土地房屋行政行为及司法审查.ppt

城市建设、房地产行政行为及司法审查,主讲人：王达,第一部分、城乡规划第二部分、房地产登记第三部分、城市房屋拆迁第四部分、集体土地征收,第一部分、城乡规划,1、更改规划与信赖保护2、违法必究3、比例原则与违章建筑的处罚4、强制拆除的双轨制5、采取强制措施应注意的问题6、2年后能否处罚7、证据保全,8、如何操作“人民政府责令”9、相对人多项违法的处罚10、妥善处理历史遗留违法建设11、违章建筑的认定12、规划许可中对相邻权的保护13、新法与旧法的衔接适用14、村庄规划与城乡统筹15、依法变更规划与提高容积率16、城市规划与物业管理,17、在业主共同共有的部分随意搭建的处理18、规划部门与房管部门职权交叉19、双效行为及当事人的救济20、危旧城区改建扩建翻建的处理21、综合执法局与规划局的职责划分22、被告举证责任与原告举证权利23、法律适用规则24、法律效果与社会效果的有机统一25、拆迁中违章建筑的区分补偿,第二部分、房地产登记,一、登记保护的几种物权二、登记行政行为分类三、物权登记三要素四、房屋登记的行政法效力五、违法登记与交易安全六、不动产登记及其诉讼的程序问题七、房屋登记的实体问题八、房屋登记的赔偿问题,一、登记保护的几种物权,1、所有权2、用益物权3、担保物权（抵押权）,二、登记行政行为分类,1、初始登记（物权设立）2、变更登记（物权变更）3、转移登记（物权转移）4、注销登记（物权消灭）5、抵押权登记（设立、变更、转移、消灭）6、更正登记（纠错行为）7、预告登记（防止一房多卖）8、异议登记（行政查封）,三、物权登记三要素,1、主体2、客体3、法律关系,四、房屋登记的行政法效力,1、财产权债权、物权（知识产权继承权）2、物权与债权的区别对世权对人权绝对权相对权支配权请求权排他性兼容性,3、物权的公示（1）动产静态占有动态交付（2）不动产登记4、不动产登记的功能行政确认行为,5、房屋登记效力的双重主义登记生效（9条）登记对抗（15条）建设用地使用权房屋所有权探矿权采矿权农村土地承包权房屋抵押权水域海域养殖权捕捞权工矿企业取水权地役权宅基地使用权,6、物权变动的方式设立、变更、转移、消灭7、物权变动的原因民事法律行为行政法律行为行政事实行为司法行为事实行为8、物权变动的两个阶段物权变动原因行为物权变动公示行为,五、登记违法与交易安全,1、虚假抵押与超值抵押2、售后再抵，抵后再售3、假房产证、假身份证、假人骗贷4、一些受限房产的抵押5、重复抵押与多次抵押6、房地分别登记导致重复抵押7、房屋、土地的关系8、农村房屋流转、抵押、协助执行,六、不动产登记及其诉讼的程序问题,1、建筑物区分所有权的登记2、房产登记的委托3、登记簿的查询4、抵押房屋、查封房屋的拆迁补偿6、法律上的利害关系人的理解7、普通债权人的诉权及起诉期限,8、房屋登记的起诉期限（1）相对人交代诉权3个月；未交代诉权2年（2）物权利害关系人20年中的3个月（3）普通债权利害关系人1年中的3个月9、民事审判如何对待具体行政行为10、行政审判如何对待民事行为,七、登记的实体问题,1、热力公司管线抵押2、水电站大坝抵押3、天气公司管线抵押4、权力扩张与权力限缩5、预售许可与在建工程抵押的衔接6、房地产登记与金融领域的渎职犯罪7、集体土地建设用地使用权抵押8、最高额抵押物查封操作,9、未成年人房产处置的登记14条10、监护人的判断11、行政处罚不能代替行政许可22条12、拆迁许可区域可否受理查封13、公司注销前签定的房产转让合同14、集体企业、公司、国有企业房产处分程序的审查15、房地产执行中的问题（1）协助法院执行属于司法权的延伸,（2）对轮候查封法院要求处置查封房产的对抗（3）法院违法导致协助执行错误的补救