温泉度假酒店项目可研报告

精品资料 可编辑 #温泉度假酒店项目温泉度假酒店项目 可行性研究报告可行性研究报告 二二一五年九月一五年九月 精品资料 可编辑 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 1 1.1 项目概况.1 1.2 可行性研究报告编制的依据.4 1.3 可行性研究报告的范围.5 1.4 结论.5 1.5 建议.6 第二章第二章 旅游市场分析旅游市场分析.7 7 2.1 旅游市场前景展望 .7 2.2 旅游业发展现状分析.8 2.3 旅游业预测分析.11 2.4 项目旅游接待容量估算.12 2.5 本项目定位.14 2.6 营销策略分析 .16 第三章第三章 场址选择与建设条件场址选择与建设条件.1818 3.1 场址选择.18 3.2 建设场地自然条件.18 3.3 工程水文地质.19 3.4 交通运输条件 .21 3.5 供水供电通信 .22 3.6 社会经济条件 .22 第四章第四章 工程技术方案工程技术方案.2424 4.1 项目概况.24 4.2 项目规划与布局.25 4.3 建筑设计.28 4.4 结构设计.32 4.5 给排水设计.34 4.6 电气设计.35 4.7 消防系统.40 4.8 空调设计.43 4.9 配套设施.43 第五章第五章 环境影响评价环境影响评价.4646 5.1 编制依据.46 5.2 项目建设对环境的影响 .46 5.3 环境保护措施 .47 5.4 环境影响评价 .52 第六章第六章 节能节水措施节能节水措施.5353 6.1 设计依据.53 6.2 项目能耗状况 .53 精品资料 可编辑 6.3 节能措施.55 6.4 耗能指标分析结论.58 第七章第七章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防.6060 7.1 劳动保护.60 7.2 安全卫生措施 .60 7.3 消防安全措施 .60 第八章第八章 项目实施进度安排项目实施进度安排.6262 8.1 建设工期.62 8.2 进度安排.62 8.3 项目建设进度计划表.62 8.4 项目实施过程的控制措施.62 第九章第九章 项目招投标项目招投标.6464 9.1 招标依据.64 9.2 招标投标管理的基本原则.64 9.3 招标范围.65 9.4 招标组织形式 .65 9.5 招标方式.66 9.6 本项目的招标方案.66 第十章第十章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.6767 10.1 投资估算依据.67 10.2 估算范围 .68 10.3 估算说明 .68 10.4 估算金额 .70 10.4 资金筹措 .70 第十一章第十一章 财务评价财务评价.7171 11.1 财务评价说明.71 11.2 经营收入估算.71 11.3 运营成本估算.74 11.4 财务指标.75 11.5 财务评价结论.77 第十二章第十二章 社会评价社会评价.7878 附件附件 精品资料 可编辑 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 #温泉度假酒店项目 1.1.21.1.2 承办单位概况承办单位概况 项目承办单位： 表 1-1 企业近三年企业经营状况 单位：万元 序号指标名称2012 年2013 年2014 年 1 主营业务收入 2 所得税 4 利润总额 5 净利润 1.1.31.1.3 项目提出的背景项目提出的背景 项目的政策优势明显， 国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 （国发201431 号）提出大力发展乡村旅游。依托当地区位条件、资 源特色和市场需求，挖掘文化内涵，发挥生态优势，突出乡村特点，开发 一批形式多样、特色鲜明的乡村旅游产品。 省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实施 意见 （苏政发201485 号）提出加快推进旅游业与农业融合发展，充 分发挥乡村旅游在带动创业就业、增加农民收入、销售农副产品、改善农 村环境等方面的重要作用。围绕大中城市及重点景区、环湖、沿江、沿海 地区，发展一批休闲观光农业基地（景点） 、农家乐专业村、魅力休闲乡 精品资料 可编辑 村，支持有条件的地区打造乡村旅游集聚区。创新乡村旅游经营发展模式， 保持传统乡村风貌，加强基础设施建设，完善乡村旅游服务体系，打造乡 村旅游精品。创建一批休闲观光农业与乡村旅游示范县（示范点） 、乡村 旅游示范区、特色景观旅游名镇（村） 。 近年来#镇一直致力于乡村旅游发展，凭借#得天独厚的生态优势、 资源优势，把特色化发展与#生态文化旅游发展相结合，已将乡村旅游 打造成#产业结构调整的新亮点。由此也造成相应的旅游接待能力明显 不足。#集团有限公司作为#镇的大型企业肩负更多社会责任，企 业从自身发展出发，充分利用#市横山水库、佛光祖庭#大觉寺以及义 源茶叶生产各种中高档绿茶、红茶，打造特色禅茶文化温泉度假酒店项目。 1.1.41.1.4 建设地址建设地址 #温泉度假酒店项目位于#。 1.1.51.1.5 建设内容与规模建设内容与规模 本项目总用地面积为 388 亩，总建筑面积 48741，其中计容面积为 47621。