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文档简介

.中国房地产企业战略合作伙伴分析，彭20130501024，分析思路，1产业背景，2市场结构，3市场行为，4市场绩效，5总结与思考，1产业背景，1.1房地产产业链，1.2供给因素，1.2需求因素，1.1房地产产业链，土地资源，政府部门，建筑企业，配套产业，资金来源，购房者，房地产企业，市场1.2供给影响因素，土地供给：总供给，土地结构发展基金：资金量大，融资成本高，价格高：正供给预期：价格预期，产业政策预期，整理2010年以来的国家政策，1.3需求影响因素，人口：总人口，家庭规模，人口年龄结构，可支配收入：购买力，信贷成本：首付比例，贷款利率，价格：自住需求.2 .市场结构，2.1市场集中度，2.2产品差异化，2.3进入壁垒，2.1市场集中度、销售金额集中度、销售区域集中度，数据来源：中国住宅网，市场集中度低的原因如下：房地产市场的地域性阻碍了全国统一市场的形成，2.2产品差异化，2.3进入壁垒，高土地壁垒，高资本壁垒和低技术壁垒，土地壁垒，中国的土地政策：土地补偿，有限使用和耕地保护制度；集体土地的强制征用；国家垄断土地转让(拍卖、招标和协议)。资本壁垒，房地产企业资本特征：高负债经营资本来源多元化，2013年中国房地产综合实力前10名资产负债率，数据来源：中国房地产评估中心，贺勋网，2010-2013年房地产上市企业前100名平均资产负债率，数据来源：中国房地产网，64.79，64.82，单位：1亿元，来源：中国住房网。一个项目的资金周转，房地产企业资金障碍的实质是融资能力障碍，技术障碍，市场行为，3.1价格行为，3.2非价格行为，3.1价格行为，房地产商定价方法：成本加成过程：成本利得税市场定价方法：基于市场需求导向的类似房地产价格定价方法：根据买方需求强度定价。2013年35个大中城市房价收入比偏差排名，数据来源：上海易居房地产研究所。3.2非价格行为，主要指广告行为：在线电子商务和离线计费；为了塑造形象，渲染趣味和思想；展示房地产的综合优势；体现房地产和谐舒适的生活；直接切入消费者的生活心理。市场表现，来源：H，房地产行业赚的“钱”在哪里？资料来源：申银万国行业分类信息，a股上市房地产公司2013年前三季度及2012年全年净利润排名。收入增加不会增加利润，税收负担和地价都很重。2013年a股上市房地产公司的平均税负为总利润的40%。房地产企业纷纷抢占一、二线
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