某地产开盘执行方案(PPT 74页).ppt

1、盘古天地2011年4月营销计划2011年3月，总体目标、规划促销战略、项目现状分析、市场环境分析、目录、区域市场竞争分析、销售执行计划、3、市场环境分析、2011年宏观调控政策、没有警告的国务院和上海政府2011年宏观调控政策本规制及控制政策影响分析，市场影响摘要，两套房的首期付款比例上升到60%，住房购买初期引进成本增加，购房者陷入观望。 2套房的全面购买将大幅下降。全面停止购买3套房。这将导致市场交易量急剧萎缩。营业税将从差额调整为全部税金计算，直接影响低价(普通住宅)二手房市场交易量。登记量急剧减少。目标：国内生产总值增长约8%。经济结构进一步优化。居民消费价格总水平上升幅度在4%左右的货币政策：实施稳健的货币政策，保持合理的社会资金筹集规模，保持广义货币增长目标16%存款准备金率历史最高值，仍有提高的馀地，但可能性不大。3月份的CPI很有可能刷新新的最高值，以提高4月份利率上调的可能性。货币紧缩政策似乎还会继续，但稳定下来，政策组合选择逐步回归公示场运营和信用管理，加强房地产调控定位，建立住房双轨住房供应方式，更重要的是进一步扩大经济适用房建设规模和供给。其次是通过行政手段实施和完成管制政策，防止部分城市房价过快上涨。建立和完善评价问责机制，强制地方政府严格住房限制。最近，宏观政策集中在两会上，稳步推进房地产市场调控，稳定总物价成为今年宏观调控的首要任务。货币紧缩政策将继续，但稳定经济状况的复杂性加重了以后政策的不确定性，由于资金问题，住宅企业将从货币政策紧缩(3月25日)开始，将存款等金融机构人民币存款准备金率提高0.5个百分点。中央银行今年第三次提高存款准备金率也是自去年以来的第九次。此次调整后，大型金融机构的存款准备金率将达到20.0%，创下历史新高。在密集房地产市场规制政策相继实施的情况下，如果再提高存款准备金率，销售额大幅萎缩的开发商的资金链压力将大部分增加，目前地方金融平台贷款只能在调整压缩中具有偿还能力的经济适用房建设领域适当新增。对监听民银行不良贷款今年的房地产调控压力，CBRC表示，已经进行了压力测试，显示房价下降20%-30%仍在允许范围内。7、通货膨胀预期管理；对冲流动性，购房者信用限额再次减少，融资成本增加，门槛提高。2011年，将严格控制开发贷款，加强经济适用房支持。“保障性住房建设上升到前所未有的政治高度，其规模空前的今年明年将达到1000万套，5年将达到3600万套保障性住房，“第12个5”末保障性住房将复盖20%的人口。对低成本商品房市场的冲击不小，20010-2015年总建设经济适用房590万户3600万套=4190万套，经济适用房建设规模将达到销售商品房规模的50%。虽然保障性住房对象人口和商品房顾客之间有很大的错位，但对低成本商品房的影响仍然很大。资金和土地供应仍然是保障住房建设瓶颈，已经发展到扩大保障住房建设融资渠道，但由于政策导向和利润导向、土地财政间博弈，政策执行仍然是个疑问。建设保障室建设了公司决策类别参与保障室的开发企业可以从信用、税收等多个方面享受开发优惠，方便地获得对信用、证券融资的政策支持。作为绩效事业，履行保障室有助于建立良好的政府关系，为扩大地区奠定基础。地方政府的房地产调控态度有趣的是，34个城市引进限制规则上周末，新8个国家要求的35个城市，除重庆外，所有房地产税细节都可能推迟购买限制规定，其他34个城市都引入了购买限制规则。房价控制目标仍然要求在南山中的个建设部门引进35个城市。到上周末为止，银川、贵阳、长春、昆明还推出了以房价控制目标地方利令擦警戒孔的措施。有放宽限制购买范围设定限制购买期限放宽限制购买标准的政策，也有相应的对策。规制的市场反应还需观察，有政策，有对策，有购买命令限制，真夫妻假离婚。