社区物业管理实施方案

社区物业管理实施方案 小区物业管理实施方案 方案一：宁南街道住宅小区物业管理实施方案 为切实加强我街道老旧小区物业管理工作，努力构建与城市管理水平相适应的物业管理新机制，进一步完善小区公共配套设施，提升小区居住环境，规范物业管理活动，提高居民安居乐业的满意度，根据区政府关于加强住宅小区物业管理工作的有关要求，结合我街道实际，特制定本方案。 一、指导思想 以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的三结合原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。 二、职责任务 （一）强化属地管理，建立责权明确的工作体系 按照重心下移、属地管理的原则，建立街道物业管理办公室领导下的两站一中心物业管理体系，承接市区物业管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。 1.街道物业管理办公室职责 （1）会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分；负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。 （2）指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见；负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。 （3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。 （4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。 （5）对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。 （6）组织建立辖区物业管理的领导机构。 2.街道各科室职责 （1）街道城建科负责研究制定辖区内住宅区物业管理的发展战略，指挥协调领导小组各成员单位搞好住宅区物业管理工作。 （2）街道财政所负责落实配套资金，按照规定及时拨付补贴款，监督资金使用，参与对社区的年度考核与奖惩评比。 （3）街道市容卫生管理办公室负责牵头和督促社区及时拆除住宅区内违建，指导和督 促保洁员做好职责范围内各住宅区的卫生保洁工作。 （4）街道司法所负责协助街道成立物业管理矛盾调解站，加强对调解员的政策业务培训与工作指导，充分发挥调解机制作用，协调解决各类物管矛盾纠纷。 （5）街道社会事务科负责社区建设的组织协调和综合管理工作。将社区符合低保条件的居民纳入保障范围，督促和协助社区和物管企业按照先征后返的原则，对低保户实行先征后返。 （6）街道综合科负责积极协调住宅区内幼儿园和学校缴纳相应的物业管理费，以减轻物业公司经营负责。 （7）街道纪工委负责对社区管理工作的年度考核，对物管资金使用进行监督和审计。 3.社区居委会职责 （1）指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作；会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举；指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作等。 （2）监督、指导业主委员会的工作。负责传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。 （3）配合街道办事处建立辖区物业管理责任体系，并融入到社区综合管理当中。 （4）成立物业管理监督小组，负责对物业管理服务质量进行日常监督，并及时把信息 反馈给街道物业管理办公室。 （5）负责协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。 4.物业管理服务中心职责 （1）负责老旧小区内住宅及公共设施、公共秩序、居住环境、卫生、绿化、停车场、的管理和服务工作。 （2）接受业主委员会或业主管委会的监督，广泛听取业主、使用人意见，提出整改措施并落实；定期参加业主大会，为业主、使用人提供优质服务。 （3）受理业主来访、查询、委托、投诉等事宜，能解决的及时解决。 （4）建立健全住户档案，完善老旧小区管理台帐。 （5）检查、督促清洁人员做好楼道和小区环境卫生工作，加强老旧小区环境保护 _。 （6）定期检查保养公用设施设备，对下水道、化粪池适时组织疏通清理，发现问题及时解决。 （7）每天不少于两次在小区内巡逻，遇突发事件采取必要措施并及时向有关部门报告。 （8）对小区进出车辆进行管理、疏导，保持出入口畅通。 （9）按时保质完成上级部门交办的物业管理其他工作。 5.物业管理应急维修站职责 （1）按照快速反应、及时组织、优质服务、有偿微利的原则，开展辖区内无管理单位住宅区的共用部位、共用设施设备和业主自用部位的应急维修工作。 （2）负责实行全天候24小时专人接听应急报修电话并做好记录。 （3）负责安排维修单位，承诺服务时限，30分钟内到场及时排险，并做到修水不过天，修电不过夜，及时提供下水道疏通、化粪池清理服务。 （4）负责督查受理结果，反馈维修信息，建立维修服务台帐。 （5）对于不在服务范围内的维修项目，向报修人提供相关维修咨询，对涉及供水、供电、燃气等部门的报修，应提供相关电话。 （6）对属于房屋共用部位、共用设施设备的维修项目，向报修人提供专项维修资金政策咨询，并协助其办理维修资金申请手续。 6.物业管理矛盾投诉调解站职责 目 录 第一章 整体管理方案策划. 1 一、项目调研 . 1 二、管理目标构建“文化社区” . 1 （一）倡导“全员参与”的管理文化. 2 （二）推广“平等互动”的服务文化. 2 （三）营建“和睦亲善”的社区文化. 3 （四）塑造“亲和人文”的环境文化. 3 三、*小区管理模式 . 3 四、拟采取的管理服务措施 . 4 （）实施“质量、成本双否决”运作机制. 4 （二）建立“加油站式”的员工培训机制. 4 （三）实现与城市商业住宅区的资源共享. 