青岛写字楼市场全面分析.ppt

项目分析,拟开发物业业态配比,定位研究框架,背景研究,案例研究,青岛写字楼市场,综合体项目研究,青岛总体写字楼市场概述,崂山区域写字楼市场研究,典型项目分析,问题一：青岛写字楼市场的特点是什么？未来崂山区的写字楼市场是否存在机会点？问题二：核心城市综合体项目发展的的特点在哪里？问题三：本项目适合发展何种类型的综合体？物业配比比例如何？,1.青岛写字楼市场研究,-分布特征-供需分析-租金售价及空置率-潜在供应,甲级写字楼界定标准,青岛甲级写字楼界定标准,青岛甲级写字楼并没有明确的行业标准，我行在进行市场研究时，一般采取左侧标准进行界定。我项目所在区域，目前达到甲级标准的写字楼为青岛金融广场和国展财富中心。,青岛写字楼市场板块分布,青岛写字楼市场分布特征,青岛写字楼市场分为四大板块，香港中路CBD板块分布最为集中,青岛规划有四个商务功能区：市南区香港中路CBD，崂山区海尔路商务区，市北区山东路商务区和开发区。从分布来看，青岛的甲级写字楼物业主要分布在商务活动最频繁、商务氛围最浓厚的香港中路CBD区域，这一区域的写字楼总体量占青岛甲级写字楼市场的90%，而其他三个功能区的甲级写字楼市场发展尚不成熟。,目前青岛写字楼除远洋广场项目外，都以销售为主。写字楼总体市场发展较缓慢。2005年之前，青岛写字楼市场供需波呈波动变化，供大于求。2005年后，随着青岛城市发展、大量外资企业涌入，高端商务需求提高，青岛写字楼市场供需均有所上升。尤其是08-09年，市场供应增加明显；而受2008年受金融危机影响，需求量相比2007年有所降低。写字楼市场存量较小，但供用量增长较快。20072009年，青岛写字楼市场存量稳步上升，2008年受奥运刺激，年均增长率达到28。,青岛写字楼市场供需分析,2001-2009年青岛写字楼竣工面积及销售面积,青岛写字楼以销售为主，总体市场发展较慢，近两年供应量增长较快,2007-2009年青岛写字楼存量/年均增长率及新增供应,单位：万平方米,单位：平方米,新增供应,甲级写字楼售价涨幅较大，但租金持续下降，空置率持续走高,青岛写字楼市场租金售价及空置率,从整体价格的走势来看，2007-2009年，青岛甲级写字楼销售价格处于上涨态势，主要原因是受到市南区几个高品质项目的拉动，如保时捷中心、凯悦中心、青岛金融广场等项目，使得青岛写字楼市场的平均售价整体走高。（保时捷中心的均价达到32000元/平方米）从租金以及出租率分析，受2008年国际金融危机影响，部分企业退租、减租，从2008年第三季度开始，青岛甲级写字楼租金持续下跌；到2009年第四季度,平均租金为93.73元/平方米/月（建筑面积/不含物业费），较2008年第二季度最高租金下降约15%；而空置率并未因租金下降而下降，始终保持在近30%左右。,%,%,%,%,2007-2009年青岛甲级写字楼租金走势,2007-2009年青岛甲级写字楼均价及增幅走势,目前青岛甲级写字楼的存量为45万平方米，而未来2-4年，还有大约45.5万平方米的甲级写字楼进入市场，市场面临较大的供应压力；这些项目主要集中在香港中路CBD区域及海尔路商务区，后者对本项目的竞争压力较大。市南区香港中路CBD区域的燕儿岛路改造及青岛国际啤酒城（海尔路一带），预计还会有部分甲级写字楼的规划，现未得到其详细的规划数据，故未统计在内。,青岛甲级写字楼潜在供应项目,青岛写字楼市场潜在供应,潜在供应量较大，市场面临较大供应压力,青岛写字楼总体市场研究小结,青岛写字楼市场研究,2.区域写字楼市场研究,-供应特征-分布特征-档次及产品特征-客户类型分析-售价租金及吸纳情况-潜在供应分析,区域写字楼市场研究供应特征,区域写字楼市场供应平稳增长，受2008受金融危机影响，开发节奏放缓，2009年市场无新增供用项目。目前区域市场共有写字楼存量约42.6万平米，多为乙级写字楼。区域写字楼市场主要以出售为主。仅有国展财富中心和地恩地财富大厦采用租售并举的方式。而出售的写字楼的项目除一部分企业自用外，也有较多的投资客户购买后，再出租。因此，本报告在统计出租率时，将开发商出售的物业单元和持有的物业单元都统计在内。,备注：区域内甲级写字楼较少，因此将区域内低于甲级标准，但品质也比较高的写字楼也统计在内。,区域写字楼供应量变化,单位:万平米,区域写字楼租售项目比例,单位:万平米,写字楼总体供用平稳增长，以出售为主,新增供应,区域写字楼市场研究分布特点,目前区域的写字楼共有8个，其中数码科技中心、地恩地财富大厦、天宝国际和盛和大厦，位于商务一区和商务二区核心内，沿海尔路沿线分布。国展财富中心，位置稍偏，处于居住区内。永新国际广场、青岛金融广场及青岛国际发展中心虽然不在海尔路沿线，但临近香港路，海景资源较好。,区域写字楼集中分布于海尔路和香港路沿线,区域写字楼市场研究产品特征,区域写字楼办公空间灵活分割,区域内写字楼标准层集中在1000-2000平米之间。