中航地产财务风险分析与控制

.分类号 密级 UDC 编号 学 士 学 位 论 文题目： 中航地产财务风险分析与控制 姓 名： 学 号： 院 系： 专 业： 指导教师： 申请学位： 年 月声明本人声明，所呈交的学位论文，是本人在指导老师的指导下独立完成的研究成果，并且是自己撰写的，尽我所知，除了文中做了标注的地方外，论文不包含其他人发表或撰写过的研究成果。如被查到有侵犯他人知识产权的行为，由本人承担应有的责任。 学位（毕业）论文作者亲笔签字： 日期：.目录摘要1Abstract2一 中航地产简介3二 企业财务风险分析理论32.1财务风险的概念及种类32.2财务风险的分析及控制策略4三 中航地产财务风险分析5四 中航地产财务风险形成的原因7五 中航地产财务风险控制策略75.1 多元融资策略75.2 完善内部财务制度75.3 提高投资决策水平8结论8参考文献9摘要财务结算将直接影响企业的发展，从而影响中国的经济发展和社会稳定，健康发展，因此，企业对财务风险管理系统的完善和深入的研究具有重要的意义。经济活动是所有企业都要面对的问题，经济活动存在不确定性，因此企业就要面临财务风险的发生。了解财务风险的性质以及会产生的后果，并能利用有效的方法解决是一个企业能够长治久安，保证公司的利益能够达到最大化的重要手段。本文通过论述中航公司在每个项目进行投资前都会做出充分的可行性、成本分析，并根据实际情况做出具体的市场调研、客户定位和产品定位，以此来降低投资风险。从企业财务风险的相关理论着手，通过了解从中航企业财务风险的各种成因，根据自己学到的财务风险分析方法，制定了风险控制策略，降低了企业的财务风险出现的可能。 关键词：中航地产 财务风险 控制策略AbstractEnterprise financial settlement will directly affect the development of enterprises, thus affecting Chinas economic development and social stability and healthy development. Therefore, the enterprises financial risk management system and in-depth research is of great significance. This paper mainly discusses how to control the financial risks effectively from commercial real estate. Based on the theoretical analysis and the domestic and foreign research ideas and methods, this paper expounds the causes, main features and main types of financial risks, and discusses the current situation of Chinas real estate market. The main performance of commercial real estate financial risk, in response to different situations to take appropriate measures to prevent financial risks. In this paper, by the investment in each project before the company will make full feasibility, cost analysis, and according to the actual situation to make a specific market research, customer positioning and product positioning, in order to reduce investment risk. In the joint investment and resource distribution of Chinese aviation real estate companies, the interests of cooperation and responsibility to share the risk, to fully mobilize the enthusiasm of investors, developed a risk control strategy, reducing the financial risk of the possibility of business.Keywords: commercial real estate financial risk control strategy.