2014年4月广深8大主流购物中心调研汇

,广深购物中心调研汇报2014.04富兴置业招商中心,第一部分:广深购物中心综述,万象城,特点：万象城力推“一站式”消费和“体验式”购物，包罗万象，应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。,益田假日广场,特点：益田假日广场融合了国际购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，充满鲜明主题和体验特色，将“假日体验”无限扩张，结合项目地段特色以及周边氛围，以国际化的规划塑造着全球先进的城市样板，致力打造适合都市人生活的具有国际化的全体验式购物中心。,海岸城,特点：海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。,KKMall,城市中心-风尚地标KKMALL地处城市中罗湖黄金地段，紧邻购物地标万象城。作为交通极为便利的城市正中心。它理所当然的汇聚了各方潮人的时尚触觉与品位脉搏，并且成就了四方人流的风尚梦想。城中之城-100%时尚枢纽开业后，迅速成为了城市时尚购物的心地标。凭借各楼层相得益彰的风格设计、彰显个性时尚的潮流物品，创意精彩的地域美食、休闲丰富的休闲节目，令无数潮男靓女流连忘返，似乎进入了一个世外桃源的风尚之城。通过不断提升的个性品牌内涵，以其、时尚的形象，得到了消费者的认同，并且成为了年轻消费者购物、休闲、聚会的首选之地。城中潮流-潮牌聚集上海来福士广场聚集了全球各大时尚新潮的品牌，其中NOVO成为了其中的经典。另外INITIAL、FRENCHCONNECTION、Guess、Charles分区域与职安保人员，车辆出入口与职安保人员引导，缩短时间停车。KKMALL车场共有九层，服务于整个城市综合体，电子标识清晰。,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,万象城各消费层业态比较丰富，地铁商城、国际一二线大牌、各类中端品牌、芮欧百货、精品超市、各类集合店如NOVO，运劢100等构成商场内丰富的业态。,KKMALL负一层大量的休闲餐饮及快速餐饮布置，聚集人群，ZARAH,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,KKMALL整体的一、二层以大牌的副牌为主，较接近年轻消费客群；男士鞋包以商务型消费为主，符合京基100的商务型消费人群；三层星际传奇电玩城装修风格极有动漫特色，吸引大量年轻人及家庭消费；四层优莱荟定位为较高端的健身会所，不其他购物中心的健身品牌形成差异化；SPA及美容院多设置于较偏的边位，较难发现；深圳首家IMAX影院进驻落户，吸引了广大青年男女和电影发烧友。,海岸城露天海德广场与天利名城连廊处，天利名城侧的街铺多设置休闲餐饮类，流行时尚类商铺，可借鉴于项目内购物中心衔接处；文心四路内置餐饮街大量聚集人气，全场高比例的餐饮业态，吸引更多人流量，在达到一定稳定的人流量时，再进行业态二次调整升级。,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,海岸城主题突出各楼层业态穿插设置，混合搭配；品牌档次较年轻，消费档次较一致；女装品牌相对国外大牌较少，多为香港、上海及深圳本地品牌，很多内地一线品牌店铺面积较大；运动品牌因成交量不大，租收益有限，安排在较高楼层位置；健身器材和家居时尚类产品（包括时尚电子产品）穿插设置，增加了叠加消费机会。,益田假日广场品牌相对海岸城较高档，有较多国际一线品牌，另外品牌定位较一致，男装品牌比例较多，较适合高端以男士为主力消费的家庨消费；ZARA及H&M作为快速时尚消费代表，极聚人气；BURBERRY、AlfredDunhill、BOSEHUGOBOSE等大牌锁定了华侨城片区的旅客及五星酒店房客等目标消费客群。,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,一类是米其林水准的餐厅，比如新罗宝这个品牌，荣获2011年米其林推荐餐厅，也是全球首家引进韩国酒吧文化的餐厅。,第二类是餐饮娱乐行业里不同子门类的龙头品牌，比如被誉为咖啡行业的“劳斯莱斯”的全球顶级奢侈品猫屎咖啡,第三类是超大型实力派餐饮集团的旗下品牌。比如由香港最具实力的美心集团精心打造的时尚文化餐厅SimplyLife星美乐，将该集团旗下的高端品牌落户于海上世界。还有台湾最大餐饮集团计划在深圳开业的第二家台湾甜品乐食店Lady7。另外，有多家国际顶级餐饮集团是通过海上世界首次进入深圳，甚至首次进入中国，比如西班牙分子料理高档餐厅Salvador，是俄罗斯和乌克兰地区最大餐饮集团首次进入中国开设的首家旗舰店，同时，该集团还将在海上世界开设中国首家英国餐厅及酒吧GanstoRock。,第四类是国际知名连锁品牌的升级旗舰店。即使是广大消费者耳熟能详的连锁品牌，在海上世界也不甘平淡，纷纷计划在这里带给大家耳目一新的呈现。世界知名品牌哈根达斯，将在海上世界开设中国第二家引进酒吧业态的旗舰店。香港排名第一的满记甜品，将在海上世界开设深圳首家新概念旗舰店。COSTA咖啡深圳首家配套简餐的旗舰店。鑫泰，深圳最大的泰国菜餐饮连锁集团，将在海上世界开设全新概念旗舰店。,第五类，是创意独具的跨界经营体，比如全球排名第一的美发沙龙Toni&Guy（中国首家引进HairSpa的餐厅酒吧概念店），也已抢滩海上世界。而英国酒吧餐厅TheTavernBar则是一家体育主题餐厅,海上世界广场五类世界级创意休闲美食进驻海上世界,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,第四类是国际知名连锁品牌的升级旗舰店。即使是广大消费者耳熟能详的连锁品牌，在海上世界也不甘平淡，纷纷计划在这里带给大家耳目一新的呈现。世界知名品牌哈根达斯，将在海上世界开设中国第二家引进酒吧业态的旗舰店。香港排名第一的满记甜品，将在海上世界开设深圳首家新概念旗舰店。COSTA咖啡深圳首家配套简餐的旗舰店。鑫泰，深圳最大的泰国菜餐饮连锁集团，将在海上世界开设全新概念旗舰店。,第五类，是创意独具的跨界经营体，比如全球排名第一的美发沙龙Toni&Guy（中国首家引进HairSpa的餐厅酒吧概念店），也已抢滩海上世界。而英国酒吧餐厅TheTavernBar则是一家体育主题餐厅,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,广州太古汇-1F的太古汇主要是以国际一线服装品牌为主，加以时尚流行及快销品牌，将商场的档次逐步提升。