物业管理综合案例解析

供电局停电，业主投诉管理处，如何是好？ 本小区已发生过多次供电局因紧急抢修而强制性停电，而物业公司的发电机又不能连续供电，连电梯的运行都只有实行分时段运行。每每此时，管理处就深受其苦，只得苦口婆心的解释一通，还得不到业主的理解。 最近，又因为小区有业户未及时上缴电费，供电局就强行停了业主家的电（当然是通过管理处同意的）。 面对如此之多的业主投诉，除了解释还有其它好的办法缓解业主的情绪和怨言吗？物业公司怎样处理住户占用公共走道 小区一住户将旧家具和杂物堆放在公共通道上，影响邻里行走及消防通道畅通，物业公司可以采取哪些方式处理？怎么样处理？ 这在本小区也有类似的现象发生，业主在门口做了鞋柜，一天鞋走了，结果还投诉到管理处，还报案到派出所，自然来了两个戴帽的，检了一通，结果可想而知啦！在业主公约、小区公告栏上都明确的注明了这一点，没办法，丢了，咱没有一点点责任对于这类不“听话”的业主，就得给予一点“颜色”看看，否则有了一户，还得有二户，等到多了这些“非法”业主，小区的管理难度会加大很多。我说一下我们小区的做法：由于业主在占用公用区间的同时阻碍了消防设施。我们可以先对业主进行劝阻，如果劝阻确实不能起到作用，我们没有必要直接与业主发生矛盾，我们可以请消防局出面（因为业主占用了消防设施嘛！）调解。 当然最重要的是：前期宣传一定要到位，要业主知道自己占用公用期间的后果。枪打出头鸟！一定要把早期的违规行为制止住。 各地有各地的具体情况，分别对待。总之一句话，能转移矛盾的就转移矛盾。不要总是与业主站在对立面上。这些词你真懂吗？ 跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。 自然层数 按楼板、地板结构分层的楼层数。 中间层 底层和最高住户入口层之间的中间楼层。 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。 塔式高层住宅 以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。 通廊式高层住宅 由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。 地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。 半地下室 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者。 分享 技巧 上海市智能住宅小区功能配置试点大纲 1 总则 1.1 为配合本市智能住宅小区试点工作的开展，指导智能住宅小区的建设，特制定本大纲。 1.2 本大纲所称的智能住宅小区是指将通信、计算机和自控等技术运用于住宅小区，通过有效的信息传输网络、各系统的优化配置和综合应用，向住户提供先进的安全防范、信息服务、物业管理等方面的功能，以期为居住者创造安全、便捷、高效的生活空间，提高居住的物质和精神文明水平。 1.3 智能住宅小区的设计和设备的选用应考虑技术先进、经济合理、系统可靠并具有开放性和可扩性。 1.4 本大纲将功能配置分为基本配置与可选配置。基本配置是智能住宅小区应满足的功能，可选配置由开发商根据实际需要选配。 1.5 智能住宅小区的建设应符合国家和地方的有关法规、规定和技术标准。 1.6 小区内各类弱电管线应统一设计和敷设，各类监控信号应汇集后实行统一管理。 2 信息通信系统 2.1 一般规定 小区应通过内部管网的建设及窄带网（PSTN、ISDN）、宽带网、有线电视网等公网的连接，充分利用公共信息资源，向住户提供各种类型的信息通信服务。 2.2 基本配置 可提供话音通信，视频广播，宽带信息服务。 2.3 可选配置 通过多网合一，一缆进户，提供各类信息服务。 3 安全防范系统 3.1 一般规定 对小区周界、小区重点部位、住户室内采取安全防范措施，在小区管理中心实行统一管理。 3.2 小区周界防范报警系统 3.2.1 基本配置 在封闭式管理的住宅小区周界设置红外、微波等报警探测装置，并与小区管理中心的主机相连，用以及时发现非法越界者。小区管理中心能实时显示报警路段和报警时间，能自动记录与保存报警信息。 3.2.2 可选配置 对小区周界使用闭路电视（CCTV）实施监视，或进一步以CCTV系统与周界报警系统实现报警信息显示与图象识别相结合的联动，留有对外报警接口，可与公安区域报警系统联系。 3.3 小区重点部位监视系统 3.3.1 基本配置 在小区出入口、楼宇进出口、主要通道、电梯轿厢（高层住宅）等重点部位设置相应的探测器或摄像机，并联网至小区管理中心，通过相关信息和传输图象进行监视，并将监视的图象和信息进行记录和存储。 3.3.2 可选配置 在停车库、电梯轿厢（多层住宅）等部位设置摄象机，扩大监视范围。 3.4 楼宇访客对讲系统 3.4.1 基本配置 在楼宇入口处装置具有电控门锁的安全防盗门和楼宇访客对讲主机，住宅单元内设置楼宇访客对讲用户机，在小区管理中心（或小区安保值班室）配置楼宇访客对讲管理机。 3.4.2 可选配置 楼宇访客对讲系统采用可视对讲系统，电控门锁具有钥匙开锁功能外，还可设置智能卡或密码开锁功能。小区主要出入口设置楼宇访客对讲（可视）门口机。 3.5 家庭安全防范报警系统 3.5.1 基本配置 住户室内具有燃气泄漏报警、户门及阳台外窗防范报警、按纽式家庭紧急求助报警等功能。报警时住户室内发出声、光信号外，并将报警信号传至小区管理中心进行实时记录、处理与存储。 