稔平半岛区域认知及项目占位思考.ppt

稔平半岛区域认知及项目占位思考,世联地产2011.01,商业秘密声明,本文内包含的资料属于世联地产咨询惠州有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产咨询惠州有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产咨询惠州有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。,1,项目认知,视角1：区位属性半岛咽喉,项目认知,深入稔平半岛必经本项目，可称为咽喉要地。2012广惠延长线和厦深高铁通车后，陆路交通优势将会减弱，但轨道交通优势将极大加强,厦深高铁惠东站,视角2：配套价值近享城镇配套及内陆资源,项目认知,距离稔山镇仅5分钟，距离铁涌镇和吉隆镇仅15分钟。,稔山丰富的海洋水产，“惠州市海洋红树林生态园”吉隆“女装时尚鞋之乡”铁涌惠州“马铃薯之乡”；特产“赤岸耗”,视角3：品牌价值强强联合,项目认知,借富力、世茂全国品牌之势，打造南中国滨海地产传奇,独特的主张显得尤为重要,我们的案名,富茂比斯坎湾,纬度一：形象定位,纬度二：客户定位,项目定位,纬度三：产品定位,76,金海湾别墅客户,金海湾别墅客户主要以深圳关内客户为主，年龄结构偏高，经济实力较雄厚；,金海湾别墅,别墅成交客户主要是来自深圳，主要分布区域为盐田、福田和南山，其次为莞、惠州和广州，年龄主要是以41-45岁客户为主,别墅成交客户中约有30%的客户选择一次性付款，且大部分客户意向单价在22.5万之间，甚至达2.53万每平米的单价，整体经济实力较雄厚；,77,金海湾别墅客户,金海湾别墅客户主要是以投资兼度假为主，多为金融、贸易和制造业的私企业主或中高管；,客户购买主要是以投资兼度假为主，占66%从现场沟通中了解：成交客户多为提升生活环境和居住档次为主要需求，本质则表现在精神的面子需求上，其次考虑其投资空间客户从事金融工作所占比重最大，为34%，其次为制造业和贸易。说明在近阶段市场向好的环境下，从事金融和制造、贸易类的人群有较高的收益和购买能力,78,金海湾公寓客户,成交客户年龄结构较别墅客户年轻，家庭年收入多在3070万之间，主要为中产阶级。,休闲公寓成交客户居住区域,总体看，休闲公寓和海尚湾畔的业主集中在深圳，主要是深圳关内客户，珠三角片区深圳客户的度假观念和购买力较强，深圳客户对金海湾的认知度比较高。,海尚湾畔公寓成交客户居住区域,成交客户集中在深圳，主要以深圳关内客户为主，较年轻，年收入在3070万之间的中产阶级为主,79,金海湾公寓客户,海尚湾畔成交客户职业,休闲公寓成交客户置业目的,休闲公寓成交客户职业,金海湾休闲公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，分别占45%和33。以投资兼度假为主，多数客户认为项目度假投资两相宜,金海湾海尚湾畔成交客户客户多为企业的中高管合计占59，其次是私企业主占24，三者合计占83，客户相对处于行业的中高端。置业目的仍以成交兼度假为主。,公寓成交客户主要为私营业主和企业高管，相对处于行业的中高端，以投资兼度假为主,80,金海湾客户来源渠道,旅游及朋友介绍的渠道作用明显，成交客户主要是为旅游而来，朋友介绍而来，金海湾借此进行客户拦截,成交客户最重要的来源渠道是旅游和朋友介绍，分别占22%和21%；春交会及秋交会带来的成交效果也比较好现场包装、户外和短信的推广也为项目带来了成交,81,金海湾客户来的目的,天然海资源、天然海鲜、天然温泉是金海湾客户的三大游玩目的，部分客户是为了商务接待，部分客户对放烟花有偏好,金海湾成交客户中，绝大多数客户是冲着金海湾的天然海资源而来，占到40%，主要是出海捕鱼和游泳，另外，吃海鲜及泡温泉是客户另外两大兴趣爱好部分客户对在海边放烟花和鞭炮有特殊偏好，但由于受不允许，未能在海边放烟花表示遗憾。