DCYX合富-藏珑32期产XXXX产品建议.ppt

藏瓏湖上国际花园3.2期产品建议报告,2011-12-12,谨呈双瑞地产,分布情况供销情况,第一部分市场部分,别墅市场分析分布,长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域。东部别墅分布较少目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），2011年别墅未有新增项目，主要分布在二环与三环之间。随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个。,绿城青竹园,湘江壹号,橘郡米哈斯,美洲故事,保利阆峰云墅,比华利山,格兰小镇,龙湾国际社区,托斯卡纳,米兰春天,麓山别墅,岳麓山公馆,白鹤天池,汀湘十里,长沙玫瑰园,太阳星城,南山苏迪亚诺,和记黄埔,郡原美村,麓山恋迪溪谷,堤亚纳湾,东方明珠,江山帝景,好望谷,振业浪琴湾,金色溪泉湾,影视会展项目,中铁水印加州,金科东方大院,北纬28,纯独别项目,纯别墅项目,别墅为主+其它,其它为主+别墅,长房天际岭项目,澜湾,汇金国际,红墅湾,天麓,万业巴厘岛,保利麓谷林语,九龙领仕汇,奥莱小镇,佳兆业水岸新都,昆仑和府,中信新城,爵世名邸,从地理位置来看，本案处于二环以外，三环以内，离城市中心较近，是适合作为第一居所的别墅产品；市场上适合做第一居所的城市别墅较为稀缺。,本案,月湖+广电,青竹湖，楚家湖，湘江,岳麓山,洋湖垸湿地公园,别墅市场分析自然资源,植物园，生态动物园,自身景观资源,自身景观资源,从资源的角度分析：北部别墅以青竹湖，楚家湖为核心向四周扩散；西部主要为岳麓山，洋湖垸湿地公园；南部主要为植物园，生态动物园；城市别墅几乎无自然资源；,从自然资源来看，本案自然资源较为丰富，资源别墅特征明显；市场上大部分别墅都是依托各类自然资源进行开发。,长沙别墅的等级划分,根据主力总价的不同，将长沙的别墅分为顶级、高端、中高端及经济型四个等级；从市场所占份额来看，档次越高越稀缺，而且销售的速度也是很慢的。鉴于本案所具备的自然景观资源优势以及城市别墅特质，加上极高的单价与总价，因此本案的价格未来肯定是处于长沙别墅界的第一梯队。,小结,通过以上分析，我们发现本案是城市别墅中自然资源最好的，资源别墅中城市性最强的，虽然在这两方面并非是顶尖的，但却是两者结合最好的项目，是非常适合作为第一居所的别墅产品。而且根据对未来的价格预期，肯定是长沙顶级别墅阵营中不可或缺的一员。,第一部分市场部分,分布情况供销情况,目前，在售的独栋别墅最高单价为25000元/，总价区间为450-1500万之间；双拼别墅多为10000元/左右，总价300-400万之间，联排多在8000-10000元/，总价集中在200万-300万之间,别墅市场分析价格区间,别墅市场分析供销,独栋别墅不同面积段供销情况,独栋别墅不同面积段供销情况：,独栋总体供应量较少，去化率较低；,独栋总供应量302套，销售量66套，总销售率22%，400以内的独栋产品销售49套，400以上的独栋产品销售仅17套。由此可见，大面积、高总价的独栋产品去化速度较慢。本案独栋产品以380-440产品为主，虽然面积中等，但是由于单价高，预计总价将达到1500万以上，是目前独栋产品之最，因此去化的速度也会比较慢。,来自2011年11月底止房产网签数据,别墅市场分析供销,双拼别墅不同面积段供销情况,双拼供应量以350-400为主,2011年双拼别墅总供应量427套，总销售率45%，总销售量193套，400以内的双拼销售130套，400以上的双拼销售63套，面积虽大，但是总价比独栋产品低很多，所有去化速度不算太慢。