中国(厦门)好莱坞世界主题公园项目提案

中国（厦门）好莱坞世界主题公园项目提案 房地产智库 厦门仁德振华建筑设计事务所 厦门大学建筑设计研究院 目 录前 言第一章旅游专题研究1、国际旅游发展趋势2、我国旅游市场的现状和发展趋势3、厦门旅游业发展分析4、厦门旅游业发展S W O T分析5、厦门旅游业发展思路第二章世界主题公园的发展及其对中国的启示第三章中国主题公园的发展现状分析第四章中国主题公园运营特性及竞争要素分析第五章主题公园的盈利模式分析第六章主题公园经济效应及发展前景分析第七章项目投资可行性分析第八章项目定位策划1、总体定位2、定位分析3、功能策划第九章世界主题公园经典案例研究第十章项目基地分析1、基地概况2、基地现状综合分析第十一章项目总体概念规划1、总平面图2、概念阐述3、功能结构4. 流线分析5、旅游规划6、公共空间规划7、景观结构规划8、沿滨岸线规划利用9、分期开发结 语房地产智库 前 言旅游业已提升为国家战略性发展产业，温家宝总理提出旅游业具有“资源能耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好”四大优点温总理的讲话极大地鼓舞了广大旅游界人士,开启了以主题公园为龙头的旅游产业发展的新里程一 世界主题公园概况世界主题公园是经济与科技发展的必然产物, 是那种具有特定主题的人造景观 、采用现代科学技术创造出的“世外桃源”，它是集吃、住、行、游、购、康体、娱乐于一体的现代大型旅游项目。主题公园是一个具有全新创意，吸纳现代艺术、科技、康体、休闲等多元内涵于一体的公园 。世界著名的主题公园有美国的迪士尼、好莱坞环球影城、欧洲主题公园、东京迪士尼、香港迪士尼、香港海洋公园、韩国乐天世界等自从1955年7月迪士尼乐园（Disney Land）在美国加利福尼亚州诞生以来，主题公园作为一种概念化的旅游形态很快获得了人们的认同和接受，并逐步渗透到了全世界。随着技术的现代化、经济的全球化、文化的多样化和市场需求的日益多元化，主题公园形态的变革与提升对当代主题公园的创新与发展具有决定性意义。主题公园同时也是世界上公认的低碳开发项目,越来越得到各国和各地政府的支持和推崇。二 项目概况项目先期预计投资30亿美元以上，该项目建成后将成为全球最大的一体化主题公园之一，是日本东京迪士尼乐园的两倍；就像弗罗里达的环球影视城主题公园一样，成为世界级的旅游度假胜地。项目主要由美国18家以上世界顶级投资公司共同控股，由浙江台州国华投资管理有限公司部分参股，并由世界著名管理公司进行经营管理，由世界著名建筑设计公司与国内知名的厦门市仁德振华设计事务所和厦门大学建筑设计院共同策划设计。本项目由美国NY国际联合SC发展集团作为总协调单位并根据该地域主题公园单项项目的设置情况，组织美国相关公司参与投资、规划、设计、评估，主要有以下美国公司：(1) ENTERTAINMENT FINANCING 公司,(2) EQUITY AND DEBT FINANCING IN CALIFORNIA,PRIVATE,AND INSTITUTIONAL INVESTORS公司(3) Bolton & Company Insurance 公司(4) 美国NY国际联合SG发展集团，(5) Granaroli design &Entertainment and Phil hettema and Associates 公司，(6) Phil hettema and Associates 公司，(7) Granaroli Design &Entertainment 公司，(8) Cumming McGillivray, LLC公司 (9) Economic Research Associates (ERA) 公司(10)美国AECOM公司三项目投资及建设概况 项目投资: 项目先期投资30亿美元以上，包括三个部分，其中公园部分投资约16亿美元，辅助设施投资约8亿美元，商住类开发投资约6亿美元；项目规划面积10000亩以上。 中国（厦门）“好莱坞世界”主题公园项目主要包括以下六大建设内容：（）好莱坞影城:1、动感娱乐城；2、世界VIP俱乐部；3、 四维空间电影院；4、国际影星餐厅； 5、世界电影电视城；6、好莱坞歌剧院； 7、 超级声音舞台；8、好莱坞超级影视棚； 9、 国际艺术节中心；（）宾馆酒店餐饮：1、王宫酒店；2、希尔顿酒店；3、温泉山庄；4、国际会议中心；5、时尚畅饮酒吧； 6、雨林咖啡馆； 7、红酒坊； 8、情调餐厅；9、喜达屋酒店；10.玛丽娅；11. 世界名品购物中心；（）运动、健康公园： 1、足球世界杯互动场馆；2、 iMAX电影剧场；3、体育酒吧；4、高尔夫酒店；5、奥林匹克村；6、马术中心；7、高尔夫练习场；8、多功能运动馆；9、健康水疗；10、健康理疗中心；11.