常熟世茂世纪中心项目商业经营管理委托合同

常熟世茂世纪中心项目商业经营管理委托合同 第一部分 宏观市场分析 一、常熟市概况 （一）常熟概貌 常熟市位于江苏省东南部，处于长江三角洲经济发达地区，东倚上海，南连苏州，西邻无锡，北濒长江，与南通隔江相望。境内地势平缓，气候温和，风调雨顺，因年年丰收而得名。全市总面积1264平方公里，人口103.6万，下辖13个镇场，2个省级经济开发区、1个城。常熟以悠久的人文历史、秀丽的山川景色、丰饶的物产资源享誉江南。1986年被批准为“国家历史文化名城”；近年来又先后获 “国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“全国社会治安综合治理先进县市”、“全国畅通工程模范管理城市”、“国际花园城市”称号，成为中国获得该殊荣的第一个县级市；同时还获得“遗产管理”单项竞赛第一名等称号。 （二）交通状况 常熟交通便捷，苏嘉杭高速公路（常熟苏州嘉兴杭州）和沿江高速公路（上海常熟江阴）在常熟境内交汇，从常熟出发半小时内可达苏州、无锡，50分钟可达上海；常熟距上海虹桥国际机场90公里，浦东国际机场140公里；东西横贯常熟的沿江铁路也即将开工建设；常熟港是国家一类对外开放口岸，与46个国家和地区的203个国际港口通航通商，位居全国十大内河港之列。在常熟港区建有设施完善的物流保税区域。 交通基础设施建设进程加快。沿江高速公路、苏嘉杭高速公路和苏虞张一级公路全线建成通车，苏通大桥南接线、沿江一级和锡太一级公路建设进展顺利；新建、改建农村公路158.5公里。至xx年末，全市二级以上公路总里程超过520公里，其中，高速公路总里程达66.2公里。全市拥有汽车5.23万辆，其中“私家车”3.27万辆。全年完成客运量3053万人次，旅客周转量223417万人公里；完成货运量1058万吨，货物周转量62489万吨公里。 常熟港发展迅速。xx年，完成货物吞吐量1622万吨，比上年增长7.4。其中，外贸货物吞吐量372万吨，集装箱吞吐量8.84万标箱，比上年增长80.7。益成特殊钢万吨级泊位和华润电力5万吨煤炭泊位已竣工验收。在建的兴华三期工程3个万吨级以上泊位，陆域配套设施仓库、堆场道路正在抓紧施工。 （三）行政区域 常熟地域内行政区域划分始于唐代。常熟市现有12个建制镇、1个林场、2个省级开发区、1个招商城。常熟市人民政府驻地为虞山镇。虞山镇现设琴湖、方塔、兴福、虹桥、谢桥、莫城6个管理区。 （四）人口状况 常熟人口以汉族为主，另有少数回、满、蒙、壮、白、高山、拉祜等民族。截至xx年12月31日，全市总户数为34万户。总人口为103.8万人，其中男性50.8万人，女性53.0万人。全市共有非农业人口50.8万人，农业人口53.0万人。人口自然增长率为1.7，人口密度为每平方公里821人。人均期望寿命为77.1岁。此外，随着经济的日益发展，外来人员增多，常年流动人口保持在35万人左右。全市人口城镇化程度为51.2%。 （五）自然地理 常熟位于东经1203312103，北纬31333150。地处长江下游南岸，居于江苏省东南部长江三角洲。东邻太仓，距上海100公里；南接昆山、苏州；西接无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最长距离49公里，南北间最长距离37公里，总面积1266平方公里（含长江界属水面）。 常熟地处中纬度地区，属亚热带季风性湿润气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。年均总日照数2130.2小时，占可照时数48%；年平均气温15.4C；年均降水量1054毫米。 （六）资源配套 常熟自然环境优美，山清水秀，景色绮丽，十里虞山半麓入城，尚湖、昆承湖面山而卧，相映增辉，琴川河穿城而过，雅园幽巷点缀其间，构成了山、水、城、园为一体的独特江南水乡风情。常熟城市绿化覆盖率达到57.12%，人均公共绿地面积16.96平方米，已列入国家太湖风景区。常熟虞山于1988年被批准为国家森林公园。尚湖拥有8平方公里的广阔水面，常年栖息着数百种野生鸟类。近年来，常熟先后获得国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环境保护模范城市和畅通工程模范管理城市等称号。 