主要技术经济指标详见下表： 表 1-2 项目建设内容或规模一览表 项目分区编号子项名称 首层面积 （） 地上面积 （） 地下面积 （） 层数 1 大堂及娱乐服务中心 60756075 3 2 会议配套中心 16346536 5 3 连廊构架 900900 1 4 庭院式客房 26305260 2 5 花园式客房 24004800 2 酒店配套区 6 后勤 4600-1 7 水疗中心 36201024010006 8 贵宾服务中心 11201120 1 9 室外泡池配套 600600 1 10 休息厅 120120 1 水疗配套区 11 水上木屋 400400 1 精品资料 可编辑 项目分区编号子项名称 首层面积 （） 地上面积 （） 地下面积 （） 层数 12 水上套间 12001200 1 13 景观别院 1 12001200 1 14 景观别院 2 6251250 2 15 茶院 300600 2 16 禅修庭 6060 1 VIP 区 17 vip 服务中心 180180 1 商业配套区 18 商业配套用房 26002600 1 地上建筑面积 34931 架空建筑面积 5600 总建筑面积 40531 占地面积 14329 酒店区用地面积 34076.2 容积率 1.03 出让地块酒店配套 区指标 建筑密度 0.42 地上建筑面积 2600 地下建筑面积 0 总建筑面积 2600 占地面积 2600 酒店区用地面积 5468.5 容积率 0.46 建筑密度 0.46 出让地块商业配套 区指标 绿化率 0.209 地上建筑面积 43141 地下建筑面积 5600 总建筑面积 48741 计容总建筑面积 47621 项目总指标 建筑占地面积 21614 1.1.61.1.6 投资估算与资金来源投资估算与资金来源 本项目总投资估算为 45000 万元。项目资金来源为企业自筹 1.1.71.1.7 拟建项目的主要经济技术指标拟建项目的主要经济技术指标 项目总投资收益率：14.2%； 项目财务净现值（所得税后）：16676.6 万元； 财务内部收益率（所得税后）：13.48%； 静态投资回收期（所得税后）：8.59； 动态投资回收期（所得税后）：11.12。 精品资料 可编辑 项目盈亏平衡点为：38.6%。 1.21.2 可行性研究报告编制的依据可行性研究报告编制的依据 1、 国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 （国发201431 号） ； 2、 省政府关于全面构建“畅游江苏”体系促进旅游业改革发展的实 施意见 （苏政发201485 号） ； 3、 江苏省国民休闲纲要（20132020） ； 4国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 （国发201431 号） ； 5、 江苏省乡村旅游点等级划分与评定 ； 6、 #市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 ； 7、 2014 年加快促进#旅游业又好又快发展的意见 （西发201442 号） ； 8、 关于进一步加强宜南山区开发项目和农业配套设施建设管理工作 的通知 （宜政发2012157 号文） ； 9、 #市 2015 年政府工作报告 ； 10、 #镇 2015 年政府工作报告 ； 11、 #镇镇域土地利用规划图（2010-2030） ； 12、 #市旅游发展总体规划（20052025 年） ； 13、 #市宜南山区生态保护与发展规划 ； 14、当地的现行建材等价格信息； 15、 建设项目可行性研究指南（试用版） ； 16、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） ； 17、其他相关资料。 精品资料 可编辑 1.31.3 可行性研究报告的范围可行性研究报告的范围 本报告的研究范围为：项目建设背景、投资环境与市场分析、场址选 择与建设条件、工程技术方案、环境影响评价、节能节水措施、劳动安全 卫生与消防、项目实施进度安排、项目招投标、投资估算与资金筹措、财 务评价、社会效益评价等。 1.41.4 结论结论 1、项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持，各项基础设施 均可满足项目施工和建成后的需要，本项目经过了项目建设单位的充分酝 酿，已经进入了可实施操作阶段，因此本项目建设条件已经成熟。 2、本项目提出的建设目标、任务和规模充分考虑了项目所在地现状 以及温泉旅游的发展特点，可操作性强，组织管理措施到位，切实可行。 3、本项目的社会效益显著，具有较高的实施价值。本项目的建设对 完善西#镇#景区服务功能、提高旅游服务水平、提升#宾馆温泉度假 酒店旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用，为实现“综合性五星 级茶禅温泉休闲酒店”的战略定位夯实基础， 综上所述，该项目的建设是必要的，工程方案切实可行，具有明显的 社会效益。项目的实施，将有力的促进#镇的旅游事业发展，积极带动 旅游相关产业的发展。 1.51.5 建议建议 鉴于本项目的自身状况，对本项目建设提出以下建议： 1、项目所处地区旅游休闲度假市场竞争日趋激烈，旅游者的心态也 越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为高档休闲体 现必备的前提条件，因此，建议投资者根据项目用地的实际情况，做好规 精品资料 可编辑 划，突出项目的特点，按照规划设计尽快完成项目的景观、建筑的详细设 计。 