本案的双拼产品面积为361，面积虽然符合主力需求，但是总价超千万，比市场独栋产品的总价还要高，所以去化速度也会比较慢。,来自2011年11月底止房产网签数据,别墅市场分析供销,联排别墅不同面积段供销情况,联排供应量以230-250为主,2011年联排别墅联排总供应量728套，总销售率67%，总销售量487套，250以内的联排产品销售408套，250以上的联排销售仅79套。本案的联排面积为278-291之间，面积过大，非市场主力需求面积。,来自2011年11月底止房产网签数据,第二部分3.2期产品梳理,独栋产品,规划布局,全复式产品,双拼+独栋,联排产品,物业类型包括独栋、双拼、联排、高层复式，复合型物业组合,产品梳理,独栋20套，主力面积380440，双拼14套，主力面积361联排20套，主力面积244288。复式54套，主力面积278291,A1,A2,A3,A4,B,C1,C2,883.58（1套）,636.71（1套）,444.34（8套）,379.62（10套）,361.34（14套）,248.98（10套）,288.08（10套）,货源分布图,复式,复式,复式,复式,277.45299.12（54套）,明星产品（10套）面积段：444-883比较对象：无（天花板价格）目标：实现高利润去化特征：慢（时间换利润）,主力产品（24套）面积段：361-379比较对象：长沙顶级别墅目标：实现较高利润去化特征：较慢,现金流产品（20套+54套）面积段：248-288（联排）277.45-299.12（复式）比较对象：资源、城市属性、总价区间相似的项目目标：实现资金快速回笼去化特征：？,产品细分,独栋主力面积（18套）：380-440，总价区间：1520万元-1760万元双拼主力面积（14套）：361，总价区间：1083万元联排主力面积（20套）：244-288，总价区间：488万元-576万元复式主力面积（54套）：278-291，总价区间：417万元-436万元,甲方的价格预期，3-4万元/之间。,测算价格（预估）独栋：4万元/双拼：3万元/联排：2万元/复式：1.5万元/,本案面临的问题1,问题1,明星产品（10套）面积段：444-883比较对象：无（天花板价格）目标：实现高利润,主力产品（24套）面积段：361-379竞争对手：长沙顶级别墅目标：实现较高利润,长沙市场顶级别墅的单价不超过2.5万元/。总价超过800万的产品，去化速度很慢，本案预计4万的单价，1500万以上的总价，如何让市场接受？,通过各种方法增加产品的力量，用超一流的产品做顶级别墅的市场标准。,做顶级别墅的标准,做长沙顶级别墅的标准,客户关注的产品附加值必须有。顶级别墅应有的附加值必须有。目前设计的各类产品优化调整。,别墅客户关注的产品是什么？,1、调研目标主针对别墅客户群体，在政策持续深入的背景下，客户对楼市的看法以及市场需求情况。2、调研方式针对我司代理过的别墅项目楼盘来访客户进行电话调研。3、调研时间2011年12月4、执行情况共访谈25份有效问卷,别墅客户调研分析,别墅客户购买因素主要集中在山水资源、地段交通、硬件配套及价格等方面。,潜在别墅客户分析购买因素,别墅客户对别墅的面积需求，有56%的客户认为251-300最为理想，其次是301-350,潜在别墅客户分析面积需求,潜在客户计划别墅总价为251-300万，60%的客户选择商业贷款。,潜在别墅客户分析总价接受区间,别墅客户对产品设计关注点主要集中为大露台、大花园、挑高客厅及地下室赠送为主。,别墅客户分析产品关注点,第三部分产品打造,方向一：精品园林装修（参考项目：绿城青竹园），此种方式是将每户的前后庭院由开发商进行设计并对园林及小品进行布置，从而提升别墅的附加价值。