房地产估价三大基本方法的比较和分析

房地产估价有三种基本方法：市场比较法、收益法和成本法。其他评价方法是上述三种基本方法的推导。1.市场比较法将近期与估价对象进行交易的类似房地产进行比较，将这种类似房地产的已知价格修改为交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等，是指评价对象客观合理价格或价值的估算方法。市场比较法的理论基础是替代原理，适用于很多类似的房地产交易案例，在房地产比较发达的情况下，具有说服力、现实性，是最常用的评价方法。1)市场法的理论基础市场法的理论基础是房地产价格形成的替代原则。2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象包括房地产开发地、一般商品住宅、高级公寓、别墅、写字楼、写字楼、购物中心、标准产业工厂等具有交易性的房地产。很少交易的房地产，例如特殊产业工厂、学校、古代建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，很难使用市场法进行评价。市场法适用的条件是在相同的供求范围内比较多的类似房地产的交易。在房地产市场不发达或房地产交易少的地区，市场法评价很难。市场法的原理和技术还可以用于其他评价方法(如营业收入、成本费、空缺率、报酬率、资本化率、开发经营期限等)的参数计算。3)市场法的操作阶段使用市场法的评价一般分为以下7个阶段进行。收集交易实例；选择可比较的例子。建立价格比较基础。修改交易；调整交易日期；房地产状况调整；求得正确的价格。2.收益法是指未来期间的预期净收益，使用适当的资本化比率转换为估价时的现值，然后累计，以评估估价对象客观合理的价格或价值的方法。收益法适用于评价收益或潜在收益的房地产。一)收益法适用于房地产估价的基本原则。收益型房地产在未来期间创造稳定的期待利益。利用经济的预期收益率原理，是在拥有房地产的期间，该房地产的产权获得的年度现金流现值的总和。对收益型房地产购买者来说，其主要目的是获取收益型房地产可能带来的直接或潜在收益。业主转让的权利要在经济上实现，房地产买方要一次性支付一定金额，补偿房地产所有者损失的收益。这笔货币金额每年给房地产所有者的利息收入必须等于他每年从房地产获得的净收入。这个金额是收益型房地产的理论价格，可以用公式表示。房地产的价格=净收入/资本化率，包括以下三个前提条件：1、收入每年不变2、资本化率为3、收入无限期b)收益法在房地产评估中的优势收益法与成本法、市场法、剩余法、途径法等其他方法相比具有以下主要优点。1、理论基础充分2、覆盖面广符合买方的哲学三)、房地产估价的收益方法问题1.收益法在适用范围内有局限性。2.关于是否应该从实际应用中扣除折旧费用，有很大的争议3.净收入和资本化率的确定更加困难。4 .仅根据预期净收益确定价格可能脱离实际3.成本法在评估点，指示如何重置被评估者的价格或重写价格，减去折旧，以估算被评估者客观合理的价格或价值。成本法适用于房地产市场不发达、难以应用市场比较法的房地产评价，更适用于没有收益、很少发生买卖的公共建筑。成本法是房地产估价最基本的方法，是用重建或重置的想法来估算房地产价格的评价方法，评价原则基于成本重置理论。成本法是根据重新复制估计的房地产所需的费用来评价房地产价格的方法，将重新创建与估计的房地产具有相同效用的房地产所需的费用定为一定利润和应纳税款。应用成本法评估房地产价格时，一般可以分为新房地产的成本评价法、新开发地的成本评价法、传统房地产的成本评价法三种。此外，在评价时，市场因素会影响房价，因此在评价时要从市场角度注意成本法的评价问题。浅谈房地产估价方法一、房地产估价方法的成本法(1)将土地取得或实现的土地开发的各成本费用入帐的成本计算算法，消除异常因素的影响价值，累计普通成本费用后，采取一定资本者和合理的投资收益，得出土地使用权价值的方法。此方法通常用于评估在正常程序中获得的土地。(2)重置现有住房按一般市场标准重建住房所需费用的成本法，然后考虑资金的利息，计算一定的开发(或建设利益)，建立成本的完全重置，然后根据实际情况和法律规范确定住房成本率，再乘以两者，得出住房评价价值。二、房地产估价方法的市场比较方法在市场上，为了相同的目的，将不同条件相似的房地产价格案例(已交易或已评价的，具有正常报价的)与要估算的房地产的各种条件进行比较，以指数量化每个因素，通过准确的指数比较调整来评价目标房地产的价值的方法。该方法具有较强的实用意义和准确性，市场更加成熟，交易透明，案例比较容易时常用，评价结果比较准确。三、房地产估价方法的剩余方法当总房地产价格知道或可以计算的时候房地产价格=土地使用权价值因为房地产价值而计算土地使用权价值或房地产价值，然后将其扣除为总价值，就可以得出房地产价值或土地使用权价值。此房地产评估方法thl*.经常用于住宅或土地的单一评估。四、房地产估价方法收益法按地区、用途、类型分类的房地产收益率也有所不同，根据估计的房地产收益返回其价值的方法是收益还原法。房地产价值=房地产净利润减少利率。五、房地产估价方法的假设发展法未完成的房地产开发项目(如净土或正在建设的项目)的情况下，通过估算正常开发完成后的市场价值，扣除剩余开发任务的正常投入，来估算房地产价值的方法。六、基准地价法中的房地产估价方法对特定地块的土地使用权价值评估可以参照现有的相同等级、相同目的的基准土地价格，得出一般因素、区域因素、个别因素调整、评估对象土地使用权价值。这个方法有一定的政策。