XX市“聚龙谷生态旅游度假区”开发建设项目建议书

XX市“聚龙谷生态旅游度假区”开发建设 项目建议书 XX市绿能科技开发有限公司2015.5XX市“聚龙谷生态旅游度假区”开发建设项目建议书 前言本文件为XX市“聚龙谷生态旅游度假区” 开发项目建议书。供建设单位审批立项使用。本文件，是按国家规范进一步编制项目可行性研究报告及方案设计的基本依据。本建议书，是在详细了解了开发建设单位的开发计划、经营理念，详细踏勘拟用场地现场、了解当地村民想法，对周边同类型项目及旅游市场进行必要调查，研究和理解国家、黑龙江省、牡丹江市、海林市的相关法律法规、政策的基础上编制的。本建议书允许有关部门、开发建设单位进行必要的修改与补充。编制人员：主 编： 参加人员： 编 审： 2015.5第一章 总论 1 项目名称：XX市“聚龙谷生态旅游度假区”2 开发依托单位：XXXXX农业园产业有限公司3 建设单位：XXXXXX生态旅游有限公司4 建设地点：XX省XX市郊5 总投资额：总投资3亿元（人民币）。6.用地规模：总控制利用面积4.5KM，建设用地河流7KM。本项目位于XX市XX河畔的XX区域。拟用场地除原废弃的养鱼场、山林、荒坡、河滩。7.开发宗旨：回归自然、生态循环。以开发健身与旅游、养老与旅游、教育与旅游，体验与度假、娱乐与度假、观光与度假相结合的系列旅游产品为宗旨，提高人民生活品质，满足旅游市场需求，创造最佳经济效益和社会效益。 8.经营范围：景区观光，运动体验、农作物种植、畜禽水产养殖、旅游度假服务、养老服务、爱国教育、技能培训、会议会展、餐饮、住宿、娱乐、工艺品及旅游用品销售。9.建设期限：建设期1年10个月。10.主要技术经济指标：序号项目单位数量一控制使用及占地面积4.5KM.其中道路用地 亩建设用地亩二河道利用长度 三总建筑面积M四工程总投资万元 30000其中土地投资万元建设投资万元 铺底流动资金万元 五建设周期年年个月六员工定员人其中固定人临时人七经济指标1、年均销售收入万元 150602、年平均纳税额 万元、年均利润总额万元十二投资回收期（不含建设期）年5.6 第二章 建设内容概述 本项目为体验型休闲度假区，参与与互动为主特色。全区由“一路二区三场四园五基地”组成。一路：贯通全区的“观光大路”。二区：(1) 综合服务区：占地100亩。建筑面积10000 M。本建筑组团包括山门、停车场、主广场、宾馆、多功能餐厅、生日宴主题餐厅、购物中心、安保中心、投诉中心、景区代步车站、污水粪便处理中心及沼气发电站、。 (2) 民俗风情娱乐区：占地50亩。露天演艺场、多民族智能温室生态餐厅、篝火餐饮娱乐场、音乐彩幻喷泉。三场：(1) 河谷漂流场：自然漂流型。漂流河道全长7KM。设出发码头1个、沿途监督保护站点5个、终点码头1个。沿途有原始森林、狩猎场、养鹿场、山洞、石碑、野鸭滩等景观。 (2) 狩猎场：占地200亩。为全封闭非火药狩猎体验场所。位于山北麓乔灌林木混生山坡。猎物为兔子、野鸡、狐狸、袍子等。 (3) 梅花鹿养殖场：占地:500亩。为全封闭生态养殖场所。位于山南麓乔灌林木混生山坡。分养殖与加工两部分。规模：基础母鹿存栏2000头，年出栏商品鹿2000头。建设有配种舍、妊娠舍、分娩舍、保育舍、育成舍及附属设施的养殖工程；鹿肉加工厂及鹿血酒生产线的加工工程；梅花鹿观赏园的观光工程。 四园：(1) 生态垂钓园：占地:170亩。建设标准露天比赛钓池3个，智能温室冬季比赛钓池1个，深水生态大型养鱼池1个，水禽养殖场1个，室内游泳池1个。开展休闲垂钓及各种规模的垂钓赛事。(2) 采摘园：占地:300亩。建设50亩智能温室大棚1个，种植反季节果菜。