上海黄浦滨江外滩规划

区域规划-五规划一扩建打造经典滨江（黄浦规划局）南黄浦五年规划除了将城隍庙扩建一倍外，有现在的25万亩扩建至50万亩，外滩金融集聚带规划总用地面积约262公顷，总建筑面积约627万平方米。其中，规划新增（包括在建、待建、规划、储备）商业办公用地合计56公顷，相应总建筑面积可达227万平方米，超过总建筑面积的1/3。此外，规划保留的可供置换利用的设施包括169幢共115万平方米的各类历史建筑及98万平方米的次新楼。未来金融集聚带的规划产业办公用地总面积约97公顷，占地区建设用地的37%；规划商业办公建筑总面积440万平方米，占地区总建筑面积的70%。南外滩地区四大重点地块的发展规划无疑是本次展示的规划成果中的一大亮点，这四大重点地块分别是8-1地块，13、15地块，复兴地块，南浦地块和城隍庙扩建。根据规划，南外滩地区将出现挺拔矗立的双子塔楼、高层环绕的中心绿地等标志性建筑和景观。今后，这四大重点地块将连接万国建筑博览与世博城市最佳实践区，兴建的各种标志性建筑和景观无疑会使自外白渡桥至世博城市最佳实践区的外滩沿线处处有景。1、8-1地块国际金融服务中心8-1地块的位置东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至龙潭路，总用地面积约4.5万平方米，其中，地上建筑总面积约27万平方米，地下建筑面积约10万平方米。今后，该地块将会出现两幢矗立的标志性建筑双子塔楼。双子塔楼将会是8-1地块最高的建筑之一，同时，它们也会成为继上海大厦、中国银行、海关大楼之后，外滩沿线的第二组天际线高潮。除了主楼采用双塔布局之外，8-1地块在外滩沿线将会形成连续的街墙，裙房的高度也会由东向西逐层跌落，保持滨江地区通往豫园方向的通行及景观视廊的畅通。该区域的目标是成为以专业服务及特色服务为核心的国际金融服务中心。2、南浦地块生态办公园区南浦地块的位置东至外马路、南至油车码头街、西至中山南路、北至会馆码头街，总用地面积约7.1万平方米，地上建筑总面积约为19.3万平方米，其中新建约15.5万平方米，地下建筑面积约16万平方米。绿地将会成为该区域的特色，建筑则会呈现出组团形式，布局于中央绿地的周边。该区域的定位是以总部公园办公为核心的生态办公园区，拥有多层次的景观系统、亲水开放空间以及绿色生态建筑群，使其可以有效地吸引金融总部来此办公。3、13、15地块都市综合体13、15地块的范围东至中山南路、南至东江阴路、西至南仓街、北至王家码头路，总用地面积约18万平方米，地上建筑总面积约为72万平方米，地下建筑面积约44万平方米。该地区将会采取一心一轴的空间设计，由数幢高层塔楼将一片中心绿地合抱起来。今后，这里将会集商业、办公、酒店多元功能，形成现代时尚、充满活力的都市综合体。根据规划，新建的一“圈”合抱绿地的高层建筑高度将会在240米左右。中心绿地将设有下沉式广场沟通地下空间，董家渡天主堂会成为绿地中一处优美的景观。绿地中间将引出一道生态景观休闲轴线，约800米长，可直接通往黄浦江畔。绿地周边会建有环形的二层架空平台，连接绿地周边的裙房建筑。4、复兴地块休闲商务区复兴地块东至黄浦江岸线、南至董家渡路、西至中山南路、北至白渡路，总用地面积约9.8万平方米，地上建筑总面积约16.9万平方米，地下建筑面积约8万平方米。码头文化将会成为复兴地块的主题，该地块大量的历史建筑将得到合理的改造利用，以公共活动为核心，建设集创意办公、会议会展和休闲娱乐为一体的休闲商务区。在复兴地块的滨江地区，将会形成T形的公共活动空间，并建起大型的二层景观平台，游客可以在景观平台上观赏黄浦江的美景。无论如何，可以确定的是，外滩一定会比以往任何时候都更加昂贵。由于163号地块的预热反应热烈，坊间对价格已经作出颇多预测。该地块挂牌起始价为17.18亿元，按建筑面积计算，单价为2.6108万元，比历史高峰新鸿基滨江凯旋门地块的单价2.0178万元高出将近30%。