1《土地登记办法》学习材料.doc

土地登记办法学习资料为了贯彻落实物权法中不动产登记有关规定的需要，规范土地登记行为、保护土地权利人的合法权益，在对土地登记规则进行补充、修改和完善基础上，2008年1月2日，国土资源部颁布了土地登记办法，该办法自2008年2月1日施行。土地登记办法明确规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原则。1土地登记办法出台的背景与意义1.1 出台背景一是贯彻落实物权法中不动产登记有关规定的需要。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过的物权法，确定了包括土地登记在内的不动产登记的基本制度，对不动产统一登记、更正登记、异议登记、预告登记、登记赔偿、登记收费等作了规定，对土地登记程序、方法等提出了新的要求。贯彻落实物权法不动产登记规定，有待国家出台不动产登记法规。但考虑到不动产登记法规的出台还需要一段时间，在这段时间内，为进一步规范土地登记行为，依法保护当事人的合法土地权益，国土资源部根据物权法中有关不动产登记的规定，在对土地登记规则进行补充、修改和完善的基础上，出台了土地登记办法。二是现行土地登记规范性文件的法律层级不够。此前作为土地登记工作依据的土地登记规则，是原国家土地管理局以规范性文件的形式下发的，并没有上升到法律的层面。这在实际工作中，产生了一些问题。近年来，随着我国社会主义市场经济的发展，土地的资产价值日益显化，对土地财产权益的保护提上了日程。我国原有的土地登记规范性文件，有必要提高法律效力层级，才能进一步发挥土地产权保护的效力。三是土地登记规则需要修改完善。土地登记规则由原国家土地管理局1989年颁布实施，1995年进行了修订，多年来一直作为我国开展土地登记工作的依据，对建立完善我国土地登记制度、促进国土资源管理和经济社会发展起到了重要作用。但是随着我国土地法律体系的完善和土地使用制度改革的深入，社会经济发展对保护土地物权的要求越来越高，土地登记规则的部分条款已不能适应当前工作的需要，需要进行修改完善。1.2 出台的重要意义土地登记办法的颁布实施，是国土资源部贯彻落实物权法的重要举措，对我国土地产权制度建设意义重大，对推动我国不动产登记制度建设将会产生积极影响。我国物权法确立了不动产统一登记制度。这一基本原则，决定了我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定了我国土地登记制度的未来发展方向。土地是最重要、最基础的不动产，土地登记是不动产登记的基础。在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范土地登记，具有迫切的现实意义。早在1989年原国家土地管理局就颁布实施了土地登记规则，并于1995年进行了修订。规则颁布实施以来，对我国土地登记制度的建立和完善，对明晰土地产权、保护土地权利人合法权益、维护社会稳定、促进国土资源管理和经济社会发展起到了重要作用。但是，随着经济社会的持续快速发展，以及我国土地管理法律制度的不断完善和土地使用制度改革的不断深化，规则已不能适应土地登记工作的需要。物权法的颁布实施，对土地登记的程序和内容提出了新要求，也为规范土地登记提供了千载难逢的良机。因此，国土资源部在总结规则实践经验的基础上，及时修订出台了土地登记办法。办法一方面尽量不打破多年实践中已经形成的、并被证明为科学可行的土地登记制度和确权体系，确保土地登记工作的连续性，减少因为修改法律而带来的执行上的成本；另一方面对地方在长期土地登记工作实践中摸索出的好的经验、做法，进行了归纳、吸收，使土地登记办法在创新的基础上更加科学、完善。有恒产者有恒心。土地产权制度的完善对于保护土地财产权益、完善社会主义市场经济体制乃至进一步解放和发展生产力，具有重要的影响力。土地登记办法的出台，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。细读土地登记办法，我们会发现，它的诸多突破点，如对土地登记效力的全新认定，对土地登记基本概念的科学确认，以及对土地登记操作流程中更加便民、高效、规范的规定，都体现了我国社会主义市场经济的不断发展和国家民主法治的重大进步以及国家对民生的更切实的关注。相信土地登记办法的实施，必将对我国土地权利人合法权益的保护以及土地市场的建设提供更为有效的保障。2.物权法的不动产登记问题2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过的物权法, 自2007年10月1日施行。物权法是我国的民事基本法律，对我国的土地物权制度乃至国土资源管理事业产生重大而深远的影响。其中关于不动产登记规定的条文，确定了我国不动产登记的根本制度，将为制定不动产登记法奠定基础，决定我国不动产登记的发展趋势和方向，也决定我国土地登记制度的未来发展方向。2.1 不动产登记的原则按照物权法第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。这就是说，设立、变更或消灭不动产物权，原则上都要登记，不登记不承认其物权，也不承认物权的任何变动。法律另有规定的除外主要指4种情况：一是第9条第二款的规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。为什么可以不登记？因为登记是起一个公示作用，法律已经明确规定这些自然资源属于国家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登记手续。这里所讲的是国家所有自然资源，是所有权可以不登记，但使用权仍然要登记。二是第二章第三节规定的三种特殊情况，也可以不登记即产生物权。第28条规定,因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。即拿着法院判决等，不办理过户登记，也承认判决书上写的权利人就是该不动产的权利人。