天津老厂房改造成文化创意产业园全案设计——津渡

旧厂房整体改造 TIANJIN.OLD BUILDINGTIANJIN.OLD BUILDING DISTRICT COMMERCIAL TRANSFORMATION 天津创意文化产业园规划方案 目录目录 CONTENTS Project overview项目概况1项目概况1 Overall positioning整体定位2整体定位2 Brand concept品牌概念3品牌概念3 Planning scheme规划方案4规划方案4 Old and new contrast新旧对比5新旧对比5 项目概况项目概况 PROJECT OVERVIEW1 本案地理位置 CASE LOCATION 本案周边人流状况 SURROUNDING TRAFFIC 本案交通状况 CASE THE TRAFFIC 本案地理位置 本案地理位置CASE LOCATION 本案位置 地理位置CASE LOCATION： 本案位于南开区， 密云一支路与密云路交汇处， 左邻工厂集中区， 右靠住宅密集区。 本案交通状况本案交通状况CASE THE TRAFFICCASE THE TRAFFIC 场地条件Location condition场地条件Location condition 城市道路城市道路： 用地周边包含两条城市干道密云一支路与密云路。密云一支路为 慢速路日常交通较为拥堵。密云路为快速路，交通相对顺畅。 停车场停车场： 用地周边无大型停车场，占道停车现象严重。 入口定位Entrance localization入口定位Entrance localization 主要入口主要入口： 依据现有可达路径及人流量判定，用地的主要出入口为东侧，同时西 侧密云一支路作为次要出入口起到分流作用。 密 云 一 支 路 密 云 路 本案交通状况本案交通状况CASE THE TRAFFICCASE THE TRAFFIC 本案 场地条件Location condition场地条件Location condition 公交到达公交到达： 用地周边公交车站较多，其中距离云河桥-公交车站仅80米、昔阳里-公 交车站仅150米、密云一支路-公交车站仅400米、泾水道-公交车站仅 400米。 用地可达性Land accessibility用地可达性Land accessibility 可达性可达性： 用地周边公共交通系统发达，城市可达性强，其主要站点邻近用地，可以 较为便利地将步行人流引入用地。 对外联系流线Foreign relations streamline对外联系流线Foreign relations streamline 上下客停靠：上下客停靠： 在用地东侧布置港湾式上下客停靠点，组织机动车临时停靠。 本案周边人流状况本案周边人流状况SURROUNDING TRAFFICSURROUNDING TRAFFIC 密 云 一 支 路 密 云 路 本案 现状相对破旧，需要加固和修建 停车位相对较少，不能满足园区需求。 在保留老建筑老建筑的同时，用低成本演绎最大社会效益价值 我们要达到的目的： 结构建筑、续写历史。 核心理念是引入自然、创意元素， 打造创意文化产业园。 厂房改造的难度在于： OLD BUILDINGS DIFFICULTY ANALYSIS 改造难度分析改造难度分析SURROUNDING TRAFFICSURROUNDING TRAFFIC 厂房现状厂房现状SURROUNDING TRAFFICSURROUNDING TRAFFIC 项目状况SURROUNDING TRAFFICSURROUNDING TRAFFIC 项目面积Project area 整改前建筑面积：3100m 整改后建筑面积：8889m 本案周边人流状况peripheral stream condition 交通优势使本案在可达性及人流引导上拥有极高的可塑性。 周边工厂加工区为本案带来固定人流。 周边居住区可为本案带来固定人流。 整体定位整体定位 OVERALL POSITIONING 项目客群定位 CASE THE TRAFFIC 项目区域功能 CASE THE TRAFFIC 2 市场分析 MARKET ANALYSIS 项目整体定位 CASE LOCATION 市场分析市场分析MARKET ANALYSISMARKET ANALYSIS 商业布局分析商业布局分析 天津市商业布局分析 LAYOUT ANALYSIS 天津市商业布局分析 LAYOUT ANALYSIS 天津市的几大成熟商圈随着城市的变迁 自然形成，目前本市较为成熟的四大商 圈分别是 （1）滨江道-和平路商圈 （2）南京路商圈 （3）泛老城厢商圈 （4）小白楼商圈。 这些商圈都集中在中环线以里，积聚效 应明显。随着城市改造步伐的加快，天 津市又涌现出一批新兴商圈 本案 位置 南京路商圈和平路-滨江道商圈小白楼商圈泛老城厢商圈 主要特点 1、中高档消费比较密集商圈，2、 具有浓厚商业商务氛围， 3、将引领天津商业向更高端迈 进 天津传统商圈之一，代表了近代天 津商业的发展水平 商圈内百货公司林立，主要以中低 档、中档为主 区域内商场之间同质化经营比较严 重，竞争激烈 在中档商品消费方面，该区域在天 津商业市场中占有主导地位 受区域办公环境较好的影 响，商业获利空间大区域 优质商业供应较小，休闲 娱乐设施比较缺乏 07年区域内海信广场的开 业，将提升区域商业的档 次 天津北部的主要商圈，拥有天津 传统的商业和特色文化商业 商业格局尚不成熟。 