家乐福漳州商圈分析 陈少伟小组.ppt

漳州市江滨家乐福选址分析组员:陈少伟石宝坤肖付云卢瑞达林珍,前述,随着漳州市江滨大道的贯通，江滨休闲商圈开始释放出巨大的商业潜力。由于稀缺的江景资源，江滨已经正在成为未来漳州最集中的高端住宅区。零散的商业业态已满足不了庞大的潜在高消费人群的旺盛需求，大型商业物业即将呼之欲出。目前，新华都购物广场已正式入驻江滨，由冠宏星房地产开发的江滨风情商业街也已正式开业，极大地拉动了江滨商圈的成熟。此外经过多次的调研，家乐福也非常看好江滨这一区位，打算在江滨花园附近开设漳州市第一家Hypermarkets（大型综合超市）。在此笔者为家乐福进行了一次全面的店铺选址分析。,内容框架,（一）家乐福简介（二）江滨风情商业区（三）家乐福在江滨的具体区位及地理特征（四）店铺开业后能辐射范围、商业环境（五）周边环境价值分析及竞争对手分析（六）店铺交通条件评估及物业特征（七）商圈内居民及流动人口特征、收入和消费结构分析（八）市场定位和经营特色以及经营策略建议（九）江滨家乐福的经营风险和效益预估（十）新店未来前景分析,（一）家乐福简介,家乐福成立于1959年，总部在法国，是欧洲第一、世界第二大国际零售连锁集团，家乐福现拥有一万多家营运零售单位，业务遍及世界31个国家和地区，员工超过50万人。在全球拥有一万多家分店，主要分布在欧洲的法国、西班牙、意大利，美洲的巴西、阿根廷，亚洲的中国、韩国、日本、泰国、台湾等31个国家和地区。据悉，自1995年家乐福进入中国。如今，家乐福已成功地进入了中国的30多个城市，在北至哈尔滨、南至深圳、西至乌鲁木齐、东至上海的中国广袤土地上开设了109家大型超市，聘请3万多名员工。在在华外资零售企业中处于领先地位。家乐福的快速扩张，除了和它的经营策略有关，同时和它的选址决策方案密不可分。,（二）江滨风情商业区,江滨风情商业区位于漳州市芗城区江滨路两侧，九龙江北岸，江滨风情商业区规划集休闲、购物、娱乐、饮食、旅游、办公六大功能于一体，商业区内规划有近万平方米的大型购物中心，酒吧一条街、美食城、休闲娱乐中心、健身中心等，可以满足吃、喝、玩、乐、逛的一站式休闲消费需求。为此开发商也准备斥巨资建设漳州首个机械立体停车场，江滨汇聚了江滨花园、滨江丽景、外滩明珠等众多楼盘。此外还有漳州发展、航翼集团、特房集团等开发商也将加入到江滨地产的开发行列中。未来密集的居住人群和高端消费人群，届时江滨的常住人口将超过10万人,江滨风情商业区一角,（三）家乐福在江滨的具体区位及地理特征,家乐福位于江滨大道和建元路的交汇处，附近拥有众多街道、生活小区、文化区。江滨一带区域人口将会达到10万，区域动态人口将超过50万，消费需求潜力巨大。,家乐福,（四）店铺开业后能辐射范围、商业环境,这个大型综合超市的范围包括江滨大道东段、建元路、厦门路、解放路、元光南路。附近有众多的公寓小区：建元南路商业区、江宾花园李园小区、江滨花园泰园小区、江滨花园瑞园小区、江滨花园小区、江滨花园竹园小区、江畔豪庭小区，元光南路的元南花园、鸿达花园、中兴爱贤花园。商业区内的商铺由市政道路江滨路、厦门路、建元路、解放路，串联起江滨核心商业板块，并与老城区中心商圈形成共荣，区内规划常住人口将达到10万。除了居民小区外，还有童心幼儿园、漳州市华侨中学、闽南水产品批发市场，以及更远的漳州师范学院、漳州二中、漳州广播电视大学等院校，交通便利及环境幽雅优越性将会使得这些顾客群成为家乐福巨大的消费市场。商圈内的人口消费能力较高，地处商业经济中心，人均收入水平较高，市场需求量大。,1、主要商圈,主要商圈主要包括江滨大道东段、建元路、厦门路、解放路、元光南路等。