3.5.2 可选配置 设置住户室内火灾自动报警功能。 家庭燃气进气管设置自动开关，在发出泄漏报信号的同时自动切断进气。 设置电话自动拨出装置，家庭报警和求助信号反映到管理中心的同时，能够自动拨通事先设置的电话，通知有关部门与住户本人。 家庭紧急求助采用有线与无线相结合的方式。 3.6 巡更系统 3.6.1 基本配置 在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，按规定的路线进行值班巡查并予记录。 3.6.2 可选配置 在小区相应地点设置有线巡更信息点，巡逻人员装备电子巡更器，管理中心设置巡更管理机，使巡更人员巡逻时间、位置能通过管理机实时记录与显示。 3.7 背景音响及广播系统 3.7.1 基本配置 在小区室外公共场所设置有线广播系统。 3.7.2 可选配置 广播系统与小区景观设施联动。 3.8 车辆出入管理系统 3.8.1 基本配置 对出入小区的机动车辆通过智能卡或其它形式进行管理与计费，并将信息实时送至小区管理中心。 3.8.2 可选配置 对出入小区的车辆进行识别管理。 4 建筑设备监控系统 4.1 一般规定 住宅楼（高层）的火灾报警与消防联动控制系统应满足有关行业标准的规定。 住宅楼弱电系统的防雷、漏电保护、接地应满足有关行业标准的规定。 采用集散控制技术，对住宅小区的公共建筑设备实施监控，保证设备出于良好的工作状态，一旦发生故障及时报警。 4.2 基本配置 4.2.1 给排水系统的监视。显示水箱、集水井的液位并报警；监视生活水泵、消防泵、排水泵、污水处理设备的运行状态。 4.2.2 电梯工作状态的监视。显示其故障状态及所在楼层位置。 4.2.3 照明设备的监控。监视航空障碍灯的状态；对公共区域的照明（包括道路、景观、泛光）设备进行控制。 4.3 可选配置 4.3.1 对园林绿化浇灌实行自动控制。 4.3.2 对所有监控设备的运行维护进行集中管理。 4.3.3 冷热源设备的监控。显示小区集中供冷/热设备的运行/故障状态，蒸汽、冷热水的温度、流量、压力及能量累积量；对冷热源设备与水泵进行节能方式的台数控制、供水温度与压力的自动控制。 4.3.4 公共设施集中监控信息与相应的管理部门或专业维修部门联网。 5 物业管理系统 5.1 一般规定 物业管理应采用先进、成熟的网络技术和计算机技术，充分利用小区的网络，向住户提供高效、优质的服务。 5.2 基本配置 5.2.1 配置实用的计算机物业管理软件。实现小区物业管理计算机化，建立物业、人文、修缮、服务、收费等小区物业管理信息系统。 5.2.2 自动抄表系统。采具有信号输出功能的水、电、燃气表等数字化表具，实现远程抄表功能。 5.2.3 物业管理系统与安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息联通，以便统一管理，及时对报警信号作出响应和处理。 可选配置 5.3.1 在小区内设立电子公告牌，显示有关公共信息和物业管理信息。 5.3.2 小区内部实行一卡通。 5.3.3 小区自动抄表系统与公用事业管理部门联网。 5.3.4 住户能网上查询小区物业管理信息。 5.3.5 小区安全防范、消防、建筑设备监控系统实现信息集成管理，并与物业管理系统互连。 6 附则 6.1 本大纲由上海市智能建筑试点工作领导小组办公室负责解释。 6.2 本大纲自发布之日起实施（2000年3月29日）。合 法 搬 离 通 知 致： 和其他所有居住下叙房屋的人。 现特此通知您，请搬离现居住的以下房屋： - - - 并于 年 月 日之前将其归还以下签名人。 此通知是由于您的违约而发，因为您： - - 如果在接此通知（ ）日内，您忽视或拒绝支付房租或搬离上述房屋，我将保留采取法律手段的权利。 谢谢合作 签名 - 时间 -住宅室内装饰装修管理办法相关问题解析 建设部住宅室内装饰装修管理办法(建设部令110号)(以下简称办法)的颁布施 行，从开工申报与监督、委托与承接、竣工验收与保修、室内环境质量，装饰装修活动的禁 止性行为、法律责任等方面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人 (包括住宅产权人和住宅使用人)。物业管理单位，装饰装修企业、设计单位。政府行政主管 部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修活动中的权利和义务。办法颁布后，在业内引起 了巨大的反响，本文就住宅室内装饰装修中涉及到的一些问题给予解析。 第一部分 室内装修属于建筑活动 一、为什么说住宅室内装饰装修工程是建筑工程? 建设工程质量管理条例(国务院令279号)规定，建设工程指土木工程、建筑工程、 线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程活动包括新建、扩建、改建等活动。装修工 程属于改建，指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物使用功能，对 原有工程进行改造的建设项目。 住宅室内装饰装修是建筑活动，具备建筑活动的共同点，又有自己的特殊性。住宅室内 装饰装修必须符合工程建设强制性标准，按照工程设计、申报、合同、施工、监督管理、竣 工验收、质量保修的程序来进行。 二、企业应具备哪些条件才能够承接住宅室内装饰装修工程? 承接装饰装修工程的企业。