某路项目整体定位及产品研究课程(PPT 42页).ppt

桃园路项目整体定位与产品研究，上海中原2006-10-11，项目整体分析，初步市场定位，房地产选择分析，规划初步分析，初步客户定位，大纲，我们的一切研究都应根据现实条件，引导至共同目标。 项目背景和制约也是我们探讨的重要因素。 普通房地产项目“核心竞争力矩阵”决定本项目战略发展方向。 环境：体现地区价值和自然资源，包括地区环境和自然环境，人文：需要长期积累，领导品牌标志服务：品牌力量，真正主流品牌开发者竞争力要素产品：典型的单一项目成功要素和高价楼盘的充分条件， 客观性，自主性，被动性主观性，1423，产品，服务，人文，环境，新人，品牌和影响力，社会资源和氛围，区域价值自然资源，项目SWOT分析，1，优势稀有自然资源， 地区整体高级形象项目与其他别墅项目相比，与完美的商业集合佟山尺度有良好的发展前景，具有一定的先进产品设计，项目SWOT分析，2 .劣势(WEAKNESS )周边环境需要改善的项目容积率高， 不适合一流别墅公司的方案中商业面积过大，会给销售和经营带来压力，项目SWOT分析，3 .机会(OPPORTUNITY ) 别墅类房地产和自然景观在引起项目双重稀缺性的地区整体发展具有较大潜力的地区别墅定位中高级别墅较少，项目SWOT分析，4 .恐吓(THREAT )作为传统别墅地区，市场竞争激烈的中高级别墅未来市场潜在供给量较大客观性、自主性、主观性、3142、产品、服务、人文、环境、新进者、品牌、社会资源、自然资源区域价值，本项目选择：“1 3”(产品自身资源) “新进者”客观性/自主性体现了“产品价值”，本项目的发展方向：产品自身资源根据项目劣势和威胁补充方案规划手段处理城镇区与项目关系，明确区划、出入口控制、商业等级建设等方式，与城镇区对项目环境影响最小的地区0.2以内容积率高端产品相比，本项目没有足够容积率制造最好产品的条件， 利用地区中高端产品在市场短期短缺的机会，以控制快速进入市场的单体总面积的方式控制价格，形成“顶级服务、高级形象、中高级价格”，将客户群限制在一定范围内，避免与地区高级客户直接竞争，具有完美的配套、特色项目劣势和威胁补充方案，客户定位和社区定位，本部分将回答三个主要问题。 1 .此项目的目标客户是谁？ 2 .目标客户的职业需求是什么样的？ 3 .针对此项目需求的市场机会在哪里，目标客户在哪里？ 低密度豪宅社区(纯别墅)总价格超过500万，中高级复合型社区总价格超过500万，经济别墅社区总价格低于250万，财富阶层、富阶层、准富阶层的上层中产、白领阶层、项目顾客定位主要是上海当地高收入者和国内经济本项目客户群属于地区高端客户群扩张群，不属于顶层客户群，对“千万豪宅”很敏感。 别墅面积建议在300m2以内，按当前市场情况估算项目价格，别墅总价格在600万左右，考虑到上涨因素，别墅总价格也控制在700万左右，与地区主要产品形成差异化竞争。富人生活的基本价值取向图，综合解决了一些不同的家庭、有才华的孩子、美丽有才华的妻子、出国旅游、异国情调、有氧运动、高尔夫球、游艇、SPA等费用，家居十分大、十分豪爽、十分情调、十分稀少、十分高、十分特别、需要得到别人的称赞 在高级酒店、餐馆、俱乐部、会馆等地交换业务和友谊，满意的事业，圆满的家庭，社交圈，快乐的时光，投资渠道，股票，债券，固定资产等投资渠道高或稳定的投资回报率，自豪的住宅，物质需求，精神需求，社交需求，休假，投资，满足多种需求的解决方案，富裕阶层的住房功能建立一个方便舒适的日常住宅超越了价值投资产品理想的假期和休闲空间，创造一个方便舒适的日常住宅是本项目当前的机会和优势！ 这个项目还能在另外两个主要需求点找到项目的机会吗？ 日常生活方便舒适有价值的投资产品的理想假期和休闲空间，首先通过资源整合和整体开发，本项目具有极高的上升空间和投资价值。 其次，本项目有可能成为面向佚山中高级市场的旅游、休闲社区。 市场定位分析、项目定位原则：随着大佘山旅游胜地整体发展态势，区域景观资源在不可复制的稀有区域内利用可用资源较少的商业集合，未来客户复盖面很广。 项目定位原则：避免与区域内竞争市场的正面冲突，自己创造内部景观和集体，弥补自己资源不足的特色规划和产品创新是项目开发成功的重要组成部分，市场定位分析，项目整体定位， “兼顾休假和家庭的高级富裕阶层区”项目总容积达到0.5，拥有建设高级住宅基础的客户集中在中高收入者中的强大商业集群和大佘山旅游度假的概念，项目资源条件基本上具有构建低密度豪宅社区的核心价值(1)， 原因1 :大佘山概念范围的低密度别墅类产品未来市场竞争较激烈，项目在景观、人文资源和技术经济指标方面无明显优势，但本案处于真佘山脚下，这一点难以与佘山三号为代表的其他项目相比。 原因2 :项目将景观资源背向东西佟山，“美”靠近眼前，但面对古镇原来的杂乱环境，妨碍了别墅相对孤立的“隐藏”特征，抵制了产品价值。 通过内部景观建设和外部商业布局处理，完全实现“隐藏”标准。 项目资源条件基本具有构建低密度豪宅社区的核心价值(2)，产品概念设计，“佟山山脚下的园林生活”，在所有地区中，被称为佟山脚下的项目只有本项目和紫园，通过强调“佟山脚下”要素，本项目中国式文化逐渐壮大，传统居住观念越来越得到客户的赞同，产品组合模式分类，商业用地面积为2.8万方，住宅用地面积为14.7万方，住宅建筑面积为5.2万平方，住宅区容积率为0.35，佩山3号容积率为0.39，住宅区均以小面积成为单栋房屋可以考虑单户别墅和联排别墅的混合物、房地产选型、房地产选型，但建高档单户别墅单价高，且总价格销售压力大，不利于快速拆迁。 因此，房地产比选主要考虑小面积单栋和混合型两种房地产形式进行比较。 房地产组合模式之一：一栋别墅房地产组合模式之二：一栋别墅并排别墅，单位：万平方米，房地产选址，房地产选址，当前商业位置和总体布局两大特征：总体体积大。 没有形成有效的核心。一是减少商业面积，尽量减少商业数量，增加住宅面积比例，商业广场基本保留，引进卖场，营造周边生活的核心，其他商业压缩在现在的一半以内，房地产选择，其二：现在的商业体积几乎没有变化， 商业广场是按照地区生活中心建成的，减少了桃源路的商业面积，在特色商业街的场所增加了产权式酒店类的房地产，由于产权式房地产投资、休假的特性退化了。 商业布局审查意见分为两个不同的方向：规划分析、规划解释：沿桃园路出入口的位置、街道商业部分取消，在避免商业对别墅区的影响的北侧位置配置联系房地产，可以作为单独别墅和镇区的隔离，同时， 单独开发期间联系房地产过多，也回避了影响整体普及形象的问题，区域内的两个房地产的划分采用了主要道路和景观相结合的形式。 规划分析、规划主题建设、园林生活：单重园林接近自然，双重园林守望邻里，三重园林向户外，四重园林接近私人园林，园林生活：单重园林接近自然，双重园林3354守望邻里，三重园林向户外，