建元南路商业区、江宾花园李园小区、江滨花园泰园小区、江滨花园瑞园小区、江滨花园小区、江滨花园竹园小区、江畔豪庭小区，元光南路的中心爱贤花园小区，此外童心幼儿园、漳州市华侨中学也临近店铺地址，南面与江滨公园相邻，该公园作为漳州市最大的公园，将会成为市民娱乐休闲的好场所，在夜间（19：0022：00）其人流量非常之大，将为家乐福带来强大的消费人流；其次店面周边道路网络发达，几千亩高级大型住宅区环绕四面，人流量大，大概拥有7万的消费群体，潜在市场广阔。新华都、闽南水产品批发市场也提升这一区域的商业价值。,2、次要商圈,次要商圈主要包括江滨大道中西段、水仙大道、新华南路、东浦路、北京路、延安南路、青年路、战备大桥、漳州大桥等交通线路，此外江滨公园、漳州农校教师宿舍、漳州师范学院、漳州二中、漳州广播电视大学等也是家乐福的主要顾客群。特别是随着江滨路的全线贯通以及西洋坪大桥的建成，大大方便了漳州市西城区江滨的居民和院校学生前往家乐福购物。江滨城区人群可支配收入较高，消费能力强，社会保障制度不断完善，再加上在整个芗城区国民经济快速增长的推动下，人们在将来的消费能力将得到更大的提高。这为以整个江滨中心城区为次要商圈的江滨风情商业区提供了广阔的市场空间。,3、边际商圈,由于江滨区旅游资源丰富，生态环境优美，附近有江滨公园、九龙江、东部有云洞岩、南部南山寺和百花村等众多颇具特色的景点景区，已成为漳州市乃至闽南新的旅游热点。旅游资源的丰富，吸引了不少来自漳州地区、乃至全闽南的游客，这为江滨风情商业形成了强大的一块消费群体。,（五）周边环境价值分析与竞争对手分析,江滨路的建设，沿九龙江北岸防洪堤，城建部门将逐步开辟20米以上的路堤景观绿带，在防洪堤和水体之间设计一定容量的广场和游览休息空间，使人尽可能亲近水面，达到城市与水体的有机联系，使这条景观绿带同时具有城市公共绿地的功能；同时又是观赏九龙江风光的主要游览带。作为未来城市特色旅游的重点之一，江滨路的景观绿带将与九龙江在城市中共同形成一个开放的通廊，对改善城市小气候起到重要作用。,江滨路西段,据市房管局局长陈钢铁介绍，江滨路周边将建长山度假区，并有湿地公园、江滨公园，与江东桥、云洞岩风景区连成一片，形成一个有山、有水、有桥，基础设施完善的绿地生态环境。江滨路开通后，公园、绿地，江水，使江滨板块的景观更加突出。江滨板块是珍贵的。我们要合理优化配置资源，使这不可再生的资源得到最大限度的开发利用，努力建设可持续发展的江滨，打造最亮丽、最适合人居的居住环境。同时这也造就了江滨家乐福的幽雅的购物环境，提升了商业价值。,江滨路及沿江景观,竞争对手分析吉马超市、新华都购物广场在漳州市已经有了很多家,其总部分别在福州、漳州,虽然有了沃尔玛的进驻,但现在福建本土化的它还是很受漳州市民的欢迎。闽南水产品批发市场规模大，水产品品种多，管理规范，已经吸引了周边的大量顾客群，其影响力越来越大。还有其它一些零星的一些零售业态。注：江滨地区还处于进发阶段，所以此处目前的竞争对手还很少,（六）店铺交通条件评估及物业特征,1、店铺门口公交线路交通家乐福交通条件也相当不错，相比之下比附近其他超市有一定的优势。我们都知道交通是对超市选址影响最直接的因素之一。对于大型综合超市来说，商圈范围比较大，一般均设在交通比较便捷的地带，超市附近最好有比较多的公共交通停车点，这样可以最大可能的吸引远距离的顾客前来购物。家乐福综合大型超市位于江滨大道和建元路的交叉处，超市的门口就有公交站台，4路、6路、20路公交车不断的从此处经过，交通非常方便。,2、江滨大道，完善城市交通路网,江滨大道西起芗城区洋老洲土石堤连接段，东至九龙江西溪旧桥闸，沿着九龙江西溪北岸防洪堤线，与漳州市区迎宾大道相连，总长11.325公里，宽50米，是集休闲、观光旅游、交通于一体，路堤相结合的城市生活景观干道、交通次干道。