-1F的方所是太古汇的一大亮点，方所是涵盖书店、美学生活、咖啡、展览空间与服饰时尚在内的一体式全新文化空间，由国内第一原创设计师品牌例外(EXCEPTION)联合台湾行人文化实验室倾力打造，面积约2000平方米。,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,广州太古汇1F的太古汇汇集了世界级的奢侈品店LV、PRADA等国际一线品牌的铺面都达到了1000平方米以上，有足够的经营和展示空间。,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,商业营运及物管CommercialOperationandPropertyManagement,海岸城空气清新系统及背景音乐播放增加消费者休闲享受；外广场灯光布置效果极佳，营造浓烈的人文气息；wifi全场覆盖，洗手间较大，设立了急救药箱，贴心服务。,万象城保安形象好，衣装整齐；万象城、COCOPARK节假日设计非常有特色，各主题活动聚集消费者，引导潮流。,商业营运及物管CommercialOperationandPropertyManagement,万象城导示牌经过升级后,更加简洁具有品味,材质结合磨沙玻璃更加有层次感,导示标识sign,导示标识sign,楼层导示牌,总平导示牌导示牌,电梯厅导示牌,导示标识sign,益田假日广场标识牌简单易识别,各楼梯口以及中庭合理设置导示牌和吊牌,有效指引顾客购物,第三部分需规避处Disadvantages,行走动线设计Dynamiclinedesignforpedestrians海岸城、每楼层动线设计无错开且较规整，二楼动线的设计过长，为半封闭式，容易走回头路且较复杂，使得可达性不高，位置感不强，容易使顾客迷路；益田假日广场、动线较规整、呆板,基本为直线设计，极少弧线设计。中庭及扶梯设计Atriumandescalatordesign海岸城、益田假日广场手扶梯层叠，较规整，不能有效引导人流。,需规避处Disadvantages,景观设计及采光landscapedesignandlighting海岸城缺少自然采光。益田假日广场休闲座椅严重影响商场整体景观.顶棚封闭，光线不好。万象城缺乏人文设施（如海岸城的小桥流水、益田假日的雕像），人文气息不浓。场内建筑设计IndoorArchitecturalDesign海岸城、益田假日广场商铺进深太长不方便展示。万象城二期和一期衔接明显不足，互动很弱，连廊导入客流有限。露天及下沉广场OutdoorsandSunkenPlazaKKMALL无大型的户外广场，活动多为室内活劢，人气稍微欠缺。,需规避处Disadvantages,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout海岸城负一层吉之岛所占面积太大，档次较低，顾客从停车场上到购物中心需经过吉之岛，会给顾客留下整体档次较低的首印象，同时负一层外租部分也不内部业态形成竞争。益田假日广场餐饮主力店集中在五楼，不利于渠道互通；部分美食店设在负一楼、负二楼较偏僻的位置，且没有明显指示，不易被顾客发现；餐饮特色性不强。万象城主力店芮欧百货吸引客流量有限；占用面积太大。商业营运及物管CommercialOperationandPropertyManagement益田假日广场、KKMALL、COCOPARK、益田假日广场新风系统不好；益田假日广场服务有待提升，清洁人员在洗手间聊天，显得很不职业；KKMALL、COCOPARKATM机较少；,需规避处Disadvantages,海岸城、益田假日广场车辆出入口设置不合理，坡度太陡。海岸城、万象城距离市政道路过近，存在安全隐患。海岸城、COCOPARK、停车场导示不够清晰，停车识别混乱。益田假日广场人货车同一场所，存在安全隐患。KKMALL停车场地下收费设于负二层，不方便。太古汇仅有860个停车位，在繁华的天河商圈显然过少.,停车场设计及管理Garagedesignandmanagement,需规避处Disadvantages,第四部分对富兴世界金融中心商业项目启示,一、设置巨大的、可爱的卡通公仔或雕塑摆在交叉路口，将人流引向购物中心。二、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化。三、大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。四、不把停车场只放在地下，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导。在购物中心设计充足的停车位。五、主入口设计醒目标志，使其成为人流集中和各类活动的焦点。六、在购物中心设置大型LED屏幕，形成人流集中的焦点效应。七、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。八、在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送。九、顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。十、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。,建筑空间设计ArchitecturalDesign,一、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布。二、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层。三、将餐饮场所设置于溜冰场上空，推动娱乐观赏化、餐饮娱乐化。四、建议不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极。五、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极。六、多主力店原则，层层都有核心主力店，购物中心每层可设置数个主力店。七、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部。或设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。,业态布局特点theFeatureofBusinessLayout,商业营运及物管CommercialOperationandPropertyManagement,一、招商注重商户组合。购物中心在招商过程中，注重招商组合，一个基本的前提是，在实现良