滑雪场； （）水岸城邦：1、度假别墅； 2、湖滨家园；3、多功能区； 4、国际学校；5、医院等；（）湖滨商务区：1、经营管理公司办公集群；2、文化创意公司办公集群；3、电影电视制公司办公集群；4、大型SHOPPING MALL等；（）梦幻世界：1、水上乐园；2、虚拟动物园；3、虚拟水族馆；4、冒险世界(大地震,大白鲨,鬼屋, 蓝色飞奔,勇敢者游戏, 恐怖地带, 双子宫, 千年走一回, 螺旋旋风等).第一章 旅游专题研究房地产智库 一国际旅游发展趋势世界旅游业从形成到发展，现在进入了稳定发展时期，21世纪将是旅游业的第二个黄金时代。旅游业将发展成为世界上最大的产业，旅游者将达到空前的规模，来自各个国家、各个阶层的旅游者将把他们的足迹印在世界的每一个角落。尽管各个国家的政治、经济情况以及旅游业的发展模式不同，但就整个国际旅游业来看，将出现下列发展趋势： 旅游业将成为世界上最大的产业旅游业作为世界上最大的新兴产业，每年国际旅游业的交易额已超过3000亿美元。据世界旅游组织预测，到2009年底，国际旅游人次可望达到9.6亿，相当于世界总人口的13左右。旅游收入将增至7800亿美元，旅游业将取代石油工业、汽车工业，成为世界上最大的创汇产业。2009年世界旅游与观光理事会根据总收入、就业、增值、投资及纳税等几个方面的分析，证明旅游业作为世界上最大产业的态势正在形成。因此，世界旅游与观光理事会指出：旅游业是促进经济发展的主要动力，旅游业已成为世界上最大的就业部门，共产生1.27亿个工作岗位，约占世界劳动力总数的6.8；旅游业是创造高附加值的产业， 其增值额已达到18490亿美元；旅游是各国财政中主要的纳税产业之一， 全世界的旅游企业及从业人员的纳税总额高达3630亿美元。旅游业对世界经济的贡献，不仅是产生的产值和提供就业岗位的贡献，它同时还带动其他产业的发展，带来一系列的经济效益。 国际旅游区域的重心将向东转移欧洲和北美是现代国际旅游业的两大传统市场。在80年代以前，它们几乎垄断了国际旅游市场，接待人数和收入都占世界总数的90左右。80年代后，亚洲、非洲、拉丁美洲和大洋洲等地区一批新兴市场的崛起，使国际旅游业在世界各个地区的市场份额出现了新的分配组合。尤其是东亚、太平洋地区，近些年来，国际旅游增长率高于世界平均水平，达到7.5。预计到2010年国际旅游者人数将达到1，9亿。 在迈向21世纪的发展中，欧洲和北美地区国际旅游市场上的份额将呈进一步缩小之势，旅游重心由传统市场向新兴市场转移的速度将会加快。随着发展中国家和地区经济的持续增长和繁荣，这些国家和地区的居民去邻国度假者必定会增加，区域性国际旅游将大大发展。特别是随着全球经济重心也相应东移，使亚太地区成为未来国际旅游业的“热点”区域。 国际旅游客源市场趋向分散化长期以来，国际旅游的主要客源市场在地区结构上一直以西欧、北欧和北美为主。这两个地区作为现代国际旅游的发源地，其出国旅游人数几乎占国际旅游总人数的四分之三左右。目前世界上最重要的旅游客源国中，除亚洲的日本、大洋州的澳大利亚外，其余大都集中在上述两个地区，其中仅德国和美国两个国家，就占国际旅游消费总支出的三分之一以上。国际旅游客源市场在地区分布上畸形集中的局面，同样也面临着严重的挑战，特别是当代世界经济正在迅速分化和重新改组，初步形成了北美、西欧、日本、独联体、东欧和第三世界等6 大经济力量相抗衡的态势，直接影响各地区国际旅游客源的发生、发展、消长和转移，从而导致客源市场分布格局由目前的集中渐渐走向分散。到21世纪初，亚洲、非洲和拉丁美洲的一些脱颖而出的新兴工业国，随着人均国民收入的增加，可能逐渐取代传统的旅游客源国，而成为国际旅游的主体市场。 国际旅游方式趋向多样化从近年来国际旅游业发展的特点看，随着世界各国经济的发展与生活水平的提高，众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与和休息，人们将更加重视精神疲劳的消除，这样就要求旅游企业推出丰富多彩的旅游产品。那些单纯游山玩水的消遣观光，将逐渐为多样化的旅游方式和项目所取代。国际上传统的旅游方式分为四种，即娱乐型、观光型、疗养型和商务型，大多数旅游活动更多的是各种方式特征兼而有之。一个国家或地区的旅游方式是由其资源条件、地理位置、市场条件等多方面因素决定的，不同的旅游方式也有不同的产品、价格、市场对策等，同时旅游者也有不同的消费要求和消费特点。当今，国际旅游消费动向的重大变化是消费由“目的”变为“手段”，人们消费是为了实现自我爱好，为了自由娱乐，表现丰富的感情等。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生。 中远程旅游渐趋兴旺旅游距离的远近受限于时间和经济等因素的影响，在本世纪上半叶，人们大都只能借助于火车和汽车进行旅游活动。当时飞机速度既慢且票价昂贵，还很不安全。因此，那个时代的人一般只能作短程旅游。中、远程旅游，特别是横渡大洋的国际旅游的兴起，是二战后航空运输大发展的直接结果。目前，飞机的飞行速度越来越快，续航技术日新月异，世界正变得越来越小，距离在旅游限制因素中的作用日趋减弱，人们外出旅游将乘坐更快捷的飞机和高速火车。