建设50亩樱桃、50亩山葡萄生态采摘园各一个，150亩季节性生态果菜采摘园1个。(3) 儿童乐园：占地:100亩。淘气堡一条街、荷兰村梦幻谷、儿童戏水场，冰雪游乐场。(4) 仙洞奇石观光园：开发修筑天然山洞，将传说与景观有机结合。五基地：(1) 养老基地：占地:100亩。按国家标准建设具有500个床位，建筑面积10000M的现代化大型养老院。(2) 爱国主义教育基地：占地:30亩，建筑面积2000M。采用标本、实物、雕塑、声光电等现代技术展现项目区的物产及民风民俗、发展历史。(3) 智能温室种植示范基地：占地:200亩，修建智能温室，培育种植高附加值的有机果蔬，并开辟为冬季采摘园。(4) 有机水稻种植示范基地：占地:200亩，采用稲蟹共养技术，种植有机水稻、混养中华毛蟹。(5) 培训基地：占地80亩，建筑面积6000M。在本项目区设立北培训基地，常年开展养老服务、涉农人才职业技能、职业资格培训，开展国际性农业领域技术、商贸、投资等方面的会议、论坛等交流活动。 本项目将充分利用项目区的自然景观，形成“观赏、体验、娱乐、餐饮、居住”的旅游服务体系和集“自然一生产一休闲一康乐一教育”于一体的景观综合体。着力打造城市近郊区的“发展体验农业与观光农业相结合、休闲娱乐与教育培训相结合、儿童游玩与老人安康相结合”的和谐休闲观光特色旅游度假区。第三章 建设依据中华人民共和国旅游法关于加快发展旅游业的意见国发200941号国家旅游局关于印发旅游质量发展纲要（2013-2020年）的通知 旅发201364号中国旅游业“十二五”发展规划纲要农业部关于印发全国休闲观光农业发展“十二五”规划的通知农业部 国家旅游局关于认定全国休闲农业与乡村旅游示范县、示范点的通知农企发20136号国家旅游局 环境保护部关于印发国家生态旅游示范区管理规程和国家生态旅游示范区建设与运营规范（GB/T26362-2010）评分实施细则的通知旅发2012111号中华人民共和国国家标准 GB/T 189722003（旅游资源分类、调查与评价）中华人民共和国国家标准（GB/T189712003）旅游规划通则国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 国发201335号民政部办公厅、发展改革委办公厅 关于开展养老服务业综合改革试点工作的通知中国食物与营养发展纲要（20142020年）第四章 项目建设背景与必要性 1 项目建设的背景目前中国旅游业正进入一个“大旅游、大市场、大产业”的新发展阶段，发展潜力巨大。国内旅游将成为永恒的消费主题，随着国家经济发展、社会环境改善、人民生活水平不断提高，特别是“假日经济”的拓展以及民众休闲时间的增多，旅游业将快速、持续、健康发展。世界旅游组织预计，2020年中国将位列世界旅游接待国首位，国际旅游人数将达到1.37亿人次，占世界旅游总人数的8.6%。国家旅游局提出了新的宏伟目标：在二十一世纪的前20年实现从“亚洲旅游大国”向“世界旅游强国”的历史性跨越。根据全国旅游发展远景规划，到2020年，我国入境人数达到1.31.45亿人次，国内旅游收入1.92.73万亿元人民币，旅游总收入3.3万亿元人民币。旅游业总收入在二十一世纪的前20年要翻三番，最终达到八倍的增长。为此，加速建设新的旅游区、开发新的旅游产品是重点经济工作之一。各级政府鼓励及支持休闲旅游项目建设。2014年春节黄金周旅游统计报告：2014年春节黄金周期间，全国共接待游客2.31亿人次，比上年春节黄金周增长14.0%；实现旅游收入1263.9亿元，增长16.4%。 