七、房地产估价方法的路径定价方法土地使用权的价值与土地的位置(临街面状态：宽度深度)非常相关，同块土地的价值相对稳定，如果知道块土地的平均价格，那么通过临街面、临街面深度调整来评价被评价土地的价值的方法就是路径价格方法。房地产估价-房地产价格评估房地产价格评价是国家为了保障房地产价格的合理性和公平性通过控制房地产评价介入和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度顾名思义，房地产估价额可以理解为简单地估计房地产的价格。但是，具有科学、准确、法律效力的评价必须是专业评价者根据评价目的遵循房地产价格的形成规律和评价原则，按照评价程序使用科学评价方法，结合评价者的丰富经验进行的评价。房地产评价专家是经过房地产鉴定评价师资格考试，由有关主管部门审查登记，取得执业资格证书后，专门负责房地产评价工作的专家。(a)房地产价格评估专家一名合格的房地产价格评估专家必须满足以下基本要求：(1)具有坚实的房地产评价理论、方法和房地产制度政策、开发和运营、城市规划、建设等方面的知识。(2)具有丰富的房地产估价实践经验。(3)具有高市场调查、推理判断能力。(4)有良好的职业道德修养。(b)房地产价格评估目的评价目的是评价房地产的动机，即服务的经济行为特定类型的价值。如果为了买卖、租赁或抵押、当铺等来评价房地产价值的话。因评估目的不同而使用的评估方法和具体操作过程不同，评估结果也会产生相应的差异。(c)房地产价格评估原则为了使国家对房地产交易的干预保持在合理的限度内，在价格评价中，评价者必须遵循公平、开放、公平的原则，按照国家规定的技术标准和评价程序，根据其基准土地价格、标定土地价格及各种房屋的重置价格参考当地市场价格进行评价。具体来说：一、以公平、公平和公开原则为指导。房地产价格评估中，房地产价格评估机关应当公平对待要求房地产价格评估的各代理人。房地产价格评估各方应享有平等权利，平等义务及房地产价格评估的程序、标准等向社会公开。第二，这是根据基准地价、修正地价、各种房价重置进行的评价。基准土地价格是指根据商业、工业、住宅等不同的土地等级和地区分别评估和计算的各土地使用权的平均价格。土地价格的矫正使用需要土地使用权转让、转让、抵押的地块的特定价格，并根据基准土地价格在一定时间内对特定地块定价。住宅重置价格是根据目前的建筑技术、工艺、建筑材料价格、人工、运输等，重建类似结构、风格、质量标准的住宅价格。第三，评价以当地市场价格为参考。房地产价格形成的因素复杂多变，必须依赖客观评价理论和方法，但不能完全拘泥于现有的理论和方法，必须具体分析具体情况。如果在房地产估价时参考当地市场价格，评价价格更合理、科学、可靠。一、成本法的含义成本法是在评价点求被评价者的回购价格和折旧，然后从回购价格中减去折旧，求出被评价者价值的方法。重建价格是重新开发鉴定时重新评估新情况的评估对象所需的支出或建设全新情况的评估对象所需的支出和相应的利益。折旧是指由多种原因引起的房地产价值下降，其金额是评估时房地产市场价值和评估时回购价格之间的差异。成本法可以说是在房地产价格各组成部分积累的基础上获得房地产价值的方法。也就是说，首先将房地产价格除以其组成部分，然后分别得到各组成部分并汇总。因此，成本计算也称为产品算法，可以看出成本计算的“成本”不是一般意义上的成本(不包括利润)，而是价格(包括利润)。但是，此方法使用通常意义上的成本，还使用与成本、成本、费用等相关的概念。因此，当出现“费用”、“费用”、“费用”、“费用”等词语时，必须根据上下文确定其含义。成本法的本质是以房地产的再开发建设费用为导向，获得房地产的价值。成本法计算的价值通常称为累计价格。成本法的优点是人们可以“看到”房地产价值可以知道它的价值是由什么部分构成的；更容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些是缺失的，哪些是高估的，哪些是低估的。因此，用成本法估算的房地产价值似乎有“标准”，尤其是有明确房地产价格构成及相关费用、费用、税金、利润等标准的“文件”时。一、收益法的含义利润资本化法，也称为利润还原法，是预测价值评估对象的未来利益，然后转换成价值的方法，以求得价值评估对象的价值。将预测的未来收益转换成价值类似于以利息为基准流出本金，称为资本化。根据预测的未来收入转换为价值的方式(即根据资本化方式)，收入方式分为直接资本化方式与报酬资本化方式。直接资本化方法(dire ctcapitalization)是预测估价对象未来年度的某些收益，然后将其除以适当的资本化比率或乘以适当的收益乘数，以获取估价对象的价值的方法。其中，将未来年度的特定收入乘以相应的收入乘数，以获得评估对象的价值的方法称为收入乘数方法。报酬资本化方法是现金流折现法(DCF)，房地产的价值等于未来期间净收益现值之和。一种方法，特别是预测估价对象未来期间的净收益，然后将该收益转换为估价点，以获取估价对象的价值。收益法的本质是面向房地产的预期未来收益，获得房地产的价值。一般用收益法估算的价值简称收益价格。收益法的原型是用几年(或几倍)的年租金(或每年收益)表示土地价值的初始购买年法，即地价=年度地租购买年份例如，威廉皮特(William Petty，1623-1687)在1662年发行的赋税论年，爱尔兰写道，这块土地的价值仅相当于6至7年的年租金，但隔海相望，相当于20年的年租金。“后来有了地租资本化法：地价=地租/利息率说明提前购买年法只是地方税资本化法的另一种表现。购置