大部分项目的标准层在1000平米左右，仅青岛金融广场的标准层为2000平米，国展财富中心为4幢6层建筑连接在一起，写字楼办公空间标准层面积达到3000多平米。一般成熟的写字楼产品的标准层面积在12002000平米。因此后入市项目的设计也更趋向于专业写字楼。区域内写字楼办公空间灵活分割，但后入市项目更注重项目整体形象。一般多以大客户为主，对于面积较小的需求集中安排在个别楼层。如青岛金融广场A栋主要销售给大客户；C栋才打散零售。,区域写字楼市场研究产品特征,区域内写字楼档次差别较大，早期入市的写字楼数码科技中心项目还包含sohu产品，其余也多为乙级写字楼或商住综合楼，档次较低。近两年入市项目档次较高，多为甲级写字楼，且多为综合体项目。2008年后入市的项目有3个，其中有两个（青岛金融广场和永新国际广场）都为甲级写字楼。非甲级写字楼的青岛国际发展中心的档次也明显高于早入市的项目。,早期入市的写字楼项目品质较低，近两年入市项目多为甲级写字楼，品质提升明显,永新国际广场,青岛金融广场,区域写字楼市场研究产品特征,高档写字楼物业管理费明显高于普通写字楼,区域内甲级写字楼物业费在7.88元/天/平米，其他写字楼标物业费在5元/天/平米。物业管理费的高低取决于项目档次及物业管理服务范围和服务水平。一般新建的写字楼或较有实力的开发商都希望通过完善的物业服务体系来增加物业附加值，吸引客户。因此，区域甲级写字楼物业费较高；而前两年入市的写字楼在物业管理方面比较欠缺，服务内容较少，价位也较低。,单位:元/月/平米,区域写字楼物业管理费对比,区域写字楼市场研究客户特征,区域内汇集了IT产业，高新技术产业，贸易物流及房地产业和金融业客户。档次较低的写字楼以私营业主/IT业/贸易物流/房地产小型企业为主。甲级写字楼以总部办公为主，主要集中在房地产/金融业等。,高档次写字楼主要汇集企业总部办公，普通写字楼以私营业主为主,区域写字楼市场研究价格水平,单位:元,区域写字楼租金水平为2元/天/平米，项目同质化现象严重,区域写字楼价格对比图,从市场情况来看，区域内写字楼，目前租金集中在1.5-2.5元/天/平米之间，平均租金在2元/天/平方米。目前区域投入使用的写字楼，项目的同质化现象比较严重，在品质、档次方面没有差距，且租金水平相当；仅有的甲级写字楼国展财富中心也因为地理位置较偏，产品设计公摊较大，市场认可度差，租金也在2元/天/平米。,区域写字楼市场研究价格水平,从开盘价格来看，2008年前入市项目开盘价格基本在70008000元/平米左右，而08年后入市的项目，因为其入市时间晚，区域环境更为成熟，且项目的产品品质相对较高，因此开盘价格也相对较高。（如青岛金融广场和青岛国际发展中心）从均价来看，写字楼位置及品质的不同，价格差异较大，其中甲级写字楼青岛金融广场较为突出，均价达到了17000，而地理位置稍好的写字楼（数码科技中心和青岛国际发展中心）的均价在13000左右。月均涨幅在1%-2%左右，价格增幅不大。,单位:元,区域写字楼售价差别较大，品质和位置直接影响售价,区域写字楼价格对比,区域写字楼市场研究吸纳情况,区域写字楼空置率普遍较高，除数码科技中心因为入市早，客户群固定，其余项目的空置率都在40以上。区域写字楼月均销售速度差别较大。数码科技中心入市早，青岛金融广场则是近两年内入市项目中地理位置最好、产品品质最高的项目，因此二者销售速度较快，月均销售约3000平米。而盛和大厦A栋，原计划整体出售给大客户，但后期转变为打散零售，因此销售率较低。国展财富中心因为其位置距核心商务区较远，产品设计公摊大，销售速度较慢，空置率高。,区域写字楼空置率在40%以上,销售速度差别大,区域写字楼空置率对比,区域写字楼月均销售速度,单位:元/天/平米,单位:平米/月,未来潜在甲级写字楼有两个：利群崂山购物广场和青岛国际啤酒城。商务区内尚有不明确的写字楼规划，在此未作统计。,区域写字楼市场概况潜在供用,区域已知潜在供应项目少，但规模大,区域写字楼市场研究小结,区域写字楼市场概况,3.可比或主要竞争项目分析,-青岛金融广场-国展财富中心-远洋大厦,竞争项目界定与分布,竞争项目界定位于本项目周边,与本项目形成直接竞争关系的甲级写字楼,或处于香港路CBD，档次高的甲级写字楼。这些项目内部涵盖了商业、写字楼、酒店、公寓等多种不同物业类型，与本项目物业类型雷同。,崂山区,市北区,市南区,四方区,李沧区,海尔路,香港路,本案,1,2,3,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,青岛金融广场是目前崂山区最高的建筑，高度149米。包括甲级写字楼、小户型公寓和底商。项目于2008年12月入市销售,将于2010年下半年交付使用竣工。