必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企 业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。 三、装修人与装饰装修企业签订的书面合同包括哪些主要内容? 1、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话； 2、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装修的项目、方式、规格、质量要求 以及质量验收方式； 3、装饰装修工程的开工、竣工时间； 4、装饰装修工程保修的内容、期限； 5、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间； 6、合同变更子口解除的条件： 7、违约责任及解决纠纷的途径 8、合同的生效时间； 9、双方认为需要明确的其他条款。 四、住宅室内装饰装修工程质量如何控制? 装饰装修工程项目的质量要求和质量验收方式，由装修人与装饰装修企业在签订书面 合同中约定，同时必须符合工程建设强制性标准。 装饰装修企业要按照施工技术标准施工。对工程的施工质量负责，对于施工中出现的质 量问题要负责返修。 装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例(国务院令279号)的，由建设 行政主管部门按照有关规定处罚。 工程竣工后，装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。 五、住宅室内装饰装修工程如何保修? 验收合格后，装饰装修企业要出具质量保修书。对于装饰装修企业负责采购的材料及 设备，应当向装修人提交说明书、保修单和环保说明书。 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年，有防水要求的厨房、 卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自工程竣工验收合格之曰起计算。 六、室内环境质量如何控制? 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，禁止使用国家明令淘汰 的建筑装饰装修材料和设备。装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣 工后，空气质量应当符合民用建筑工程室内环境污染控制规范(GB50325-2001)的规定。 装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当 返工，并由责任人承担相应损失。 第二部分 装修中各主体之间属于什么关系 一、物权在住宅装饰装修行为中如何体现? 物权是权利主体直接支配财产的权利，它既具有人对物的内容，同时又具有直接对抗 一般人的效力，包括占有、使用、收益、处分。物权的特征在于直接支配其标的物，物权人 可以依自己的意志就其标的物上直接行使其权利。但是支配范围的大小依物权的种类而定。 装修人的权利主要体现为两个层次的行为：一、住宅产权人在不损害公共利益的前提下， 有权处置自己的财产，即按照自己的意愿装修住宅，其他人不得对此进行干涉。二、除办 法中规定必须由具备专业资质的施工企业来施工的项目外，产权人可以自行装修。 二、住宅产权人与非产权人的住宅装修人(即住宅使用人)之间是一种什么关系? 两者之间是一种合同关系，体现了物权范畴中的”用益物权”概念。住宅使用人通过 合同对住宅产权人所有的财产形成实际占有，取得使用权。但其使用权是受到限制的，即其 装修住宅要取得住宅产权人的书面许可。 三、住宅相互毗邻的所有人或使用人之间体现了怎样的一种相邻关系? 住宅相互毗邻的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人 或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制。住宅相邻关系从本质上是 一方所有人或使用人的财产权利的延伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制。 装修人在装修前应将装修的时间、地点等予以明示。装修涉及到住宅共用部位、共用设 施设备时，不得有损害他方利益的行为。任何单位和个人对装修中出现的影响公众利益的质 量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。 办法中对禁止及限制性行为的明确规定体现了对公众利益的维护，其他住宅所有人 或使用人也要尊重装修人装修住宅的权利，不得随意干扰装修行为。 四、装修人与物业管理单位之间是一种什么关系? 装修人与物业管理单位是一种平等的民事主体关系。 装修人的装饰装修行为既要满足个体的住用要求，又不能损害整个住宅房屋的公共安全 和其他房屋产权人的公共利益。所以，物业管理单位受全体房屋产权人的委托，需要协调装 修人和其他房屋产权人之间的关系，提供一种服务型的管理，在为装修人提供管理和服务的 同时，维护好其他房屋产权人的合法权益。表现为物业管理公司与装修人签订管理服务协议， 依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理行为。双方的行为都受到协议的限 制，都要对协议内容承担违约责任。 