道路将规划红线范围内排水、道路照明、绿化以及道路两侧的景观工程，通过地形、水体、景观构造物、环境艺术小品等总体风格。建成后的漳州江滨大道，将完善漳州市区十横十纵的交通网路，同时也将大幅度提升江滨板块的区位价值。,江滨路西段通车,3、物业特征,江滨夜宵城坐落于江滨公园。据说，在江滨大道建成后九龙江北岸江滨路南侧将建一个大排挡夜宵城，这将会是漳州市最大的夜宵城，对于注重享受的漳州人来说是享受晚餐、与好友漫谈的最好去处，并且此处位于江滨公园，山水一色，环境幽雅。我们也许很容易会忘记，哪年哪日独自一个人闲逛，哪年哪日与朋友出来吃喝。店址附近还有一个名箱茶行，茶种众多，环境典雅,这对于喜爱饮茶的闽南人来是追求购茶和购物体验的很好的去处.新华都购物广场在漳州市已经有了很多家,其总部在福州,虽然有了沃尔玛的进驻,但现在福建本土化的它还是很受漳州市民的欢迎吉马购物、闽南干果一条街、闽南水产品批发市场,（七）商圈内居民及流动人口特征、收入和消费结构分析,1、人口特征：该区周边人口多，流动人口庞大，人口密度大，而且从现在在建的工程众多，这里以后会吸引更多的人口入住，人口的密度会变大。芗城区是漳州市政治、文化中心，。而江滨家乐福所在的江滨大道正以加快的速度发展，这片区域繁荣状况也日益凸显。该区虽然以固定人口为主，但是还有相当大量的流动人口，比如江滨公园、江滨夜宵城等众多的休闲娱乐场所众多，这里众多的流动人口也可能成为家乐福超市的目标顾客。其中建筑工程施工的外来务工人员也很多。,2、收入水平：人民生活水平不断提高，人均收入也不断增加，据有关数据统计，2008年芗城区政府工作报告显示：芗城区社会消费品零售总额35.5亿元，同比增20.6%；城镇居民人均可支配收入19310元，比增1.1%，农民人均纯收入7575元，比增9.0%；人口自然增长率控制在6.5以内。根据这些数据我们看到居民的的可支配收入也在一定的数额。由于稀缺的江景资源，江滨已经正在成为未来漳州最集中的高端住宅区,也就是说江滨风情商业区的购买力将会是漳州市最高的地区之一.,3、消费结构：,（八）市场定位和经营特色以及经营策略建议,1、市场定位和经营特色家乐福综合超市是世界第二大零售商。目前在漳州市，除了沃尔玛之外，还没有如此规模的大型综合超市。各种商品等的品类齐全，物美价廉，在世界消费者心中已逐渐形成了良好的形象。我想同时对于漳州市人民来说应该也是如此与其他超市相比，家乐福超市品类齐全，物美价廉，可以同时满足各种消费者。同时还将提供让顾客满意的购物环境和服务，让顾客在购物的过程中享受到快乐。,2、经营策略建议,（1）做广告，广为宣传。广告可以传递信息，活跃经济。通过广告宣传，可让消费者知道并前来购买，使商品畅销，成为抢手货，这样，不但搞活了家乐福经济，而且加快资金流动，提高经济效益。（2）服务要更人性化，无论在营业员的要求还是在商场的布局，货架的摆放和选择都应该体现人性化，尽量让顾客轻松、方便、快捷的完成购物。,商品陈列,（3）安全工作要做细，特别是顾客随身带的物品和自行车、摩托车、小车的安全问题，让顾客能完全安心的进行购物，这也是吸引顾客，让顾客成为本商场忠诚的顾客的因素。（4）美化江滨广场环境，对江滨广场里的商家进行统一的管理和规划，让置身其中的顾客有种特别的感受，给消费者留下良好的印象。（5）印象分。尤其最早的顾客很重要，他们很可能不买东西，但你的热情会给他们留下印象，他们的回头和宣传将带来人缘和财源。热情周到的服务，能赢得顾客的信赖，提高品牌和公司的信誉，在顾客心中留下良好的印象。（6）给顾客提供优惠，一个小礼品都会让顾客觉得有意外收获。