邯郸市康德及附近商场调查报告——来自大量数据

对康德等几家商圈调研的报告调查目标：了解现有业态的经营状况及分布，对邯郸金亿城的项目的 合理定位提出依据调查时间：2014年7月23日至2014年7月25日。 调查对象：新世纪、康德、海悦、国风、新丹兰、地一大道、苏宁、 国美、阳光三联 调查方式：实地走访、商户沟通、内部讨论 一、各商场调查情况总结及简要分析（一）新世纪商场1、新世纪地处人民路和中华大街交叉口，地理位置优越，环境优雅、舒适，是集购物、娱乐、餐饮为一体的大型购物广场，他的市场定位是以中高端消费群体为主要目标。在邯郸的零售业中是一面旗帜，在走访了新世纪17楼，了解各楼层的分类及各商品布局状况。2、15层的主要是以品牌为主，走的是中高档路线，他的受众群体是以有身份的、高消费者为主要目标，15层的商品定位不是我们未来的目标。但7层经营的电影院、KTV、健身房是不受人群的限制，与项目的初衷6层是以经营餐饮娱乐一致的，通过了解，生意状况不错，这给了我们很多的启发。 3、6层经营：饮食、保龄球、健身房、电子城、瑜伽、茶社、儿童游乐场、书画展览馆，美容、美发等，真正体现了一站式吃喝玩乐集一体的多元化业态。由于电影院、电子城等是属于特种行业，需要提前到相关部门报批手续：1）在文化部门的文化市场管理所办理娱乐场所许可证。2）到公安消防部门办理消防许可证。3）到卫生部门的防疫站办理卫生许可证 。4）到公安治安部门办理特种行业许可证等。 （二）康德商场1、康德商城的整体规模在6-7万平方米左右，共有6个层；14层的经营方式是以市场化经营，商场化管理的模式。1-2层的商品摆放还是延续了传统的7080年代末的柜台式方法销售；3-4层女装是以形象店的形式，每一家商铺都有自己的形象店，货品齐全。特别是在针织小百方面，借鉴了河南胖东来的模式单一品类一网打尽。商场整体实现了货品多元化，购物形式多元化，更大范围的适应中低端消费群体中的目标顾客，在打好“便宜”牌的同时进行细分的差异化服务。2、康德商场的经营是对店铺以收取租金的形式，但设置统一收银柜台，37天回款，既提高的商场形象，又强化了对商户的管理，使消费者在康德购物享受无条件退换货的服务。3、康德地下一层是以经营小商品，每个店铺均10平米左右，年付租金1600020000元/间。货品丰富，门类齐全、人流较多。商场规模大，货品集中，对顾客来说更有吸引力，更能体现一站式购物。在康德购物安全，也是吸引客流的一种好的方式。（三）苏宁、国美、阳光三联邯郸市的三大家电，阳光三联、苏宁、国美的客流普遍都较少，以老年人居多。苏宁设四层，仅开放两层，经分析，家电行业近些年来一直深受网购的影响，所有店面客流及销售都受到影响，取而代之的是京东网购，而苏宁、国美电器也加入了网购的行业，越来越多的实体店实际上已经成网购的样板厅。所以不建议考虑此项。（四）新丹兰步行街1、装修风格特色化，货品陈列个性化，是新丹兰的最直观的印象。经营货品价格不低，和新世纪不相上下，但产品品质却参差不齐，也能发现一些批发市场的货品，也有一些品质较好的产品。总体来说，新丹兰购物环境是吸引部分追求个性、收入稳定的年轻群体休闲逛街“淘宝”的好去处。2、新丹兰的经营方式采取的是统一收银、统一管理，实行的是租赁合作。租金价格每平方米、每月在150200元左右，商户更新较为频繁，现有装修商户近十家，有部分空铺还在闲置。 （五）海悦、国风、地一大道1、海悦尚未开张，预计八月一号开张，租金情况为：一层50元/平米/月，二层四层整体外包，三层20元/平米/月(2014年后半年)，35元/平米/月（2015年），签约一年半。价格制定的策略，值得我们分析和借鉴。2、地一大道，地处商圈中心地下，规模很大，但部分商铺闭店，客流除饮品区外人比较少，整体特色不鲜明，卫生环境较差。讨论分析：商场的前期定位及后续的管理是保证一个商场能否顺发展至关重要，商品在组合上没有体现特色和创意也很难有生命力。结合邯郸市场的实际情况（外来人口较少，城市吸引力弱，整体消费规模比较稳定），在周围聚集的商圈里竞争，要想分得一杯羹，必须要有自己的特色，才能处不败之地。3、国风购物广场是以租金方式合作，每7天返款一次，在返款中再扣2%点。每个铺位的租金是根据不同位置制定不同租金标准，每平方米每月租金在190210元左右。商场的特点是以小商品（四层）带动客流，据了解国风购物广场前期的效益也不是很好，后期由于对四层进行了改造和调整，增加了小商品大类商场客流、效益回升。二、启示和借鉴（一）合理定位、突出特色作为一个商业集合体，在开业前首先要明确的就是其商业的准确定位。通过走访多家邯郸市场，从而初步定位是：面向中低收入群体、以周边郊县消费为主，以多种业态组合，用不同元素合理安排各楼层的商品布局，如：婚庆产品一站式购物广场、家居家纺广场、服装服饰广场、文化图书用品广场、针纺针棉广场、日用产品广场等批发兼零售为主的、商场化管理、市场化运营的大型一站式购物中心。利用我们大体量的优势，借鉴康德优势和河南胖东来的成功经验，力争将单一门类产品做大做全。利用商场化的管理模式，在收费模式上，采取“租金+扣流水”相结合的模式，这样做的好处有二点，首先，对商户的管理上有为有效，特别是在商场进行大型促销活动时，可以借鉴国风的流水倒扣的方法，按流水收取活动费用。第二，对商户的经营状况的总体了解，通过数据分析，按照经营流水的反馈，我们可以更好的分析经营品类的优劣，以及下一步招租商户的选择。（二）整合资源、打造亮点如何打造我们项目的亮点，也就是最为突出的品类，通过实地走访及项目周边调研（具体数据下一阶段提供），预计将一站式购买的婚庆产品作为项目的亮点，原因有二，第一，通过走访邯郸各大商场和市场，并未发现有规模的婚庆市场，大多采取按照产品种类进行分割到不同楼层和区域（比如义乌），这是邯郸市场的空白，而包头、威海等类似的二线城市都已经出现这样的市场。第二，我们项目周边均为新楼盘，同时邯郸东部属新区，新开发的楼盘居多，势必年轻人中作为“结婚购房”的比例应不在少数（具体数据需要调研分析），而周边并未有以婚庆为特色的专业市场，甚至整个邯郸都没有，这是打造特色的机会，如果能一炮打响，影响力和利润应比较可观。三、下一步计划（一）进一步走访市场，重点为专业市场具体包括：电子市场、茶艺市场、副食品市场、农副产品市场、灯具市场等，通过走访和商户沟通，了解市场经营和管理状况，做出分析报告。（二）