5 （四）建立“物业管理信息岛”. 5 （五）倡导开放式的管理服务. 5 （六）提供个性化的装修套餐服务. 6 （七）构建服务平台客户服务中心. 7 （八）构建网络化的物流链虚拟仓库. 7 （九）管理体系的全面整合和提升. 7 （十）致力于共用设施、设备的循环改进. 7 （十一）引入直饮水系统（远期目标）. 7 第二章 管理机构设置和规章制度. 8 一、机构设置、部门职责等 . 8 （一）机构设置. 9 （二）管理框架的组织框图. 10 二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 . 13 (一)管理规章制度. 13 (二)岗位工作标准. 13 (三)考核办法及落实措施. 13 (四)近期目标和远期规划. 14 三、物业用房经营及折旧方案 . 15 （一）物业用房的配备和利用. 15 （二）办公设备配备. 16 （三）办公设备、设施折旧安排. 17 第三章管理人员的配备和管理. 18 一、人员配备及培训计划和内容 . 18 （一）“*小区”人员配置表. 18 （二）员工基本培训方案. 19 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 . 20 （一）录用. 20 (二)考核. 20 (三)员工奖惩. 21 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 . 21 (一)仪表. 21 (二)行为. 21 （三）态度. 22 第四章 企业创优规划和具体实施方案. 23 一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 . 23 二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 . 24 三、市政等公共设施管理具体实施方案 . 27 四、环境卫生的具体实施方案 . 28 五、绿化养护管理的具体实施方案 . 29 六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 . 30 七、各类管理档案的建立与管理 . 32 第五章 社区建设. 32 一、文明社区创建工作、配合社区活动安排 . 32 (一)文明社区创建工作. 32 （二）社区活动的设想及活动计划. 33 （三）社区活动的制度. 33 （四）场地安排. 33 二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作 . 33 第六章 初期管理措施. 34 一、前期管理 _、管理、监督及配合方案 . 34 (一)房屋前期物业管理工作. 34 (二)竣工验收配合及建认方案. 34 二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准 . 37 （一）常规性、委托性、特约性服务内容. 37 （二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准. 38 三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度 . 43 （一）入住公约（按 _样本）. 43 （二）入住管理方案. 43 四、管理服务收费标准公布上墙及做好 _ . 45 五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施 . 45 （一）依法管理装修和违章搭建措施. 45 （二）外观管理措施. 47 （三）装修高峰期间管理 . 47 六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施 . 48 第七章 物业维修养护计划和措施. 49 一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施 . 50 （一）共用部位、共用设施的维修养护计划. 50 (二)相关措施. 50 二、住户报修、维修回访制度。 . 50 第八章 创新措施. 51 一、监控系统安装管理、维护 . 51 二、高科技在物业管理中的应用设想 . 51 三、办公、财务、档案资料等计算机应用。 . 51 第九章 企业经济效益. 51 一、收入、支出项目预算书 . 52 （一）收入测算表（见附表2） . 52 （二）支出测算表（见附表3） . 52 (三)收支预算汇总表. 53 二、年度盈亏持平及增收节支计划 . 53 (一)分析盈亏情况. 53 (二)收费上的欠费和拒交对策. 53 （三)分列年度持平计划(见附表5) . 54 三、建立收支公开、监督制度 . 54 四、以业养业发展计划 . 55 附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法. 55 附表2年收入测算表. 57 附表3人工费用测算表. 58 附表4 环境卫生、公共能耗等管理费测算表 . 58 附表5 xx-xx年度*小区收支测算汇总表. 60 小区物业管理实施方案 一、首 语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 XX物业管理有限责任公司是经国家职能部门批准的合法企业。 公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训 ；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练； 同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配臵至少 7 人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理 1 人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。 夜班安排管理人员轮流值班 4.2.3.2岗位安排 4.2.4保安队 4.2.1