在全国接待的2.31亿人次中，过夜游客（仅限于住在宾馆饭店和旅馆招待所）为5367万人次；一日游游客为1.78亿人次。当前，我国农业已进入了一个新的发展阶段，突出表现为农副产品供给由长期的短缺变成总量基本平衡。农村土地的流转，已开始由过去的千家万户分散经营开始转移到集约化经营方面上来。随着经济全球化的日益推进，社会的发展和人民生活水平的提高，人类越来越关注生产活动对生态环境的影响，越来越关注对饮食卫生、食品安全、营养全面的考虑, 健康已成为人们的第一需要。自2006年推出“中国乡村旅游年”以来，乡村休闲旅游已经逐步发展成为以产业支撑为特色的休闲农业，促进了生态、生产、生活三个协调发展，对调整农业产业结构，安排农村剩余劳动力，提高农副产品附加值等方面起到了明显的作用，发展势头大好。休闲农庄、农家乐经营的红红火火，带动了周边区域的经济，促进了劳动就业率。同时也将本地农业产业，农村休闲旅游新业态，作为一种新的文化充分向外界进行了展现。休闲农业与乡村旅游具有显著的政治、经济、社会效益和生态效益。可以推动新农村建设，加快城乡一体化进程，提高食品安全保障，培育农村市场经济体系，传播文明新风与科学技术，满足人民群众休闲康体与修心养性的需求，提高国民幸福指数和人文素养；拓宽投资渠道，刺激消费，拉动内需，促进土地流转和农业产业化，解决荒地治理和农村就业问题；提高农产品质量与效益，增加农民收入。特别是对生态环境的保护，上升成为一种自觉的行为，使农业和旅游迈上和谐的可持续发展之路。2项目建设的必要性本项目选址于城乡结合部的近郊区，定义为“生态”休闲的综合性旅游区。XX市是XX省辖县级市。位于省境东南部。全市总面积9772平方千米。总人口43万人，辖8镇、112个村和1个国家级经济技术开发区。境内有3个森工局和2个国有农场。有朝、满、回、蒙等27个少数民族，其中朝鲜族人口3万人。XX市在近年来，以建设“三优文明城”为目标，以“五城同创”（创建国家园林城、国家卫生城、国家环保模范城、国家文明城、全国平安县）为载体，加速推进城市建设提档升级。成功创建中国优秀旅游城、入选中国特色魅力城市，荣获全国园林城、全国创先争优先进市委荣誉称号，创建省级卫生标兵城，荣获全国造林绿化先进集体、省级文明城市、全省棚户区改造先进市。旧石器晚期项目区就有人类生息繁衍，是满族的发源地之一，有16处商周以来的历史遗址，被誉为三大历史文化亮点的金元文化、渤海文化、流人文化在项目区都留有印迹。项目区地貌特征属山区和丘陵浅山区，地貌特征为“九山半水半分田”。 林木资源丰富，有三个森工局，森林覆盖率达72.4%，高于全国平均水平50个百分点，是全国重点林木生产加工基地之一；清洁能源充沛，境内河流众多、水能丰富，有大小河流114条，水能总蕴量560万千瓦，占全省规划总量的50，风能储量达80万千瓦，矿产资源多样，有金、铁、镁、石材等资源36种，有继我国西藏羊八井地热田之后的全国第二大高温地热田，综合开发潜力巨大。属寒温带大陆性季风气候，四季分明，气候宜人，无霜期短。春秋季短、气候多变，夏季高温多雨，冬季漫长而寒冷。年平均气温4.2，历年极端最低、最高气温分别为-38.8和37.6。降水充沛，但分布不均，年平均降雨量536.3毫米。年平均日照2388.9小时。年平均风速1.7米/秒，最多风向为西北（NW）风。横跨二、三、四积温带，平均活动积温21002500度，无霜期85130天，年平均降水4501000毫米。共有大小河流144条。土壤以暗棕壤为主，占陆地面积的88.8%，草甸土、黑土、白浆土分别占4.2%、1.6%、1.5%，其余为水稻土、沼泽土等。全市除海林镇上空为二级空气以外，其它区域均为一级空气。