据专家预测，到2010年，新一代的超音速飞机，从伦敦飞到东京，航程9585千米，只需3小时； 短途旅行可坐时速550千米的超导火车， 速度比现在的高速火车快近一倍。加之闲暇时间增多，今后将有更多的人加入到中、远程旅游的行列中来。1983年，欧洲共同体国家出国旅游者中，79.7的人是到毗邻国作短程旅游，中、远程旅游者仅占20.3；到1995年，出国作短程旅游的那部分人数下降到72.7，中、远程旅游人数升至27.3。另据国际航空协会估计，世界航空运输中，长途航运将成为主要手段，距离在2400千米以上的长途客运量可能从目前占航空客运量6剧增至40。因此，随着更加快捷、安全、舒适、经济的新型航空客机投入运营，全球性大规模的中、远程旅游将成为可能。 国际旅游对旅游安全更为重视世界局势的缓和，使世界避免爆发全球性毁灭战争成为可能，但世界上局部战争和冲突时有发生。民族冲突、宗教冲突、国际恐怖主义将随时对国际旅游业的发展形成局部威胁。在具备闲暇时间和支付能力的条件下，惟一能使旅游者放弃旅游计划的因素就是对安全的顾虑。旅游者考虑的安全因素主要有：局部战争和冲突，恐怖主义活动；旅游目的地政局不稳定，传染性疾病流行，恶性交通事故的发生，社会治安状况恶化等。旅游者只有对各方面的安全因素确定无疑后才会启程。因此，各旅游接待国或地区都愈来愈重视安全因素对市场营销的影响，力求从每一个环节把好安全关。针对一些不可预测的不安全因素为游客预先代办保险，这样做一方面可以减轻游客的后顾之忧，另一方面，一旦事故发生，可以将其对市场的冲击力减少到最低程度。二我国旅游市场的现状和发展趋势 随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现，因此，旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。 2008年，我国旅游业连续遭受金融危机和各种突发事件、不利因素的冲击，经受了前所未有的考验。面对严峻的市场形势，我国旅游行业总体上保持了平稳发展。全年共接待入境游客1.30亿人次，实现国际旅游外汇收入408.43亿美元，分别比上年下降1.4%和2.6%；国内旅游人数17.12亿人次，收入8749.30亿元人民币，分别比上年增长6.3%和12.6%；中国公民出境人数达到4584.44万人次，比上年增长11.9%；旅游业总收入1.16万亿元人民币，比上年增长5.8%。 2009年1-3季度我国旅游业顶住了国际金融危机和甲型H1N1流感的巨大冲击，旅游经济运行中的有利因素明显增多，总体增长势头良好，三大市场保持“两升一降”的格局。国内市场方面，2009年1-3季度国内旅游人数14.5亿人次，同比增长11%，国内旅游收入7400亿元，同比增长10%。入境市场方面，2009年1-3季度入境旅游人数9400万人次，同比下降3%，入境旅游外汇收入280亿元，同比下降7%。出境市场方面，初步统计2009年1-3季度出境旅游人数3500万人次，同比增长2.4%。从产业基本面来看，我国旅游产业处于全面回升状态，经营状况有较大改善，旅游就业保持稳定，旅游投资持续活跃。旅游产业的景气是处于全面、大幅回升状态。 尽管2008年的金融危机带来了全球总需求的疲软，对我国旅游业带来不利影响，但我国旅游业面临的重大机遇和基本环境没有改变，旅游业总体发展趋势也不可能改变或逆转。我国经济社会发展的基本面没有改变，旅游业发展的动力依然强劲。我国对外开放不断扩大，各项改革稳步推进，城乡居民收入继续增长，居民旅游消费需求潜力依然巨大。改革开放30年奠定的坚实基础，将有力地支撑我国旅游业发展。同时，2009年12月1日，国务院关于加快发展旅游业的意见正式发布，首次提出了“把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业”，提出的5大措施指明了旅游产业升级方向，这为我国旅游业带来新的发展机遇。 2010年，我国旅游业三大市场实现全面恢复并较快增长。国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%；入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。 中投顾问发布的2010-2015年中国旅游业市场投资分析及前景预测报告，首先介绍了旅游的定义、类型、产业特征及在国民经济中的地位等，接着分析了相关产业及因素推动旅游业的发展和国际国内旅游业的现状，并对中国入境旅游市场做了细致分析。然后具体介绍了生态旅游、黄金周旅游、红色旅游、温泉旅游、旅游小城镇、主题公园、奖励旅游、工业旅游、农业旅游、科技旅游、自驾车旅游的发展。报告提到2010年开始我国旅游行业复苏趋势明显，行业增速将提高到16.5%，行业重新回归快速增长。三厦门旅游业发展分析1. 厦门旅游业历史发展回顾 厦门市旅游业95期间发展态势良好，接待境内外游客数量年平均增长10以上，旅游总收入年平均增长20以上，取得了巨大的成就。