房地产项目可行性研究.

房地产项目可行性研究、可行性研究概述可行性研究内容和阶段房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告编制房地产开发项目可行性研究实例，一、 可行性研究的意义和目的、可行性研究是投资决策前对建设项目进行全面技术经济分析和论证的科学方法。 实现项目决策科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设经济、社会和环境利益。 目的、意义、作用是项目投资决策的依据，筹集建设资金的依据是开发人员与有关部门签订合同，合同的依据是制定下一阶段规划设计的依据，二是， 作为可行性研究的作用的可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目企划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告书和财务评价指标可行性研究报告书的房地产开发项目可行性研究事例，投资机会研究， 初步可行性研究，详细可行性研究，项目评价和决定， 投资估算精度为30%，研究费用为总投资的0.25%1.5%，投资估算精度为20%，投资估算精度为10%，研究费用为总投资的小型1.03.0%，大型0.2 %1.0 %， 研究费用为总投资的0.2%0.8%可行性研究综述可行性研究的内容和阶段房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目选择投资和收入编制房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例， 可行性研究阶段、国家和区域经济建设方针、政策和长期规划与批准的项目建议书具有同等效力的文件国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料工程技术标准、规范、指标、 开发要求等资料国规定的经济参数和指标项目替代方案的土地利用条件、规划设计条件以及替代规划设计方案等。三、可行性研究编制依据、可行性研究概述可行性研究内容和程序房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告编制房地产开发项目可行性研究案例、项目概况、 现场调查和方案制定，环境影响评价，规划设计方案选择，市场分析和规模确定，可行性研究的主要内容，资源供给条件分析，开发组织和费用研究，建设设计制定，项目经济和社会利益分析， 结论与建议可行性研究综述可行性研究内容与程序房地产开发项目规划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入编写房地产开发项目财务报表与财务评价指标可行性研究报表的房地产开发项目可行性研究案例，请求、调查研究、方案选择与优化、 财务评价和综合评价，可行性研究报告的编制， 可行性研究的步骤是可行性研究概要可行性研究的内容和步骤房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告书和财务评价指标可行性研究报告书编写房地产开发项目可行性研究事例，一是房地产开发经营方案的内容， 区域分析与选择、开发内容与规模分析与选择、收益法开发时期分析与选择合作方式分析与选择、融资方式与资金结构分析与选择、产品经营方式分析与选择、 可行性研究概要可行性研究的内容和阶段房地产开发项目策划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的编制房地产开发项目可行性研究事例，二、 结构评价方案开发项目如何分割、如何分割、开发项目建设的房地产类型与不同房地产类型的比例关系、建筑面积规模与房地产等级、合作方式与合作条件、投入资本金的数量与总投资的比例、租赁与自营的选择与各自总建筑面积的比例等具体评价方案在实际操作过程中，根据开发项目的分期和开发经营方式，制定评价方案，就是根据项目规划，制定可以评价的具体开发经营方案。可行性研究概述可行性研究的内容和阶段房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目选择投资和收入制作房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例，时间类参数，融资相关参数， 收益相关指标，三，经济评价基础参数，开发活动开始时间，开发经营期经济评价业务的计算周期，预售收入用于后续开发建设投资的比例，房地产开发贷款的贷款利率，运营成本为总租金收入比例，空馀率，资本金投入比例，评价基准类指标，基准收益率， 目标投资回报率等是可行性研究综述可行性研究的内容和程序房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目选择投资和收入编写房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例，一， 房地产开发项目投资估算，1 .土地费用估算，2 .前期工程费，3 .住宅开发费，4 .管理费，5 .财务费用6 .销售费用，7 .开发期税金，8 .其他费用，9 .无法预见的费用， 可行性研究概述可行性研究的内容和程序房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目投资和收入选择编写房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例，1 .房地产开发项目投资估算， 1 .土地费用估计2 .前期工程费、3 .住宅开发费、4 .管理费、5 .财务费、6 .销售费、7 .开发期税费、8 .其他费用、9 .无法预料的费用、(1)土地征用撤去费(2)土地转让费(4)土地租金(5) 土地投资折扣可行性研究综述可行性研究内容和程序房地产开发项目规划与基础参数选择房地产开发项目投资和收入编制房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究实例，一， 房地产开发项目投资估算，1 .土地费用估算，2 .前期工程费，3 .住宅开发费，4 .管理费，5 .财务费用6 .销售费用，7 .开发期税金，8 .其他费用，9 .无法预见的费用， 可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入制作房地产开发项目财务报告书和财务评价指标可行性研究报告书的房地产开发项目可行性研究实例(1)开发项目的前期计划(2)设计(3) 可行性研究(4)水文地质测量(5)“三方一平”，一，房地产开发项目投资估算，1 .土地费用估算，2 .前期工程费用，3 .住宅开发费用，4 .管理费用，5 .财务费用，6 .销售费用，7 .开发期税费用，8 .其他费用，9 .无法预料的费用(1)建筑安装工程费用(2) 公共辅助设施建设费(3)基础设施建设费、 可采用的报价方法1 .单位报价法2 .单位指标报价法3 .工程量近似动态算法4 .