住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分。从开工申报到竣工验收， 物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节中。需要明确指出的是，物业管理单位实施的 不是行政管理，不具有行政处罚权。 五、装修人与装饰装修企业之间是一种什么关系? 装修人与装饰装修企业签订承揽合同。装饰装修企业按照合同的质量和数量要求为装 修人装饰装修住宅，装修人向装饰装修企业支付约定的报酬。对于合同的履行期限、验收的 标准和方法、材料的供应方式、保修责任等由双方进行约定。但办法中明确规定，工程 中使用的材料和设备必须符合国家规定标准，禁止使用国家明令淘汰的材料和设备。 六、装修人与设计单位之间是一种什么关系? 装修人与设计单位签订的设计合同，属于建设工程合同。装修人要按照合同约定提供 开展设计工作所需要的基础资料，并对提供资料的可靠性负责，按照合同的约定提供必要的 协作条件，支付设计费用。装修人对设计人交付的设计成果，不得擅自修改，也不得擅自转 让给第三人重复使用。 办法明确规定，变动建筑主体和承重结构，超过设计标准或者规范增加楼面荷载， 必须经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。设计单位完成的方案必 须符合建设工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计的技术规范，符合合同的约定。 设计单位要对设计方案负责。设计单位在设计文件中选用的材料、设备，其质量要求必须符 合国家规定的标准。 七、政府行政管理部门在装饰装修行为中的作用是什么? 政府行政管理部门对装饰装修的行政管理，是区别于物业管理单位的基础性具体管理 工作的更高层次的管理。通过制定政策法规、管理企业资质、行政监督执法等行政手段来实 现管理目的。 第三部分 物管企业应为装修提供管理和服务 一、物业管理单位提供装饰装修管理和服务的方式是什么? 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申报登记，与物业管理 单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，交纳管理服务费用。 (一)申报登记 物业管理单位应当按照办法和本市的有关规定，审查装修人提交的资料。装修人应 当提交的材料有： 1、房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)； 2、申请人身份证件； 3、装饰装修方案； 4、变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设 计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案； 5、搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城 市规划行政主管部门的批准文件： 拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件： 拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件： 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准提交施工方案； 6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人。还需提供业主同意装饰装修的书面证明。 (二)管理服务协议 物业管理单位要依据协议约定，对装饰装修活动进行监督检查，装修人。施工企业不得 拒绝和阻碍。装修人(施工企业)、物业管理单位中一方违反协议约定的，另一方有权制止并 追究违约责任。已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容： 1、装饰装修工程的实施内容； 2、装饰装修工程的实施期限； 3、允许施工的时间： 4、废弃物的清运与处置； 5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求： 6、禁止行为和注意事项； 7、管理服务费用； 8、违约责任； 9、其他需要约定的事项。 (三)装修过程中，物业管理单位要按照管理服务协议进行监督，对违反法律、法规和管 理服务协议的，要求装修人或装饰装修企业纠正。 工程竣工后，物业管理企业要会同装修人进行现场检查，并将检查记录存档。 二、装修人为什么要缴纳管理服务费用? 物业管理企业对住宅室内装饰装修进行管理，要花费一定的人力、物力等，产生管理 成本。而在目前的物业管理费中，没有包含这部分费用。因此物业管理企业和装修人在签订 协议时，要约定这部分内容。管理服务包括提供原竣工图纸、对装修工程进行监督检查等内 容。 三、物管单位对装修人、装饰装修企业违反办法和协议约定内容行为如何处理? 分为三个层次，即依据协议约定，追究违约责任；立即制止；报告有关部门依法处理。 (一)对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 (二)发现装修人或者装饰装修企业有办法第五条禁止行为的，或者未经有关部门或 单位批准实施办法第六、七条所列行为的，或者有违反办法第八条、第九条规定行 为的，应当立即制止。 (三)对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实后果或者拒不改正的， 物业管理单位应当及时报告有关部门依法处理。物业管理单位如发现有违反办法和协议 约定内容的行为不及时处理，会受到房地产行政主管部门的处罚。 第四部分 政府主管部门须加强对装修的管理 一，室内装修涉及哪些主管部门和单位? 政府主管部门和物业管理单位的管理方式不同，但目的都是为了保护装修人、产权人 的权益不受侵害。通过物业管理手段解决不了的问题，需要上升到政府主管部门的管理层次， 采用行政手段来处理。 1、房地产行政主管部门。办法规定，直辖市房地产行政主管部门负责本行政区域内 的住宅室内装饰装修活动的管理工作。 2、建设行政主管部门。办法规定，承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必 须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽 工程。对于装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部 门按照有关规定进行处罚。 3、规划行政主管部门。对涉及到住宅室内装饰装修工程的设计单位的资质要进行管理。 对装修人从事住宅室内装饰装修活动中，涉及到搭建建筑物、构筑物的，或改变住宅外立面， 在非承重外墙上开门、窗的，按照城市规划法进行管理。 4、供暖管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动，拆改供暖管道和设施，应当经供 暖管理单位批准。 5、燃气管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动，拆改燃气管道和设施，应当经燃 气管理单位批准。 此外，住宅室内装饰装修活动还涉及到其他一些管理部门和单位。可见，对住宅室内装 饰装修活动的行政管理以房地产行政主管部门为主，由多个管理部门和单位组成管理体系， 按照各自的职能，共同来实施管理行为。 二、政府行政主管部门管理的侧重点是什么? (一)对房屋住用安全的维护 办法明确规定对涉及房屋安全的行为，如将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生 间，厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原 有节能设施，降低节能效果；未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方 案的，擅自变动建筑主体和承重结构，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的行为等要 进行经济处罚。通过行政管理手段来强化对房屋住用安全的维护。 (二)对装饰装修企业的管理 1、企业从事装饰装修活动必须遵守建设工程质量管理条例： 2、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取 得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。不具有相应资质等 级的企业，不能从事住宅室内装饰装修工程； 3、装饰装修企业必须遵守国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，采取必要的安全 防护和消防措施； 4、必须具备相应资质的装饰装修企业才能从事的住宅装饰装修工程有：变动建筑主体和 承重结构；超过设计标准或者规范增加楼面荷载的；搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立 面，在非承重外墙上开门、窗的；拆改供暖管道和设施的：拆改燃气管道和设施的；改动卫 生间，厨房防水层的工程。 (三)对物业管理企业的管理 物业管理企业发现有违反办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政 主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。 (四)对设计单位的管理 承接住宅室内装饰装修工程的设计单位，必须取得相应的资质证书，并在其资质等级许 可的范围内承揽工程。不具有相应资质等级的设计单位，不能从事住宅室内装饰装修工程设 计。 对设计单位未按工程建设强制性标准进行设计的，要依法进行处罚财物失窃或遭人破坏，物业管理有没有责任？你没和业主签订公约吗？我们物业公司不是保险公司，物业公司保安部的权利，不断的巡视来降低这种系数，遇到此类情况报告执法部门协助调查，只有发挥报告权了，因为政府根本没赋予保安什么权利。谁也不能杜绝这种事，即使是公安局他也不敢保证别人不杀人放火，医生也不敢保证每一个垂死的人都能救活。所以物业公司只能尽力降低这种系数，如果非要追究物业公司的责任，那么我想公安执法人员、医生等都的追究责任了。难缠的业主很讨厌！物业收费该咋办！ 不知道干物业的同志们是不是有这样一个感受：某一天，xx一次巧合的机会来到了物业公司工作，xx满怀信心的想“物业公司是新兴的一个产物，一定有前途，我一定要好好工作日后赚取到更多的钱，正好借此机会好好的”为人民服务”。果然过了不多久，xx因工作积极认真和有原则当上了业务主管，专管公司的收费问题。