常熟拥有完备的居住、文化、娱乐、休闲设施。常熟建有多家服务优质的五星、四星级涉外宾馆及涉外商住公寓、高级别墅区。美术馆、音乐中心、大剧院、歌舞厅、图书馆、博物馆、体育馆、游泳池、保龄球馆、网球场等文体娱乐场所一应俱全。工作之余，可随意选择合适的休闲、娱乐场所活动。 常熟拥有完善的医疗设施。常熟全市共有市属医院5所，乡镇卫生院27所，拥有病床3200多张，卫生技术人员4200多人，各涉外医院都设有外商特别护理病房，为外商提供看病就医的一条龙服务。 常熟拥有良好的社会治安环境，被来常投资的中外客商所称道，是全国社会治安综合治理先进县市，在江苏省仅有2个城市获得此项殊荣 （七）文化教育 清重臣翁同和，因为忠贞爱国而倍受国人推崇。当代常熟籍的中国科学院、中国工程院两院院士有18人，常熟籍教授、学者数量在全国县级市中名列前茅。 全市现有各类280多所，其中高等学校2所，中等专业学校6所。大专以上文化水平33613人，各类专业技术人员6多人，熟练技术工人33万人 八十年代以来，常熟经济蓬勃发展，中外客商投资踊跃，城市综合实力显著增强，已连续十多年保持“全国财神县市”称号。xx年，全市国内生产总值476亿元，增长率为19.9%，财政收入65.66亿元，增长率为60.1%，综合实力名列全国县级市第二位。外向型经济发展迅速，已成为新的经济增长点。至xx年底，全市已累计批准外商投资企业1700多家，累计合同利用外资111.12亿美元，实际利用外资36.17亿美元，有20余家著名跨国国际公司落户常熟。 经过几年的改革调整，常熟的产业结构趋向合理，目前一、二、三产的比重分别是2.9%、60.4%和36.7%。 常熟的工业比较发达，xx年全市工业销售收入770亿元。xx年，全市拥有各类工业企业7千多家，有5个中国驰名商标，8个中国名牌产品，74个江苏省著名商标和名牌产品，144个苏州市著名商标和名牌产品，44家省级以上高新技术企业和171个省级高新技术产品，23个产品销量和市场占有率在同行业中居全国第一。 (八) 旅游资源 常熟山水交辉，风景秀丽，自然景观与人文景观兼具。十里虞山蜿蜒入城，万亩尚湖伸展山前，山水与千年古城及城内小巷庭园、古典园林交融，形成山、水、城、园融为一体的水乡山城独特风貌。抗日战争时期常熟沙家浜地区是新四军抗战游击根据地，这又给美丽的常熟山川增添了光荣的色彩。常熟名胜，目前分四个旅游区： 一为古城观光旅游区。常熟古城自西晋建为县治以来已有1700多年历史，城内有宋代九层方塔及新建的方塔园、元代建筑言子专祠、明代建筑翁氏 衣堂，又有历代建造的小巧精妙的曾园、赵园、燕园诸园林。解放后新建的博物馆、名人馆、各类纪念馆、美术馆星罗棋布于城内。 二为虞山国家森林公园旅游区。虞山是全国闻名的常熟胜景，古称乌目山，名人墓众多，是常熟胜迹的一大特色，标志着常熟历史文化积淀的深厚与辉煌。 三为尚湖休闲度假旅游区。旧有“湖甸烟雨”、“湖桥串月”等胜景。近年来大力开发，筑穿湖长堤，长堤两边桃柳成荫，建荷香洲公园、钓鱼渚公园，园内除亭、堂、楼观景点外，还设游泳场、高尔夫球场、水上运动场等，是旅客休闲度假胜地。虞山尚湖风景名胜区于xx年4月被国家旅游局评定为“国家AAAA级旅游区”。 四为沙家浜旅游区。沙家浜原名横泾乡，在常熟城南，曾是著名的新四军抗日游击根据地之一 常熟土地肥沃、湖泊纵横、物产丰富，素有“锦绣江南鱼米乡”之称。北宋古就赞曰：“岁岁多收常熟田”。盛产粮棉油，土特产也很丰富，有阳澄湖大闸蟹、鸭血糯、山景园叫化鸡、兴福桂花栗、红豆、宝岩杨梅、虞山绿茶、绿毛龟等。地方传统工艺名闻远近，雕绣花边、红木雕刻、绣衣服装，畅销国内外。 二、常熟市宏观经济状况 （一）国内生产总值（GDP）发展状况 截至到xx年度，共实现生产总值678.78亿元，同比增长18.1，从总体来看，常熟市经济总量实现了稳步上升趋势。 国内生产总值（GDP）单位：亿元 数据：常熟市 _ 世茂常熟、苏州项目考察报告 xx年8月10日，在工程部的组织下，对世茂飞行检查评分较好的工程进行了为期一天的观摩学习，先后参观了常熟世茂盛世名门和苏州运河城两个项目，首先听取了世茂工程部和承建单位对工程项目的介绍，了解他们的管理方法和施工工艺的处理及控制要点，从而达到，借鉴他们取得较好成绩的管理、施工经验的目的。 