房地产企业融资

不动产企业融资，目录，一，不动产企业融资环境二，不动产金融市场和金融机构体系三，不动产企业融资渠道四，不动产传统融资方式五，不动产融资创新，不动产企业融资环境，一章，资本市场不动产企业的基本概况， 目前，全国房地产开发企业超过5万家，投资规模在10000亿元以上的上海深两市公司已在800多家房地产公司上市公司中首次公开发行股票，上市公司占购买壳牌上市公司的近一半。 回顾房地产业资本市场的发展历史，1994年以前的房地产企业是证券市场的亮点，但从1994年下半年开始，国家制定了一系列政策来抑制房地产开发的过热，中国证监会将募集资金用于别墅性质的高级住宅、度假村、高级公寓、 回顾办公楼和建筑标准未经批准在四星级以上酒店酒店建立的股票分配申请，房地产业资本市场的发展历史，1996年在新股发行方面，中国证监会于1997年停止对金融、房地产行业企业继承这一规定的房地产企业上市。 由于增发条件的限制和房地产企业的高负债对业绩产生了不良影响，房地产企业当时实现股市融资有一定程度的困难，回顾房地产业资本市场的发展历史，2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO，只有部分企业能上市。 其中大部分是国有控股公司。 许多房地产公司必须选择在国外租借市场上市，回顾房地产业资本市场的发展历史，近年来房地产市场呈现出爆炸性增长势头：在a股上市公司中，房地产业务相关公司数量直线上升只有2009年，房地产公司以增加资产的交换方式租借市场上市回顾房地产业资本市场的发展历史，房地产业务已经成为a股市场分布最广的行业：不仅是房地产类上市公司，进入房地产领域的房地产公司也有很多统计显示，深圳、上海两市分类的20个行业中，除了金融保险以外，所有18个行业都与房地产业务有关。 在房地产业资本市场发展历史回顾中，通过股票投资和相关企业直接参与房地产业务的上市公司(包括房地产业上市公司)，1300多家深市a股主板和上海市a股上市公司的60%以上的数据期限到2011年， 回顾房地产业资本市场发展历史的上市公司参与房地产业务的另一个途径是拥有房地产：通过房地产租赁收入和房地产增值的销售收入到2009年，上市公司共拥有账面价值1597.7亿元的房地产，回顾房地产业资本市场的发展历史， 国内许多企业集中投资房地产行业的原因是，相对较高的行业毛利率是2009年，中国房地产行业的平均毛利率是55.72%，仅万科就实现了纯利润53.3亿元，比去年增加32.1%，预售制下降了资金门槛，风险转嫁容易。三、私营投资渠道狭窄，经营环境差，中国房地产企业资金来源、银行贷款是最主要的融资渠道，在中国房地产业融资结构中，直接和间接银行贷款比例约占55%，超过3040%的国际银行贷款为中心的融资状况对房地产企业和金融业产生不利影响， 中国房地产企业资金来源，房地产资金过度依赖银行的融资渠道过于单一，房地产金融风险集中在商业银行体系内，房地产泡沫进化为金融泡沫，金融泡沫迅速泡沫化，经济泡沫的“灾难式”崩溃之前，房地产融资渠道、 企业筹集定金和预付款偿还个人贷款等，我国房地产企业融资环境通过提高房贷首付比率、从高贷利率开始执行、停止多项房贷等措施，从根本上限制了房地产开发企业可利用的资源。 不久的时间对房地产开发企业融资环境产生了致命影响，各上市公司资金链的压力可能不断上升，我国房地产企业融资环境贷款和开发贷款两家银行的输血主渠道相继拉紧，过去盛行的银信合作魔术也被监督层识破， 我国房地产企业融资环境，信用合作是指银行将贷款债权卖给信托公司，信托公司制作资产管理产品通过银行卖给投资者。 这种做法将贷款从银行的资产负债表中转移出来，银行将一部分利润交给了信托公司，但是转移了新的贷款额。 中国房地产企业融资环境，2010年8月起监督部门要求在两年内将这些银行信用合作资产管理产品转移到银行资产负债表，切断了这一诡计的存在根源。 2010年中国房地产企业再次融资触礁2010年以来，招商房地产50亿元定向方案取消以来，万科亿元增发预定方案到期，房地产公司在资本市场撤回股票融资方案，对方公司借款的前景也是同样的命运， 国内资本市场再融资入口已完全关闭房地产行业，2010年中国房地产企业再融资触礁，2010年10月证监会命令严格审查房地产行业合并重组，借贷标准与IPO一致。 