一、中航地产简介中航地产全称为深圳中航地产股份有限公司，在1985年成立，为了适应房地产做大做强的经营理念，在1994年经过企业改制成为了上式地产公司。简称中航地产。在过去20年房地产腾飞的时代，中航地产已经发展为集房地产开发、经营、物业管理、酒店经营为一体的综合性公司。中航地产致力于商业地产的发展，融入中国城市化开发与建设，通过对商业模式和人居生活的不断探索，投身于城市化建设进程，将企业的成长发展深深融入到区域经济之中，充分发挥中航地产资源整合优势和品牌号召力，为城市源源不断地输入活力因子和持久动力，奉献生活新方式，公司凭借自身良好的品牌形象和雄厚的专业实力，积极参与中国城市化开发与建设，致力于提升城市区域综合运营能力和商业地产的持续经济贡献能力，进而实现开发区域土地价值的最大化，为提升城市区域价值、推动中国城市化建设而作出贡献，已连续多年成为深圳市百强企业。目前公司的主营业务为房地产的经营与销售，公司在建项目多达40个，辐射我国中部、西南、西北、长三角、珠三角多个区域，形成多项目联动发展的国家战略发展业务布局。目前已经完成的项目主要有九江中航城、厦门中航资金广场、深圳.V尚街、天津.九方城市广场等多个著名的商业地产1,2。中航地产在我国房地产行业中有着极其重要的地位，为我国的房地产事业的发展起到了不可磨灭的作用。特别是今年以来房地产的迅速扩展，使得中航公司更得到了巨大的发展，2016年营业总收入63.23亿，同比增长14.57%。看到营业收入增加的同时，同样也要考虑到房地产企业多面临的财务风险。从利润营业额来看，中航地产2016年营业利润2.83亿，净利润1.61亿，营业利润同比增长-49.96%，净利润同比增长-59.77% 。从以上数据我们可以看出，营业额增加了，但利润缺出现下滑，因此，说明中航地产公司在财务上具有一定的风险，本文从中航地产的业务范围、业务投资、以及经营模式分析中航地产所面临的财务风险，并针对该风险提出对应的建议和改进措施，阐述了财务风险的控制方法，希望能为中航地产公司在业务发展和财务风险控制上起到一定的促进作用3。二、企业财务风险分析理论2.1财务风险的概念及种类财务风险是指公司结构不合理、融资不当使公司可能出现偿债能力而导致投资预期下降的风险，企业企业常常由于管理不善而遭到财务风险带来的经济损失，甚至可能会导致企业破产，因此在企业中财务风险是一个企业需要考虑的重要核心内容。风险的定义通常包括损失的不确定性和盈利的不确定性两种4。根据财务风险形成的原因可以划分为政治风险、法律风险、利率风险、市场竞争风险、经营风险五类。根据资本运动过程可以划分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险五类。根据不同层次、不同部门面临的风险表现和种类存在的差别划分根据企业中不同层次、不同部门面临的风险表现和种类可能存在显著的差别可分为战略性财务风险、总体性财务风险和部门性财务风险5。从以上给出的定义和种类来看，公司所面临的财务风险是多种多样的，包括主观和客观两个方面。主观方面主要包含业务的经营、管理、营销手段的利用带来的财务风险；客观方面则是由外界因素的干扰造成的，比如利率的波动、市场需求的变动、竞争对手策略改变等。房地产企业作为国家的支柱性产业，虽然房地产的投资、开工、建设出现了回暖现象，但是各个地区的地王频出带来的不仅仅是表面上土地的繁荣，更多的是为未来房地产企业的担忧，再加上国家政策的不断调控，这样必然加大房地产公司的投资和开发风险，进而将会对公司的资金回收带来巨大的风险。在财务风险中，资金风险是核心，一旦出现资金链断裂，将会导致房地产公司的破产、甚至倒闭6,7。2.2财务风险的分析及控制策略财务风险产生的原因有很多，尤其是房地产公司。