及责任承担（4）具有协助执行义务的房产登记机关不履行或怠于履行职责的法律后果（5）法院查封中的对被查封房产情况的调查及登记机关的协助义务（6）民事审判无权判决登记机关承担赔偿责任（7）被申请查封房产的地名变更引出的问题（8）违章建筑及农村房屋的查封处置问题,八、不动产登记的赔偿问题,1、赔偿责任的归责原则及因果关系2、损益相补原则3、信赖保护原则4、先诉抗辩权与优权担责原则5、国家赔偿最小化与补充责任6、五种行政赔偿责任7、房屋权属登记的区分审查标准,（1）身份证的审查（2）相貌特征的审查（3）房产证的真实性审查（4）婚姻状况的形式审查（5）签字的真实性审查（6）委托行为的真实性审查（7）民事行为的有效性审查（8）物权设立登记违法排除审查（9）行政行为违法排除标准审查（10）司法行为的形式审查,第三部分城市房屋拆迁,一、拆迁许可与征收决定,1、公共利益界定2、五个基本前置条件（1）红线重合（2）土地使用权批准文件与建设用地批准文件（3）拆迁人与项目业主一致（4）国有土地使用权批准文件与土地使用权证（5）前置行为的审查标准3、特殊房屋的附加条件,4、整体评估及资金证明5、公开科学决策6、自拆自建和翻建无须取得拆迁许可7、拆迁办的法律地位9、开发区内设机构的法律地位10、颁发拆迁许可证的通知义务11、拆迁许可与征收决定的原则,（1）科学决策（2）公开决策（3）程序正当（4）公平公正（5）等价有偿,二、补偿安置裁决与补偿决定,1、15天的搬迁期限2、灭失房屋应予受理裁决3、拆迁补偿与社会保障的关系4、补偿数额的双重标准判断5、货币补偿裁决与补偿决定6、调换产权的期房评估7、物权优于债权及债权的物权化,8、衔接好拆迁补偿与抵押查封的关系9、对被拆迁人作为原告举证权利的限制10、评估报告的证据审查及其司法救济11、房屋的性质判断12、政策性承租房的物权性质13、无证房屋拆迁补偿14、土地补偿问题,三、拆迁中土地补偿问题,1、拆迁的直接目的2、土地的物权性质3、划拨土地的补偿划拨土地的价值拍卖净价（动态价）政府定价的出让金（静态价）4、土地剩余年限的补偿土地剩余年限的补偿拍卖净价（使用年限出让年限）政府定价的出让金5、割断土地非法利益链6、评估应当考虑土地因素7、土地储备中心作为拆迁人的部分违法性,8、房、地的关系及其应用拆迁评估、房屋拍卖、房地抵押9、以公共利益为由的国有土地使用权收回10、国有土地使用权批准文件、国有土地使用权证书、建设用地批准文件的区别11、2年不用闲置的处理12、土地管理部门按照法院协助执行通知要求的行为13、政府垄断土地一级市场，放开二级市场,四、强制执行,（一）行政强拆（1）先予裁决、补偿安置决定（2）强制拆迁决定（3）警惕公安机关的不作为（4）执行的主体（5）先予补偿或者推定给付补偿（6）证据保全（7）15天的公告期（8）措施合法（9）适格的被告,（二）司法强拆1、依照民事诉讼法的司法强拆（1）诉前强拆（2）诉讼中强拆（3）判决后强拆2、依照行政诉讼法的司法强拆（1）非诉强拆（2）诉前强拆（3）诉讼中强拆（4）判决后强拆,五、拆迁中赔偿与补偿、管辖交叉,1、请求权竞合2、损益相补原则3、国家赔偿最小化原则4、民事赔偿的归责原则5、行政赔偿的归责原则6、拆迁中民事和行政诉讼的分工7、灭失房屋的补偿救济途径,六、立法趋势比较,人民政府拆迁管理部门征收决定拆迁许可补偿安置决定补偿安置裁决征收拆迁部门拆迁人被征收人被拆迁人补偿安置协议补偿安置协议,第四部分、集体土地征收,1、两种方案2、补偿的几类权利及其受偿主体3、征收主体4、“城中村”拆迁的法律适用5、遵循利益衡量与动机正当原则6、附属设施的界定7、补偿金分配纠纷机制8、县市人民政府组织实施包括调解和裁决,9、集体土地征收补偿原则10