房地产估价简答

1 .简述房地产的特性。答：从房地产评估和房地产价值把握的角度来看，房地产的主要特性是位置固定性、地域性、个别性长期使用性大量投资性易受政策限制相互影响价值保持性和附加价值性难以变化。2 .现实各项活动中哪些方面需要房地产评估？答：房地产管理工作房地产交易需要房地产抵押和典型房地产保险业务需要房地产税收需要房地产补偿需要处理房地产纠纷需要企业合资、合作、合并、上市、破产清算需要房地产评估或者鉴定。3 .房地产价格有什么主要特点？a:价格和租金可以表示权利相关价格长期考虑形成按交易分别形成。4 .导致房地产价格上涨的原因是什么？a:投资改良通货膨胀需求增加外部经济或相互影响。5 .影响房地产价格的经济因素是什么？a:经济发展状况财政金融状况产业结构变化税收负担状况居民收入物价。6 .影响土地价格的个别因素是什么？a:位置地质、地形与地形土地面积土地形状、宽度、深度日照、风力风向面临自然周期性灾害时与公共、商业设施的接近度与危险设施的接近度。7 .房地产估价的含义是什么？答：房地产评估是指，以房地产为对象，专业房地产评估人员根据特定的评估目的，按照公认的评估原则，按照严密的评估程序，采用科学的评估方法，对影响评估对象价值的因素进行综合分析，然后评估和判定评估对象在评估时的价值。 房地产估价是科学与艺术的有机结合，是揭示和表达客观存在的房价的过程。8 .简述房地产价格的计算方法。答： (1)明智买家接受的价格不高于其他买家最近购买相同房地产的价格，根据最近同类房地产在市场上以何种价格交易的想法求出。(2)明智的购买者接受的价格不超过重新开发或建设同一房地产的费用，而是通过计算重新开发或建设同一房地产需要多少费用来求得。(3)根据房地产的收益能力来衡量其价值，通过预测直接利用该房地产能获得多少收益的想法来求出。9 .房地产评估人应遵循的职业道德包括哪些方面？a:不要作伪善的评价。 要公正、客观和诚实应保持评价独立性，避免与自己、近亲或其他利害关系人有关的评价工作如果自己的专业能力有限，感到难以对某个房地产进行评价，不得接受评价委托妥善保管委托人的文件资料，未经委托人书面许可，不得擅自公开或泄露委托人的文件资料必须执行政府规定的评价标准，不得以不正当理由或名义征收额外费用，也不得降低费用标准，将不得进行不正当竞争的资格证明书借给他人，允许他人使用自己的名义，作为评价者，不得在自己不评价的评价报告书上签字盖章10 .如何确立价格比较的基础？a统一支付方式单价统一货币和货币单位统一面积内涵统一面积单位采用。11 .使用市场比较法的具体条件是什么？答：充分的交易事例资料资料有相关性市场供求关系基本一致明确表示具备的条件资料必须详细可靠。12 .是否给出市场比较法的操作程序？a:收集交易实例选择比较实例为价格比较打下基础修改交易情况进行交易日期的修正进行地域因素的修正对个别因素进行修正，求出比较价格13 .收益还原法的操作程序是否简要说明？答：收集房地产收入和费用相关资料估计潜在总收入估计有效总收入估计运营费用估计纯利润选择适当的还原利率采用适当的收益法计算公式求出收益价格。14 .收益法为什么是理论上充分的评估方法？答：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测评价对象的未来收益，将其转化为价值，求出评价对象客观合理的价格和价值的方法。 收益法的本质是重视房地产的预期收益能力寻求评价对象的价值。预期房价=净收入/偿还利率P=a/rP-房地产价格估计a-净利润r-还原利率。收益法的理论依据：一是效用价值论，二是地租理论。效用价值论是效用决定价格的内容，不足决定价格的高低，商品交换双方实质上都是交换对自己效用大的商品。 收益法的本质是将房地产未来收益期望值转变为现值。收益法基于地租理论，土地具有特殊的利用价值，在一定的条件下，土地可持续地为人类提供收益，产生地租。15 .还原利率的本质是什么？与风险有什么关系？ 返还利率的方法是什么答：还原利率实质上是投资回报率，它与风险呈正相关。 求法为：市场提取法安全利率和风险调整值法投资回报率排行插入法。16 .成本法的适用范围是什么？a:1 )无交易、无收益的房地产评价2 )特别目的房地产评价3 )特别建设的房地产4 )狭小市场的房地产5 )市场比较法中的修正计算17 .什么是建筑物的重置成本和重建成本？答：重置成本是采用评价时的建筑材料、建筑结构部件、设备和建筑技术等，根据评价时的价格水平，重建与评价对象建筑具有同等效用的新建筑物的通常价格。重建成本是采用与评价对象建筑物相同的建筑材料、建筑结构部件、设备和建筑技术等，根据评价时的价格水平，重建与评价对象建筑物完全相同的建筑物的通常价格。 这种重建方式在形象上被称为“复制”。18 .请给出净收益的计算公式。 纯利润的流量类型一般是什么？a :净收入=潜在总收入-空置等造成的损失-运营费用=有效总收入-运营费用每年基本一定的每年基本按一定的金额增减每年基本按一定的比例增加或减少其他有规律变动的。19 .建筑物的再购买价格怎么计算？答：用以下四种方法求出1 )单位比较法2 )分部法3 )加工测定法4 )指数调整法20 .请问要求建筑物折旧有哪些方法？a :使用年限法、实际观察法、新折扣法和混合法。 耐用年数法有定额折旧法、馀额递减法、年数合计法、偿还基金法、综合法等。21 .请求建筑物折旧的注意事项是什么？a:注意评估上的折旧和会计上的折旧的差异注意经济使用年数和有效使用年数评估依据注意土地使用年数对建筑物经济寿命的影响注意分类折旧22 .是否设想了开发法适用的外部条件？a:1 )开朗、开放和长期房地产政策二)统一、严格、健全的房地产法规；三)完整、公开和透明的房地产数据库；四)稳定、明了、全面投资开发和交易税单；5 )长期、公开和稳定的土地供应计划。23 .简述假设开发法的评价程序。答：调查要开发的房地产的基本状况选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况估计开发经营期预测开发完成后的房地产价值估计各成本费用估计要开发的房地产的价值。24 .假设开发法的评价方法有哪两种？ 各自的特征是什么？a :利息的方法和折扣的方法。25 .简述城镇土地等级的基本思路。a:(1)要素分析(2)等级指标体系的确立(3)要素权重决定(4)指标的量化和标准化(5)定级单位区分和单位点数计算(6)土地水平区分(7)成果的适用和更新26 .基准地价的作用是什么？a:1 )宏观调控地价2 )国家征收土地使用费的依据3 )评价区划地价的基础4 )合理利用土地利用结构经济杠杆5 )制定城市国有土地使用权出让价格的依据27 .如何理解路线价格法，这种方法在我国的应用范围有哪些方面？答：路线价格法是根据地区段的路线价格，将深度指数表和其他修正系数(宽度、容积率、方向、宽度深度比率等修正系数)结合起来，用数学方法计算面向街道的其他地块的地价的评价方法。 公式：估计分区价格=线性价格深度指数分区面积。适用范围：1)土地税收的征收管理2 )土地资源的管理3 )政府限制土地市场4 )补充其他土地评价法。28 .列举路线价格法的操作过程。a:(1)分割路线价格段(2)设定标准深度(3)选择标准区域(4)确定路线价格(5)制作深度指标表(6)计算各区域的土地价格29 .长期趋势法有什么作用？a:1