,成交客户访谈：张先生：45岁左右，湛江人，本科学历，在深圳做生意。购房情况：二期公寓已经购买5套，10月2日和朋友一起购买4套，10月9日到免税大厦签约，当天又购买5套，合计9套，全部为海景房。“家里人都很喜欢海，自已也很喜欢，有空的时候特别喜欢和家人或朋友一起到金海湾来出海，亲手捕鱼，然后把自已捕来的鱼或虾再拿到金海湾旁边的海鲜店里加工，享受自已捕来的海鲜，一来是绝对的新鲜，二来那种感觉特棒”夏天的时候可以到海里游游泳，这里的海水和沙滩还可以，都比较干净，冬天的时候还是有点冷，游不了泳，我和家人或朋友就选择了到滨海温泉那里的泡温泉，海边的空气比较湿，老年人容易患风湿，泡泡温泉对健康也有好处；,82,金海湾客户关注因素,成交客户访谈：林先生：40岁左右，湖北人，本科学历，其本人从事建筑设计工作，属于设计公司创办人（曾设计北京公馆等项目），一家三口，女儿刚满一岁。特征：有素质修养，低调，性格平和，穿着有品位“非常喜欢海景资源，我和太太都很满意；”“我希望居住的环境要安静，我之前已经买过两次房子，觉得都不太理想，在市区太吵闹了。想在海边买一套房，有时间的话带上老婆孩子来这里度假，在海边居住非常的舒服。”“平时喜欢看篮球比赛、游艇出海，和朋友在一起时，时常谈到金海湾区域价值还是蛮大的。”“这里离很深圳很近，开车大概一个小时就到了，周末的时候可以带家人经常过来，觉得这个挺好的，不像在海南，去一次还地全家人做飞机，浪费时间也比较麻烦，。”,成交客户对资源关注度占70，对区域升值占20。可以看出客户主要的关注点为金海湾稀缺的海资源，特别是沙滩资源；另外一方面是区域的升值潜力。,金海湾稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；,83,以上数据来自金海湾成交客户统计,投资兼度假、朋友圈层、喜欢海、度假休闲是金海湾成交客户主要需求类型,客户需求类型,84,客户小结,以深莞惠客户为主，约70%，其中以深圳客户为主珠三角的品牌追随者（广州、佛山等）约占20%，全国偶得客户约占10%。,通过度假旅游、朋友介绍是客户上门的主要途径成交客户最重要的渠道来源是旅游度假和朋友介绍，春交会和秋交会也带来了一定的客户资源,稀缺的海资源环境是促成客户买单的最主要因素稀缺的海资源及沙滩资源是绝大多数成交客户愿意为之买单的因素，其次是区域的升值潜力；,客户定位：结合金海湾项目的客户分析，项目以深莞惠客户为主体，包括珠三角、全国以及国际投资客,深莞惠投资度假客户,珠三角投资度假客户,全国及国外投资度假客户,核心客户,重要客户,偶得客户,纬度一：形象定位,纬度二：客户定位,项目定位,纬度三：产品定位,产品定位思考,滨海物业客户需求的同质性,案例借鉴找到滨海物业的畅销产品,策略指导下，项目产品的定位,基于高容积率的考虑,客户需求调查,案例借鉴万科十七英里,公寓,退台别墅,别墅户型图,公寓户型图,针对滨海物业，客户主要的需求类型是40-60平米的公寓以及200-250平米的别墅,对于海景物业，客户意向公寓的占到了82%，意向别墅的客户也占到了11%a.金海湾客户意向公寓面积多为40-60m2占到了55%，也有17%的客户需求60-80m2b.需求洋房的客户意向面积比较分散，总的分析来看，需求主要集中在小面积80-100m2和140m2以上c.需求别墅的客户意向面积主要集中在200-250m2（占了63%）和300-350m2（占了21%）,客户需求,数据来源：金海湾客户分析,产品类型定位,项目名称,物业类型,项目以满足度假需求为主，根据项目特色产品的驱动模式，结合发展案例，项目的产品类型定位为“公寓+别墅”。