第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。即父亲死亡，儿子继承，儿子不去办理变更登记，也承认儿子对该不动产享有物权。第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。农民在宅基地上建房子，该房子不登记，也承认他的物权效力。以上三种情况都是法律规定可以不登记的，但第31条有一个特别规定，依照本法第二十八条至三十条规定享有不动产物权，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生效力。举个例子，某房产原来归夫妻共有，双方离婚后，法院判决该房产归女方所有，女方可以不登记，女方拿着判决书，就能证明归她所有。但是如果女方要求处分该房产，就必须去办理登记，否则不符合法律规定。继承或者合法建造的房产也是如此，处分必须登记，不登记，不可以对抗善意第三人。三是土地承包经营权，自合同签订之日起，承认其物权，不用办理登记。四是对地役权的规定。地役权是为了自己的便利，利用他人土地享有的权利。例如，甲要铺设一条管道，必须利用乙的土地，否则就会绕圈子增加成本。这样，甲乙双方签订一个合同，双方同意即可。虽然地役权是双方合同生效时设立，但未经登记，不得对抗善意第三人。2.2 不动产统一登记制度物权法第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。同时，物权法附则第246条专门规定，法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。这主要是因为现在的房地管理，有的是合在一起了，有的还没合。在国家没有制定出统一办法以前，先让地方性法规推动一下这项工作。2.3 不动产登记的审查在立法过程中对不动产登记的实质审查和形式审查，理解不太一样。一种认为，实质审查就是要审查合同关系的真实性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的基础上签订的，有没有欺诈等。另一种则认为，实质审查就是把事实调查清楚，保证所指的不动产确实存在。由于口径不一致，现在的物权法没有回答什么是实质审查和形式审查，只是规定了登记机构的几项职责，只要登记机构履行了这几项职责就行。2.4 不动产登记的查询和收费物权法第18条规定，权利人、利害关系人可以查询、复制登记资料，登记机构应当提供。关于登记收费，物权法第22条规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。2.5 不动产预告登记制度物权法第20条规定，当事人签订房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。即现在的预告登记规定已不仅仅适用于预售商品房，还涉及到其他房屋买卖的情况。例如，甲对乙说，以后你卖房子时，要卖给我，乙说行。甲防止乙以后不遵守这个约定，就可以去预告登记，取得了优先购买权。预告登记的范围，还包括消灭不动产物权。2.6 不动产登记机构的责任物权法第21条规定，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应该承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应该承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追讨。只要是登记错了，不管是不是登记机构的过错，都要先行承担责任，这主要是为了保护权利人的利益，因为权利人是弱势。3.土地登记办法与物权法的衔接有人曾作过统计，在物权法中，一半以上的条文涉及土地管理，其中直接与土地登记相关的有25条，“登记”的字样共出现了108次，可见登记在财产权保护中占据了多么重要的地位。土地登记办法可以说是物权法直接催生的产物。土地登记办法严格遵照依法的原则，与物权法的规定保持一致。比如，增加了预告登记、异议登记、地役权登记等登记类型并细化了这些登记类型的内容与程序，删除了土地登记规则中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，修改了与物权法不相符的关于申请人提交的资料、更正登记等内容等。原土地登记规则规定：第七十三条 土地证书实行定期查验制度。土地使用者、所有者和土地他项权利者应当按照土地管理部门规定的期限办理土地证书查验手续。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门制定。第三十三条 申请土地使用权、所有权变更登记时，申请者应当依照规定申报地价；未申报地价的，按宗地标定地价进行登记。第六十九条 土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。在一些具体规定上，土地登记办法注意与物权法保持衔接：一是关于登记的土地权利名称。土地登记办法涉及的土地权利，既涉及物权法规定的集体土地所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、抵押权、地役权，也涉及土地管理相关法律法规规定的农用地使用权等。建设用地使用权按土地所有权可分为国有建设用地使用权、集体建设用地使用权。农用地使用权分为国有农用地使用权、集体农用地使用权。为保持土地权利名称的连续性，同时也体现与物权法和土地管理相关法律法规规定的土地权利的衔接，土地登记办法使用的土地权利名称为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等，并在有关条款中对上述土地权利的内涵进行了解释，即国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。二是关于土地证书。为保持土地证书的连续性，避免土地证书过多不易管理的问题，土地登记办法根据土地权利的主要种类，规定土地证书分为国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证以及土地他项权利证明书四种。