99年厦门市跨入首批中国优秀旅游城市行列。2000年厦门市旅游业总收入占福建省旅游业总收入的46。2001年又有新的成绩，全市全年共接待国内外旅游者908.75万人次，比上年增长4 .9%，旅游总收入158.09亿元，增长13.8%。其中，接待海外旅游者57.30万人次，比上年增长2.5%；旅游创汇3.11亿美元，比上年增长3.7%。日、美、欧三大经济体来厦旅游者分别增长5.9%、12.3%、17. 8%。全年接待国内旅游者851.45万人次，增长15.8%。国内旅游创收132.56亿元，增长16.0%。 旅游业已经成为厦门市国民经济中新的增长点。并且随着厦门市旅游管理条例等4项法规的出台，厦门旅游业已经开始走上了法制化、规范化、标准化的轨道。旅游服务设施进一步完善，接待管理水平显著提高。厦门市直接从业人员就达3.2万，并且80以上经受过专门培训。加上环岛路、海沧大桥、鼓浪屿夜景等大型工程完工交付使用，提升了城市的现代旅游功能；而且厦门的成绩还得到了中央的认可，“国家卫生城市”“国家园林城市”“中国优秀旅游城市”等荣誉接踵而至，大大促进了厦门城市生态环境质量的提高和品牌形象的建设。2. 厦门近两年来旅游业发展情况 2009年，面对金融危机和甲型h1n1流感双重冲击，厦门市旅游行业积极应对市场变化，努力培育新增长点，全力拓展国内外旅游市场，确保了全市旅游行业的平稳较快发展，进一步凸显了厦门旅游业的发展优势。2009年全年，全市共接待国内外旅游者2524.85万人次，比增15.07；旅游总收入325.43亿元人民币，比增7.19。其中:入境旅游者136.01万人次，比增8.29，外汇收入约8.37亿美元，比增14.81；接待国内游客2388.84万人次，比增15.49，国内旅游收入268.26亿元，比增8.08。2009年厦门全市实现第三产业增加值813.2亿元，增长14.2%，拉动经济增长6个百分点，第三产业比重首次超过第二产业。 2010年前三季度，厦门市旅游经济总体运行呈现强劲增长的发展态势，接待国内外旅游人数和旅游总收入均达到历史最好水平。据统计，今年1-9月份厦门市共接待游客2220.7万人次，同比增长20.06%，其中入境游客114.08万人次，比增14.78%，国内游客2106.62万人次，比增20.36%；实现旅游总收入265.05亿元，比增18.19%；其中旅游创汇7.21亿美元，比增14.94%，国内旅游收入216.02亿元，比增18.96%。预计全年旅游接待总人数将超过2800万人次，旅游总收入超过360亿元。 四厦门旅游业发展S W O T分析1. 优势（Strength） 厦门位于我国东南沿海和台湾隔海相望，与金门更是近在咫尺，是典型的海湾城市。这里气候宜人，风景秀丽，有众多名胜古迹，旅游资源优于我国的大多数城市，为厦门的旅游业发展提供了优越的地理条件。 厦门是特区，经济基础比较突出。 厦门基础设施配套完善。从硬件环境改善来看，随着海西交通枢纽建设工程的相继完工并投入使用，未来进出厦门更加畅通、便捷，将会进一步拉动旅游市场；尤其是高铁网络日趋完善，将加快厦门周边各地市打造中短线旅游经济圈，为厦门市进一步扩大国内旅游市场规模提供了新的发展契机。厦门将利用福厦、龙厦、厦深高铁先后开通的契机，加强同周边地区的旅游合作，打造以厦门为中心的3小时旅游经济圈，并且充分发挥厦门对台旅游的重点口岸优势，打造海峡旅游品牌。 厦深铁路全长约公里，连接厦门、漳州、汕头、潮州、揭阳、汕尾、惠州、深圳等个城市。铁路将延伸到这些城市的居民区和新的发展区。厦深铁路设计旅客列车速度为每小时公里，预留时速公里。建成后将打造出一个东南沿海片区小时经济圈。以厦门为区域旅游中心的辐射范围示意图 据资料统计显示，来厦门旅游的国内旅客中，本省游客占了39，外省游客占了61。省外游客以广东、江西、浙江、江苏、安徽、湖北、海南、港、澳、台等地居多；珠江三角洲、长江中下游地区、临近省份是来厦游客的重要来源。 2010年上半年（福建省）各设区市接待入境旅游者情况接待人数（人次）增长（%）接待人数（人次）增长（%）福州6.78泉州13.24厦门12.98漳州6.57莆田8884414.17南平701341.95三明204091.75龙岩973039.12宁德154711.94 从上表中得知，厦门在福建省接待游客居首位。 交通便捷拉动旅游市场。近年来，省内高速公路网络日趋完善。2009年3月，泉三高速通车。这两条高速的运行，打通福建省山海协作、山海互动大通道，给厦门市旅游市场迎来新的发展契机，进一步开拓了省内客源市场。来厦一日游游客增幅明显，全年累计达1194.59万人次同比增长26.34，除常驻居民一日游以外，其它大多来自短线游和自驾车游，游客主要来自福州、泉州、漳州、龙岩、三明等地。 