房地产公司出现财务风险的原因主要包括以下五个方面：资金周转率低、财务杠杆过度使用、资产期限不匹配、现金流入期限不匹配、项目调整能力弱8,9。以下为五个方面的分析。1）资金周转率低我过的房地产开发通常都要经过四个阶段，分别为征地阶段、土地开发阶段、房屋开发阶段、房屋竣工以及销售阶段。通常在前三个周期都需要房地产公司投入较大的资金流，只有到四个阶段才会出现资金回流，因此整个开发周期较长，存在资金周转率慢的问题，且中途有多种不可控因素存在。2）财务杠杆过度使用由于在前三个阶段需要大量的资金流，几乎所有的房地产公司都会选择贷款的形式注入资本，这在财务上会形成一定的杠杆。杠杆的使用，可以让公司用较少的资金得以运转，但杠杆一旦超过公司承受的程度，企业就会面临较高的还款压力，进而降低股东的经济效益，产生财务风险。3）资产期限不匹配许多房地产公司都会通过举债的方式进行相关业务的经营和开发10。该种经营模式对于公司资产变现能力提出了更高的要求。通常对于地产公司来说，房产的存货变现较难，往往会导致公司还债压力加大，加大财务风险的爆发。4）现金流入期限不平衡公司的正常运行都需要资金的流入平衡。但是目前我国地产公司存在现金流入忽高忽低的现象，因为地产公司为了资金尽快回流，在第三个阶段都会进行一定的预售，但此时各个开发项目的销售期以及匹配问题往往被忽略，进而引起资金收益不平衡的现象。当某年出现现金流入低的时候公司就会面临巨大的还债压了，进而引发财务风险，从而导致公司无法运行11,12。5）项目调整力弱目前我国房地产开发存在开发周期长，需要管理周期长等问题。在运行过程中，存在调整困难，项目周转难度高等问题，一旦过程中出现问题，将会导致项目出现滞工现象，存在资金链断裂的财务风险，这也将对公司带来不利影响。上述内容对地产公司中可能引起财务风险的原因进行了分析。因此对公司需要一定的控制策略。通常需要对公司的同期财务负债表、资金流情况进行比较分析；对工程的进度要进行跟踪，保证按期完成；优化公司内部结构，提高员工的工作效率，降低审批流程，解决公司人员冗杂的问题；另外还需要设定备用方案，一旦出现问题，立即启用备用方案，减少对公司财务造成的冲击13。三中航地产财务风险分析1、短期偿债能力分析流动比率是衡量企业偿债能力的重要指标，计算公式是流动资产与流动负债的比值。根据中航地产最近几年的财务报表，给出了最近几年中航地产的资金流动比例如表1下所示。 表1 短期偿债能力分析表年限20122013201420152016流动资产（亿）97.45127.19144.58136.42124.42流动负债（亿）73.2681.7499.48110.2495.56流动比率1.3341.5561.4531.2371.302从表1中可以看出，从13-15年可以看出中航地产的资金流动率逐年下降，2016年的房地产行业的复苏较大，而中航地产的流动性提高很少，说明该中航地产的债务偿还能力正在逐渐的降低，并逐渐表现偿还能力不足的现象。并且该公司出现负债率增加的趋势，而且该水平明显超过我国国家融资的平均水平，因此也存在一定的融资风险。2、运营能力分析应收账款周转率和存货周转率是衡量营运能力的重要指标，其计算公式是当期销售净收入与应收账款平均余额的比值。从中航地产的财务报表中得到，14年至16年应收账款的周转天数分别是11.32天、7.9天和5.95天，因此得出中航地产近三年的应收账款周转率分别是43.63%、49.78%和61.24%。可知中航地产应收账款周转率逐年提高，企业资金回收速度增快。存货周转率是营业收入与存货平均余额的比值。14年至16年，中航地产的存货周转天数分别是1442.26天、1532.59天和1356.22天，得出存货周转率分别是0.27%、0.24%和0.19%。2014年-2016年，中航地产存货周转速度变慢，资源利用率不大。待销售产品不理想，导致资金被占用，增加了企业的营运成本。3.投资能力分析表2给出了中航地产最近五年的投资收益。中航地产的投资主要为了获取更大的收益。表2 投资成本与利润项目20122013201420152016成本（亿）39.0256.9159.7655.4566.71利润（亿）6.675.606.645.662.83从表2中可以算出从2012-2016年这五年的发展中，企业的利润与成本的比值为0.17、0.0984、0.1111、0.1002、0.0424。