房地产估价课程设计

目录一、委托人的信-1二、估计价格教师语音-2三、估价的假设和限制- 3是的，预计价格结果报纸-是的(a)委托人-4(b)估价方-4(c)估价对象-4(4)估价目的-5(5)估价-5(6)定义价值-5(7)估价标准-5(8)估价原则-5(9)估价方法-6(10)评估结果-6(11)估价人员-6(12)评估工作日期-6(13)应用评估报告的有效期- 6五、价格计算技术报告-7(a)分析个别因素-7(b)区域因素分析-7(c)市场背景分析-7(4)最佳使用原则-7(5)选择估价方法-8(6)估价计算流程-8(7)评估结果-14委托你方来函同事老师/女士：在委托人的委托下，本公司具有客观公正的科学独立原则，本公司不得将委托人拥有财产权的北京海淀区太阳院区地球11栋12层02号商品房(以下简称“评估对象”)的目前价值评价为委托人向金融机构申请抵押贷款的价值参考依据用于其他用途。该研究所根据价值评估原则，采用了科学合理的评估方法，在对现有数据的仔细分析的基础上，仔细分析了评估经验和影响土地市场价格的因素后，认为评估对象在市场上充分确保买卖双方，在市场可达性条件下，评估点2016年1月1日实现的市场价值为3360 rmx XXXX万元，大写金额为： x 100 x 100万元单价：XXXX美元/北京离散房地产估价有限公司(印章)法定代表人签名：2016年1月1日推定者的声音很亮我们郑重声明：1.我们在本评估报告中记载的事实是真实准确的。2.本评估报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本评估报告中已说明的假设和限制的制约。3.我们与此次评价的评价对象没有利害关系，也没有与相关当事人的个人利害关系或偏见。4.我们根据中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，得出意见和结论，并制作本评价报告。5.我们对本评价报告的评价对象进行了现场调查，承担了调查的客观性、真实性、公正性的责任。但是，我们对评价对象的现场调查仅针对其外观和用途，对未暴露、难以接触的部分，根据委托人提供的资料进行了评价。除非另有协议，否则我们不负责调查评估对象中出现的问题。本报告仅供委托人参考，不得用于其他用途。7.本评估报告以委托人提供的相关资料的真实性、合法性为前提，委托人对资料的真实性负责，我们仅对评估对象本身的市场价值提出意见。如果资料被遗失或隐瞒，评价者不负责。如果评估对象的范围和内容进行了调整，则应相应地调整或重新评估本报告的评估结果。8.本评估报告结果仅用于本评估目的，作为委托人使用，不得用于其他用途。未经该评估机构和评估人的同意，评估报告不能提供给委托人和报告审查部门以外的单位和个人，评估机构和评估人对因客户使用不当的评估报告而产生的后果不承担相应的责任。9.此评估报告的评估结果是2016年1月1日的现值评估结果，它取决于时间、市场情况和相关条件。10.本评估报告的全部或部分不能发布在任何公开媒体上，报告解释力属于本评估机构所有。11.未来市场变化风险和短期义务政策等因素在一定程度上影响了土地价值，该报告不考虑政策风险。12.按照北京市的有关规定，本报告的评价结果以人民币计价。评估的假设和限制(a)评价的假设条件1.委托人以合法取得土地和确认的土地用途(住宅用商品房)评价评价对象的价值。2.该报告以鉴定评价对象(2016.01.01)委托人提供的土地转让条件为前提。3.评价时的房地产市场是开放、平等、自发的交易市场。4.评估时没有限制任何权利，可以在公开市场上合法转让。5.有不考虑特别受让人外出价格，自愿销售的受让人。6.转让人和受让人有适当的协商时间，根据市场情况进行协商。7.假定受让人具有正常的经营管理水平，可以获得正常的租赁率和收益水平。8.此次评价的评价对象是整个房地产的一部分，所以此次评价的前提是评价对象可以合法使用整个房地产的各种股份和各种服务辅助设施的假设。9.在此次评估中，假定估价对象在评估时取消了无担保或原始抵押情况。(b)评价限制1.在评估点后评估报告有效期内，如果评估对象的价格标准发生变化，对评估对象评估价值产生重大影响，则不能直接使用此评估报告。2.此次评价结果没有考虑到国家宏观经济政策的重大变化以及自然力及其他不可抗力对评价结论的影响。3.这次评价中没有考虑特殊交易方式对评价结论的影响。