海浪河流域水质符合无公害、绿色食品生产环境标准，土质肥沃，有机质含量高（2%4%），无污染，为开发有机、绿色和无公害食品提供了良好的生态环境。XX市历史悠久，自旧石器晚期起，就有人类生息繁衍，商周时期就是中原版图国，向中原纳贡。有资料和文献记载，商周时，曾向中原进贡石弩、貂皮、海东青等名贵物品。汉晋以来，多以土著民族自治，但多受中原册封，汉时设郡，唐宋袭承汉制，明代设卫和司，明朝中叶以后设都督，皆是中原王朝封爵。清代便设衙门，成为黑龙江流域及库页岛一带大片疆域的军政中心。项目区可做漂流活动的河道全程73公里，落差500米，为精选旅游线路。本项目漂流活动区选择在流域的回转河道，漂流径长7KM，河面宽20米，最窄处10米，最深的地方为1-7米。是距离城市最近的水体未被污染的漂流体验区之一 。XX市是以工农业生产为主的现代化工业城市，产业特点可概括为“一产有特色，二产有基础，三产有规模”，三次产业比为21：51：28，形成了特色发展格局。经济综合实力和财政贡献率始终位居全省县级前列。经过多年发展，初步构建起木业加工、食品医药、机械制造、清洁能源、特色农业等工农业产业格局。城镇人口及商贸等流动人口多，城区面积小，交通优势显著。本项目将以项目地块原地貌植被为基础，力求保持原色原味，彰显农村庄园本色文化。配合历史沉淀、人文景观、自然景观，打造一个能获得体验、休闲、娱乐感受及和谐、回归、生态的特色休闲旅游景区，满足城区民众休闲、度假、旅游、健身、养老的个性化需求，提高城镇居民的生存、生活质量。 第五章 市场供求分析及预测 1. 项目定位通过以上项目的建设，拓展原生态特色的农牧渔业与休闲、养老、娱乐、度假、观光相结合的旅游新品种，打造创新型的生态种养殖业观光示范基地，使之成为XX市人民高品质的休闲旅游新场所。项目定位： 国家AAAA级生态旅游度假区 国内一流的生态健身养老基地XX市旅游新地标 XX省生态农业观光示范区 2.项目SWOT分析XX市“聚龙谷生态旅游度假区”优势1、 便捷的铁路、公路交通。2、 领先的理念，创新型的业态。3、 自然与人文的有机结合；优势规划，4、 与众不同的项目内容规划；5、 优良的原生态环境；绿色有机种养殖业；6、 专业管理，绩效化的管理团队，农业专业人才辅助；7、 亮点营销，专业营销顾问团队及跨区域合作；劣势1、 竞争激烈，农家乐形式已在各地遍地开花；2、 周边有众多旅游区，在一定程度上可能分流游客；机会1、 消费市场需要新的休闲出游方式；2、 个性化服务于消费者需求对接。3、 新农村的产业结构可以借此得到有机提升；4、 在提升劳动就业率的同时，也可改善周边居民的生活品质；5、 项目离市中心较近，交通非常便捷；6、 塑造本地的旅游及农业产业“名片”，可随着项目的提升而得到升华。威胁1、 项目投资回收期较长，如无相关政策扶持，“名片”效应滞后。 3.市场分析项目实施本身就是摸索新的发展时期现代旅游的业态模式，为当地的休闲旅游、农牧渔业生产向更高层次发展寻找一条新途径。因此，应用现代设施农业技术与生态旅游观光结合，变资源优势为经济优势，在传统农牧业生产区具有广阔的市场前景。元旦、春节、妇女、儿童、五一、十一、清明、端午、中秋、重阳等传统假日大幅度延长，“52”的工作生活方式渐渐地成为国民习惯，城市及乡村休闲度假、风景旅游胜地观光、休闲娱乐度假、运动体验度假、驾车休闲度假、家庭交友休闲度假等丰富多彩的休闲度假形式正在为广大百姓所接受。从火爆的“假日经济”可以看出，越来越多的人在假日期间，涌到市郊、山林、河川，回归大自然，放松身心。新型休闲康体式养老较之安养送终式养老，是人生观、价值观、社会义务、人权理念的质的突破与飞跃。