假夫妇真的结婚了；父母和子女各自独立生活。与中介合作，以假想的劳动合同补充社会保障或个人税。以亲戚朋友的名义买房子。先签名，一段时间后登记。3套房停止贷款，以别人的名义贷款。购买新的曲线贷款。开发商付了钱，垫付在付房间之前就结束了。提高住宅申报价格，以优惠价格开业，以减少折扣的方式提高价格；预售价格申报，政府砌墙，筑巢，银行或地方自治团体3月以上离婚后，才能购买贷款或住房。宣传限制社会保障和税收补充。地方政府对房地产市场的规制不坚定。执行水平不够彻底。百姓利用政策漏洞的智慧是无限的。那只是单纯地增加了交易费用房地产市场上海，供给：经历了春节淡季和限制购买政策的双重影响，市场的新供应反弹。3月3周前共供应920套，与2月基本相同。虽然政策继续施压，但部分房地产价格已经受到抑制。纷纷申请预售许可证，准备开张。交易：2011年3月3周前的平均交易量为599件，比2月增加了57%，2010年同期显示了类似的交易水平。受政策限制和购买限制的影响，3月以后市场需求仍在继续适期交易。市住房市场状况、最近商品住房市场低迷、持续供应停滞、交易面积明显减少。财产税政策后，财产税政策前，2010年第一次规制，2010年第二次规制，均价：进入3月以来，平均价格一直上升，最近平均价格上升到22922元/平方米，2011年初回到了较高的上升趋势，电力主要是由于高房地产行情开放延迟导致的平均价格上海房展：除投资、包华等住房企业外，万科聚土地再开发地等基准企业缺席；60个展示项目，比去年秋季的300个展示家具减少了8%，当地保山嘉定展示建筑最大，平均价格在1万-2万个展示建筑中占4%，只有少数人打折，参加展览的人数约为13万人。著名住宅公司动作降价或提前到达？远洋83%潜水，畅销60%的老业主于3月4日开放了远洋方北润院第2阶段8、9、11栋大厦，展示了整体8.3%的折扣，贷款8.4%的折扣优惠。平均价格约为21000元/平方米，最低价格为19000元/平方米。25，000元/平方米hengda多个房地产新企业，25%的折扣应对购买限制订单，以最初购房者为对象，引入了85%的折扣优惠。恒大房地产成都、合肥、南昌等城市推出八折优惠，万科玉良土地市场购买力有玉良产业可用资金减少和融资限制，产业资金链的紧张和土地市场购买力的减少是非常明显的；万达王建林预计，由于下半年房价下降，最近开发商将大幅减少，今年政府的土地转让收益将下降到1万亿韩元以下，随着引进限制购买政策，下半年房价将保持下降趋势，至少2年以上。，面对当前的市场环境，企业面临更多合理的面对，较少的土地，快速周转，生产和固定销售，积极转换，开始对事业、旅游、养老房地产的资金流，管制影响-供给冻结，房价下调，加快产业整合，15，区域市场竞争分析，jiad don，财产税政策后，财产税政策前，2010年第一次规制，2010年第二次规制，竞争市场政策前后的市场对比，17，新政推出后销售额均大幅下降，新开业的波利湖畔阳光大郑州住宅未能形成合同价格，因此3月交易价为14000元-142000元第二类：面对其他地铁项目，如引入铁路运输、嘉定新城等；中新太傅，新星西上海，楚夏广场，龙湖润成等。竞争案例分析-中信太傅另一个城市，项目位置，公寓销售136 321，平均价格16000元/平美，还将推出90平美2室，后园2012年推出。预计2011年销售商业事业，没有住房供应，2010年12月24日开业，共推出168套新推；20436平方米，目前新房统一价格为1400015000韩元/平方米，竞争情况分析-龙虎允成，项目位置，销售公寓，龙虎允成，1月21日148，149号，44户140坪3室，158坪米，公寓交易情况，158坪4室，140坪3室，竞争情况分析-新星西海，项目位置，新城金郡销售300多套搜狐酒店式公寓，4.5米脓包，63-66平方米精装式双打3室，均价16000，剩余住宅3月末提前推进公寓80-138坪，价格为13000-16000韩元/坪。