整体商业档次处于中端水平，商 业氛围较为混杂 业态分散，传统文化及小商品集 散类专业卖场、百货及购物中心 等多种商业形式均有 商业定位中档、中高档中低档、中档中档、高档低档、中档、中高档 客群特点 以中高端消费人群为主， 是高收入、高学历、拥有跨国公 司工作经历和海外背景的新兴中 高收入阶层购物的主要场所 大众消费群体为主， 该区域也是外来旅游人口重要的消 费场所之一 中档消费为主， 是周边区域工作的普通白 领和周边居民购物的主要 场所之一 中等收入的家庭和时尚青年为主 欠缺高收入人群的购物氛围 市场分析市场分析MARKET ANALYSISMARKET ANALYSIS 商圈分析商圈分析 伊势丹百货 新世界百货 百盛购物中百盛购物中 心心 万达广 场 海信广场 滨江商厦滨江商厦 本案本案 津汇购 物广场 津汇购 物广场 市场分析市场分析MARKET ANALYSISMARKET ANALYSIS 各商圈主要商业分析各商圈主要商业分析 商圈现状分析 CURRENT SITUATION 商圈现状分析 CURRENT SITUATION 传统市级商圈地位稳固，市场竞争激烈，都在进行商业升级。 次级商圈业态丰富、特色鲜明，处于蓬勃发展中。 新兴商圈依托政策优势，档次提升，发展潜力巨大。 市场分析市场分析MARKET ANALYSISMARKET ANALYSIS 项目整体定位项目整体定位IMAGE POSITIONINGIMAGE POSITIONING 为旧的建筑遗迹我们量身定制为旧的建筑遗迹我们量身定制 创意文化产业园（体验式创意园区）创意文化产业园（体验式创意园区） CREATIVITY CULTURE INDUSTRY GARDENCREATIVITY CULTURE INDUSTRY GARDEN 关键词：文化、展示、创意、休闲、餐饮、关键词：文化、展示、创意、休闲、餐饮、 项目整体定位项目整体定位FUNCTION PLANNINGFUNCTION PLANNING 此创意产业园原是七十年代建造的市皮革技术研究所的老厂房， 打造成为天津创意产业地标。 该园区定位为创意产业集群区，并辅以会务、零售、餐饮等配套功能， 可提供8000-10000多平方米的文化交流、推广、传播平台。 The creativity industry garden was the 1970s constructs the old workshop transformation of leather research institute, made into the Tianjin creativity industry terrestrial reference. This campus locates for the creativity industry cluster area, and auxiliary by conference affair, retail, dining, hotel and so on necessary function, may provide 7000 square meters commercial commerce resource. 整体定位 Cultural localization 整体定位 Cultural localization 打造一个以“弘扬中华文化”为核心，促进文化产业大发展 的文化创意产业园区。 社区，创新，广纳，博系，达到社会效益和经济效益双赢。 建成一个创意行业交流、推广、传播的平台，多功 能的时尚创作展示中心。 项目整体定位项目整体定位IMAGE POSITIONINGIMAGE POSITIONING 1、文化交流学者和创业人士 2、市区内部钟情于本项目所营造的独特文化氛围,通过交通枢纽吸引外 来的各地人士。 3、通过本区域浓厚的文化氛围，吸引学生前来体验创意文化氛围。 4、项目周边居住区较多,是常住家庭的首选休闲场所。 5、文化元素对年轻人士的吸引使精英白领客群成为项目的常规客户群。 项目客群定位项目客群定位CUSTOMERS TO LOCATECUSTOMERS TO LOCATE 客群定位 Guest group localization 客群定位 Guest group localization 加强规划引导和功能分区，促进各类创意文化协调发展， 体现4大特色： 1、“文化产业链”完善推动创意产业服务链，区域创意场所制造。 2、“ 民族记忆”民族文化，公益展 3、“ 再生历程”由工业区到创意文化园区发展进程 4、“ 城市互动”场地设施稳定的街区型创意市集、民族歌舞展示 项目特色项目特色PROJECT OBJECTIVESPROJECT OBJECTIVES 项目主题特色（4大亮点） Project objectives 项目主题特色（4大亮点） Project objectives PROJECT POSITIONING 项目定位PROJECT POSITIONING 项目定位 通过对本项目的文化建设,本案的城市功能发展定位为:天津南开区文化节点。 本案不但将成为南开区、民族和文化的重要场所,还会带动、天津整体的文化发展。 