某一天，该收小区的卫生费（生活垃圾清理费）了，每户每年24元钱。xx想”谁家不产生生活垃圾呢！这24元钱又不多，肯定好收”。于是暗下决心一定全额完成任务。可是没想到的事发生了，自通知下达后一个月、两个月过去了来交钱的还不到一半，于是xx借助自己的经验决定上户去收。又过了一个月，xx果然成绩有佳又收上来一部分费用，可是剩下没交的还很多，怎么办呢？于是呼，xx决定夜间突袭，一个月过去了，这部分住户不是不在家就是在家不开门，再则就是说没钱或者说等等再交，要么就是说没在家住不会全额付款或者就是不交。好不容易遇到一个交费的还说你服务不到位，说你门口太脏楼道太乱，可我们收的这只是“生活垃圾清理费”怎么能相提并论呢！再说，到现在为止因为没有相关的管理费收费条例物业公司从来没有收过业主一分钱的物业管理费，没有这方面的服务这也是理所当然的啊！就这样瞎折腾一个月，所收费用了了无几。这可愁坏了xx，想学自来水滞纳金来收，可愁没有条例条文可来瞅；想和水费一起收，不交就把水来停可是还不行，人说这是两码事水费是水费、卫生是卫生； 想和暖气一起算环卫却不肯干，环卫搞垄断、现金不能慢； 无奈上法院，起诉费用不能看，全部费用好几万，一告物业就完蛋。“物业出钱又白干，千家万户有的赚”就这样不知不觉过了快一年，卫生费终于收的差不多了。在这时，突然听到经理说“听说条例要出现，管理费还得你来办”，xx急的直冒汗，感叹到“物业收费实在难，希望政府来支援，我们干活他们出钱，天经地义的事情还得政府出面，物业收费难”。 前些日子听到一个天大的喜讯，听说政府正在征收全国各地物业管理的意见，着手起草关于物业管理条例的相关内容。对物业行使的权利和义务以及物业的收费问题等进行总结成法律条文，这对我们来说确实是一个非常重要的问题。 可是，不知道即将出台的物业管理条理中“物业收费”一条是不是真正的解决了物业收费收不上来，一部分业主蛮不讲理的拒交物业管理费、卫生费等费用的问题；是不是有颁布一个制约他们的法律条文；是不是还存在“物业免费服务”这样一种现象；是不是能够解决物业公司的“亏”字问题；对于那些不交费用的业主，物业又怎样去把该收的费用收上来而又不用花费大量的人力、物力、才力在收费上，这是中国出现物业管理以来物业公司存在的重要问题。只有解决了这些问题物业公司才能把所有心思放在“为人民服务”上，才能把好服务质量关，才能真正的实现江泽民主席的“三个代表”。 服务和金钱是离不开的，自古以来有这么一句话“天下没有免费的晚餐”。只要是业主付出了相应的费用那么就应该得到相应的服务，这是理所当然的事情；而对于那些没有付出报酬的人当然也是得不到服务的；对于那些得到了服务，却又不想付出报酬的人理所当然是应该受到法律制裁的。人们要在社会中立足就要不断的付出，只有这样才能得到更多的报酬，而那些不劳而获的人是不是应该让他一直下去呢？/B /B 什么是业主、业主大会、业主委员会 业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。 (1)业主委员会每年至少召开一次业主大会或业主代表大会； (2)经20以上业主或业主代表提议，业主委员会应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会； (3)20以上业主或业主代表提议召开业主大会或业主代表大会，业主委员会应在接到提议后的30日内就所提议题召开业主大会或业主代表大会。逾期不组织召开会议的，区县(市)房地产行政主管部门应督促其召开会议；(4)经20以上业主或业主代表提议召开的业主大会或业主代表大会对提出的议案已经作出决定的，业主或业主代表在一年内不得以同一内容再提议召开业主大会或业主代表大会。 业主委员会简称业委会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。 物业管理公司在哪些重大问题上要报业主委员会审批？ 业主委员会对全体业主负责，维护全体业主的利益，有权对管理公司的管理服务活动进行监管。管理公司在如下一些重大问题上应报业主委员会审批： 第一， 为全体业主服务的收费项目和标准。如物业管理综合服务收费标准、装修保证金、管理费按金等。对个别或部分业主的特约服务收费不一定非要报业主委员会批准不可，但必须经业主或使用人认可。 第二， 物业管理年度财务预算。物业管理公司应在每年底作出下一年度管理财务预算，报业主委员会审批。 第三， 物业管理维修基金的使用。物业共用部分、共用设备设施的维修更新费用从物业管理维修基金增值部分中开支，具体使用计划由管理公司提出，经业主委员会批准后实施。 第四， 预算外的管理支出。在实际管理运作中，经常会的一些支出是编制预算时末考虑到的，如政府的收费、维修工具（仪表）的更换等，只要预算外的支出一概要报业主委员会审批。 第五， 物业共用部位、共用设备的经营，如在小区内公共场地、大堂等搞展销活动，在外墙、天台上树经营性广告等，应报业主委员会批准，所得收入进入小区（大厦）管理帐户、归全体业主所的。 第六， 重大的设备施技改项目，如电力扩容、更换墙玻璃、大堂新安装对讲防盗门、增加电视监控系统等应报业主委员会审批，所以需费用由全体业主按比例分摊一。 第七， 重要的服务管理制度。涉及治安、清洁等重要的服务管理制度也应报业主委员会审批 业主对物业管理有那些权利？ 业主购买房屋的产权后，其在物业管理中有以下的权利： 1.对物业管理公司有选择权，但需通过业主委员会行使； 2.对物业管理公司的管理和服务行为有监督权； 3.