预约开盘减少3万，竞争案例分析-秋季夏方，项目位置，2室2室1卫1厨房用80.00平方米，精密开场院，莫比林酱，项目50-80坪精装2室，90坪“2”房间卖完平均价格19000韩元/平。下一批将于2011年下半年推出，预计为140-160平大型公寓。打折活动以现有价格为标准，限制为3000韩元，20张客房。精装，空白，19-27层，交易情况，竞争案例分析-嘉宝紫湾，2010年10月16日开业，共推688套；目前，新推进住宅平均价格为1500017000韩元/平方米，1室2室1位78平方米，3室2室2位130平方米，项目位置，该项目目前为78平方米和130平方米当天约有150套，已经蜕变。88坪2室，120坪3室，市场竞争结论，项目主要面临两种类型的竞争，沿嘉定新城、马陵内部和11号轨道；新政后，整个竞争市场出现了交易量急剧下降的市场观望，并不是整个价格都被解除了。整体上，数量下降趋势放缓，上周打开的低价开盘波里湖畔的阳光成为午夜领下降的先头。考虑到实际项目2011年预计上市，嘉宝紫湾形成了巨大的竞争关系，在短期的市场竞争中，绿地秋季庆典的降价措施，新星西部上海即将推出的两个公寓的低价上市，不仅会对销售和新秋洞交易量产生重大影响，还会对未来价格回调预期产生心理方面的影响。，项目现状分析，电话访问(截至3月20日):交易情况(截至3月20日):每日全部访问：4.6，交易为：33336，交易为：超过未交易客户要求， 因为有扩增性或1，对88坪高的本地化学化具有较大的抵抗力，喜欢变质的顾客，105面积的支持度也不强，损失汇总的：房间问题最近访问的顾客中，接近81%的顾客需求在15层以下，目前这一层基本卖完了，客户需求公寓不足，交易率降低的原因之一，2 3360公寓问题128平方米、70平方米的顾客意向更高，但这两种类型3由于：累计效果政策单位层投标价格折扣等多种作用，导致目前交易率低的根本原因，因此，该方建议，目前第二阶段第一套住宅价格无法在剩余的住宅和价格上协调顾客的热情和冲动，宣传和顾客追踪也无法取得预期效果，可能导致急于购买房子的顾客脱离，从而导致3360。我方1 .以新的水量进行推进，利用新的访源刺激市场。2.提前推新水量的储户3。新的数量促销和去除剩馀数量，规划宣传战略，房地产市场处于调整期，市场方向不明确。项目周边销售很多房地产，竞争比较激烈。受购买减少的影响，投资有些微乎其微。地区消费市场胜算大，项目略有稀释，蓄水时间长，有失去客户的危险。营销前景该项目是嘉定新城的中心市场，具有教育、品牌、景观和其他有利条件，无疑具有先天优势，但同时，根据差别化营销的方法、总战略、目标客户消费习惯引导目标、诱导项目实际优势、根据竞争情况引导差别化、基于战略、整体战略对市场新鲜暴增的影响。 多媒体轰炸三维营销攻击，多层次集成精密营销攻击手法，转变为积极，源旅游，媒体营销客户购买信心增加2，1，整体原则本项目是区域大市场，此次推出的景观建筑大王，代表嘉定新城高端住宅标准，是市场主导项目。 项目的市场主导性决定了项目采取的营销战略主导营销。以高端形象，建设项目市场的高轴心压力，以点对点、渐进发展、推进战略、区域、上海北区旧城逐步突破，区域、11号线沿线乘客群体，年龄，27-45之间，获取信息，获取信息。关键词1:嘉定新城t&e国际高尚生活城市50万平方米生态公园、瑞金医院、中国师范大学附属实验基地11号线、百万商业、元祥湖、五星级酒店、保利大剧院从城市的角度看，期望优势，利用新闻手段热炸地段价值，以及，销售点精炼，关键词2:主要社区新城我现在和未来的盘古天地是嘉定新城的标