毫无疑问，这对于热衷于进入借贷资本市场的中小型房地产公司来说是首屈一指的。 房地产控制越来越密集，对房地产行业来说，国内资本市场融资远远无期，2010年中国房地产企业再次停止融资，资本市场是房地产公司期待的融资渠道：但是，在国内资本市场发展受非市场因素影响过大的条件下，这也是充满风险的途径。证券监督会这次的再融资门户中，各不动产公司露出的囤积地、土地的不规范等问题也有在短期资本市场融资无望的情况下加速资金回收的价值。 交换时间是房地产公司自我救济的主要方式，再融资门户近一年来，房地产公司的资金链没有断开。 北京市于2010年10月25日宣布，自2010年12月1日起监督商品房预售资金，禁止房地产开发企业直接缴纳商品房预售资金。 按照北京市要求，房地产公司根据某预售证明对应账户，将商品房的预售资金全部存入监督专用账户，在地下结构中完成、结构限制、竣工验收、初始注册等4个节点用于工程建设.房地产预售资金监督管理，如果预售资金监督管理细则得到切实执行， 确实是紧缩信用、关闭资本市场融资闸门后连接房地产商资金的正确外科手术控制，许多房地产开发商资金链在雪上下霜，房地产预售资金的监管，是房地产业人人都知道预售资金被挪用的秘密， 基本上70%左右被挪用到买地，强化了对银行贷款偿还等用途的预售资金的监督管理，胡乱扩张，追求高负债的企业经营风险加剧，房地产开发商的资金链.房地产业融资状况，现在，房地产商的融资渠道并不可怜。 首先，银行紧缩银根，对房地产业公司的融资变得更加慎重。 上市住宅企业持有的股票再融资的优势也伴随着a股市场的下跌受到了巨大的损失。 通过信托资产管理等手段筹资的方式主要用于公共设施等行业，而不是房地产。 因为房地产业融资状况，发行债权融资已成为房地产经营者不签约的最后手段。 不过，发行债券也有一些关系。 发行公司债务需要证监会批准企业债务，发行改革委员会发行短期融资券也需要中央银行批准。 当然，发行任何债券，房地产经纪人都要通过信用等级。 最终看到市场(投资者)不买，可以按房地产金融市场和金融机构体系，第二章，第一，房地产金融市场，房地产金融市场和金融机构体系，一级市场和二级市场，金融市场的层次分为一级市场和二级市场。 房地产金融一级市场也被称为初级市场，房地产融资活动的初期市场包括最初的房地产融资、新房地产证券的上市交易(IPO )等。 房地产金融市场二级市场是指房地产融资工具的再交易和再流通市场，房地产金融市场和房地产金融市场按房地产金融服务对象分为房地产金融市场和房地产金融市场。 房地产金融市场是银行和其他非银行金融机构为房屋再生产融通资金的市场。 不动产金融市场指的是，以土地为抵押品向金融机构融通资金的活动的总称。 货币市场和资本市场可以根据金融交易工具的期限分为货币市场和资本市场。 货币市场是短期资金流通的市场，有金融业者出租市场、回购协议市场、商业票据市场、银行承兑票据市场、短期政府债券市场、大面可转让存款市场等。 资本市场是长期资金融通的市场，包括中长期信用市场和证券市场，货币市场和资本市场(续)，中长期信用市场是金融机构和房地产企业之间的贷款市场。 证券市场是证券发行和交易融资的市场，有债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市场等。 资本市场是房地产金融的主要市场，其金融产品包括住房存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。 房地产融资的上市融资，一、目前房地产企业融资方式：一、银行贷款主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业住房贷款等。现在银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行体系。 2、债券融资、房地产债券是企业债券的一部分。 我国房地产企业发行企业债券很少见。 3、夹层融资、“夹层融资”是指从风险和收益的角度出发，介于股票和债权之间的投资形式。 “三明治金融”多为创新性金融产品，部分可转让股票，部分可转让债券的结构上，本金和利息可以按月支付给投资者，也可以在前期需要资金时只支付利息，最后还清本金。 因此，灵活性非常适合房地产业。 