,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,入口分布及交通动线,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,写字楼标准层平面,可比或主要竞争项目分析,青岛金融广场,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,写字楼电梯功能分布,可比或主要竞争项目分析,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,青岛金融广场,写字楼销售状况,项目销售状况较好。写字楼物业定向销售给金融类客户。在建设前已确定大客户，开盘后即销售80%。此运作方式，使得原本较难短期内收回成本的写字楼物业，一开始即为项目开发运作带来现金流支持。,可比或主要竞争项目分析,国展财富中心,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,国展财富中心是青岛首家集写字楼、商业空间、大型广场、会议、酒店、娱乐等功能于一身的复合型建筑。项目于2007年12月开盘销售，2008年第三季度交付使用。,可比或主要竞争项目分析,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,酒店项目南端及部分负一,写字楼2-6层,商业部分部分负一及1-2层,可比或主要竞争项目分析,国展财富中心整体建筑由四幢六层南北向长方形单体组成。四个单体在底部由商业裙楼相连，上部由贯穿南北的空中花园相互联系。主体为国际生态商务空间，最南端为星级酒店。采取双首层设计，通过缓坡布道、扶梯等建筑交通元素，将一层与二层步行街自然贯通起来，将人在一、二层之间传统的垂直动线转换为自然起伏的曲线，达到两个首层的效果，扩大步行街聚拢人流的功能。首层为高档百货商业区，办公主入口大堂和酒店及餐饮机构。,国展财富中心,国展财富中心,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,办公,酒店,商业区上空,休闲区上空,1#楼,2#楼,3#楼,4#楼,可比或主要竞争项目分析,4#楼,从地上二层开始为办公区。二层除办公空间，主要为一层商业区的挑空部分。,国展财富中心,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,可比或主要竞争项目分析,生态景观空中花园,生态景观空中花园,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,国展财富中心,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,国展财富中心,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,国展财富中心,写字楼销售、租赁状况,写字楼的主力客户群以集团总部或大公司办公为主，保证了良好的品牌形象。项目销售状况较差，项目已销售及开发商持有招租部分的空置率高。主要是由于项目距离海尔路商务区较远，地理位置较偏，周边以居住小区为主，缺乏商务氛围。目前还有一部分部分大客户还未进驻。,备注：本项目写字楼部分,4号楼为远洋和黄海大饭店使用。开发商散售并租赁13号楼。,可比或主要竞争项目分析,青岛远洋大厦,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,远洋大厦是青岛目前已交付项目中,唯一一个没有销售,开发商完全持有进行租赁的项目。项目分两期建设，一期为甲级写字楼，二期为酒店综合楼。,可比或主要竞争项目分析,青岛远洋大厦,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,酒店综合楼,商业网点1-5层,写字楼6-26层,可比或主要竞争项目分析,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,青岛远洋大厦,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,青岛远洋大厦,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,内部配置,可比或主要竞争项目分析,青岛远洋大厦,青岛远洋大厦,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,写字楼标准层平面图,面宽36.2米,办公,电梯厅,最大矩深12.1米,最小矩深11.1米,3.05米,可比或主要竞争项目分析,基本情况介绍,产品配置,客户与租金,写字楼销售状况,项目位于香港中路，区位条件较好，因此租金水平也较高，但整体租赁情况一般，空置率较高。承租的主要客户群集中在货运物流及金融类公司，以大客户为主。,可比或竞争项目分析,青岛远洋大厦,可借鉴之处,可比或竞争项目分析,周边竞争项目长期的压力,“新地标”的定位与压力,区域未来综合体项目,目前，已知本项目所在区域潜在供应综合体项目5个（未含单一写字楼或商业项目），总