房地产评估课程设计(a)委托人同事：居民身份证号码： XXXXXXXXX联系方式：XXXX(b)评估人单位名称：北京离散房地产评估有限公司注册地址：北京x路x大厦22楼法定代表人：里XX评估资格：XXXXXX联系人电话：XXXXXXXXXXX(c)评估对象1、住房所有权状况(1)卡号：北京JN号码；(2)房主：东江；(3)住宅位置：北京海淀区XXXXX；(4)继承权：-；(5)家的本质：个人；(6)东编号：11；(7)房间号码：02；(8)房屋结构：钢混合；(9)住房总数：19；(10)层数：12；(11)建筑面积：188.42平方米；(12)计划用途：住房；(13)财产权来源：转移；(14)建筑时代：2007；(15)注：-；(十六)共同情况：独资；(17)他的权利状况：在评估时，如果受评估者没有设定任何权利，客户将提供信息。2、土地所有权状况(1)卡号：北京(2010)第07292号；(2)土地使用者：东江；(3)地点：北京海淀区XXXXX；(4)区号：(5)图片编号：-；(6)用途：住宅用地(商品房)；(7)许可类型：转让；(8)结束日期：2077年2月23日；(9)许可面积：164.13平方米；2.现状调查坐落在：北京海淀区太阳能公园区11洞12层02号现状：这所房子位于北京海淀区太阳院区，钢筋混凝土结构，高度19层，委员会对象12层02室，地板楼，内墙腻子，天花石膏天花板，断桥铝窗。建筑物外装饰的一层是花岗岩，二层以上是外墙砖。电照片线深色设置；布置两个梯子。设置地下停车场。东-燕山高架桥，南-10度；从西边到燕子山路，从北边到文化洞。使用年限：-2077年02月23日建筑面积：2 OO估计7年动工，维护良好，新速为87%，建筑面积为188.42平方米，其中摊位面积为24.29平方米产权性质：住宅是私有住宅，目前用作住宅，公共辅助设施完善，地块内外开发度为5桶1坪。3.周围环境评价对象为北京市海淀区太阳源区区11洞12层02号，正南为北三环，街对面是大事寺商业广场，正西房面向大事寺东路。评价对象位于北京市商业中心，繁华度高，交通便利，大事城铁站和大事城公共汽车枢纽附近，人流多，周边环境良好，是目前北京市繁华的商业、办公区。(d)评估目的为委托人意向的价值评估对象向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。(e)评估点本报告的评估时间为2016年1月1日。(VI)定义价值此次评价的价格是评价对象符合2016年1月1日评价设定及限制条件及以下限制条件的完全公开市场下的价值。根据国家有关法律法规的规定，委托人提供的资料以及本公司现场调查的实际情况，本评价报告的评价结果为北京海淀区太阳院区太阳园区地区11栋12层02号住宅用商品房。土地使用权符合正当法院规则下土地使用权前提的现值。据委托人提供的资料显示，该商品房位于北京市海淀区太阳院区、钢筋混凝土结构、高19层，估算对象为12层02室、地面包装纸砖、内壁腻子、天花是石膏天花板、破碎桥梁铝窗。建筑物外装饰的一层是花岗岩，二层以上是外墙砖。电照片线深色设置；布置两个梯子。设置地下停车场。2 OO 7年完工，维护好，新比率为87%，建筑面积为188.42平方米，公判面积为24.29平方米。使用年限截止到2077年02月23日。本报告所述的现值采用公开市场价值标准，即评估结果在公开市场上房地产最有可能在评估点形成的评估对象。(7)评价标准1.有关土地和房地产估价的国家和北京市制定的法律、法规和政策文件(1) 中华人民共和国土地管理法(2) 中华人民共和国房地产管理法(3) 中华人民共和国土地管理法实施条例(4) 房地产估价规范 (GB/t 50219-2015)。(5) 城镇土地估价规程 (GB/T 18508-2014)。(六)委托人和本评价机关签订的土地评价委托书2.客户提供的评估对象所有权文件和相关信息(1) 北京市国有土地使用权出让合同(2) 国有土地使用证(三)委托人提供的其他相关信息。3.评委现场获得的信息4.评估人根据评估对象的特征调查和掌握的市场资料(8)评价原则我们在评估时遵循了以下原则：公平原则：房地产鉴定人总是以中立的态度要求作为公平客观评价对象的房地产价格。法律原则：以评估对象的法律取得、法律使用、法律处分为前提的评估。最佳最佳使用原则：以评估对象的最佳使用为前提。替代原则：评价结果不能偏离类似房地产下的正常价格。估价原则：估价结果是估价时客观合理的价格或价值。(九)评价方法和基础基准：全国统一建筑工程基础定额北京市单位估价表方法：评价者仔细分析了掌握的资料，对现场调查和附近地区进行了调查，根据评价对象的特点及其本身的实际情况，选择了市场比较法和成本法作为此次办公楼房地产评价的基本方法。市场比较法是在同一供求权下选择最近形成的3个类似土地交易案例的交易价格、交易时间等价值评估相关数据。对于选定的案例，分别修改交易情况、时间因素、区域因素和个别因素以获得基准价格。获得的百分比经过技术处理，以确