2010年上半年（福建省）重点景区接待情况主 要 景 区累计接待人数（万人次）同比增长（%）鼓浪屿（厦门）109.0741.99武夷山118.8413.36海沧大桥（厦门）12.93240.89日月谷温泉（厦门）22.0386.71永定土楼67.11185.83古田会址48.04109.25胡里山炮台（厦门）55.8337.24湄洲岛82.1510.17太姥山27.4210.68东山岛8.5974.68开元寺26.598.68龙硿洞6.2448.25南靖土楼51.2521.25 从上表中得知，被列入福建省主要景区的，其中就有四个落在厦门，而且厦门的鼓浪屿名列第二，仅次于武夷山。 武夷山 永定土楼 鼓浪屿 日月谷度假温泉2. 劣势（Weakness） 厦门旅游业虽然存在许多优势，但产品组合单一，度假、休闲等专项类旅游产品组合较弱，许多旅游产品在质量上与国际标准还有较大的差距，作为休闲业发展趋势的康体养生产品较弱，购物类产品滞后其他许多城市，缺少大型一体化的主题公园。3. 机会（Opprtunity） 海西概念影响巨大 高铁效应亮点显现 出游方式多样化，自助游成为新生主力 旅游需求偏向于复合需求，更加重视旅游产品的新、奇、特 政府政策大力支持，厦门市旅游局局长在接受记者采访“十二五”厦门旅游业规划发展时表示： 要走大旅游、大产业、大发展的路子，把厦门打造成为国际知名的港口风景旅游城市和旅游目的地。 亚洲第一，世界第二的厦门海沧大桥4. 威胁（Threats） 2000年全球主题公园的数量增加了80%。据有关资料显示，目前国内各类大小的主题公园1000多家，其中包括著名的深圳华侨城锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷以及正在建设中的上海迪士尼等。五厦门市旅游业发展思路 培育壮大旅游产业集群，着力转变旅游发展方式。围绕“调整旅游产业结构，转变发展方式”的思路，发挥行政导向作用，引导社会资本合理投资旅游产业，完善旅游产业链条，培育壮大旅游产业集群，推动旅游产业结构调整和转型升级。 建设一批拳头旅游项目。要充分利用好各项扶持政策，进一步放宽市场准入，引导社会资本增加对滨海休闲度假旅游项目、特色旅游商品开发等薄弱环节的投资，进一步完善旅游产业链条。积极争取央企在内的国有大型旅游企业集团、有实力的民营旅游企业集团、国际知名的旅游投资集团、国内外大型私募基金来厦投资海洋文化主题公园、高尔夫度假、旅游地产等项目，打造一批国内乃至国际一流的、真正有影响力吸引力的拳头旅游项目。 培育一批旅游新业态。加快集观光旅游、休闲度假于一体的项目建设，以市场为导向，鼓励食、住、行、游、购、娱等产业要素在游客相对集中的区域合理聚集，着力推进厦门海峡旅游集散中心的建设。 优化产业发展空间布局，服务岛内外一体化建设。围绕“提升岛内、拓展岛外，加快岛内外一体化建设”和“建设城市周边休闲度假带”的思路，提升本岛旅游集散功能，加快岛外四个旅游区的建设，实现岛内外协调发展。【小结】1旅游业将成为世界上最大的产业旅游业作为世界上最大的新兴产业，国际旅游业年交易额已超过30000亿美元，亚太地区成为世界上游客量位列第二的地区。2国际旅游方式趋向多样化、个性化随着世界各国经济的发展与生活水平的提高，旅游活动将从以观光旅游为主，逐步转向观光旅游和休闲度假旅游共同发展的多样化格局。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展。3中国将成为世界第一大目的地国 1997年世界旅游组织曾预测，最迟到2020年，中国将成为世界第一位旅游接待大国。 2010年我国入境旅游者1.5亿人次，旅游总收入达到1.2万亿元人民币以上,是世界第四大旅游目的地国，预计到2015年，中国将成为世界第一大目的地国家。4. 旅游业发展带来的社会、经济效益显著2010年，我国旅游业总收入达12260亿元人民币，年均增长10%左右，相当于GDP的7%。预计到2015年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国，旅游业总收入达到25000亿元人民币以上，年均增长7%，占GDP的比重提高到8%左右。第二章世界主题公园的历史发展及其对中国的启示房地产智库 1. 主题公园的发展历史 荷兰的马都拉丹，是1952年荷兰马都拉丹家族的一对夫妇为纪念他们在二战中牺牲的独生子而创建的，微缩了荷兰各地一百二十处风景名胜，轰动了整个欧洲，开创了世界主题公园的先河。 1955年7月迪士尼乐园在美国的加州阿拉罕开业，标志着真正意义上主题公园的出现。 历史上第二个主题公园-奥兰多郊外的佛罗里达迪士尼于1971年向公众开放。 70年代末，香港海洋公园成为亚洲最大的主题公园。 80年代日本东京迪士尼成为全亚洲最大的主题公园。 90年代初期，全球已有225个大型主题公园，吸引了3亿游客，创造了70亿美元的收入。2000年，全球主题公园的数量增加了80%，收入更是几乎翻了一番。 2005年9月，在所有迪士尼乐园建设中占地面积最小的香港迪士尼主题公园正式开张迎客。 2010年11月，美国迪士尼公司在上海签署“上海迪士尼乐园”项目合作协议，标志着上海迪士尼主题公园项目正式启动。