本项目将在养老模式、服务内容领域，力求在候鸟式、学习式、咨询式、互助式、劳动式等方面有所创新。教育培训与休闲观光的结合，是本项目的亮点之一。本项目在常年开展养老服务、涉农技能、旅游服务职业资格培训的同时，项目区内的旅游、种养殖、养老项目将成为可靠的实训基地。高端的会议与交流活动也将为项目区的经营带来活力。项目区设立的爱国主义教育基地，将成为少年儿童、青年学生认知故乡、了解历史、丰富常识的生动课堂。他们将为项目区带来热闹的人气效应。4.项目市场风险预测与对策该项目市场风险较低。适人适所的休闲旅游产品开发，生产与生态休闲旅游项目结合，可以相互补充和完善，相互促进。同时，符合党的近期对农村经济的扶持政策精神，在有利政策的大力扶持下，为项目实施提供更大的空间。可通过探索引进市场管理机制，创新商业化经营模式，增强运行能力，避免市场风险。项目建设过程中，在循环经济、环境保护、旅游业态、有机农业、养老产业、教育培训、基础设施建设等方面，寻求国家及各级政府的政策扶持与优惠。以降低投资及运营成本，缩短投资回收期。 第六章建设项目分述及投资匡算本着保护及改善项目所在地生态环境、适合当地农牧渔业发展现状、符合国家旅游产业工程项目规范、设施先进适用的原则。突出亮点、高水准进行建设。一路：“观光大路”。占地75亩，长度2.5KM,建设投资120万元。修建观光大路，直达本旅游区中心广场。按国家二级公路标准设计。沥青混凝土路面，设计时速30KM/H，双向机动车道，机动车道宽度3.5M，路基总宽度30米，设中央隔离带。二区：(1) 综合服务区：建筑组团及公共设施。停车场：占地40亩。建设投资100万元。投资混凝土硬化地面，边界种植速生杨围合。山门：占地5亩。建设投资30万元。清代古建筑门楼配点饰型雕塑。主广场：占地10亩。建设投资100万元。圆形广场，中间设大型音乐迷彩喷泉及标志性大型雕塑，花岗岩地面，季节性花卉花池间断式围合，圆周种植长青松柏树。 宾馆：占地30亩，建筑面积6000M，300个床位。投资1500万元。多功能餐厅：占地25亩，建筑面积2000M。投资500万元。生日宴主题餐厅：占地3亩，建筑面积200M。投资50万元。购物中心：占地10亩，建筑面积500M。投资100万元。安保中心：占地3亩，建筑面积100M。投资20万元。投诉中心：占地2亩，建筑面积50M。投资10万元。景区代步车站：占地2亩，建筑面积100M。配置各型号代步电瓶车。投资50万元。污水粪便处理中心及沼气发电站：占地30亩，建筑面积3000M。投资400万元。景区管理处办公楼：占地5亩，建筑面积600M。投资120万元。景区变电站：占地2亩，建筑面积100M，设500KVA变压器一台及变配电系统。投资180万元。景区自来水厂：占地3亩，建筑面积200M，设200QJ32-104/8深井泵2台及水净化系统。投资80万元。景区配套道路：占地118亩，建设4.5M宽水泥柏油路面双向电动车道，累计长度10KM。建设1.6M宽水泥或河卵石路面人行小路，累计长度20KM。总投资90万元。景区绿化：占地20亩，种植景观花卉、景观树木。投资100万元。景区景观小品：占地10亩，建设28个景观小品分布于景区。投资50万元。景区公共厕所：占地2亩，建设12个公共厕所分布于景区。投资10万元。景区垃圾箱：设置100个垃圾箱分布于景区。投资3万元。 (2) 民俗风情娱乐区：露天演艺场：占地20亩，投100万元。600M花岗岩地面舞池。配置舞台、后台库房及更衣室、灯光、音响、桌椅等。多民族智能温室生态餐厅：占地10亩。投资400万元。3000M智能温室大棚，内置生态园林，设多民族餐饮娱乐演艺区。