四川遂宁高金卧龙山庄项目整体定位与发展战略_220PPT.ppt

报告思维地图表明，我们所有的研究都是基于现实条件，重视共同的目标。 客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系随着市场的变化和项目的发展而动态变化。 项目的开发背景和制约条件也是我们探讨的重要因素。 开发者的背景是四川高金食品股份有限公司，作为多元化发展的本土公司，本项目是开发者在本土开发的第一个住宅项目，总公司拥有很高的知名度，但房地产公司缺乏实际的开发经验和品牌。 项目背景和制约条件，项目分区位于遂宁市广德路10号，项目处于毛地状态，地形高低不同，部分由具有一定台阶和坡度的3个分区组成，规划用途为住宅和商业用地。 住宅用地建筑界限高14米，商业用地建筑界限高8米。 地块总占地面积42071.7平方米，容积率1.3以下地块的二总占地面积4528.5平方米，容积率1以下地块三总用地面积2331.7平方米，容积率0.9以下项目总建筑面积约6.2万平方米， 其中住宅约5.5万平方米，商业约0.66万平方米，部分地区面临邻居住宅和菜园，形象古老。 项目毗邻遂宁着名旅游胜地卧龙公园和广德寺，具有深厚的历史文化资源。 思维地图、项目目标和现实条件、项目属性研究判断和定义、结构化分析和问题定义、项目整体发展战略、项目定位、项目营销战略、城市层面、遂宁位于四川盆地中部、涪江中流、成渝经济圈中心点。 遂宁南距重庆146公里，西距成都147公里，与成渝两地形成等距离的三角关系，经济融入成渝经济圈，成渝经济区发展的纽带。 城市规划区范围：“十一五”规划到2010年，遂宁市中心城市人口达60万人左右，全市城市化水平达38%，列入全省大城市序列。 城市建设区面积约2624.18公顷，包括“两区四组团”。 两个区域是河西区域和河东区域。 四组为屈家沟、凤台、过军水库和流通水库组。 城市性质：成渝经济圈次区域中心、四川重要交通中心、区域物流中心、发展城市旅游、商贸、工业、职业教育的山水园林城市。 中心城市的主要作用：行政文化中心、商贸物流、工业园区、旅游休闲、区域水平、项目位于河西地区卧龙公园和广德寺风景区内，与中央商务区密切相连。 河东新区距中央商务区约78分钟，遂宁市新的行政文化中心，交通网系统基本完善，生活配套还不完善。 是遂宁市最有发展潜力的地区。 经济开发区属于向中央商务区北扩展的地区。 区域内交通完善，生活补助设施完善。 工业园区主要是企业集中，网络系统完善，生活补助不足。 中央商务区和南北扩张带是遂宁市目前发展最为发达的地区，集中于遂宁最高级的商业房地产，商业氛围非常浓厚。 目前河东新区和工业园区预售楼盘较多，河东新区楼盘规模化、质量化趋势发展，工业园区楼盘比较分发，规模化楼盘较少。 各区域内房价单价差别不大，具备江景资源的大楼一般比没有特征的同类型大楼高约200400元/平方米。区域层次、项目区域依靠广德寺和卧龙山公园，成为中国观音民俗文化观光地的主要观光地。 遂宁市城区建设成为遂宁市旅游业发展的客源集散服务中心、中国观音民俗文化旅游目的地、山水园林型国家优秀旅游城市。 项目所在地区依托广德寺和卧龙山公园，成为中国观音民俗文化景区的主要景区之一。 广德寺被称为“西来第一禅林”。 建于唐朝开元年间(公元713741年)，国务院被指定为全国重点文物保护机构。卧龙山公园面积98公顷，湖泊1个，景点5个，景观48处。 现在正在进行建设，完成后将是川中传统庭园的展览。 项目所在的卧龙山公园和广德寺区域、地域水平、项目区域与中央商务区域紧密相连，繁华美丽、宁静。 5分钟车，分区水平，分区44 :分区东、北两面邻接原始生态山林。 南临广德路，西临龙路。南、西、山、带、项目分区东北两面与卧龙山公园原始山林毗邻，为项目建设原始生态自然景观。 项目南面对广德路，是项目较好的展示面部分。 项目西面临蟠龙路，周围分布着居民住宅和菜园，形象古老，影响着项目的外部形象。 西山风景名胜区聚集了众多农家乐，形成了一定规模的休闲产业。 西、风、景、区划水平、区划分为三个部分，其中住宅区地形起伏，呈不规则状态，有一定落差，容积率控制在1.3以内。 定义、项目属性，与城市一级旅游胜地内城市中央商务区相邻的低密度低容积率住宅社区。 思维地图、项目目标和现实条件、项目属性研究判断和定义、结构化分析和问题定义、项目整体发展战略、项目定位、项目营销战略、市场模板较少，遂宁市目前几乎没有低密度大楼，缺乏有效的市场竞争参考。 