可以看出呈现逐渐下降的趋势，公司的投资成本逐渐增高，带来的利润比却在下降，说明中航公司正在面临着高投入低回报的局面，因此中航地产面临着企业间强大的竞争压力，或者企业出现了盲目扩大资本投入，这样会导致企业出现财务资产流入不足的风险，一旦过程中出现资金断裂，企业将会面临破产的危险境地。四 中航地产财务风险形成的原因在第三节中从多个方面分析了中航地产存在财务风险，而造成财务风险的主要三个方面。第一、经济周期以及市场环境的影响。随着国家限购令以及去库存政策的实行，导致水泥、钢铁等建筑材料价格上涨，增加了中航地产的投资成本。国家经济的不断下行，也使中航地产的业务受到一定的冲击，另外竞争对手带来的压力增大，近两年来，商业地产形势有所回暖，更有房产市场以降价促销的方式来加快销售进度，以加速回笼资金缓解资金压力。个别楼市甚至打出折优惠促销，有的楼盘不惜打出买房送花园或送装修的活动。第二、中航地产的资本结构不够合理，由于中航地产具有跨区域性，因此在前期需要投入较大的资金，并且资金回笼的周期较长。中航工业在资产配置上尤其工程预付款较高，这也就导致了中航地产的负债率居高不下，而且呈现逐渐增加的趋势。一旦负债率超过收益率，极易造成资金链断裂，甚至出现无法偿还银行利息的财务风险。第三、融资渠道过于简单，房地产公司由于需要较大的资金量，因此如何保证资金的连续性是避免财务风险的一个主要因素，也是保持资金链完整必不可少的步骤。第四、公司控制决策失误，更剧中航地产2015年发布的一季度财务报告显示，该阶段净亏损6821.13万元，同比下降21.74%，导致该结果的主要原因就是控制决策失误，导致深陷三四线城市，为了实现地产版图的扩展，中航地产剥离了部分盈利性较高的产业，例如将中航楼宇以人民币6,032,200元的价格转让给中航国际新能源发展有限公司，仅仅为了提高暂时的经济效益，这种治标不治本的投资策略也是导致中航财务风险的一个主要原因。五 中航地产财务风险控制策略5.1 多元融资策略传统的融资方式很难适应如今多变的国际形势，而且对于中航地产的财务风险也是极其不利的。中航地产想要做大、做强的同时避免财务风险的出现就要借鉴外国多元化的融资策略，寻找多个融资渠道，探索新的融资方案，降低企业的负债率。持续加强企业对自家股票、债券、预收款的管理，不断优化自身的发展，降低公司冗余度，提高办事效率，节约企业成本。另外企业可以进行贷款证券化或者信托化，建立政府调控与市场调节的多元化融资方式，提高企业的资金配置结构，降低企业成本控制，逐渐增加企业利润并降低财务风险。5.2 完善内部财务制度财务管理是企业运行的核心内容，可以建立财务网络监控，设置财务预警值。通过一定的约束条件，构建可持续的成本控制运行机制，从而更好的优化财务内部的资金配置模式。在财务部和工程部之间，设置监控小组，对工程运行成本以及工程进度进行把控，对财务工作要进行定期考核与监督，不断完善中航地产内部资源配置。不断提高财务决策、战略制定、优化企业的规范性。另外在工程的初期要进行合理的预算，控制资金的外出，要做到每一分钱都用在实处，做到花钱有名，另外对工作表现较好的员工实行奖励原则，根据贡献大小制定不同的奖励规则；对于不合格的人，要给予惩罚，降低绩效或者开除公司。5.3 提高投资决策水平企业在接纳项目之前，都要对其可行性以及利润进行分析和调研，中航地产公司可以成立投资决策团队，专门研究方案的可行性以及竞争对手的资料搜集，做到知己知彼，避免无谓的损失。由于房地产投资是一个投资周期长、过程复杂、投资难度高的产业，因此在项目进行之前，要进行科学系统的分析是十分必要的。在关注自身的同时，决策团队还肩负着密切关注国家战略布局以及国内外地产行业局势的变化，避免房产的滞销现象。在营销上采取多元化营销方式，不断优化销售渠道、树立品牌化、建立公司的品牌效应，降低公司成本，从而规避财务风险。结论本文研究首先对中航地产的经营模式以及业务范围进行了研究，介绍了财务风险的基本理论，从多个方面分析了中航地产所面临的财务风险以及引起这些财务风险的原因，并根据这些原因，提出了一定的控制策略。要使中航地产降低财务风险，必须实行多元化融资、完善内部财务制度、提高决策者水平的三大策略。参考文献1 史功路. 房地产行业财务风险控制J. 财税金融.2016.2 曾 娟. 商业地产公司财务风险控制模式探讨J.财税研究.20163 王萌萌. 房地产企业财务风险评估与防范研究D.q青岛科技大学. 2016.4 Indranil Pan，Anna Korre，Sevket Du