篝火野营餐饮娱乐场：占地20亩，投资10万元。三场：(1) 漂流场：自然漂流型原生态漂流场。修整漂流河道7KM。总投资1500万元。建设出发码头1个、沿途监督保护站点5个、终点码头1个。配置各种漂流筏、救生衣、警报器、瞭望台、急救点、无线对讲系统、抢险摩托艇等。 (2) 养殖与狩猎场：占地1000亩。投资500万元。配置护栏、器具室、狩猎棚、餐饮休息室、看护员室等。 (3) 梅花鹿养殖场：占地:500亩。建筑面积10000M，总投资2600万元。为全封闭生态养殖场所。位于山南麓乔灌林木混生山坡。分养殖与加工两部分。规模：基础母鹿存栏2000头，年出栏商品鹿2000头。建设有配种舍、妊娠舍、分娩舍、保育舍、育成舍及附属设施的养殖工程；鹿肉加工厂及鹿血酒生产线的加工工程；梅花鹿观赏园的观光工程。 四园：(1) 生态垂钓园：占地:200亩。总投资600万元。建设标准露天比赛钓池3个，1000 M智能温室冬季比赛钓池1个，深水生态大型养鱼池1个，水禽养殖场（含1000 M圈舍）1个。(2) 采摘园：占地:300亩。总投资2000万元。建设50亩智能温室大棚，种植反季节果菜。建设50亩樱桃、50亩山葡萄生态采摘园各一个，150亩季节性生态果菜采摘园1个。(3) 儿童乐园：占地:100亩。建筑面积1000M，总投资800万元。配置系列游戏设施，建设淘气堡一条街、荷兰村梦幻谷、儿童戏水场，溜冰场。(4) 仙洞奇石观光园：占地:100亩。建筑面积1000M，总投资800万元。开发修筑天然山洞、建设童话与传说景观组团。五基地：(1) 养老基地：占地:70亩。建设500个床位，建筑面积12000M的现代化大型养老院。总投资4200万元。 建设老人起居室、餐厅、医疗室、理发室、游艺室、运动室、室内游泳池、老年人大学、心理咨询室、温室花房、室外运动场、垂钓池、百草园等设施。(2) 爱国主义教育基地：占地:10亩，建筑面积2000M。投资500万元。采用标本、实物、雕塑、声光电等现代技术展现项目区的物产及发展历史。(3) 智能温室种植示范基地：占地:200亩，投资8000万元。修建智能温室，培育种植高附加值的有机果蔬，并开辟为冬季采摘园。(4) 有机水稻种植示范基地：占地:200亩，投资100万元。采用稲蟹共养技术，种植有机水稻、混养中华毛蟹。(5) 培训基地：占地50亩，建筑面积8000M。投资2300万元。设立培训基地，建设教室、会议室、大会议厅、学员宿舍、食堂、活动室、运动场等。常年开展养老服务、涉农人才职业技能、职业资格培训，开展国际性农业领域技术、商贸、投资等方面的会议、论坛等交流活动。合计：1.占地面积3175亩。其中：房屋建设及附属设施用地355亩，道路及广场建设用地亩，观光与种养殖生产兼用地2385亩。2.建筑面积M。其中服务类房屋建筑面积33550 M，厂房建筑面积3300 M，智能温室大棚 M，禽畜圈舍11000 M.3.投资总额：30000万元。其中建设投资28123万元，建设期管理费377万元，不可预见费500万元，预留流动资金1000万元。第七章 环境保护及水电工程（一）环境保护：1现状：建设地点是典型的河谷山川区域，远离村庄。大气、水、土壤均无污染。2 项目建设对建设区环境可能带来的影响:施工机械噪声。建筑垃圾。施工扬尘。施工废水。3环境保护措施加强施工管理，尽量避免建筑垃圾、施工扬尘的产生，避免夜间施工，合理处理施工废水。通过农田、植被、防护林建设，促进项目区小环境保护。采用节水灌溉技术，提高水资源的利用效率；通过秸秆青贮、转化、还田，减少茎叶资源的浪费，实现农产品的有机转换，促进畜牧业的发展。