（7）争取大订单，配合事业、企业搞福利活动，雪球就会滚起来。（8）定期搞促销，增加人气。（9）货源也重要，质量要好，性价比越高越好。,（九）江滨家乐福的经营风险和效益预估,1、经营风险虽然江滨风情商业区正处于不断发展繁荣时期，前景可观，但在此选址也存在一定的风险。（1）商圈内的居民是否愿意都去家乐福超市，我想有部分居民也许更愿意去自己以前习惯去的地方购买，比如新华都和吉马超市。（2）去年以来，由于受金融危机的影响，经济持续低迷，房地产市场也处于低谷状态，加之居民的消费水平有所下降。江滨大道上的房地产销售情况近来受到了较大的影响，这会直接影响新居民的入住，但这只是暂时的，所以市场还有待扩大。（3）附近已经开的几家超市的竞争，也就是福建本土化的新华都购物广场和吉以超市，他们也会为了生存不断的改进自身不足发挥自身的优势去与家乐福竞争。,2、效益预估经有关数据统计，以保守的算法为以5人为一户，大致可以约算它们各自的居民户数为：东滨花园五个小区为4500户，江畔豪庭小区为1200户，中兴爱贤花园小区为1300户，鸿达园小区为1000户，元南花园小区为3000户。若每户居民每年用在日常生活用品的费用为12000元，则据估算（按照商圈潜规则初步估计主要商圈消费户数为：5500；次要商圈消费户数为：3000；边际消费户数为：800）：主要商圈居民支出总额为：12000*11000=13200（万元）次要商圈居民支出总额为：12000*5500=6600（万元）边际商圈居民支出总额为：12000*3000=3600（万元）根据对周边市场环境的调查分析与预测，新开的家乐的市场占有率在主要商圈约为30%，在次要商圈约为20%，在边际商圈约为10%，则：主要商圈购买力为：13200*30%=3960（万元）次要商圈购买力为：6600*20%=1320（万元）边际商圈购买力为：3600*10%=360（万元）该新店营业潜力保守可估计为：3960+1320+360=5640（万元），实际的也可能比这个更多。,盈利估算：开店前期及开店宣传活动投资状况，包括店面装修，店内商品的进货，内外招牌，保安工程，开张庆典及宣传活动等，差不多总费用为3500万元。开店后经营费用预估，包括一整年的店租，员工工资，水电费，管理费，营业税等各项费用，总额差不多为1000万元。因此，该新店第一年开业可盈利约为1140万。从第二年起，扣掉开店前期的投资，基本开业盈利可达到1500万元以上。,（十）新店未来前景分析,1、S-O优势机会分析（1）优势：地理位置优越江滨广场位于江滨路上，是个非常有优势的地点，未来交通主干道也将穿过江滨广场的主要马路，这是得天独厚的区位条件。附近高档商品房出售良好江滨广场附近的几个楼盘都获得了很好的销售业绩，这带给江滨广场源源不断的客源，更重要的是，这些客户都是中产阶级，收入都较高，为江滨广场带来了优质客户。品处牌效应家乐福是全世界第二大零售商，商品类别齐全，品质有保障，服务质量高，购物环境幽雅，其在民众的口碑很好。,（2）机会：店铺入市时机成熟江滨风情商业区的商铺在江滨板块商业配套奇缺的情况下，每平方米仅售五六千元，商铺售价远远低于其原应有的价值，随着政府对江滨改造建设的加快，周边配套的完善及各家房地产商对江滨房地产项目建设力度的加大，江滨花园所在的江滨风情商业区有望在一到两年内形成漳州比较成熟的休闲商业圈，届时商业区租金收益、店面价值方面均会有较大的上涨空间。发展空间巨大江滨风情商业区的人口预计会达到10万，并且还是高消费区，除此还有大量潜在的流动人口，市场前景非常广阔。,2、W-T劣势威胁分析（1）劣势：范围受限新铺发展空间将受到地理范围的限制，江滨广场的