如果没有市场先例，如何确立产品基准并获得客户的认可？ 城市居东，河东新区被划入遂宁市新政务中心，该板块居住气氛逐渐成为气候和趋势。 项目的核心价值如何确立，以“居东”的倾向获得竞争优势？ 涪江、河西地区分为中央商务区、经开区、工业园区。 其中，中央商务区和开放区可供应的开发土地较少，工业区楼宇整体质量不高。 河东地区属遂宁新城区，网络齐全。 各种行政机关纷纷前进。 它也是房地产开发的热门地区。 分布着高品质、高水平的大楼。 核心问题的定义，我们通过金字塔结构来分析和定义项目的核心问题。 R2我们希望什么(对目标的规范分析)，s我们有什么(对现状的实证分析)，核心问题是什么？ 怎么办呢(提出解决方案)，企业目标：高金房地产成立以来，遂宁本土首个房地产开发项目。 通过这个项目，确立房地产领域的金牌形象。 项目目标：构建良好的项目口碑，重新定义低密度高端产品形象、城市高端产品，实现良好的销售业绩，传达发展者品牌形象，追求合理的产品效益。 项目属性：成渝经济圈中心点，毗邻中央商务区，在重点风景区中，大环境优越，低密度住宅产品。 市场环境：同类产品不提供竞争参考，产品基准需要自行确立。 竞争环境：城市居东，核心问题已经定义，根据以上分析，项目需要解决的核心问题是项目如何挖掘和整合项目资源，寻找区域发展机会，获得项目开发目标。 项目需要回到市场寻找问题的本源，从国内成功的案例中寻找启发。 问题1 :在发展者的目标下，该项目的房地产组合有什么要明确的。 问题2 :采取什么开发步骤来最大化项目分区的价值？ 问题3 :如何发掘整合项目资源，构建项目独特的核心价值体系，实现项目定位？ 问题4 :如何寻找符合此项目的形象客户，并接受此项目的独特价值观？ 思维地图、项目目标和现实条件、项目属性研究判断和定义、结构化分析和问题定义、项目整体发展战略、项目定位、项目营销战略、经济产业基础分析、国民经济、近年来遂宁市国民经济和财政收入稳步增长，经济发展势头迅猛。近年来，遂宁市国民经济呈现稳步增长趋势，每年保持近13%以上的同比增长速度。 比全国同期增长水平提高了约34个百分点。 2008年，受世界金融危机和地震自然灾害的影响，国民的GDP增长率下降，但比2007年仅为0.3%。 根据政府的工作目标，2009年GDP将达到426亿元。 未来经济规划表明，到2012年，全市GDP达到650亿元，人均GDP达到18000元，城市化水平达到40%以上。 近年来，遂宁市地方财政收入急剧增加，从2005年到2008年，又以每年约2亿人的速度增加。 在2008年世界经济危机下，遂宁的地方财政收入仍然达到10亿1700万人，与2007年相比增长不减，增幅达到2亿人。 居民消费水平，近年来遂宁市国民经济稳步增长，经济发展势头迅猛。 遂宁市城镇居民可支配收入稳步增长，到2008年突破万元大关，比上年增长15.3%。 2009年上半年城镇居民可支配收入达6086元，接近遂宁市2005年全年城镇居民可支配收入水平。 遂宁市近年来社会消费品零售总额稳步增长。 国民总产值逐渐上升，居民可支配收入急剧上升，各方面促进了商业的兴盛和发展，相应地带来了经济的全面发展。 产业结构、产业结构不合理，主要以工业(制造业)为主导地位，第三产业不发达。 遂宁市近年来是三次产业比重示意图，第二产业发展迅速，第一、三产业发展顺利。 农业仍然占有重要地位，不利于城市化进程建设。 第三产业发展滞后，2007年至2008年，三次产业由以前的“二、三、一”转变为“二、一、三”，产业结构需要进一步优化。 遂宁市城市的定位和特点决定了未来保持快速增长，经济快速稳定增长为房地产市场的发展提供了良好的稳定基础。 遂宁位于渝经济圈次区域中心、区域物流中心，是发展城市旅游、商贸、工业、职业教育的山水园林城市。 由于经济基础薄弱，现在处于“低起点、快速发展”的阶段。 产业水平低、一产比重高的第二产业以制造业为主的第三产业以生活服务型为主，形成了第三产业明确的发展方向，但第三产业跨越式发展尚需时间的城乡发展差距较大，双重结构明显。 产业转移必然带来人口结构变化，加快推进城市化进程，按照遂宁市“十一五”规划，2010年遂宁市城镇人口将达到60万人，城镇化水平将达到38%，进入全省大城市序列。 宏观房地产市场分析，2007-2008年，中国房地产经历了2000年以来的真正调整。 2008年，中国宏观政策从年初“双防”基调的严格控制向年中“一保一控”基调的适度放松和年末“全力增长”基调的稳定发展发展。 