因回购向债权人支付的价款，就是借款本息的叠加。在后让与担保中，签订买卖合同之时，标的物所有权并不发生转移。双方只是约定：在借贷合同不能履行之时，债权人有权依据买卖获得标的物。应当说，让与担保具有保证债权实现，促进融资活动的积极作用，所以能够被很多国家所采用。我国在物权法草案制定之初也对此做出了专门的规定，承认让与担保的法律效力。后由于诸多原因，我国并未通过让与担保的规定，以至于在当今社会发生的“名为买卖，实为借贷”只能按照借贷法律关系审理。本文认为，之所以如此，立法者还是考虑到让与担保所具有的巨大风险。其中，最大的风险在于债权人可能会利用债务人急切用钱的心理，强制要求债务人以明显高于借款本金的财产来签订买卖合同。一旦债务人不能及时还本付息，债权人将达到以较低的价格获得较高财产的目的。在我国民间借贷比较盛行的情况之下，很可能导致社会中大范围的不公平，继而产生紊乱社会秩序的影响。本文还认为，鉴于让与担保存在的诸多优势，我国可以引入让与担保制度，以增强国内的融资活力，促进经济发展水平。让与担保制度的弊端在于其可能导致债权人以较低的价格获得较高的资产。鉴于此，可以在让与担保制度设计清算拍卖程序，即在债务人不能还本付息之时，债权人不能直接依据买卖合同获得标的物，债权人可以依据买卖合同来公开拍卖标的物，所得价款优先偿还借款本息，剩余价款归属于债务人。物权法也可以做如此的规定：当债权人与债务人签订买卖合同之时，双方已经共同委托评估机构对标的物进行评估，当评估价格与借款本息接近的，债权人有权依据买卖合同直接享有标的物；当评估价格与借款本息差距较大的，债权人在补足差价之后