,方向二：外立面提升别墅价值，在保持与前期风格统一的同时，立面在部分位置增加石材的运用，提升产品档次和形象。,立面增加石材的运用，色调上采用与高层类似的深色调，体现别墅的稳重、大气。,方向三：采用多露台的设计，三楼主人空间设置超大露台，其他楼层空间设置小型露台或阳台，一层设置生活阳台。,方向四：对于总价超过千万的独栋和双拼别墅采用私家电梯设计，一线临湖的独栋可以考虑使用景观电梯,方向五：地下室全赠送+采光系统，尽量保证地下室的采光和通风，让地下室不再阴暗和潮湿，增强其实用性。通过大面积的地下室赠送，增加使用面积。,建议借鉴融科檀香山的做法，地下室全部挖空，车辆从地下入户，地面做到完全的人车分流，保证绿化的完整性。,方向六：利用屋顶、庭院、建筑结构连接处设置小型的私家游泳池,方向七：超大的主卧室卫生间，配套豪华卫浴设备，体现顶级豪宅的档次及主人的尊贵身份,方向八户型优化,42#：883.58,客厅挑空,豪华盥洗室,超大露台,优点：客厅挑空大气尊贵超大露台豪华盥洗室多套卧室套间设计缺点：未设置中西厨房未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间,41#：636.71,中西厨设计,客厅与入户区域挑空,可改造空间,超大露台,优点：客厅与入户区域挑空，大气尊贵超大露台且多露台设计豪华盥洗室多套卧室套间设计可改造空间缺点：未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间,豪华盥洗室,41#：636.71,3340#：444.34,客、餐厅挑空,二层没有设计阳台,可改造空间,3340#：444.34,超大露台,优点：客厅与餐厅挑空，大气尊贵超大露台多套卧室套间设计中西厨房可改造空间缺点：未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间二层没有设计阳台主卧室没有设计书房,2332#：379.62,客厅挑空,单向入户,多露台设计,超大衣帽间,优点：客厅挑空，大气尊贵多露台设计多套卧室套间设计超大衣帽间中西厨房缺点：未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间主卧室没有设计书房只能单向入户,2332#：379.62,1622#：双拼361.34,客厅未挑空,中西厨设计,1622#：双拼361.34,多露台设计,超大衣帽间,优点：多套卧室套间设计超大衣帽间中西厨房缺点：客厅未挑空，不够大气未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间主卧室没有设计书房,1115#：,C2:248.98,C1：288.08,客厅未挑空,1115#：,C2:248.98,C1：288.08,优点：主卧室套间+书房设计超大露台缺点：客厅未挑空，不够大气未设置洗衣房、工人房、生活阳台等工人空间,方向九科技运用,外窗系统,外窗系统断桥隔热铝合金+LOW-E镀膜玻璃,科技运用,窗框,采用断热铝合金材料，防止空气渗透。断桥铝合金窗采用断热冷桥技术，室内门及门窗暗藏的隔音、隔热胶条，能够有效隔热、隔音。,反射80以上的远红外线辐射（普通玻璃只反射12左右）传热系数小于1.35W/（m2K）传统单层玻璃窗为5.4W/（m2K），中空普通玻璃窗只有2.9W/（m2K）,LOW-E镀膜玻璃,外窗系统中空LOW-E镀膜玻璃,窗框,科技运用,LOW-E镀银膜低辐射保温玻璃辐射率从0.84降低到0.04至0.12，可通过可见光而阻挡远红外线(人体所感受的热即是远红外线)起到了更好的隔音与隔热的作用。独特的镀膜层隔绝紫外线辐射,LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热,窗框与窗洞之间采用美国欧文斯克宁保温板做隔热处理,世界顶级德国SCHCO（旭格）断热铝合金窗框结构。