同时，规定了“国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明”，以在土地证书上体现与物权法和土地相关法律法规规定的土地权利的衔接。4.土地登记办法制定的依据与主要内容土地登记办法是根据物权法、土地管理法、城市房地产管理法和土地管理法实施条例制定的。土地登记办法共十章78条，主要对土地登记的概念、原则、效力、类型、内容、程序以及土地登记各项基本制度等作出了明确规定。主要内容包括:对土地登记、宗地等有关概念进行了明确；对土地登记进行了重新分类，土地登记分为土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记及其他登记，其中其他登记又包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等；对土地登记的权利名称与物权法进行了衔接；明确规定土地登记实行属地登记的原则；对当事人申请土地登记的方式和提交的申请材料进行了明确；明确了登记机关的职责，对土地登记的程序、土地登记资料的保管、土地登记人员的责任进行了规定；对土地登记公告进行了规定；明确规定了土地登记的基本制度，包括土地登记人员持证上岗制度、土地登记资料公开查询制度等；对土地权利保护进行了明确规定，依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。5.土地登记办法制定的原则与内容5.1土地登记办法制定的原则一是依法的原则。土地登记办法严格依据物权法、土地管理法、城市房地产管理法和土地管理法实施条例等一系列法律法规制定，删除了与物权法规定不一致的条款。二是保持连续性的原则。尽量不打破多年实践中已经形成的，并被证明为科学可行的土地登记制度，确保土地登记工作的连续性，减少因为修改法律而带来的执行上的成本。三是完善创新的原则。对地方土地登记部门在长期土地登记工作实践中摸索出的好的经验、做法，进行了归纳、吸收，如增加了换证、补证以及查封登记等新的内容规定。5.2土地登记办法修改的内容土地登记办法在原有土地登记规则的基础上，作了较大修改，其中最主要的改动体现在以下几方面：5.2.1 登记的概念对土地登记、宗地等有关概念进行了明确。（1）土地登记原土地登记规则第二条定义“土地登记”是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。土地登记办法第二条明确土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。具体明确了土地登记的对象与工作内容。并将国有土地使用权分为国有建设用地使用权和国有农用地使用权；将集体土地使用权分为集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。（2）宗地物权法第136条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，这一规定对目前土地分层使用（如对地下空间的使用）情况下的权利问题进行了明确，即由地上或者地下空间的使用权人获得建设用地使用权。原土地登记规则没有对“宗地”进行概念的界定。宗地的一般概念是：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地登记办法第五条对宗地的概念加以明确，规定宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。将宗地的概念从地表拓展至地上地下空间。5.2.1 登记的效力进一步重申了物权法关于土地登记物权公示的民事作用。过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段，土地权利变动非登记不得生效，土地登记是土地权利变动的生效要件。不登记按非法占地、违法占地处理。而现在，土地登记办法明确规定，土地登记是土地物权公示行为，应当依照申请进行。办法删除了土地登记规则中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，明确了依法转让土地的时候，不登记没有法律效力，继承和赠予时，不用登记也产生效力，但再转让时必须进行登记。这些都使土地登记的民事作用得到强化。5.2.2 登记的分类重新划分了土地登记分类，使土地登记类型更加科学。其中，异议登记、预告登记、查封登记和地役权的登记都是新增加的土地登记类型，体现了物权法的新规定。（1）土地使用权分类目前分类土地登记办法分类国有土地使用权国有建设用地使用权国有农用地使用权集体土地使用权农业用地使用权集体农用地使用权（不含土地承包经营权）非农业建设用地使用权宅基地使用权 宅基地使用权乡镇企业用地使用权集体建设用地使用权乡村公益用地使用权（2）土地登记分类土地登记规则分类土地登记办法分类初始土地登记又称总登记土地总登记变更土地登记土地所有权、使用权、他项权利设定登记划拨国有土地使用权设定登记初始登记划拨国有建设用地使用权初始登记出让国有土地使用权设定登记出让国有建设用地使用权初始登记国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记国家租赁国有土地使用权设定登记租赁国有建设用地使用权初始登记国家授权经营国有土地使用权设定登记授权经营国有建设用地使用权初始登记集体土地所有权设定登记集体土地所有权初始登记集体土地使用权设定登记集体建设用地使用权初始登记集体农用地使用权初始登记土地使用权抵押设定登记土地使用权抵押登记土地使用权出租设定登记地役权登记土地所有权、使用权、他项权利变更登记划拨国有土地使用权变更登记变更登记出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记国有建设用地使用权变更登记集体土地所有权和集体土地使用权变更登记土地使用权抵押权变更土地抵押权变更登记土地使用权出租权变更地役权变更登记名称、地址和土地用途变更登记姓名或者名称、地址变更登记土地用途变更登记注销土地登记注销登记其他登记更正登记、异议登记、预告登记、查封登记5.2.3 登记的程序过去土地登记的程序是：土地登记申请地籍调查权属审核注册登记核发或更改土地证书。