4、信托融资、我国房地产信托是指信托公司委托经营、管理和处置的财产为房地产和相关财务的信托。 5、海外房地产基金、外资房地产基金进入国内资本市场一般有两种方式。 中国政府特别批准房地产项目运营和不良资产购买的二是设立投资管理公司的合法规避限制，以操作手段直接或迂回方式实现房屋购买、收购、租赁等资金的合法流通和回收。 6、信托投资基金、房地产投资信托基金(简称reasonstatelnvestmenttrusts，reisers )是以发行收益证明书的方式筹集特定多数投资者资金，由专业投资机构进行投资经营管理，将投资综合收益与投资者成比例分配的信托基金制度。 7、私募融资、私募不动产信托基金由于投资标准和募集基金份额流动性不高，私募发行股也存在范围有限、流动性不高的问题，这两种融资方式有很大限度。 8、作为典型融资、房地产典型融资手段进入开发人员视野。 典型银行利用便利快捷的业务特点，可以积极参与中小企业融资贷款业务。 9、上市融资(本文的重点，理论上，公开上市是最好的方法，通过直接融资，平稳解决金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。二、房地产企业上市融资概要、房地产企业上市融资的意思，也就是房地产上市融资，简单来说就是房地产公司和企业通过发行股票融资资本市场。三、房地产企业的上市融资方式、上市融资分为直接上市融资和间接上市融资：直接上市融资IPO融资是房地产企业在国内a股市场公开发行股票并上市。 a股即人民币普通股是由中国国内公司发行，由国内机构、组织或个人(从2013年4月1日起，国内、港口、澳门、台湾居民可以开设a股账户)以人民币预约交易的普通股。b股的正式名称是人民币特种股。 是以人民币表示面额，以外币购买和买卖，在中国国内(上海，深圳)证券交易所上市交易的外资股票。 b股公司的注册地和上市地在国内。 h股又称国企股，是指注册地位于内陆、上市地位于香港的外资股。间接上市融资即收购上市是指非上市公司通过债权、控股公司、直接出资、购买股票等收购手段，获得某上市公司一定比例的控股公司的股份并获得上市地位，然后通过注入自己的关系业务和资产，实现间接上市的目的。四、房地产上市融资优势一、融资成本低、效率高。 进行股票融资的最大好处是，企业没有定期偿还的压力，企业经营状况起伏时经常会避免财务风险。2、广告有效，能牵引房地产销售。房地产企业股票流通后，受到大众的关注。 3、有利于规范管理，提高其核心竞争力。 上市条件与其他企业一样，根据我国证券法，股份有限公司申请上市股份，应当满足以下条件： (一)股票经国务院证监管机构批准公开发行；(二)公开发行的股东总额在人民币3000万元以上；(三)公开发行的股份达到公司股份总数的25%以上；公司股东总额超过人民币4亿元的，公开发行股份的比例在10%以上； (4)公司近3年无严重违法行为，财务会计报告无虚假记载(5)连续3年获利，利润率预计高于银行同期存款利率。上市工作程序与流程、国内a股市场IPO工作程序与流程：买壳上市与IPO上市的比较、IPO上市的优缺点：(1)优点：IPO上市的最大功能是融资。 房地产企业一般发行总股东约30%的股票，可以从股市直接募集资金量，增加现金流入，增加房地产投资。 IPO上市可以规范房地产企业行业、财务体制，完善企业内部管理，稳定和可持续发展房地产企业在公众监管下的股票、业务、资产、人员、业绩，通过IPO上市，房地产企业可以迅速提高企业形象和知名度，利用这一有效的广告效果企业IPO上市一般由自己策划主导，预定发售哪些资产，哪些资产不注入，人事安排和公司管理等，可以按照通常惯例有序推进，自主性强。(2)缺点，发售周期长。 IPO上市要经过改革、指导、审查、发行等过程，连续运营三年，需要连续三年获利申报资料，上市准备时间和审查程序长，手续繁杂。 通过率相对较低。 由于IPO优先，所有证监会对IPO的审查严格，企业上市要求高，不确定性。 近年来，由于房地产行业发展过度膨胀，国家一直持压抑态度。 受国家政策的影响，IPO的审查也有很大的不确定性。买盒子的优点和缺点，(1)优点：买盒子有发售时间快、节约时间成本的优点，不必等待审查。 房地产在买卖上市后，通过资产和业务重组可以改善上市公司的经营状况，维持良好的融资渠道；只要买卖企业能够通过IPO避免对房地产行业政策的严格要求，只要