四万亿投资计划十大产业振兴宽松货币政策的积极财政政策、金融危机下宏观政策、世界：各方面对中国经济的预测乐观，2009年GDP预测为7.5-9%。 权威机构对当前欧美经济的评价和期待： 1、摩根大通预测，2009年世界经济增长率为0.4%，发达国家为0.5%，新兴市场为0.2%。 2、欧盟委员会预测，欧盟2009年的经济增长率从今年的1.4%只下降到0.2%，欧元区经济在2009年只下降到0.1%。 3、世贸组织(WTO )完成的最新评估显示，2008年世贸总量减少，这一趋势将推迟到2009年中期。 2009年，在宽松货币政策和行业振兴刺激下，全国各地房地产价格创历史新高，价格翻了一番。国家统计局昨天公布的数据显示，11月，全国70个城市的住房销售价格比去年同期上涨5.7%，上涨幅度比10月扩大1.8个百分点，今年6月全国住房价格恢复以来，该数据已连续6个月保持正值，上涨幅度呈扩大趋势，比上月上涨1.2%，上涨深圳9月，商品房平均价格突破20000元大关。 年初以来，深圳普通新建住宅的平均价格超过了5成，豪宅的价格超过了7成。 上海11月份房价上涨了15%。 平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月水平，月增幅达到15%，比上年同期增幅进一步达到32.7%。 在北京，11月份出现了淡季的人气，整个商品室的成交量是2007年以来的最高值。 2009年房地产市场迎来了“小阳春”，而且“小阳春”的持续时间长达数个月，市场动荡又开始了。 在这个市场背景下，政策动力已经很小，决策者在一定程度上贯彻了“无为治疗”的理念。 2010年，宏观调控政策逐渐适当启动，房价预计呈现高硬结构。 市民买房的刚性需求在2009年被“释放”了，另外，房价持续上涨的话，有购房需求的市民的一部分，推迟进入市场的步伐开始展望的明年开发者的投资急速增加，住房供给量增加，供给不会成为跟不上需求的状况。 国务院总理温家宝12月9日主持国务院常务会议，决定个人住房转让营业税免征期从2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 这意味着政府一边支持住宅中人们的自营和改善需求，一边抑制投机购房。 最重要的是增加短期炒菜的成本。 多家银行暗中停止第一套住房贷款，利率打七折。 据重庆分行相关人士透露，该行已暂停首套利率的七折优惠。 许多大商业银行也在暗中跟进发展的“步伐”。 业内人士认为银行中止利率折扣主要是由于明年的信用收缩。 中国人民银行规定，从2008年10月27日开始，将商业个人住房贷款利率降低70%，最低初次支付比率调整为20%。 这就是“住房贷款利率七折”的起源。 现在打击囤积地。 12月18日，财政部、国土部等五部委颁布进一步加强土地出让收支管理的通知，开发人员后来取得土地时说：“所有土地分期付款的期限原则上不得超过一年。 特别项目可以约定在两年内全额支付，首次支付的比例不能低于所有土地支付金额的50%。 区域房地产市场分析、房地产投资、2008年遂宁房地产投资增长速度大幅度下降，直接导致2009年房地产市场供给跟不上需求。 2008年至2008年遂宁市社会固定投资快速增长，2008年达到254万，比上年增长53.76%，居四川省首位。 2009年1月至8月，遂宁市社会固定投资达到230.54，比上年同期增长49%，近8个月接近2008年全年固定投资水平。 受世界金融危机和地震自然灾害的影响，2008年遂宁房地产投资增长速度大幅下降。 2009年房地产市场供应直接导致供不应求。 市场部分楼盘分布情况，本项目，龙湾壹号，金海国际社区，水岸花都，水豪庭，滨江上，未来城，奥城大城市间，国玉金都，学府香城，龙腾御景，弗莱明，金港明都，世纪春，南湖逸景，新界旺郡，锦绣青庭，滨海名城，经开区，河东新区，工业园区，中央商务市场部分楼盘分布情况，遂宁市楼盘主要分布于河东新区、经济区三个地区，中央商务区和扩建带属于城市主要城市，开发的土地很少供应，因此出售楼盘极少。 河东新区定位于遂宁市新政务中心，各行政机关相继迁移该地区，属于遂宁市新城区。城市政务中心具有强烈的向心力，随着基础的完善，该地区的房地产开发将成为城市新兴的热点，而且会持续相当长的时间，趋向于居住东移。 经济技术开发区市政生活补助成熟度仅次于中央商务区，居住环境优越。 特别是滨江一带，是分布质量高、规模