地籍调查是登记机关的一项重要职责。而土地登记办法根据物权法的规定，对土地登记的程序进行了新的规定。按照新规定，当事人在申请登记时，就须提交权属证明和不动产界址、面积等必要材料，而且土地登记办法明确规定“申请人提交的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得”。这意味着，过去由行政机关包办的地籍调查测绘等事务，不再是行政机关的分内之事，土地登记必需的相关资料要由申请者自我提供，即自我举证，免去了行政机关地籍调查这一程序。这种做法更能够提高工作效率、优化行政机关办事程序，更有利于政企分开、依法行政，有利于解决老百姓办证难的难题。比较土地登记办法的改进土地登记规则登记程序土地登记办法登记程序登记的程序当事人在申请登记时，就须提交权属证明和不动产界址、面积等必要材料。删除了地籍调查这一程序1.、土地登记申请当事人应提供的材料：(1)土地登记申请书；(2)申请人身份证明材料；(3)土地权属来源证明；(4)地上附着物权属证明；(5)委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。2、地籍调查3、权属审核4、注册登记5、核发或更改土地证书。1.土地登记申请申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：(1)土地登记申请书；(2)申请人身份证明材料；(3)土地权属来源证明；(4)地籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标（可委托有资质的专业技术单位进行地籍调查）；(5)地上附着物权属证明；(6)法律、法规规定的完税或者减免税凭证； (7)委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。；(7)本办法规定的其他证明材料。2、权属审核3、注册登记4、核发或更改土地证书。5.2.4 登记的规范化针对土地登记规则中不适应实际工作需要的条款，土地登记办法作了删改、补充和完善，保证土地登记操作更加规范。区分了共同申请和单独申请的情形，区别了登记机关依职权和土地权利人、利害关系人依申请进行更正登记的情形，增加了换证、补证、查封登记等规定，明确了不予登记的几种情形，明确了办理时限，同时将土地登记资料公开查询、土地登记人员持证上岗等好的制度做法统统纳入，保证了土地登记规范化的同时，更加便民、利民。土地登记办法的改进土地登记规则规定土地登记办法规定区分了共同申请和单独申请的情形第五条：拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。（体现申请登记是一种义务）第七条：土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：（一）土地总登记；（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（六）更正登记或者异议登记；（七）名称、地址或者用途变更登记；（八）土地权利证书的补发或者换发；（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。第八条：两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。（体现申请登记是一项权力）第十四条：对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。区别了登记机关依职权和土地权利人、利害关系人依申请进行更正登记的情形；增加了换证规定第七十一条:土地登记后，发现错登或者漏登的，土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。第五十八条：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，国土资源行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。第五十九条：土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。第六十条：土地登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。对符合异议登记条件的，国土资源行政主管部门应当将相关事项记载于土地登记簿，并向申请人颁发异议登记证明，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权。增加了补证规定无第七十七条：土地权利证书灭失、遗失的，土地权利人应当在指定媒体上刊登灭失、遗失声明后，方可申请补发。补发的土地权利证书应当注明“补发”字样。增加了查封登记规定无第六十三条：国土资源行政主管部门应当根据人民法院提供的查封裁定书和协助执行通知书，报经人民政府批准后将查封或者预查封的情况在土地登记簿上加以记载。第六十四条：国土资源行政主管部门在协助人民法院执行土地使用权时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源行政主管部门认为人民法院的查封、预查封裁定书或者其他生效法律文书错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不得停止办理协助执行事项。第六十五条：对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理变更登记的土地使用权的查封，国土资源行政主管部门依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书等，先办理变更登记手续后，再行办理查封登记。