利用均衡价格理论分析房价.doc

利用均衡价格理论分析中国房价摘要：近年来，中国房地产业迅速发展，房价更是呈快速上涨、逐年攀升的态势。为了稳定与百姓息息相关的房价问题，政府采取了许多措施来控制房价，其中便应用了均衡价格理论。关键词：房价高涨、均衡价格理论、政府政策、供求关系一、中国房地产现状 随着中国经济的发展和人们生活水平的提高，我国人均居住条件不断改善。我国房地产业的潜力相当巨大，发展空间十分广阔在房地产业发展，在我国的经济建设和发展。因为部分地方中起着不可忽视的作用。近几年房地产业更是迅猛发展，房地产行业的竞争也日益激烈。在次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨。由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个华美的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，如何应对未来房地产波动甚至崩盘的隐忧？在政府、开发商、炒房族等因素干预下，国内房价涨势远远超出理性，以一边是无人购买的闲置房屋，一边是纷纷开盘的新工号，一边是飙升的房价，一边又是无房可买的尴尬投资快速增长，项目遍地开花、供应结构失调、空置率居高不下、房价持续增长、收入房价比超出警戒线等问题使国内“房地产泡沫”的呼声日高。有人指出中国房地产泡沫主要是住房有效需求不足。无论从消费的角度还是从投资的角度，国内住房市场的热销仅是以往“存量需求”的释放，而不是潜在需求真正地转化为有效需求。这种依赖银行信贷所释放的“存量需求”不仅可能给银行带来巨大的系统性风险，而且这种需求脆弱性将暴露无遗，房地产泡沫也随时有可能被戳破。房地产泡沫破灭会导致金融危机，引发社会危机，影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。有效需求不足，一味提升房地产的价格只能使中国房地产市场的泡沫越吹越大。这一现象对百姓的生活也产生了巨大影响，百姓对房价问题也十分关心。而中国各大城市不断走高的房价已然成为目前最受关注的政策问题。二、政府干预房价 鉴于房价和房地产发展存在的问题，中国政府充分认识到房地产价格继续快速上涨的严重危害，因而政府不断采取措施来控制房价，谨防楼市泡沫增加。在2010年里就有多项针对房地产的调控策略。例如：一，四部委全面叫停第三套住房公积金贷款。中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成；二，中国出台措施巩固房地产市场调控成果。国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；三，国土部住建部出重拳，闲置土地一年以上禁拿地。土资源部、住房和城乡建设部联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知（下称通知），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。中共中央政治局常委、国务院副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程，加快发展公共租赁住房；四，央行年内第三次上调存款准备金率。2010年5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但结果可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但仍然在大幅增长中。以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;但在2009年中期，房价又出现直线飞涨。进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。三、理论应用以上政府采取的措施中有许多都应用了经济学中的理论知识，例如均衡价格理论，在西方经济学中，均衡这个概念被广泛用运。均衡的最一般意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。在西方经济学中，一种商品的均衡价格是指该种商品的市场需求量和市场供给量相等时的价格。从几何意义上说，一种商品市场的均衡出现在该商品的市场需求曲线和市场供给曲线相交的交点上，该交点被称为均衡点。均衡点所代表的状态便是一种买卖双方都感到满意并愿意持续下去的均衡状态，它是在市场的供求力量的自发调节下形成的。当市场价格偏离均衡价格时，市场上会出现需求量和供给量不相等的非均衡状态。当今中国房价的形势正是脱离了均衡，出现了非均衡的状态，虽然一般来说在市场机制的作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐步消失，实际的市场价格会自动回复到均衡价格水平，但是房价在许多人为与隐藏因素的影响下，不断的高涨，没有下降的征兆。对于商品房而言，要其价格在较大程度上能反映其生产成本而不是大大高于生产成本，这意味着，市场上供给是非常有弹性的、能对价格的上涨做出明显反映的，因为只有这样，长期中那个不存在超额利润的均衡点才能实现。而这显然不是中国的现实。认识到这一点即意味着，在中国目前的市场格局下指供给缺乏弹性，因此不能随需求的增长而增长商品房的价格与生产成本没有直接的关联性，而主要是由需求决定的。消费者的支付意愿越强，市场上形成的均衡价格就越高，它与生产成本的关联性越小。反映到开发商的利润上，则意味着更高的超额利润。在我国很多地方，都把房地产当成支柱产业来发展，在整个房地产的建设、交易过程中，政府税费收入巨大，因此，地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。由此可看出，房价的高涨与购房者、开发商、地方政府有着密切联系。郎咸平说过：中国楼市产生泡沫，是中国的投资商环境持续恶化早成的。因此，政府为了保持社会稳定，保证人民生活，国民经济持续稳定发展，履行其职能，必须干预房地产行业的发展，用政策措施来控制房价飞涨，缓解因为房价而引发的一系列社会矛盾，促使房地产市场能重新回到均衡状态，令房价降到一个合适的均衡价格，达到供求相对平衡。四、小结中国的经济非常特殊，它是过热和过冷同时存在的。过热的原因是我们的资金被误导到了某些特殊的工程，那么其他的就过冷。你一旦走到这一步，就必然产生它的必然结果：一、宏观调控失控。二、通货膨胀。从供需双方的发展趋势来看，短期内，需求会受到一定的影响，房价下跌的可能性不大。但在宏观调控下，投资者会更理性地区分析投资收益，这部分需求会有所下降。从房地产市场主体的行为来看，目前房价下跌的动力不足。因此，中国政府在制定更改新的措施时必须根据中国的实际，整顿房地产行业存在的不良问题，稳定房价，并合理运用供求关系、均衡的经济理论来改变中国房地产市场目前的情况，使房价与居民的收入水平相适应。参考文献：【1