提高有机肥的生产量和投入量，改良土壤；通过严格控制农药使用保证农作物无公害生产，减轻农作物产品污染；促进项目区农牧业的可持续发展，改善农田生态环境，提高生态效益。严格保护现有水体。做到禽畜粪便、生活垃圾做无害化处理，然后作为沼气发生的原料，生产沼气、有机肥、电力。变废物为资源，发展循环经济，促进旅游区可持续发展。(二) 水电工程1.给排水：（1）供水量：需要日5000 t/d，不平衡及备用系数1.5。（2）供水系统：本项目用项目区内的直流泉作为水源。经处理后接入高位水池，经泵房进入管网。（3）消防栓：本项目在各景点、服务场所及开发林区设消防栓，与供水系统相连，以满足消防需要。（4）排水系统：本项目产生的废水由排水管网收集，污水经处理后的中水作为本项目种养殖业灌溉用水。2. 供电系统：从邻近的10kv高压线路引架空线到本项目变电所。（1）负荷：项目容量总计: 约580KW。年耗电量：140 万KWh。变压器选型：500KVA一台。（2）线路敷设：由变电所送至各建筑物集中的景点低压配电箱的线路采用铝芯全塑电缆埋地敷设。其余采用架空线路。（3）防雷接地：区内建筑物按国家标准三类建筑防雷规范设计。电气系统全部实行接零保护。烟囱、塔等高建筑物设置避雷针,并与接地体连接成完整的闭合回路。第八章 组织管理与实施进度1实施项目组织管理（1）组建“旅游发展有限公司”。对本项目进行建设前期的筹备，并着手做项目建成后的管理与经营的准备工作。（2）加快项目用地的国有土地使用权划拨或转让、农村土地流转承包确权进度。尽快编制项目建议书，完成立项备案。（3）委托编制可行性研究报告、完成各项评估，取得规划、建设等许可证。（4）取得项目区地形图及工程地质、气象、水文等资料，委托设计，分期交付图纸。（5）编制项目建设进度计划，委托信誉好的施工企业分期进场施工。（6）搭建筹建工作班子，开展建设工作；组建生产经营团队，做好经营方案制订、规章制度编制、员工招聘、岗前培训等工作。2项目实施进度项目建设期为1年10个月（2014年6月2016年3月）：2014年6月起组建项目公司、登记立项、工程设计、主要设备采购、工程施工。2015年：工程项目建设施工、人员培训、部分工程竣工验收、试营业。2016年4月止：项目全部竣工投入运营。3.管理及机构公司构架及部门管理模式与工分旅游区采取公司化运作的经营管理模式。本项目设立由公司与村委会组成的旅游区管理处，负责与政府的联络及村民关系的处理。项目公司设董事会，为决策机构。旅游区日常经营由总经理组织领导，向董事会负责。公司设副总经理一名，营销总监一名。4.公司定员公司总定员310人。其中，高级管理人员6人，中级管理人员15人；固定员工236人，季节性临时用工74人。各部门人员配置见下表：序号部门人员备注1行政办公室12固定122财务部5固定53景区管理部33固定334市场拓展组4固定45养老院65固定60，临时56培训基地12固定12山门售票员4固定4宾馆12固定8，临时4各餐厅36固定24，临时12购物中心4固定4代步车司机10固定2，临时8沼气发电站6固定6演艺场6固定3，临,3篝火野餐娱乐场10固定2，临时8海浪河漂流场16固定2，临时14养殖与狩猎场4固定4梅花鹿养殖场26固定26生态垂钓园6固定3，临时4采摘园10固定6，临时4儿童乐园10固定4，临时6洞石观光园2固定0，临时2爱国主义教育基地2固定2温室种植示范基地8固定8有稻种植示范基地6固定2，临时4合计310固定236，临时74 为保证旅游区服务质量，控制旅游区运营成本，一是尽量控制员工数量，二是除部门经理以上主要干部外，一般员工尽量在当地面向社会招聘，择优选拔，以减少其对住宿条件的要求，促进当地群众对本旅游区的支持配合；三是用工形式采用固定工与季节工相结合的制度，减少旅游淡季的运营成本。