第六十六条：土地使用权在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。第六十七条：两个以上人民法院对同一宗土地进行查封的，国土资源行政主管部门应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记，并书面告知其该土地使用权已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮候查封自动转为查封。预查封的轮候登记参照本条第一款和第二款的规定办理。第六十八条：查封、预查封期限届满或者人民法院解除查封的，查封、预查封登记失效，国土资源行政主管部门应当注销查封、预查封登记。第六十九条：对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。明确了不予登记的几种情形第六十六条 有下列情形之一的，土地管理部门不予受理土地登记申请：（一）申请登记的土地不在本登记区的；（二）提供的证明材料不齐全的；（三）不能提供合法证明的；（四）土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让年限的；（五）按规定应当申报地价而未申报的，或者地价应当经土地管理部门确认而未办理确认手续的；（六）其他依法不予受理的。第六十七条 有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：（一）土地权属争议尚未解决的；（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；（三）依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；（四）法律、法规规定暂缓登记的其他事项。第十二条：申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请。第十八条：第十八条 有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；（四）申请登记的土地权利超过规定期限的；（五）其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。明确了办理时限第六十八条 土地管理部门应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变更登记申请之日起三十日内，对登记申请和地籍调查结果进行审核，并报经批准后进行注册登记，颁发、更换或者更改土地证书。第十二条：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容。第十九条：国土资源行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起二十日内，办结土地登记审查手续。特殊情况需要延期的，经国土资源行政主管部门负责人批准后，可以延长十日。规定了土地登记资料公开查询第六十二条：土地登记文件资料的查阅，按照土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。第七十二条：国家实行土地登记资料公开查询制度。土地权利人、利害关系人可以申请查询土地登记资料，国土资源行政主管部门应当提供。土地登记资料的公开查询，依照土地登记资料公开查询办法的规定执行。增加了土地登记人员持证上岗制度规定无第四条：国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。5.2.5 突出了对土地权利的保护将土地权利保护作为专门一章作出规定，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。同时，为保护土地权利人的合法权利，为社会提供准确的土地登记信息，规定了县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。这些都是土地登记规则中所没有规定的。比较土地登记办法的改进土地登记规则规定土地登记办法规定土地权利的保护将土地权利保护作为专门一章作出规定，明确规定依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权和集体土地使用权、土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯第三条：依法登记的土地使用权、土地所有权及他项权利，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第七十条：依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。增加了土地登记结果的信息共享和异地查询规定无第七十一条：县级以上人民政府国土资源行政主管部门应当加强土地登记结果的信息系统和数据库建设，实现国家和地方土地登记结果的信息共享和异地查询。6.下一步工作土地登记办法的出台，为进一步提高我国土地登记覆盖面、加强土地产权保护提供了契机。我们要在系统内抓好土地登记办法的贯彻实施，国土资源部将出台专门文件，对各级国土资源管理部门严格遵照土地登记办法规定做好土地登记工作，提出具体要求。为确保土地登记办法的有效实施，需要重点抓好四项工作：一是进一步增强依法登记的意识，在全系统组织学习和宣传物权法和土地登记办法；二是要进一步加强土地登记规范化建设，严格按照土地登记发证的程序操作，严格执行土地登记发证条件，对不符合登记发证条件的宗地不发证；对已经发生争议或有潜在矛盾的宗地暂缓登记发证，争议未处理好之前不予办理用地审批等相关手续，不能以土地登记发证代替土地争议的处理。推进土地登记发证的规范化、制度化建设。