常熟盛世名门在参观时，项目以交付，主要对绿化、屋面细部处理、楼层验收、地下室进行参观，总结了以下几点： 1、 绿化间距大小一致，表土较细、平整，硬质整洁，给人赏心悦目的感觉。 2、 外墙真石漆，分格清晰、阴阳角顺直、喷点均匀、无污染、无色差。 3、 屋面细部处理非常用心到位，排气管做大馒头形状，用角钢对排气管进行了加强，可防止人为损坏避雷带随屋面造型支弯弧漂亮，简洁。屋顶地面无开裂、无浆水、无色差和尚头弧度一致（无色差和开裂是用抗裂砂浆在屋面完工后一次成型） 4、 室内公共部位，阴阳角顺直，地下车库有个别渗漏情况，应引起我们的注意。 苏州运河城项目正处于主体施工阶段，甲方工程部对现场进行了介绍，在开工前期是化工质量也较差，后经项目加强管理，实行班组淘汰制度，对施工质量、砼结构和砌体结构做的非常漂亮，细部处理非常用心到位。 1、 听结构阴阳角顺直，模板阴阳角条用密封胶带连接无漏浆，有跑模的情况及时进行了处理。 2、 砌体工程，灰缝饱满、大小一致、斜砌灰缝清晰，角度叫规范，模块配置合理（和当地砌块材型有关），砌体表面整洁。 3、 安全、文明施工项目做到每一步脚手架硬性封闭，每一层脚手架与结构连接有兜网，每一层悬挑底部做全硬性封闭，现场材料有专区堆放且堆放有序。 4、 不足之处未卸料平台，每一个反检钢丝绳差一根，反捡角度过大，钢丝绳头差一个，U型卡环。 不难看出每个项目作为建设方和承建方的管理强度，各方的资金投入和高水平的技术管理人员配置的应用，都是较好的见证。 通过这次参观学习，使自己增长了知识，对工程管理概念提升了一个较高层次，同时发现自己和人家相比有较大的差距，不论技术水平，还是管理经验都有待提升和加强。 从项目管理上比较，屋面项目需要一套健全的管理体制，结合考察情况和本项目的实际问题提出以下建议共大家探讨： 1、 减少指令分包数量，可减少在工序间项目扯皮，责任界限不清的情况。 2、 缩短工程款支付周期，减轻承建单位的忧虑，保证承建单位资金周转。 3、 4、 龙湾项目内部评比，进行了 减少临时性进度节点要求，重点保证内进度节点要求 即可，本项目临时性进度节点要求，都是在牺牲质量的情况下来完成。 常 熟 世 茂 创 梦 世 纪 营 销 推 广 方 案 目录 第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析 . 4 一、项目市场背景分析 . 5 二、常熟房地产市场现状分析 . 8 三、常熟房地产前景展望 . 11 第二部分、常熟世茂创梦世纪目标市场分析 . 12 一、项目潜在目标市场及组成分析 . 13 二、项目消费群体特征分析 . 14 三、项目潜在目标消费群体组成分类 . 15 第三部分、项目产品分析 . 18 一、项目地块现状及未来展望 . 19 二、项目产品分析 . 20 三、项目SWOT分析 . 23 第四部分、项目定位分析 . 25 一、项目核心价值分析 . 26 二、项目整体市场形象定位 . 29 三、创梦世纪项目市场定位 . 31 第五部分、项目前期市场推广策略 . 33 一、项目前期市场推广线索 . 34 二、项目前期市场推广策略 . 35 第六部分、项目营销推广策略 . 39 一、项目营销推广原则 . 40 二、项目营销推广思路 . 41 三、项目入市推广策略 . 42 第七部分、项目年度阶段营销推广策略 . 45 一、年度阶段营销推广策略 . 45 二、项目开盘期（xx年9月中旬） . 49 三、项目强销期（xx年9月下旬xx年1月底） . 50 第八部分、项目媒介分析 . 52 一、媒介组合原则 . 52 二、媒介推广组合 . 53 三、媒介传播安排 . 57 第一部分、常熟房地产市场状况及前景分析 受到今年上半年房地产产业宏观调控政策、金融政策的影响，常熟房地产市场容量急剧减少，市场上积压了大量的高档豪宅商品房，房地产市场销售压力骤然增大，市场竞争更趋激烈. 一、项目市场背景分析 近几年来，我国相续实施的、系列的房地产产业宏观调控政策开始发挥其指导性作用，指引我国房地产产业的发展，我国房地产市场步入结构调整期。特别自今年六月新政的实施和落实，有效的抑制了房地产市场的投机性需求，市场投资者将投资目标转向以商铺、办公等为主的经营性产品，房地产住宅市场自住型消费需求成为近期房地产需求市场的主力军，高性价比产品、商铺、商务写字楼成为现阶段市