双面胶条咬口，窗框内、外铝皮之间有硬尼龙断热层,外墙系统,外墙保温的方式,采用绝热墙体：用导热系数较小的材料作墙体结构,评价：绝热性能好的材料强度较小，不宜成为墙体保温的主选方向,采用复合绝热墙体：墙体上设置绝热材料，分为,内保温,中间保温,外保温,评价：对使用性能影响最小，在小砌块中间加入保温材料，但目前的砌块块型已基本确定，技术上有一定难度，改动比较困难。,评价：施工较方便，但保温材料较松软，对用户影响较大，二次装修对保温体系的破坏很大；室外环境对建筑物主体结构的影响很大，还有冷热桥现象,评价：该项技术应用已相对成熟，对用户影响小，室外环境对建筑物主体影响小，避免建筑物开裂、冷热桥现象的出现,外墙保温的方式（两种）,科技运用,外墙系统,1、墙面基层,2、界面剂,3、聚合物砂浆,4、背胶,5、保温板,6、聚合物砂浆,7、玻璃纤维网格布,8、聚合物砂浆,9、外墙砖,万科朗润园的外墙保温系统共5层工艺，墙的厚度增加了56公分，加上窗户和玻璃保温措施，空调能耗可以节约30左右,万科朗润园外墙,屋面系统,正脊挡篦/康派卷材,防水卷材,柔性泛水,覆易卷材（铝箔阻隔膜）,挂瓦条支架、抗风搭扣,保温板,屋面系统麦卡伦地,科技运用,采用拉法基屋面系统，铝箔阻隔膜是麦卡伦地屋面系统中的重要配套之一，位于屋面瓦与屋顶防水系统之间主要起到两大作用：大大提高屋顶的防水性能；调节温度，在夏天高温时反射阳光，冬季阻隔室内热流的外溢，保证室内温暖,屋面系统构成：节能系统、通风系统、紧固系统、防水系统、采光系统,阳光,铝箔与保温隔热板,特别工艺：挂瓦。在现浇混凝土屋面上，先安装纵向的顺水木条，上面铺装铝箔阻隔膜，膜上面安装横向的挂瓦木条，屋面瓦在木条上顺序排列，,在瓦片与屋顶之间即木条中间存在空气层，提高屋顶隔热性能，降低15空调能耗,新风系统,新风系统健康新风系统,科技运用,“下送上回”低速送风方式保证新风和废气的分离，控制室内空气流动方向经预处理后的新鲜空气比室温略低自然沉积在下方形成“新风湖”淹没人体新鲜空气顺人体上升，经呼吸变为废气后经上部排风口排出,人体24小时呼吸新鲜空气低速送风，无噪声、无气流感、无扬尘楼顶设冷/热能量回收装置，回收排出室外的冷/热能量降低/升高引入的新风温度，节省新风预冷/预热成本,污浊空气,防噪系统,防噪音系统Alulux卷帘,科技运用,Alulux卷帘窗的功能：保温隔音防盗遮阳挡风沙挡视线防虫,德国爱屋公司Alulux明装卷帘窗，该公司还有多种门窗产品：暗装卷帘窗、防盗卷帘窗、爬升式车库门、侧行式车库门、标准型车库门、经济型车库门,采暖系统,采暖系统顶棚柔和辐射冷暖系统,顶棚辐射冷暖系统的构造是：房间的混凝土楼板内埋有水管，其直径为1620mm，间距在200300mm之间，结构板厚要求160250mm。冬天水管内注入2830的热水，夏天注入1820的冷水，通过混凝土楼板散热和吸热，再以柔和的辐射方式使室内环境温度均匀受控。做到室内空气温度冬季不低于20，夏季不高于26的人体最舒适范围,顶棚柔和辐射冷暖系统的7大优点：1、可采暖和制冷2、系统能自动调节室内温度3、辐射采暖和制冷效率高，温度均匀4、不占用室内空间5、不破坏建筑外观、无风感，无噪声7、采暖和制冷与换气分离,科技运用,中央净水系统,中央净水系统推介：ECOWASTERSYSTEM怡口(美国)、美国3M公司,产品概况：用量：2.5吨/天标准：前置过滤系统中央净水、中央软水、末端直饮水合作模式：包产品包安装的交钥匙模式净水精度：入户过滤精度：5直饮水精度：0.2,家用饮水机,中央净水机,全屋净水机,软净水一体机,大致价格：25000-35000/套注：具体根据所选型号定价。