,满足第一居所和第二居所要求,满足度假需求,满足度假需求,物业类型确定原则：最大化实现项目定位和竞争力，最低化市场风险物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化,各物业类型功能定位盈利模式,波士顿矩阵,高,市场增长率,高,明星:,STAR,现金牛,CASHCOW,婴儿,QUESTION,瘦狗,DOG,相对市场份额,回现主力：高层公寓,价值标杆：酒店公寓、一线海景别墅,低,低,物业类型确定原则：最大化实现项目竞争力，最低化市场风险物业类型确定思路：价值标杆带动整体，现金流产品引导客户多元化以投资度假为主体需求，前期投资兼度假为主导，逐渐走向度假型社区现金流产品与形象产品共同配置，复合产品线规避风险产品以常规旅游度假产品为主，少量创新,过渡产品：联排/双拼别墅,畅销户型借鉴,金海湾-海尚江畔82-85一房一厅,超大的景观阳台，海景资源的极致享受,标准长条公寓式户型，方正实用，空间利用较高,独立式的厨房设计，避免油烟对室内的污染,畅销户型借鉴,金海湾-海尚江畔134-139二房一厅,超大的景观阳台，海景资源的极致享受,稀缺豪华端头为两房，户型通透，功能实用性强,超大客厅开间，坐享壮阔海景,4.05米超大主卧开间，尽显扩错格局,畅销户型借鉴,金海湾-别墅户型,面积较小，控制总价；户型方正实用；宽阔的景观视野，超大阳台、露台赠送空间较大；附加值较高，对景观资源的享有度较高,5,营销策略,纬度一：推广策略,营销策略,纬度二：营销渠道,采用立体化推广，迅速建立全国影响力,1、业内网络渠道的渗透轰炸,搜房网在世联分公司所在区域均设有分支网站机构，重点财富聚集地也有布局，可统一协调当地的网络宣传工作,搜房简介：全球最大的房地产家居网络平台，2010年9月正式于美国纽约证券交易所上市，业务覆盖全球104个城市及地区，日均独立访客搜房网超过1200万人次，房地产门户网站访问量全球排名第一，至2010年全国注册的购房者用户超过2000万，日均浏览量排房地产门户首位，成为全国最大的房源展示平台。,104个城市，2000万购房用户的全面覆盖！,世联中国搜房的战略合作,合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的全国性网络推广推广时间：2011年57月份推广地区：世联分公司所在地（华中、华南、华东、西北、东北）高端财富聚集地（鄂尔多斯、温州、太原等地）,2、全国范围的电视萤幕轰炸,合作目的：借助凤凰卫视在国内电视荧屏的新闻品牌传播影响力，通过短期高频率的广告推广项目。Cctv2定位财经高端人士的专业频道，通过植入宣传广告片或富茂高层访谈节目，推广项目在高端财智阶层的影响力和知名度合作方式：世联与凤凰卫视、cctv达成战略合作伙伴关系，为本项目的营销推广建立合作基础。推广时间：2011年57月份节目形式：1.邀请富茂高层录制访谈类节目播出，强调十里银滩在企业转型中的巨大作用：凤凰卫视鲁豫有约；cctv2商道；2.在凤凰卫视或cctv2插播项目宣传片广告。,世联凤凰卫视cctv2的战略合作,对1.75亿电视家庭用户的短期高频覆盖！,CCTV-2是以专业财经信息为核心内容的频道。以专业内容服务大众。财经频道要成为“财经政策的窗口、投资理财的指南，经济生活的帮手”。,凤凰卫视可面向全国1.75亿个有线电视用户家庭，有包括访谈、评论、历史人文、咨询、财经等多个知名栏目，诞生了一批如陈鲁豫、胡一虎、窦文涛等多个知名节目主持人，深受光大观众喜爱。,以腾讯为平台，开展“富茂比斯坎湾滨海度假生活”互动活动，引爆qq传播热潮,以巽寮湾夏季滨海旅游度假节为契机，传递“富茂比斯坎湾滨海度假新生活主题”，以腾讯qq好友、qq群的庞大用户群为基础，采用病毒式传播。,操作关键点：在活动期间，腾讯QQ客户端RichBotton、客户端视频窗口、AIO广告位以及腾讯网对本项目活动都要进行了强势硬广告曝光和软性植人，发布相应的活动信息，为项目制造声势，带来全民普遍的关注，从舆论上制造轰动效应。