2. 主题公园对中国的启示 城市化也许是历史进程中的一种必然，现发达国家城市人口占80%以上，我国约为30%。今日中国已进入了城市化时代，由亿万千万民工潮组成的“自由拓居者”，更加速了城市急剧膨胀的势头。以上海为例，仅建筑民工就达76万人（约为1980年的10倍），目前上海人口负载量至少应为1600万。城市机器超负荷运转导致生存竞争加剧：城市就业、就学、就医困难；犯罪率增高；企业和商场拥塞，与人争绿地争空间致使环境恶化；路堵车车堵人，城市“热岛效应”加剧；噪声、废气、脏水污染严重；基础建设与城市发展相脱节。 经过剖析上海、香港、新加坡、洛杉矶等几个特大港口城市的建设走向，得出结论：大规模、大生态、大区域的主题公园，具有治愈城市综合症的强幅射功能，是特大城市经济发展与生态环境、文化艺术结成板块，跃上高速发展阶段的里程牌。主题公园集聚现代都市回归自然、缅怀历史、向往未来、旅游娱乐于一体，是城市从工业社会的污染，走向服务性的优美的后工业社会的标志性产品；主题公园经济效益、环境效益、社会效益的统一，可以创造出现代城市经济和文明进步的奇迹。 绿色系城市文明、优美、清洁的主要质量指标。主题公园属于绿色事业，其拥有大面积包容绿地和高质量造就生态环境的能力。洛杉矶迪士尼乐园一个人工湖的水面面积比上海西郊公园还大，该乐园精心培育了一片30平方公里的森林和沼泽，拥有众多禽兽、水族。香港1977年建成的亚洲最大的海洋公园占地4平方公里，而海洋公园入口处山坡上一个巨大的海马造型，由3700棵树构成，可谓气势宏大。同在70年代，新加坡在寸土尺金的土地上辟出4272亩，建设了投资为几十个亿的圣淘沙主题公园；后又辟出100多公顷土地建造鳄鱼公园和世界上最大的飞禽公园等。厦门城市要远比上海城市小，但厦门城市的发展愿景与上海极其相似，因此，我们在这里拿上海来作为例子进行比较。作为同为环太平洋的城市，上海6100平方公里，每平方公里2100人；新加坡617平方公里，每平方公里3900人。国土仅为上海1/10，人口密度几乎一倍于上海的新加坡，人均绿化面积为12平方米，被誉为花园城市；而上海人均绿地仅为1.4平方米，被称之水泥化城市。如果说，上海市努力的目标是世界金融、贸易、经济中心，而新加坡、香港已经是世界级的上述三个中心，香港绿地面积为750平方公里，占城市面积的70%，而上海仅为10%；我们知道，香港的版图面积仅是上海1/6。至于更为发达的美国洛杉矶的人均绿地为25平方米以上，大大高于香港和新加坡。 然而我们的城市却绿树稀少、草坪金贵。我国引以为自豪的北京人均绿地为6.5，而天津为2.9，南京为6.6，重庆为5.7，武汉为10.8 孰不知，绿色是城市的肺叶，是城市大气、水、噪声污染的克星。主题公园是解决城市环境生态改善的良方这也是我国城市决策最关注的核心。主题公园胜于传统园林的最宝贵特征是生态效益、景观效益、经济效益的高度融合。主题公园以大面积园林为建设起点，以都市文明的缺憾、市民大众新奇的热望为建设宗旨和主题，以展览科幻和神奇为主题的游乐公园，以展览水族为主的海洋公园等等城市绚丽的标志性景观。主题公园的生命魅力不仅是让混凝土和钢筋的城市面向自然资源、人文资源的和谐联姻，其生命的根本魅力是投入大于产出的市场经济的属性。 主题公园是城市无烟的永续性资源金矿。主题公园其产业归属于休闲、康体、娱乐、旅游中心。70年代起，新加坡、香港从昔日沉寂的小商埠，崛起为震惊环宇的国际金融贸易中心，其奥秘在于把旅游业扶正为国民经济的先导产业，使二者成为世界旅游中心。不到海洋公园、圣淘沙等于没有到过香港和新加坡！这是成功的主题公园留给我国城市的思考：海洋公园全票为130港币，圣淘沙全票约为150元人民币，二城市境外游客每年分别为800万和620万，我们仅以这两个主题公园分别接待游客500万、人均门票100元来粗算，这两个主题公园仅门票收入每年至少应为5亿元。主题公园挽留游客在市内一整天，按门票收入占境外游客消费10%来计算，这两个主题公园每年分别为所在城市赢来50亿元的外汇收入。以香港、新加坡为赶超目标的我国大城市应该了解：从80年代起香港的金融服务业收入稳定占香港生产总值的5%左右，旅游业占7%左右，1985年至1990年香港旅游收入超过同期对外贸易逆差37亿港元的44倍，为改善香港的国际收支平衡作出了决定性贡献。新加坡旅游业收入约占国民生产总值15%。一个驱车只要半小时就可以横贯版图的城市，竟让千百万境外游客平均逗留3.9天。新加坡的决窍是不断开拓源于园林胜于园林的景观建设：继70、80年代大规模的主题公园建设高潮后，90年代落成了耗资4.2亿元的亚洲最大历史名城“唐城”，紧接着一个占地40公顷比新加坡动物园规模更大更富刺激的夜间野生动物园又在紧锣密鼓地建设。现新加坡境外游客为国家人口总数的一倍多，人流带来了物流、商品流、信息流、资金流，带来了对豪华宾馆和服务业的如饥似渴的需求，刺激了房地产业、建筑业、金融业等城市支柱产业的高速发展。