估算指标报价法5 .估算预算定额法6 .根据类似工程经验进行报价的可行性研究概要可行性研究的内容和程序房地产开发项目策划和基础参数房地产开发项目选择投资和收入房地产开发项目编写库特财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例，一、房地产开发项目投资估算，一、土地费用估算，二、前期工程费、三、房屋开发费、四、管理费、五、财务费用6 .销售费用、7 .开发期税、8 .其他费用、9 .无法预料的费用、 按上述费用之和的3%和7%估计，可行性研究概要和程序房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目投资和收入选择编制房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例， 工程量与估算算法相近，工程量近似算法采用与工程估算相似的方法，首先近似计算工程量，加上相应估算预算的定额单价和费用，近似计算项目投资。、概算指标法、概算指标法采用综合单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 单位指标推算法，单位指标推算法，是单位工程量投资乘以工程量得到各个工程投资的推算方法。 单元估计法、单元估计法是指在基本建设单元的综合投资上乘以单元数得到项目或者个别工程的总投资的估计方法。 可行性研究综述可行性研究的内容和阶段房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入编制房地产开发项目财务报表和财务评价指标可行性研究报表的房地产开发项目可行性研究实例，二是资金使用规划，房地产项目可能的建设进度和发生的实际支付时间和金额三、收入估计和资金筹措、收入估计、资金筹措、内容通常包括房地产类型、时间和相应数量、租赁价格、租赁收入和收款方式、资金筹划，应根据房地产开发项目的资金使用计划和销售收入计划确定资金来源和相应数量。 可行性研究概述可行性研究的内容和阶段房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目选择投资和收入编制房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究实例。、不确定性与风险分析、财务评估指标计算与评估、建立基本财务报表并推算财务基础资料的辅助财务报表、财务评估基本程序、 可行性研究综述可行性研究的内容和程序房地产开发项目规划和基础参数房地产开发项目投资和收入估计房地产开发项目财务报表和财务评价指标可行性研究报表的编写房地产开发项目可行性研究事例、房地产开发项目财务评价基本报表一般如下。全部投资现金流量表、资本现金流量表、房地产开发项目财务评估报告包括基本报告和辅助报告。 一些基本数据(成本、收入等)存储在辅助报告中，辅助报告根据对应关系生成基本报告。 通过基本报告，可以对项目进行财务收益性、偿还能力、资金平衡分析。 可行性研究综述可行性研究的内容和阶段房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入编制房地产开发项目财务报告和财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究实例， 房地产开发项目财务评估辅助报告一般包括：可行性研究综述可行性研究内容和步骤房地产开发项目规划和基础参数选择房地产开发项目投资和收入编制房地产开发项目财务报告和财务评估指标可行性研究报告可行性研究事例、财务分析与评价指标的对应关系可行性研究综述可行性研究内容和阶段房地产开发项目规划与基础参数选择房地产开发项目投资与收入编制房地产开发项目财务报告与财务评价指标可行性研究报告的房地产开发项目可行性研究事例、 另一方面，在评价静态指标及其计算房地产开发项目的投资收益时，如果不考虑资金的时间价值，则称为静态评价，其计算指标称为静态指标。 常用的静态指标有投资回报率、投资回收期等。(1)投资回报率投资回报率是指项目达到设计生产能力后正常生产年度的年回报总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资回报率的静态指标。 对产期内每年利润总额变化幅度较大的项目，应计算产期年平均利润总额与项目总投资的比例。 其计算公式表明，投资回报率=项目投资回报率越高，项目经济效益越好，否则回报越差或有损失。利用投资利润率进行评价时，首先决定利润率基准(例如20% )，投资方案的投资利润率超过该基准时接受投资方案，未超过时拒绝投资方案。 如果您从多个可接受的排他方案中进行选择，则必须选择投资回报最高的方案。 例如，某项目总投资500万元，当年平均销售利润146万元，该项目投资利润率是多少？该项目投资利润率是100%=29.2%，确定的投资利润率基准是20%，则可以接受该投资方案。 投资回报率是快速评价短寿命项目方案投资经济效益的有用指标项目没有综合分析所需的详细资料，在建设项目制定的初步阶段和研究过程中进行初步评价也是实用指标。 该指标特别适用于技术简单、生产状况变化小的项目方案选择和项目投资经济效益的最终评价。 投资回报率法主要具有以下优点： (1)经济意义易于理解，净收益是会计人员熟悉的概念；(2)易于使用，方便；(3)考虑到投资寿命期内所有年份的收益情况。 其主要缺点是： (1)不考虑资金的时间价值；(2)净收益是会计上的共同概念，与现金流有很大差异，因此投资收益率没有真正反映出投资报酬率的高低。(二)投资回收期的投资者期待投入的资金能够在短时间内全额回收。 测量投资项目初始投资回报速度的评估指标称为投资回报期，是指以项目净收益偿还所有初始投资所需的时间。 投资回收期间一般用年来表示，从建设开始年开始计算，其公式为：公式中投资回收期间的CI为现金流入量的CO为现金流出量的年净现金流。 投资回收期间可以从现金流量表(全部投资)通过累计净现金流量计算求出。 该公式将求出的投资回收期与行业标准投资回收期进行比较，结果表明项目投资可在规定时间内回收，经济效益高。 如表5-6所示，例如，甲乙双方案最初5年的净现金流，求出双方案的投资回收期间，利用投资回收期间指标评价双方案。 甲乙双方案各年的净现金流量单位：万元由甲方案计算：(年)甲方案各年的净现金流量为年值形式，可以简单计算：(年)由乙方案计算：(年)业界标准投资回收期为4年，甲乙双方案均可接受。 甲乙双方案排他的话，甲方案的投资回收期比乙方案短，必须选择甲方案。投资回收期法的主要优点是，(1)使用方便，方便。 主要体现在三个方面：一是评价指标计算比较简单；二是采用该方法只确定投资项目几年前的净现金流，不必确定投资项目寿命周期所有年份的净现金流；三是无需确定折扣率(2)投资回收期的经济意义容易理解。 (3)在一定意义上考虑了投资风险因素。 通常，投资回收期越短投资风险越小。 正因为投资回收期间法具有以上优点，在评价小投资项目时，经常采用该方法，即使在评价大项目时，也常常将该方法与其他动态指标并用。 投资回收期法的主要缺点是，(1)不考