,卫生系统,垃圾处理系统、地漏系统、灭蚊系统,卫生系统垃圾处理子系统,科技运用,芬兰普泽PUZER中央吸尘,中央吸尘：吸尘软管插入吸尘孔，自动启动地下主机产生负压室内灰尘直接进入地下，避免使用普通吸尘器的二次污染,美国安娜海姆ANAHEIM食物垃圾处理器,食物性垃圾直接粉碎后随水流入化粪池可消除80的生活垃圾避免室内及小区蚊蝇污染、减轻家务负担、降低保洁费用,直接和清运车所载周转箱置换，无需二次转运垃圾便于垃圾分类回收，避免二次污染、无气味,置换式垃圾周转箱,建工未来城采用PVC管道网络中央除尘系统，该系统由吸尘主机、管网、吸尘插口、吸尘组件组成此外也采用了食物垃圾破碎机,科技运用,卫生系统MOMA双密封不锈钢地漏系统,MO-MA国际寓所采用专为无菌室设计的双密封不锈钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度远已超过国家标准，能比一般地漏高速排水外，漏水完毕后双密封盖可全封闭，保障没有异味，更利于消毒剂及一般清洁剂清洗，更能杜绝虫害与病毒的侵扰,市场上的地漏一般按材料分为不锈钢地漏、PVC（聚氯乙稀）、全铜地漏，其中不锈钢材质最好,MOMA采用的双密封地漏很有特点：两个水封在水流冲击时同时打开；没有水流时，上面的水封自动盖住下面水封的水，防止反水碗中的存水挥发。同时，干湿分离也有助于提高卫浴空间的健康程度，,水流冲击时开,水流通过时闭,不反水、无异味,防害虫,科技运用,卫生系统深圳兰溪谷“灭蚊磁场”,国际先进的灭蚊武器“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：,运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。安全&无声不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音,智能，安防系统,智能、安防系统推介一：Honeywell霍尼韦尔(美国)1、品牌简介,霍尼韦尔国际公司是一个拥有多元化制造技术的领导者，服务于世界各地的客户，包括航天产品及服务、工业和家庭楼宇控制技术、汽车产品、涡轮增压器以及特种材料。霍尼韦尔安防事业部是全世界最大及最富经验的电子保安系列产品制造商之一，其产品正保护着全球数百万的家庭、企业单位、商业单位及政府机关的安全。公司不仅在工业领域，在商业领域也凭借其最先进的技术保护着各类场所的安全，通过提供品质卓越的视频监控系统、防盗控制系统、门禁控制系统及功能完善的集成系统，使安防事业部的产品能够配合不同的安装需求。,智能、安防系统,智能、安防系统推介一：Honeywell霍尼韦尔(美国)2、产品图片,可视对讲系统,智能家居配置图,智能、安防系统推介一：Honeywell霍尼韦尔(美国)3、工程案例,深圳红树西岸,赛顿中心,另：此次上海世博欧洲馆、美洲馆、非洲国家馆、荷兰馆、卢森堡馆、香港馆和部分中国企业馆都选用了霍尼韦尔的安防产品和解决方案保障场馆的安全。,智能、安防系统推介一：Honeywell霍尼韦尔(美国)4、产品价位(小型户式系列),大致价格：2-3万/套注：此单价不包含安装,本案面临的问题2,问题2,联排产品面积过大，偏离市场需求主力，且预计总价达500万以上，能接受此价格的客户选择的范围很大，包括小独栋、双拼、联排等。,降低产品面积，将主力面积控制在200-220左右，总价控制在400万左右，避开小独栋和大双拼产品的竞争，以城市+资源+高附加值的优势与市场上的双拼别墅竞争。,降低面积减少竞争产品,现金流产品联排别墅（20套）占别墅总货量的37%248-288（联排）承担的项目开发使命：实现资金快速回笼，保证开发的连续