巴厘岛商业策划方案.ppt

中铁骑士公馆竞争市场周报（2012年1月21日-26日）,巴厘岛商业策划方案,目录,峨眉概况,峨眉山市是四川省辖县级市，全市幅员面积1183平方公里，城市建成区面积约17平方公里，辖12个镇、6个乡、245个行政村、19个社区；全市户籍人口43.37万人，其中农业人口24.71万人，非农业人口18.66万人。成乐高速公路距紧邻峨眉，到成都只需1.5小时；还有即将开工建设的乐汉高速公路，乐雅高速公路、货运通道（省道103、306线峨眉山市过境段改线工程）等；2014年6月29日上午，成绵乐客运专线正线轨道全面铺通，成绵乐城际铁路在峨眉山市设有峨眉站和峨眉天下名山站点，从成都前往峨眉将不会超过一个小时，峨眉山市即将进入“高铁时代”；成昆铁路复线也将从峨眉通过。2013年1-4季度，峨眉市实现GDP179.18亿元，同比增长10.4%。峨眉山市是中国优秀旅游城市，保持着在四川旅游业大格局中的良好表现，旅游经济凸显新亮点：上半年业绩报告显示，旅游净利润同比大幅增长82.5%，旅游趋势性优势进一步释放。首届四川国际旅游交易博览会将于2014年9月26日至29日在峨眉山市举行。,峨眉概况,巴厘岛,目录,市场调查,商业售价与租金,市场调查,综合分析,老城区优点：老城商业成熟，人口密度大，客流量多。缺点：、老城商业区物业陈旧，环境脏乱差；、做的是传统临街商业、步行街，业态分布杂乱，不能形成商业中心；、没有专业的营运团队和物业管理，商业档次不高。新城区优点：、物业及业态规划良好；、有专业的运营和物业管理团队，商业档次较高。缺点：、区域常住人口少，商业氛围不浓；、传统的消费观念导致新型商业业态接爱程度不高，市场需一定时间培育。综合分析、季节性差异明显，百货零售业月销量旺季跟淡季相差50%以上；、近年来餐饮业月销量同比下降；、老城区与新城区一般租期均为3-5年，60%商业租金年递增，其中30%商业年递增率达8-10%；、社区商业占比较大，其业态分布凌乱，竞争激烈；、餐饮无特色，都是一些小吃和一些路边摊，缺少大中型有特色的餐饮和休闲娱乐业。,市场调查,部分商业街现状,金顶北路,商铺342间空置率5%百货65%餐饮2%休闲娱乐3%家具建材25%,市场调查,部分商业街现状,文庙街（步行街）,商铺116间空置率10%百货占比100%,市场调查,部分商业街现状,报国路,商铺110间空置率0%百货占比80%家具建材20%,市场调查,部分商业街现状,名山路,商铺63间空置率0%百货占比36%餐饮占比20%其他44%,市场调查,部分商业街现状,金顶南路,商铺236间空置率0%百货68%餐饮1%休闲娱乐2%家具建材29%,市场调查,部分商业街现状,白龙南路,商铺102间空置率18%百货占比3%餐饮占比19%其他占比60%,市场调查,部分商业街现状,商铺156间空置率6%百货占比1%餐饮6%家具建材占比47%其他4%,佛欣路,目录,主要竞品,水晶广场,物业类型：综合体区域所属：峨眉楼盘地址：峨眉山市东湖湿地公园对面装修：毛坯许可证号：城市拟建（2013）房预售证第021号开发商：峨眉君逸有限公司建筑面积：11万平方米占地面积：72亩容积率：1.35交通配套：公交站、长途客运站、火车站、轻轨站、城际客运站五站合一，竣工后10分钟即可到乐山、20分钟到各乡镇、40分钟到成都。,主要竞品,基本信息,中央购物公园，东湖湿地公园南岸，城市东拓发展战略规划的重要组成部分。项目规划总占地约500亩，分四期开发，一期水晶广场总建面11万平方米，是乐峨地区首席城市综合体。二期成昆复线，建面约45000平方米，是集旅游、文化、展览、餐饮为一体的特色商业街区，城市地标级名片。三期翡郦湖湾，建面约200000平方米，是超五星度假酒店、高端度假公寓和文化旅游购物街区为三大核心的湖岸艺术聚落；四期购物中心，总建面约100000平方米，规划为高端百货、峨眉迎宾广场为主的城市地标建筑。一期水晶广场是一个大型的商业综合体，项目占地72亩，总建筑面积达到110000平方米，项目集品牌超市卖场旗舰店、妇婴主题百货、电器大卖场、五星级电影院线、准五星主题精品酒店、甲级写字楼、顶级休闲会所等业态为一体，为市民和旅游者提供购物、休闲一站式服务的复合式商业街区。