2、在活动内容的设置上，突出与好友分享的活动。用户登录QQ参与活动后，可向自己的qq好友发送相应项目视频以及Flash形式广告片，用户每给50个qq好友转发，即可获得1Q币的奖励。用户还可以在Qzone发布相关的项目资料和宣传片，以增加项目的关注度。,3、QQ平台利用,中国移动手机早晚报简介：新闻早晚报是中国移动手机报业务的一种时事新闻业务的一种。为订户提供综合新闻资讯，包括国际、国内、体育、娱乐等各类新闻，以及笑话、心理测试和天气预报等休闲实用信息。每天早晚给用户发送2条彩信。,世联中国移动的战略合作实现全国5.75亿客户群的信息覆盖！与中国移动建立合作关系：以手机早报晚报等形式对5.75亿手机用户实现定向植入式广告投放广告植入方式：以举办“滨海旅游文化节”、“海洋休闲旅游欢乐节”、“惠州国际高尔夫旅游节”，邀请国内著名经济学家参加“惠州国际休闲度假经济高峰论坛”等形式制造新闻，植入项目的形象和基本信息。以一句话新闻的形式发送项目新闻短信，覆盖全国大部分地区。,4、手机用户的大面积通讯轰炸,植入方式：独立设计程序：以单独程序形式植入ipad、iphone主界面，提供楼盘查询，楼盘信息介绍等多重功能。播放器附带广告：通过在播放器界面植入专门拍摄的项目楼盘广告信息，实现对客户的点对点覆盖合作方式：世联中国与苹果公司进行战略合作谈判，并通过程序或广告方式进行整合，将本项目推广植入到苹果数码产品中，对高端使用者进行传播覆盖客户群：据苹果公司调研，70的ipad、iphone用户年收入超过30万人民币，多为高端商务人士或财智阶层。合作时间：基于项目的推售时间，可考虑在2011年3月份ipad2代推出时，进行植入，程序可一次性设计安装，广告投放可从2011年36月份,世联苹果的战略合作潮流数码单品ipad/iphone的网络植入！,5、时尚数码新品内的有效信息植入,航美传媒简介：目前国内惟一一家专业经营机场、以及飞机客舱电视的广告传媒机构。已经成为全国52家机场和国航、东航、南航、深航等多家航空公司的近2000多条航线、20000多块屏幕的电视节目编辑制作与广告经营机构。,合作目的：借助航美传媒的强大影响力，在机场和机上的报刊杂志、户外广告、电视栏目进行大力宣传，对高端商务客户、高端区域外圈层客户进行强势牵引拉动合作方式：全国型战略合作伙伴关系，统筹项目的广告制作和航空覆盖,世联航美的战略合作,52个机场，2000条航线的信息覆盖！,6、航空领域的全面覆盖式轰炸,7、高端写字楼的商务轰炸,世联分众传媒的战略合作,深圳甲级写字楼的LED信息覆盖！,植入方式：甲级写字楼：以电梯间楼宇广告的形式播放项目广告宣传片高层公寓：LED广告屏，插入播放项目广告合作方式：世联中国与分众传媒进行战略合作谈判，建立长期合作关系。通过广告方式进行整合，将本项目推广植入到分众传媒所覆盖的高端写字楼或公寓LED广告屏中，对高端商务办公人士进行传播客户群：深圳、北京、上海、广州一线城市顶级写字楼商务办公人士，以及深圳、广州地区的高端公寓客户。,分众传媒创始人江南春先生,8、高铁动车组高端交通渠道覆盖,世联CRH的战略合作,全国200列条高速航路的信息覆盖！,纬度一：推广策略,营销策略,纬度二：营销渠道,全国性渠道营销，掌握一线滨海霸主权,据了解，贵司今年的销售目标为12-15个亿,然而，此销售额并不具备滨海线上制霸权，,我们的目标是把项目打造成滨海区域的领导者；争取今年达到25-30个亿,今年销售25-30亿元,今年销售25-30亿元,海上的制霸权我们如何确定？我们如何达到预期高额的销售目标？我们寻找成功案例,清水湾：在海南这个“国际旅游岛”，真正做到全国营销铺排、将岛外客户资源深入拓展的成功大盘！