对工程维修、公用设备改造等需要分摊费用的项目以及其它与业主的切身利益相关的重大事情，有参与权和发言权； 4.对物业管理公司要求交纳的管理费、水电费等各种服务和日常消费项目的收费，有咨询、审查和表决的权利；对物业管理公司的日常支出也有过问的权利，并可以要求物业管理公司每个季度公开一次收支情况； 5.可以参与“管理与服务公约”和“物业委托管理合同书”的修订； 方面的有关处罚规定。 业主对购买商品房的公用设施和公用建筑面积的权利和义务？ 一、商品房的公用设施和公用建筑面积如何确定？ 首先，根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则第八条的规定：“公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。” 由购房者负担的小区配套设施还包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。 其次，从商品住宅楼分摊的土地面积来看： 1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。 2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。 3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。 二、购房者的权利和义务 因为住宅小区的公用建筑部分和公共设施的建设费用是计入房价由购房者来承担的，所以购房者对公用建筑部分和公共设施既拥有自己享有的权利，又有交纳相关物业管理费的义务。 1、购房者对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅区中的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。 2、住宅小区的公用建筑部分和公用设施任何业主只能与其他业主共同使用共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。 3、在小区楼房出售前，其公用建筑部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，其对公用建筑部分和公用设施的任何变动，都需通过全体业主的同意。 4、当业主入住小区达到40%以上时，就要组建业主管理委员会，召开业主代表大会，与物业管理企业签订委托管理合同，并明确公用建筑部分和公共设施的范围和管理责任。 业主委员会有哪些主要职责？ (1) 召开业主（代表）大会，报告物业管理的实施情况； (2) 选聘或者解聘物业管理公司，与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理服务合同； (3) 负责该物业管理区域维修基金的筹集、使用和管理； (4) 审定物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算； (5) 听取业主、使用人的意见和建议，监督管理公司的管理服务活动； (6) 监督公共建筑、公共设施的合理使用； (7) 业主（代表）大会赋予的其他职责。 业主应该怎样当家？ 一、要有业主意识 要清楚自己是物业的所有者，是小区真正的主人。而且，要有权利自我保护意识，不盲从。 二、要了解自己有哪些权利及如何行使这些权利 1房屋所有权：即对所住房屋占有、使用、收益和依法处分的权利。 2核验权：即业主在入住之后有权对居住的实际情况与购房合同及开发商的承诺进行核对或重新检验，如果出现不符，可以根据合同或有关法律主张权利。 3知情权：即业主对自己所拥有物业的有关资料及物业管理公司的有关情况（如资质、收费依据、服务标准、收支情况、有关基金的使用等）有权了解、掌握。 4选择权：即业主有权选择或解聘物业管理公司，并有权签订或解除物业委托管理合同。 5监督检查权：即业主有权对物业管理公司的工作进行监督、检查，提出批评建议。 6收益权：即业主对所有的公建配套设施的经营、出租等盈利性收入有收益的权利，只不过这种收益的权利应由业主委员会代为行使。 7要求组建业主委员会，指业主为维护其共同的利益而要求组建自治性的权利保护体的请求权。 三、要了解物业管理公司的作用和与自己的关系 1.物业管理公司是专门为小区提供物业管理服务的企业，它经房屋土地管理局资质审查合格，取得物业管理资质合格证书并向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担小区的物业管理服务。它为小区提供服务的合法依据就是与业主或业主委员会签订的“物业管理委托合同”。 2.物业管理委托合同就是由业主（业主管理委员会）与物业管理公司签订的规范委托管理行为，保护双方当事人合法权益的协议。它明确了双方权利义务，能全面准确地反映物业管理的全过程。其重要性丝毫不亚于当初的购房合同，是购房者入住前必须签署的法律文件。 3.购房者应要求与相应的物业管理公司签订合同，这是购房者的权利。物业管理公司在与购房者无任何协议的情况下提出的各种要求，是没有依据的，购房者有权拒绝。 四、要了解业主委员会的作用及与自己的关系 它主要有五个方面的作用： 1它是广大业主实现自己权利的载体； 2它是协调业主、发展商与物业管理公司之间关系的载体； 3它是业主了解有关政策法规的载体； 4它是沟通业主与政府职能部门的载体； 5它是使小区保值、升值的载体。