,主要竞品,楼盘介绍,主要竞品,项目经济指标,主要竞品,入驻商家,主要竞品,销售政策,主要竞品,成交客户分析,客群来源：主要是来自峨眉市区的本地居民及周边乡镇的居民，小部分为周边市区的置业客户；客群年龄：年龄在28-50岁之间，主要购买力还是以30-45岁之间为主；职业构成：客户主要以小资产个体户、企业中的中高级白领为主；置业目的：客户置业目的投资、自营两者兼有；成交因素：客户主要看得项目的返租、未来区域的发展等；,目录,商业定位,项目SWOT分析,中高端消费人群的主要构成为都市白领、中产阶层和部分高消费人士，同时兼顾本市居民和项目周边区域居民的商业消费。,旅游客群,中高端消费人群,商务人士,目标客群定位,商业定位,目标客群,商业定位,商业功能配比,餐饮30%,零售35%,娱乐15%,休闲25%,商业定位,商业组合,主力店/次主力店组合：主力店、次主力店占比为65以大型超市、酒店、服装商城、KTV、茶楼等做为主力店与次主力店的基本组合。,商业定位,城北首席枢纽商业中心,项目商业以区域为中心，覆盖峨眉乃至乐山全市，吸纳本地居民日常消费及旅游客群，形成吃、住、游、购、娱一条龙的综合商业配套生活区,商业定位,目录,业态规划,业态规划建议,业态规划思路：以主力店吸引客群，通过全业态、中高档的特色消费留住客人1、通过主力店吸引人气，核心理念为增加餐饮种类、提升零售经营档次。2、以主力店的招商作为突破口，通过主力店吸引中小商户入驻。3、围绕区域商业中心理念，提升转变商业经营方式，强调体验式、互动式的消费理念。4、营造休闲消费的氛围，放松型、娱乐型购物是宣传点及吸引点。,临河商业拥有良好的地理资源、景观资源、空间资源及客流资源，是最具价值的高业区域，临河商业定位为：,业态规划,临河商业定位,格调生活休闲耍街,业态规划,临河商业效果图,业态规划,临河商业区位示意,精品男装区，约1000平米，目标商家：金利来、梦特娇、劲霸、七匹狼、海澜之家等,时尚女装区，约1300平米，目标商家：梦莱曼、声雨竹、欧时力、歌莱雅、Only、拉夏贝尔、贝雪、红袖等,黄金珠宝区，约500平米，目标商家：周大生、老凤祥、中国黄金等,名牌箱包区，约900平米，目标商家：华伦天奴、达芙妮、红蜻蜓、稻草人等,业态规划,临河商业一楼业态规划,婚纱摄影区，约1200平米，目标商家：天长地久、维纳斯、金夫人等,咖啡西餐区，约1300平米，目标商家：上岛咖啡、图兰朵咖啡等,西式快餐区，约700平米，目标商家：德克士、麦当劳、必胜客等,中式简餐区，约900平米，目标商家：真功夫、良木缘、快吉客等,业态规划,临河商业二楼业态规划,娱乐休闲区，约2000平米，目标商家：好乐迪、宝乐迪、钱柜等,美容SPA区，约1300平米，目标商家：百莲凯、天黛国际等,业态规划,临河商业三楼业态规划,独立商业拥有良好的交通资源、物业资源、广场资源及客流资源，具有较高的高业价值，独立商业定位为：,业态规划,独立商业定位,潮流新天地峨眉首席时尚摩尔聚落,业态规划,独立商业效果图,业态规划,独立商业区位示意,化妆品牌区，约300平米，目标商家：美宝莲，欧莱雅，SK，妮维雅等,运动品牌区，约280平米，目标商家：李宁、阿迪达斯、361度等,酒类专卖区，约180平米，目标商家：长城干红、五粮液等,金融服务区，约200平米，目标商家：农业银行、建设银行、工商银行等,服装专卖区，约900平米，目标商家：真维斯、以纯、美特斯邦威、李维斯等,通讯服务区，约180平米，目标商家：苹果、联想等,业态规划,独立商业一楼业态规划,户外装备区，约300平米，目标商家：探路者、始祖鸟等,品牌餐饮区，约280平米，目标商家：豪客来、乡村基等,时尚电玩区，约300平米,女性饰品区，约250平米，目标商家：哎呀呀、安之秀头饰等,业态规划,独立商业二楼业态规划,休闲美食区，约300平米，目标商家：水果捞水果主题餐厅、许留山甜品等,文化服务区，约300平米，目标商家：奇卡幼儿早教、步步高学习机专卖等,业态规划,独立商业三楼业态规划,临街商业作为一种社区商业，即能享受综合商业体带来的大量客流，同时，社区的业主作为