目标塑造创意文化脉络 建设南开区文化节点 定位定位REGIONAL FUNCTIONREGIONAL FUNCTION 品牌概念品牌概念 BRAND CONCEPT3 品牌调性品牌调性 BRAND ESSENCE 方向一方向一 APPROACH 1 方向二方向二 APPROACH 2 品牌需求品牌需求BRAND REQUIREMENTSBRAND REQUIREMENTS 一眼就看见良好的可视性 看见就明白简单的通俗性 明白就喜欢直观的传播性 品牌调性品牌调性BRAND ESSENCEBRAND ESSENCE 品牌定位关键词 CONCEPT OF CORE WORDS 时尚 亲民 有趣 品牌调性品牌调性BRAND ESSENCEBRAND ESSENCE 品牌调性：一个有意思的地方 IDENTIFY THEMES: COLORFUL FOR ALL SEASONS 方案表现 APPROACH 1 活泼时尚，率真豪爽、亲切包容、幽默诙谐 品牌调性品牌调性BRAND ESSENCEBRAND ESSENCE 品牌调性：一个有意思的地方 IDENTIFY THEMES: COLORFUL FOR ALL SEASONS 方案表现 APPROACH 1 活泼时尚，率真豪爽、亲切包容、幽默诙谐 品牌调性品牌调性BRAND ESSENCEBRAND ESSENCE 方案表现 APPROACH 案名思考：津门小座，津古汇，津门道，天津工厂，密云里 IDENTIFY THEMES: COLORFUL FOR ALL SEASONS 活泼时尚，率真豪爽、亲切包容、幽默诙谐 品牌调性品牌调性BRAND ESSENCEBRAND ESSENCE 方案表现 APPROACH 案名：津渡 IDENTIFY THEMES: COLORFUL FOR ALL SEASONS 天津别名津、沽等,意为天子渡过的地方,故延伸出津渡。 津渡文化创意产业园放飞梦想,创意港湾 。 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 方案表现 APPROACH 规划方案规划方案 PLANNING SCHEME4 空间需求空间需求 REGIONAL FUNCTION SKP效果图SKP效果图 SKP RENDERING 空间规划概念空间规划概念 FACTORY PLANNING 平面分析平面分析 PLANE ANALYSIS 文化艺术空间形态文化艺术空间形态开敞空间开敞空间 将公共大舞台，产品展示，文化展览等公共性 较强的功能纳入开敞空间，其中包括了室外集 中广场与室内大空间两部分，为各类室内外活 动提供空间保障。 观光展示空间形态观光展示空间形态街巷空间街巷空间 将传统的街巷尺度融入设计，在用地内合理创 造出适宜步行，尺度宜人的街巷空间。 精品体验空间形态精品体验空间形态院落空间院落空间 以传统尺度的院落空间为原型，营造私密性强， 宁静优雅的体验空间。 空间需求空间需求REGIONAL FUNCTIONREGIONAL FUNCTION 空间规划概念空间规划概念FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 规划改造原则： Plan transformation principle 1、在设计中，结合原有建筑风格，局部 加建，通过现代建筑手法配合材料运用， 点缀整体空间。 2、在保留建筑本身历史旋律的同时使建 筑空间更具体验感。 SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING SKP效果图SKP效果图SKP RENDERINGSKP RENDERING 平面分析平面分析FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 一层面积：4140m 平面分析平面分析FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 二层面积：3391m 平面分析平面分析FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 三层面积：1357m 纵向交通纵向交通FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 一层楼梯 纵向交通纵向交通FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 二层楼梯 纵向交通纵向交通FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 三层楼梯 纵向交通纵向交通FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 总体楼梯 平面分析平面分析FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 平面分析平面分析FACTORY PLANNINGFACTORY PLANNING 初定材料初定材料INITIAL MATERIALSINITIAL MATERIALS 水泥板，砖石，喷漆，玻璃为主要材料 目标目标FUNCTION PLANNINGFUNCTION PLANNING 项目可以通过开发、改建、招商、管理，把凝聚着特有的历史 底蕴和文化内涵的老厂房变成了吸引创意人才、激发创意灵感、 集聚创意产业的新载