主题公园筑巢引凤的必然效应确定了新加坡成为世界十大旅游中心、七大会议中心的地位，外汇年交易额为2万亿美元，被西方七国首脑冠以“新兴工业经济体国家”！ 同为环太平洋的美国西岸最大城市洛杉矶的迪士尼乐园建成当日，游客人数为25万；迪士尼开业当年接待的国内外游客为全美当年入境游客的2倍，至1982年迪士尼的收益为其建园总投资的200倍。美国东海岸特大城市奥兰多兴建了第二个迪士尼，年接待游客为2000万，人口仅973万的佛罗里达州由于也有了迪士尼，创造了年旅游收入为200亿美元的业绩。主题公园的成功证明，旅游业最能刺游特大城市经济和消费的启动，是世界上最大的产业，占全世界生产总值的1/10以上。 强辐射的文化、文明、环境导向。象综合艺术电影那样，运用一切手段构筑和缔造了更为理想化的历史、现实与未来的直观世界，主题公园对于形成城市的良好的生态环境和文化，昭示城市的文明和理想，具有超越区域甚至国界的强辐射力度。主题公园那感染和吸引亿万民众的气势的核心是其无可争辩的文化精髓。不管迪士尼投资者的初衷如何，迪士尼对世界而言，就是美国文化的价值取向，这是致力于人性与童话的完美结合、自然与建筑的和谐融洽、现实与理想的不懈追求的美国精神文化的象征。同样，在新加坡的世界最大的唐城主题公园，仰视30层高的衡阳石塔，端坐在唐城大明宫殿里与1500人举杯同庆时，不能不领略到尊儒尊孔的中国古老文明的灼热，这是今胜昔的新加坡华裔文化的潇洒和直透心背的气势。而城市的美，又能哺育出美的城市文化，在人均公园12平方米，人均绿地30平方米，刮大风也不起灰尘的维也纳，马路边随处可见一些激情勃发而奏乐欢舞的人，这个美丽的音乐之都，诞生过出多少天才巨匠，谱写出多少传世名曲。 主题公园的启动（据综合资料显示：12个城市境外旅游者能供给一个就业者全年的收入）。主题公园在美国主要为娱乐业，这一行业在1993年为美国创造了20万个新的就业岗位，被称为就业的火车头。美国娱乐业1993年创收为3400亿美元，是繁荣与稳定、城市人口占84.2%的美国社会走向成熟和文明的基石。 主题公园促进了城市规划的最佳配置。它打破了城市中心区的“磁力吸引”法则，有助于市民产生在郊外定居的稳定心理趋势。如新加坡政府把城郊结合部留给绿地能自我发展自我完善的主题公园，彻底改变了封闭性环状城市的僵化格局，创建了31个中心区与8个卫星城园林簇拥而错落有致的优美格局，形成了人流、车流在城市版图内均衡分载、合理流向的科学配置。 传统公园、影剧院、博物馆，游人减少是一种世界性的趋势。即使投资4.3亿元建成的新上海博物馆也很难成为公众旅游热点，古城西安规模宏大的新博物馆亦遭冷遇。然而，新加坡国家博物馆门庭若市、圣淘沙公园蜡像馆游人如织的现实可以证明。现代公众更欢迎用最新科技渲染的、能产生真切感受、带有启示性的弘扬历史的主题公园。美国迪士尼公园计划在华盛顿市郊建造一座占地达1万亩以上的以美国历史为主题的游乐场，这一顺应潮流的举措受到当地民众直至州长的热烈欢迎。对比80年代我国各大城市建造毫无时代主题特色的游乐场而普遍失利，90年代又一哄而上100多个没有园林概念格调低下的各类迷宫而泛滥成灾，我们更应该思考主题公园的新创造、高规模、大园林的本质属性，领悟其汇聚人类回归自然，奔向科技和文明进步的时代性主题的丰富内涵。卓越科学家钱学森著文呼吁“在城市中心区搞什么假造古建筑，弄什么趣味低下的电子游乐宫等等，这些丑化城市的活动决不能任其泛滥了，中国应建山水城市。”主题公园是建山水城市的一个被验证的正确朝向。环太平洋大城市的实践说明，建设主题公园后，其周边的地价上跳几倍甚至几十倍；城市土地向主题公园倾斜的财政损失，得到的是城市生态、城市经济现实利益和长远利益的大幅度增值。 轰动全国的“深圳锦秀中华”，原本系上海的方案、设想，结果被上海某决策部门的保守观念窒息。1993年解放日报披露将在上海建立我国首座野生动物园时，深圳却宣布中国第一座野生动物园已在深圳建成运营。只有敢于创新、敢为天下之先，才能取得主题公园渴望的轰动效应和随之而来的高利润。“深圳锦秀中华”一年半就收回了全部投资，并已接待了2000万游客、190位外国元首和领导人。随后，深圳又建成了“世界之窗”，在深圳“世界之窗”，有切面80多米宽、用160万块砖垒造的著名的美国大峡谷；有壮观的尼亚加拉大瀑布；游人在高105米的埃菲尔铁塔上可饱览深圳和香港风光，如此1:3甚至1:1的景观有108处。美国迪士尼公司总裁观后把它与迪士尼并论，认为它对当今世界的人类文明做出了贡献。深圳主题公园年吸引游客为深圳城市人口200万的3倍600万，它的投资主体系外资和港资，它的成功是深圳开放度敢为国内之先、开拓胆识敢为世界之先的必然结果。 第三章中国主题公园发展现状及未来发展趋势分析一中国主题公园发展现状分析在中国，第一个真正意义的大型主题公园是1989年9月在深圳开业的锦绣中华。深圳锦绣中华的成功在中国产生了轰动性的示范效应，此后，主题公园如雨后春笋般涌现。