配合办法实施，国土资源部将设计出台新的土地登记表册卡簿，提高土地登记质量，保证土地登记结果的准确性和权威性，也提高了工作效率；三是进一步提高土地登记人员素质，建立激励机制和责任追究机制，进一步规范土地登记程序；四是要进一步采取各种便民措施，提高土地登记效率，加快土地登记发证进度，扩大土地登记覆盖面。附：1. 土地登记申请要点简表2.土地登记办法原文26土地登记申请要点简表 土地登记分类登记情形登记类型申请人申请人应提交的材料（土地权属来源证明）一、土地总登记土地总登记是指一定时间内对辖区内土地或者特定区域内的土地进行全面登记。土地权利人（国有土地使用者、集体土地所有者、集体土地使用者、土地他项权利拥有者）1、土地登记申请书（统一格式）；2、申请人身份证明材料（统一格式）；3、土地权属来源证明；4、地籍调查表、宗地图及宗地界址点坐标（可委托有资质的专业技术单位进行地籍调查）；5、地上附着物权属证明；6、法律、法规规定的完税或者减免税凭证；7、委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人身份证明；8、其他相关证明材料。二、初始登记1、依法以划拨方式取得的国有建设用地使用权申请划拨国有土地使用权初始登记当事人1、县级以上人民政府的批准用地文件；2、国有土地划拨决定书；3、其他相关证明材料。2、依法以出让方式取得国有建设用地使用权申请出让国有建设用地使用权初始登记当事人在交清全部国有土地出让价款后，持1、国有建设用地使用权出让合同；2、土地出让价款缴纳凭证；3、其他相关证明材料。3、划拨国有土地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权初始登记当事人1、原国有土地使用证；2、土地使用权出让合同；3、土地出让价款缴纳凭证；4、相关证明材料。4、依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权租赁国有建设用地使用权初始登记当事人1、土地租赁合同；2、土地租金缴纳凭证；3、其他相关证明材料。5、依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权作价出资或者入股国有建设用地使用权初始登记当事人1、原国有土地使用证；2、土地使用权出资或者入股批准文件；3、其他相关证明材料。6、以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权授权经营国有建设用地使用权初始登记当事人1、原国有土地使用证；2、土地资产处置批准文件；3、其他相关证明材料。7、农民集体土地所有权集体土地所有权初始登记土地所有权人1、集体土地所有权证明材料。8、依法使用本集体土地进行建设的当事人1、有批准权的人民政府的批准用地文件。申请集体建设用地使用权初始登记。9、集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业集体建设用地使用权初始登记当事人1、有批准权的人民政府的批准文件；2、相关合同。10、依法使用本集体土地进行农业生产集体农用地使用权初始登记当事人1、农用地使用合同。11、依法抵押土地使用权土地使用权抵押登记抵押人、抵押权人1、土地权利证书；2、主债权债务合同；3、抵押合同；4、其他相关证明材料。12、在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的地役权登记供役地权利人、需役地权利人1、土地权利证书；2、地役权合同；3、其他相关证明材料。三、变更登记1、依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转让国有建设用地使用权变更登记当事人1、原国有土地使用证；2、土地权利发生转移的相关证明材料（如土地使用权转让合同等）。2、依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转让国有建设用地使用权变更登记当事人1、原土地权利证书；2、变更后的房屋所有权证书；3、土地使用权发生转移的相关证明材料（如土地使用权转让协议等）；4、其他相关资料。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应提供有批准权人民政府的批准文件。3、因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移土地使用权变更登记当事人1、相关协议；2、有关部门的批准文件；3、原土地权利证书；4、其他相关证明材料。4、因处分抵押财产而取得土地使用权土地使用权变更登记当事人1、在抵押财产处分后，持相关证明文件。5、土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让土地使用权变更登记土地抵押变更登记当事人1、抵押权人同意转让的书面证明；2、土地使用权转让合同；3、其他相关证明材料。申请办理土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持原土地权利证书和他项权利证明书申请办理土地抵押变更登记手续。6、经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的土地抵押权变更登记主债权的转让人和受让人1、原土地他项权利证明书；2、转让协议；3、已经通知债务人的证明等和相关证明材料。7、因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的土地权利变更登记当事人1、生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱；2、相关证明材料。申请土地使用权变更登记。土地权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押的，应当先将土地权利申请登记在其名下后，再申请办理土地权利变更登记。8、已经设定地役权的土地使用权转移后，当事人申请登记的地役权变更登记供役地权利人和需役地权利人1、变更后的地役权合同；2、土地权利证书；3、其他相关证明材料。