所有员工一律经过考核、培训后上岗，所有管理人员均经过招聘考核和试用期后再正式上岗。第九章 投资估算与资金来源一投资估算1.工程总造价估算：本项目总造价30000万元。2.项目投资匡算表： 建设项目投资匡算表 单位：万元序号建设项目及配套设计估 算 价 值（万元）数量建设费用其它费用小计合计一建设投资281231其中：旅游建设用地355亩15002 道路用地4354003 种养殖用地700亩8404 山林控制区5260亩1705用地合计6750亩29106 小计7 建设费用25211二不可预见费500500三，建设期管理费379379四预留流动资金10001000合计300003资金筹集项目总投资 30000万元。项目公司自筹组织投入21000万元。申请国家养老产业、规模养殖、设施农业、循环经济等政策性补贴3000万元。申请旅游开发、职业技能培训贴息贷款6000万元。 第十章 效益分析1.游客预测项目区拥有森林、冰雪、山岳、湖泊等独具特色的自然资源，享誉国内的国家级森林公园、古岩画、古墓群、积淀了厚重的文化底蕴。本项目地处城市近郊区，又在上述旅游景区的中心地带，地理位置十分优越。本项目设置的儿童乐园、采摘、爱国主义教育基地丰富的展览场馆对妇女儿童有极大的吸引力；篝火娱乐、演艺、漂流等项目是青少年及学生追风的体验活动；垂钓、狩猎是发烧友四季追寻的休闲场所；洞石景点、梅花鹿驯化场将对老年机成年人群体有着很大的吸引力；稲蟹共养及智能温室将是农业游客学习观光的好去处；多民族风格的功能餐厅等餐饮服务，将满足市民假日的需求；常年开展的培训、会议活动必将参与者转化为游客。游客量预测：旅游区全部建成后，第一年游客可达5万人次，第二年可达10万人次，第三年起将达到40万人次以上。游客结构预测：本市占40%，省内占40%，省外（含境外）占20%. 2.财务预测： “聚龙谷生态旅游度假区”财务预测表（按40万人次/年测算）序号产品名称单位数量单价（元）销售额（万元）利税额（万元）备注旅游产业门票（含代步、景区不收费部分观光）人/票20.00800 住宿天/人6000080.00480 餐饮1餐/人 60.002400 购物人10000100.00100 演艺人/票3000040.00120漂流1次/人8000090.00720垂钓天/人30000200.00600 狩猎天/人10000200.00200 儿童乐园天/人30.00600 展览馆次/人5000020.00100 采摘次/人100.001000教育培训业培训（含取证）次/人20003000.00600会议次/人1000800.0080养老产业养老年/人50025000.001250种植业果蔬销售KG4.001800水稻销售 KG10.00140养殖业水产品销售KG40.00/10.00860禽/蛋销售只/枚20000/80.00/1.00310 鹿肉销售KG80.00800 加工业鹿茸销售KG10010000.00100药酒销售KG100.002000总 计 150603 经济效益分析本项目以旅游区为载体，以休闲度假为特色，把高科技养殖业、设施农业种植技术与旅游度假、休闲观光、教育培训、健身养老有机的结合起来，相互促进和补充。项目成熟运营年份可接待游客40万人次以上，获得营销收入15600万元。年可获利5271万元。投资回收期为5年。4生态效益本项目所用土地主要为城市近郊山林、荒滩。通过项目的建设，综合利用并治理了国土。保护了项目区较为脆弱的生态环境，达到人与自然的和谐。5社会