5、南黄浦滨江大道和游艇码头与此同时，十六铺新天地、金融复兴等一系列新概念在外滩概念上的衍生，已经使得南外滩周遍物业不断刷新历史最高价位，在未来的五年，城隍庙扩建工程将十六铺新天地从25万亩扩建至50万亩，南外滩商务功能复兴作为上海最受瞩目的区域之一，黄浦区的发展向来具有显著的标杆意义，并因此受到各级政府的重视。历史上，上海的中央商务区规划为3平方公里，其中在浦东新区的范围内是1.7平方公里，还有1.3平方公里在老外滩。由于外滩的商务功能在近几年退化，浦西段中央商务区功能体现在北到南京路、南到淮海路、西到华山路、东到西藏路的范围内，而随着一系列商务地块的推出，外滩将重新启动商务功能，并将浦东浦西连为一体。自2006年以来，黄浦区就向市规划部门提出了一份关于外滩金融商贸集聚区的规划构想。根据规划，外滩黄浦江沿岸金融商贸集聚区被重新定位，即重点发展与陆家嘴各有侧重、互为照应的金融及金融衍生业。这其实也就是新的改革方案的雏形，只是根据现在的规划，外滩的商业功能会得到更多的强调。相关专家表示，随着商务地块推出和升温，南外滩区域将与小陆家嘴隔江而立，同时发挥金融服务功能。而随着外滩一体化工程规划持续展开，北起苏州河，南至江边路，总面积3.56平方公里，岸线全长6.1公里，被划分为风貌保护区、综合功能区、滨江居住区和世博综合区。该规划中，外滩延伸段属于中央商务功能区，与之毗邻的南外滩则成为惟一可供居住的高档滨江住宅区。由此而言，亲水滨江岸线在带来巨大商业机遇和升值空间的同时，也为滨江物业提供了升值空间，作为紧邻人民广场、陆家嘴、南京西路和淮海中路四大CBD的南外滩，目前尚拥有一定面积的住宅建设用地，这使得南外滩必然成为下一个CBD居住区，其价值将逐步逼近新天地、小陆家嘴等区域。土地再造的价值究竟有多大？在1999年也就是新天地项目开发前，太平桥一带是破落的老城区，远远比不上古北、虹桥等新兴开发区。到了2002年，新天地基本成形，翠湖天地、华府天地成为全上海最顶级的豪宅之一，4万/平米以上的单价，并还在不断刷新记录。而根据相关官员表示，外滩将形成一个CBD与TBD结合的区域，其目标不是单纯的商业区，也不是纯粹的金融区，而是一个集聚金融机构形象总部和顶级品牌的混合性地区。那么，让人期待的假设是，如果一个区域，它既具有CBD金融中心的商务功能，又具有新天地的娱乐消遣的商业功能，那么它所带来的溢价值究竟有多大空间？据了解，全长3公里、建筑面积约2.5万平方米的十六铺老码头项目已经正式开工。种种原因叠加，CBD加新天地的概念使得一部分企业高管、政府官员，尤其是金融业领袖已经开始购置南外滩的住宅物业外滩南部董家渡地区，有80万平米的在建滨水景观住宅和酒店式公寓，为金融人士提供很好的服务。目前，南部地区在建和待建的商务楼宇土地储备面积总量达到180万平方公里。这个为金融功能的拓展和提升提供了非常好的条件。而正在建设中的十六铺地区的古城公园和水上旅游中心将作为世博期间的“水门”。规划中的董家渡滨江聚居区位于该板块中部，北接十六铺滨水旅游娱乐中心复兴东路，中华路、桑园街以东，南至南浦大桥地区陆家浜路，黄浦江以西，总用地面积143公顷。根据区域规划，以中山南路董家渡路为界，董家渡聚居区分为两部分：西北侧以居住功能为主，中山南路以西的地区规划为中高档居住区，中山南路以东董家渡以北地区规划为高档居住区，居住区内安排了完善的配套服务设施，其中商业中心位于中山路西侧与董家渡两侧，并沿董家渡向西延伸；中山南路以东董家渡以南地区结合已建的办公区，规划形成以商业、办公、文娱、展示等为主要内容的地区公共中心。根据有关方面透露，未来5年内，十六铺临江片将建成大型水上旅游总站（包括游艇码头和水上巴士站），与青浦大观园、东方绿舟和环淀山湖的度假村等市郊景区联手，开辟水陆衔接的辐射型都市