商业的忠实客户，为其提供稳定的客户资源，因此临街商业定位为：,业态规划,临街商业定位,快乐生活街区,业态规划,临街商业区位示意,超市购物区，约200平米，目标商家：红旗连锁、中百超市等,水果特卖区，约100平米,美发服务区，约120平米,便民服务区，约80平米,医疗服务区，约80平米，目标商家：老百姓大药房、海王星辰等,食品专卖区，约80平米，目标商家：大拇指、甜皮鸭等,业态规划,临街商业一楼业态规划,火锅食品区，约200平米，目标商家：德庄火锅、刘一手火锅等,经典中餐区，约200平米,特色餐饮区，约100平米，目标商家：永和大王、碗江南煲仔饭等,业态规划,临街商业二楼业态规划,休闲棋牌区，约70平米,健身娱乐区，约140平米，目标商家：奇迹健身、青鸟健身、桌球室等,业态规划,临街商业三楼业态规划,业态规划,超市入口商业定位,项目主力店确定华联超市意向入驻，超市入口商业与独立商业相对，形在一条独具特色的商业内街，因此超市入口商业定位为：,魅力风情走廊,业态规划,超市入口商业效果图,业态规划,超市入口商业区位示意,业态规划,超市入口商业一楼业态规划,便利购物区，约200平米,风情女装区，约500平米，目标商家：梦莱曼、声雨竹、欧时力、歌莱雅、Only、拉夏贝尔、贝雪、红袖等,孕婴特卖区，约350平米，目标商家：好孩子、爱婴坊、迪斯尼卡通等,品牌折扣区，约390平米,业态规划,超市入口商业二楼业态规划,特色美食区，整层约1000平米，目标商家：大娘水饺、味千拉面、茜茜烤肉、小肥羊、麻辣诱惑、天津狗不理、全聚德等,业态规划,超市入口商业三楼业态规划,青年专属区，整层约320平米，以咖啡、棋牌、甜品、冷餐等为主，营造浪漫、时尚、温馨的第四维空间，打造年轻人的专属国度,君庭精品快捷酒店,业态规划,酒店及相邻商业,项目确定意向入驻酒店：,业态规划,酒店及相邻商业,酒店及相邻商业由开发商自持，用于自营及酒店相关配套，不对外出售,目录,销售/招商策略,基本策略,以售为主，招售并举,项目商业以销售为主，同步进行招商工作，通过主力店、次主力店、特色商业的入驻来带动项目商业的销售。,二个重点重点引进国内外有影响、有实力的商业机构合作对名家、名品、名企、名人重点招商四个优先厂家优先：厂家直接合作先签约名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进,销售/招商策略,招商原则,各业态主要标志性商家重点引进，合作条件合理优惠；中高档品牌重点招商，优惠政策适当放宽，提升项目商业的整体档次。招商范围：国内外知名品牌商家合作方式：租售并举合作期限主力店超市一般为十至十五年；餐饮、娱乐、休闲、保健一般为五至十年；生活配套一般为三至五年；其他配套一般为一至三年。,销售/招商策略,招商条件及政策,销售/招商策略,招商对象,招商对象面向世界知名品牌、国际国内一线品牌，包括大众化国内零售商，各种商业业态互动经营，各种档次商业及知名品牌汇聚，相得益彰。主力店：知名百货商场、大型购物超市、特色餐饮、娱乐休闲连锁等；专卖店：服饰、珠宝首饰、化妆品、文具、旅游用品、运动品牌、妇幼用品、皮具、鞋帽、工艺品、地区特产等；餐饮：知名咖啡连锁、大型餐饮、酒吧、餐饮连锁、茶馆、特色美食等；休闲娱乐：电玩城、儿童娱乐城、健身spa、美容会所、歌城、台球厅等；服务配套设施：酒店、银行、保险营业大厅、邮电、航空售票、旅行社等。,销售/招商策略,招商工作节点,商业团队组建：销售/招商主管1名，销售/招商专员5名；商业政策制定：商业售价、租金水平、销售/招商提成、投资回报率、免租期等；商业资料筹备：商业DM单、招商手册、招商培训等；释放项目商业信息：户外广告、电视电台、报纸、行业专刊等；商家资源信息挖掘：知名品牌联络、行业协会跟进、专业市场搜集等；商业推介会拓客：利用商业推介会集中拓客，转化客户；商家签约：利用主力店、知名商家的签约热炒商业，形成轰动效果。,销售/招商策略,招商流程,市场调研和目标客户分析客户信息收集及商家资源挖掘客户信息归档分析确定目标客户招商政策制定确认客户招商计划确定招商资料准备就绪目标客户开发、拜访、接治目标客户分类梳理确定重点客户客