近20年来，主题公园在我国得到了迅速发展，据有关资料显示，目前国内各类大小的主题公园近3000家，其中包括著名的深圳华侨城锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、杭州宋城等。然而随着竞争的日趋剧烈、经营策略失 当等问题的存在，国内大部分主题公园处于亏损或勉强支撑的状态。2004年，在上海召开的中国主要景点国际峰会上。中国旅游研究报告指出：中国现有大大小小1000多个主题公园，沉淀了1500亿元投资。其中70处于亏损状态，20持平。2009年，中国主题公园再次升温。如2009年，梁山水浒文化主题公园启动仪式举行；上海迪士尼项目获核准；世界巧克力梦公园将于2010年月29日在北京鸟巢北侧广场开园；而受迪士尼的刺激，“喜羊羊”已开始谋划建设自己的主题公园，目前项目正在进行选址中。如今，主题公园建设的热潮再次被掀起。 大部分主题公园主题重复，不突出。主题是主题公园的灵魂、创新是主题公园的生命。主题公园要主题突出、鲜明、与众不同。如好莱坞“环球影城”长盛不衰的原因正是因为它代表了好莱坞影视娱乐文化，具有不可替代的独特个性。如果缺乏个性，处处模仿建设，遍地是同类主题公园，必然会分散客源，最终难以逃脱失败的结局。这正是90 年代以后中国大部分的主题公园亏损甚至破产的最根本原因。 采用被动游憩形式的经营管理方式使得游客大部分停留在走马观花的程度上。所谓被动游憩形式就是指游客更多的是围在表演场地观看，而不是要求每个游客都积极参与表演。如深圳华侨城每晚的大型节目表演，就吸引住大批游人的脚步。这种经营方式的好处显而易见，一方面游客只需观看的话就会节省精力以便在公园多逗留一段时间，而游客逗留时间长则自然会产生饮食方面的需求，由此产生了更多经济效益。另一方面，观看表演比参与表演所需要的人均面积更小一些，就有利于每个表演场所能容纳更多的游客。但这也存在一个弊端：仅仅只是观看而无法参与活动是维持不了游客长久兴趣的。 形象塑造缺失，无法形成不可替代的品牌。中国的主题公园如欢乐谷等大多重视“诱导”形象，忽视“本色”形象所带来的忠诚顾客，因而游客流失率较高，重游率低。主题公园需要非常大的资金投入，需要较大的占地面积，而中国的大部分主题公园没有强大的资金作后盾，后继开发存在问题。美国洛杉矶迪士尼乐园的一个人工湖的水面面积比上海西郊公园大150 亩，此外还精心培育了面积广达30 平方公里、拥有众多水禽和水族的森林和沼泽。70 年代，新加坡在东西长41 公里，南北宽25 公里的寸土寸金的土地上辟出4272 亩，建设投资了几十个亿的圣淘沙主题公园，继而又辟出100 多公顷土地建造鳄鱼公园和世界上最大的飞禽公园。相比较而言，中国的主题公园起步晚，大部分项目投资相对较小，限制了公园的后继发展潜力，产品也无法随着游客兴趣的转移与科技进步的速度而更新换代。二中国主题公园的未来发展趋势 主题公园精致化、科技化，打造更有深度、更有内涵、更加潮流主题主题公园。 主题公园城镇化，打造有明显特色的主题城镇。 主题公园网络化，打造有更大市场的在线主题公园。 主题公园产业化，使之成为“永恒的乐园”。 迪士尼乐园作为全世界主题公园的典范，就是一座“永恒”的乐园。 主题公园实力化，中国的单个主题公园实力弱小，必须有强大经济实力的企业集团来进行产业扩张，走规模经营、产业经营、多元经营之路。【小结】1. 中国旅游正在从观光型向度假型转变，中国主题公园发展前景广阔。2. 2009年中国人均GDP已接近4000美元，按照世界旅游经济规律，休闲度假型旅游将逐渐取代观光娱乐型旅游占据中国旅游市场主体3. 地位。4. 随着中国经济的崛起和城市化进程的加快，主题公园这一新型的旅游休闲产品，将逐渐成为人们休闲度假、康体娱乐的主要消费对象。第四章中国主题公园运营特性及竞争要素分析主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然资源和人文资源的边际资源，信息资源与旅游企业经营活动相结合的休闲度假和旅游活动空间，是根据一个特定的主题，采用现代的科学技术和多层次空间活动的设置方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。一 我国主题公园产业运营特性分析 目前我国有1000余家大大小小的主题公园，广泛分布于全国各地，以广东、江浙、北京数量最多，形成三足鼎立态势： 广东模式，以深圳华侨城为代表，在自然与人文旅游资源相对贫乏的环境中，充分利用临近港澳的地理优势和优惠政策，开发出以中华风景名胜、民族文化、异国文化、高科技娱乐为主题特色的四个主题公园。旅游组合完整，既提升了整体旅游概念，也为其可持续发展创造了条件。 江浙模式，以杭州“宋城”和无锡“吴文化公园”为代表，主题公园开发均以厚重的文化为切入点，拓展关联产业，旅游产品由单一主题公园模式转向多元化经营发展。 中国主题公园产业经过十几年发展，其产业特性一方面秉承了世界主题公园产业的共性，另一方面又具有中国的特色：二主题公园竞争要素分析 高投入高成本中国主题公园占地面积普遍较广，投资规模动辄几千万上亿元人民币。许多“巨无霸”式主