9、土地权利人姓名或者名称、地址发生变更的姓名或者名称、地址变更登记当事人1、原土地权利证书；2、其他相关证明材料。10、土地用途发生变更的土地用途变更登记当事人1、有关批准文件（如规划部门、土地管理部门等）；2、原土地权利证书；3、其他相关证明材料。土地用途变更依法需要补交土地出让价款的，当事人还应当提交已补交土地出让价款的缴纳凭证。四、注销登记1、因自然灾害等原因造成土地权利消灭的注销登记原土地权利人1、原土地权利证书；2、其他相关证明材料。2、非住宅国有建设用地使用期界满，国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的注销登记当事人1、在期限届满前十五日内，持原土地权利证书。五、其他登记1、更正登记土地登记办法第五十八条、第五十九条2、异议登记土地登记办法第六十条、第六十一条3、预告登记土地登记办法第六十二条4、查封登记土地登记办法第六十三条至第六十九条说明：1、本表依据土地登记办法（国土资源令第40号，2008年2月1日起施行）制定。2、办理初始登记、变更登记、注销登记、更正登记手续时，申请人还需根据登记要求提交土地登记规定的常规文件材料：（1）土地登记申请书（2）申请人身份证明材料；（3）地籍调查表、宗地图及宗地界址点的坐标（可委托有资质的专业技术单位进行地籍调查）；（4）土地登记委托书或代理人身份证明。中华人民共和国国土资源部令第 40 号 土地登记办法土地登记办法，已经2007年11月28日国土资源部第5次部务会议审议通过，现予公布，自2008年2月1日起施行。部长 徐绍史 二七年十二月三十日 第一章 总 则第一条 为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，制定本办法。第二条 本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。第三条 土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。在京中央国家机关使用的土地，按照在京中央国家机关用地土地登记办法的规定执行。第四条 国家实行土地登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。第二章 一般规定第五条 土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间。第六条 土地登记应当依照申请进行，但法律、法规和本办法另有规定的除外。第七条 土地登记应当由当事人共同申请，但有下列情形之一的,可以单方申请：（一）土地总登记；（二）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（三）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（四）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（五）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（六）更正登记或者异议登记；（七）名称、地址或者用途变更登记；（八）土地权利证书的补发或者换发；（九）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。第八条 两个以上土地使用权人共同使用一宗土地的，可以分别申请土地登记。第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书；（二）申请人身份证明材料；（三）土地权属来源证明；（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（五）地上附着物权属证明；（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（七）本办法规定的其他证明材料。前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。第十条 未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。第十一条 委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。第十二条 对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：（一）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当当场作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的国土资源行政主管部门申请；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次告知申请人需要补正的全部内容；（四）申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。第十三条 国土资源行政主管部门受理土地登记申请后，认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。第十四条 国土资源行政主管部门应当对受理的土地登记申请进行审查，并按照下列规定办理登记手续：（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿；（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡；（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准。第十五条 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电