,全国2009年个盘销售排行榜,2009年，单个楼盘销售额达到64亿元；2010年前10个月，销售额达到65亿元；2010年“十一”黄金周7天，销售额达到6亿元；2010年10月，在宏观政策对全国市场接二连三的打压下，销售额仍然达到24亿元。,案例借鉴：海南雅居乐清水湾,雅居乐清水湾,重点城市设立展示中心，分重点城市举办推介会。,营销借鉴-全国推介,全国各地设立展示中心2010年11月23日，“我爱清水湾”之雅居乐海南清水湾全国联动推介会正式拉开帷幕。此次大型推介活动预计在全国20城联动举行，规模空前。,雅居乐清水湾,重视媒体的作用，4月份华东、西南和华北三大片区举办了全国性的媒体见面会。,营销借鉴-全国媒体见面会,2010年4月22-24日，来自上海、浙江等华东区域的主流媒体一行20余人来到海南三亚，参加“2010雅居乐海南清水湾全国媒体精英见面会”。,2010年4月10日下午，雅居乐海南清水湾媒体见面会（西南区域）在清水湾销售中心隆重举行，来自重庆、成都等地知名媒体聚集在美丽的清水湾畔。,2010年4月17日下午，雅居乐海南清水湾媒体见面会（华北区域）在清水湾销售中心隆重举行，来自北京、山西、内蒙等地知名媒体聚集在美丽的清水湾畔。,雅居乐清水湾,充分利用各地的本土资源，举办高端营销活动，增强客户信心。,营销借鉴-异地资源嫁接,1、索马里海盗引爆北京业主答谢晚会2、七月，“雅居乐海南清水湾皇家马术品鉴会”活/京城马汇隆重举办,2010年10月23日，由海南雅居乐清水湾倾情奉献的“金秋深度体验之旅”在浙江九龙山庄园举行。,2010年8月20日，由远洋地产重庆国际高尔夫俱乐部承办，雅居乐地产举办的“雅居乐海南清水湾重庆高尔夫邀请赛”拉开帷幕。,北京,浙江,重庆,雅居乐项目前期以强势推广为主，通过全国一线城市媒体投放和密集公关活动，在市场上造成轰动并迅速提升项目影响力，同时利用各地专业营销机构进行分销及推广，建立起全国销售网络；后期以软性推广为主调，加强对产品解构，项目区域炒作，注重业主资源挖掘和圈层营销，为销售客户积累创造条件。,雅居乐项目通过建立全国性销售网络，09年达到单盘64个亿的销售额；然而我们世联是否具备全国销售的条件？,世联渠道资源优势,全国资源渠道优势全国一盘棋,拥有最可利用客户群珠三角客户资源优势,拥有最优质客户群豪宅及投资客户优势,拥有最可牵引客户群高铁城市客户资源优势,世联全国资源渠道的整合,上海,南京,杭州,青岛,济南,石家庄,天津,大连,沈阳,重庆,武汉,惠州,东莞,广州,深圳,香港,世联中国拥有全国24个分公司，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高质量的房地产综合服务。,珠海,佛山,中山,1,世联全国三大区域资源和信息完全共享；,信息共享淡市：深圳北京上海相互借鉴快速反应客户共享技术共享,世联全国三大区域资源和信息完全共享；,信息共享客户共享技术共享,淡市：深圳北京上海相互借鉴快速反应,巡展、联动，准确有效的全国客户渠道,1.世联客户资源总量大,世联15年精心积累的庞大的客户群，可直接转借到每个项目的，目前客户资源约1164000条；目前成交比例为10%其中：深圳地区成交客户：68339非深圳地区成交客户：53165,2.资源跟新速度块,资源以每年超过80%的速度递增,深圳客户按录入年份（条）2003133852004702922005200862200631909120074049372008528190,客户资源递增：,世联全国三大区域资源和信息完全共享；,全国资源的统一调配和客户联动是世联的绝对优势；,世联全国三大区域资源和信息完全共享；,信息共享客户共享技术共享,世联全国资源和技术共享平台领先业内，以保证全国每一个项目都能体现世联高水平策划能力！,总部调动全国销售渠道快速铺排：,世联307个在售项目，就是威尼斯湾的307个售楼处，世联2067名销售代表就是威尼斯湾的2067名销售代表！