2、因项目所在地的污水主管网受客观条件控制，尚未铺设到位，建 议积极与#市公用事业局协调，争取项目所在地管网列入年度项目计划。 3、建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强 安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常 的工作、生活所带来的各种干扰降至最低限度。 4、鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、 专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工 单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹 划和研究，并切实解决好各种问题。 精品资料 可编辑 第二章第二章 旅游市场旅游市场分析分析 2.12.1 旅游市场前景展望旅游市场前景展望 2.1.12.1.1 旅游市场前景展望综述旅游市场前景展望综述 随着我国全面建设小康社会不断推进，旅游业面临重大发展机遇： 经济持续快速增长，必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用；城乡 居民收入将稳定增长，到 2020 年人均 GDP 将达 3500 美元左右甚至更多， 这将进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段；国家扩大内需的经 济发展方略和加快推动服务业的发展，将为旅游业进一步发展创造新的 机遇；对外开放的进一步扩大，将为我国旅游业在国际市场和世界舞台 更好地发挥作用，创造更为有利的条件；我国政通人和，社会安定，将 成为世界上最安全的旅游目的地之一；随着对现行休假制度的完善和带 薪休假制度的落实，将形成巨大的国内旅游消费市场。 2.1.22.1.2 温泉旅游前景展望温泉旅游前景展望 目前，我国旅游业正处于转型期，旅游产品的升级，由观光旅游转 为休闲旅游，进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点。与此 同时，我国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡。在这 种新的市场需求催生下，现代温泉旅游一改传统的单纯“泡汤”式，逐 步演变为以健康为主题的休闲度假旅游时尚，成为转型期炙手可热的一 种新型旅游产品，从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求，适 应了现代旅游市场消费的特点。温泉旅游将温泉的养生、保健功能与度 假休闲完美的融合在一起，集养生、保健、美容、休闲、度假、商务会 展等多功能于一体，通过提供系列化的服务使消费者获得一种全新的体 验和感受。巨大的吸引力促使我国温泉旅游消费群体不断得到扩大，焕 精品资料 可编辑 发出新的生命力。 温泉旅游作为一种休闲养生、解压和治疗身心疲惫的方式，是一种 高级的享受，符合人们的休闲、养生和度假需求，很自然地它开始受到 了越来越多人士的青睐。温泉旅游者正从专门化、特殊化的消费群体向 大众化发展。正是基于这种需求的变化， “医疗保健文化”和“休闲文化” 逐渐成为了现代社会温泉旅游的核心主题。 温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者。随 着经济的发展和对外开放的不断深化，国内国际的商务旅游和会展旅游 必将日渐增多。这两部分旅游者的共同特点是，消费水平高、逗留时间 长、非基本旅游消费支出比例大，同时比较注重文化品位。商务会展旅 游者的消费能力是一般旅游者的 4-5 倍。商务旅游者公务之余最喜欢的活 动就是购物、观光、美食、保健和娱乐等。南方的商界人士则更注重修 心养性，往往喜欢在休假、运动、养生保健活动中谈生意。这些正是温 泉度假旅游的特长所在，这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机。 温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的，将原先单一疗养的物化享 受，提升到符合现代消费的文化和精神层面，以健康为主题，达到养生 和休闲效果的时尚体验旅游，是温泉与旅游相结合的产物，是休闲度假 旅游的重要组成，是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并 重转化需求的重要旅游产品。 2.22.2 旅游业发展现状分析旅游业发展现状分析 旅游休闲产业是近代工业文明的产物，或者更确切地说，它是现代 社会的产物。旅游休闲产业是指与人的休闲生活、休闲行为、休闲需求 （物质的与精神的）密切相关的产业领域，特别是以旅游业、娱乐业、 服务业为龙头形成的经济形态和产业系统，已成为国家经济发展的重要 的支柱产业。在欧美国家，旅游休闲产业十分发达，据有关数据表明， 精品资料 可编辑 美国的旅游休闲产业已处于国民生产总值第一的位置，其就业人口占全 部劳动力的四分之一。近十几年来，发达国家的休闲产业进入高速发展 的新时期，随着工作时间的减少，共享工作已应运而生。比如，在美国、 法国、德国等国家目前正普遍实行各种工作制。政府认为：缩短工作时 间，可以减少失业，政府以较少的财政支出争取公众和个人的更大