因此，业主委员会的组建和运作对业主有非同寻常的意义，广大业主应积极支持和配合业主委员会的组建和运作。 五、业主会不会当家，核心问题是会不会维权，从这一意义上讲，业主要了解与自己有关的政策法规，要向专业人士进行咨询，可以说，有没有咨询意识是有没有维权意识的体现。 怎样选择业委会委员？ 一、私心太重的人不适合进入业委会， 二、遵守相当“小区宪法”的公约，还应热心公益事业、有足够的业余时间以及公正的心态 三、道德品质好、责任心强、热心公益事业和具有完全民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。 四、业委会委员必须懂得有关法律，应该持证上岗，接受相关的培训 五、只有产权人大会与业委会的权利、义务关系明确，才能保证其行为的合法性与公正性。 六、业委会委员要像关心自己家一样关心别人的家。业主家中财务被盗物业公司应当赔偿吗?（转摘） 有这样一个案例,某城市住宅小区的王先生家中被盗,丢失财物价值达十万余元。王先生报案后,公安机关立案侦查,犯罪嫌疑人一直没有到案。王先生在关注公安机关破案进度的同时,考虑是否应当追究所在小区物业管理公司的责任。对于类似这种业主家中财物被盗,物业管理公司应否赔偿的问题,实务中争议很多,笔者通过本文予以探究。 一、物业管理公司的民事责任 民事责任是因违反民事义务,依法应承担的法律后果,这是民事责任的本质特征。正如我国民法通则规定:公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任。 分析物业管理公司的民事责任,首先应当界定物业、物业管理及物业管理公司的概念。 物业是指己建成投入使用的建筑物、构筑物及其相关共用设施设备和共有场地等的统称。 物业管理是指物业管理企业依据物业管理合同约定,对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。物业管理公司是指从事物业管理的企业法人。其次,物业管理公司的民事义务包括法定义务和约定义务。法定义务是法律法规确定的物业管理公司的管理义务。如辽宁省城市住宅区物业管理条例规定物业管理公司有如下义务：一)按照合同要求,制定本住宅区物业管理办法；二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；三)制止违反物业管理规定的行为；四)选聘专业公司和人员承担专项服务业务；(五)按委托管理合同实施物业管理；六)接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；七)协助有关部门开展社区活动。 约定义务由物业管理公司与业主或物业使用人在物业管理委托合同中约定,如大连市物业管理委托合同示范文本中关于小区保安工作的职责约定:小区内实行24小时保安值班巡逻制度,保安人员值班有明显标志,熟悉辖区情况,工作规范,作风严谨,有值班巡逻记录,各项保安措施落实。物业管理公司的法定义务和约定义务构成了其民事义务的全部,物业管理公司若违反民事义务,就应承担民事责任,当然,物业管理公司若没有违反其民事义务,也就无需承担民事责任。 二、物业管理公司与业主、物业使用人的民事关系 业主、物业使用人通过其自治管理组织业主委员会选聘物业管理公司,物业管理公司与业主、物业使用人订立物业管理合同,物业管理公司依据物业管理合同提供服务,保持房屋及其共用设施设备和共有场地完好,使用方便、安全,环境整洁,公共秩序良好。物业管理公司与业主、物业使用人之间也可以约定其他服务项目,如物业管理公司保证业主、物业使用人家中财物的安全,若发生火灾、财物丢失由物业管理公司赔偿等。尽管业主、物业使用人家中的财物属于非物业范畴,但在法律未禁止的前提下,根据契约自由的原则,是可以由当事人双方进行约定的,这也是物业管理公司的约定义务。 由此可见,物业管理公司与业主、物业使用人之间形成的是委托管理的民事法律关系,这种民事关系具有如下特点一)物业管理合同受相关物业管理法规及合同法的调整。例如在辽宁省行政区域内,城市住宅区的物业管理必须遵守辽宁省城市住宅区物业管理条例,物业管理公司收取服务费必须与业主委员会协商,对收取物业管理服务费的项目及标准必须公布。物业管理公司与业主、物业使用人之间要签订物业管理合同,制定物业管理公约,并严格遵守。同时物业管理合同受合同法调整,根据合同法第一百二十四条的规定:本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。物业管理合同适用委托合同的规定。委托合同作为合同法规定的一种有名合同,其归责原则是过错责任原则。按其规定:有偿的委托合同,因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同,因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的,委托人可以要求赔偿损失。对于物业管理公司的保安工作而言,真法定的义务是保持公共秩序良好,约定的义务在合同中标明。没有在合同中标明的义务对于属于物业范畴的,物业管理公司应负管理责任,如小区内的花坛被破坏,物业管理公司如果负有管理上的过错责任,需要承担赔偿责任,如果没有管理上的过错责任,不需要承担责任;对于不属于物业范畴的,如业主、物业使用人家中的财物,其毁损、灭失,物业管理公司不承担赔偿责任。但物业管理公司与业主、物业使用人有特别约定的除外。(二)物业管理合同不同于保管合