,世联珠三角资源优势,2004广佛公司,至今世联代理拥有5家分支机构，共形成了2500多人的优秀团队。以深圳、广州和东莞、佛山、惠州、珠海为核心的珠江三角洲区域,“,”,2008广州公司,2,世联在惠州,09年，惠州世联全年销售金额42.61亿，占市场份额的20.68；销售面积86.84万m，占市场份额的8.32；累计销售套数19000套，近30的市场份额；整体实现均价4908元/平米，超过全市均价的15.05。,经过5年的发展，世联地产惠州公司共操作顾问、策划代理及全程代理项目超过130个，产品形态涵盖普通住宅、豪宅、休闲度假产品、旅游区、产业园、写字楼、商业等众多层面，已全面打开惠城、惠阳-大亚湾、陈江-仲恺、河源、汕尾、博罗等区域，服务TCL、万科、保利、合生、中信、金融街、鹏基、天地源、光耀、合正等多家知名品牌开发企业，进入快速增长时代！,世联惠州,“,”,(内部数据),1-12月世联在深圳销售金额325亿元，占比全市33%，销售面积190万平米，占全市30%，深圳代理70余个进场项目，豪宅项目17个，均价实现2.5万元以上的13个，实现3万元以上的8个，最高实现住宅项目均价超过6万（天麓）。,深圳公司超过400人。截至2007年，深圳公司策划代理项目400多个。代理项目95%以上销售率超过98%；55%以上项目事先100%完美销售。2006年，在深圳高端市场占有率50%，写字楼市场占有率60%。成为深圳最具营销力的综合性代理服务机构。成立14年以来，业绩以年均30%以上速度持续稳定增长。,世联深圳,世联在深圳,“,”,占据豪宅流市场绝对份额,(内部数据),世联在东莞,1-12月世联在东莞位居第一，销售金额72亿元，占比全市20.13%；销售面积69.57万平米，占比全市18.79%；。2010年36个进场项目，策划顾问项目超过120个；单月领先竞争者近2万平米、金额约1.2亿元。,世联于2002年进入东莞，凭借出色的表现很快在东莞扎根成长。截至2010年东莞世联的服务范围已覆盖五个主城区及二十余个镇区，项目超过200个，客户逾100位，已经在售的项目超30个。,世联东莞,“,”,(内部数据),1-12月世联在珠海（包括中山）持续领跑、占绝对优势！销售金额21.56亿元，占比全市14%；销售面积约24.5万平米，占比全市9%，13个进场项目。11月销售面积为竞争者的两倍，销售金额为2.5倍！,历年服务代理销售项目15个，服务顾问咨询项目4个，82%的代理项目实现开盘90%以上销售率，在珠海地产服务领域中保持领先！,世联珠海,世联在珠海,“,”,(内部数据),世联在佛山,禅桂南海强势布局，辐射顺德/三水高明,世联在广州,2009年进入广州市场，世联在广州扎根成长，首年销售金额实现8.3亿元，销售面积9.8万平米。2009年4个进场项目，策划顾问项目6个。蓄势，只为领先。,世联于2009年2月进入广州，凭借扎实的专业功底，出色的表现很快在广州扎根成长。截至2009年底广州世联的服务范围已覆盖六个城区，有4个代理项目，6个顾问项目，且意向合作项目较多。世联在广州扎根成长，蓄势，只为领先。,世联广州,“,”,(内部数据，未经审计),世联豪宅及投资资源优势,3,杭州,上海,广佛,北京,东莞,惠州,深圳,世联是最早开始营销豪宅的咨询代理机构，拥有15年豪宅操盘的实际经验。目前世联在深圳豪宅市场占有70%的份额，在全国环渤海区域、长三角区域、珠三角区域的主要城市拥有指标盘。世联的豪宅全国大格局已然形成。,天津,沈阳,南京,世联：豪宅专家在中国,0509年世联服务豪宅项目遍布整个深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位;2005年占全市总额的23%，其中豪宅项目占45%；2006年低密度豪宅项目占市场代理份额总量的60。2007