中国房地产企业社会责任现状分析及其对策

I 摘摘 要要 近年来，随着我国房地产业的快速发展，房地产市场运行过程中引发的一系列社 会问题越来越引人关注。在构建和谐社会的背景下，中国房地产业对社会经济贡献巨 大，并获得长足进步的同时，由于其特殊性，承担起社会责任的问题也亟需引起重视。 本文结合实际，以非利益相关者的角度和战略高度，首先通过诠释企业承担社会 责任的内涵，全面阐述了房地产业应承担社会责任的 7 大方面内容，其次，针对中国 房地产业承担社会责任的意义、现实情况及原因进行了分析，指出房地产业承担社会 责任对企业发展和社会和谐具有重要意义，并通过房地产业中不同主体案例、调查结 果和现象等，得出其承担社会责任方面存在的问题和缺失的原因，最后，针对制约因 素提出了房地产业承担社会责任的 7 点改进建议。 关键字：关键字：房地产，社会责任，和谐社会 II Abstract In recent yeas, along with the real estate in our country makes a rapid development, it has brought about series of social problems in the process of real estate market operation, which is increasingly concerned about. In China, the real estate industry contributed substantially to economic of society and has made the great progress in its development. Meanwhile, since its particularity, the problem of social responsibility that towards to the real estate cries for value highly in the context of building a harmonious society. This thesis written from the perspective of Non-stakeholders and from a strategic height is related to reality. Firstly, through the interpretation of the meaning of corporate social responsibility, its comprehensively expounded the seven major elements of the social responsibility that the real estate industry should take on. Secondly, this thesis analyzes the significance, the present situations and the reasons of the social responsibility taken by the real estate industry in china, that the real estate social responsibility for enterprise development and social harmony is of great significance, and through the main real estate in different cases, findings and phenomena, that their commitment to social responsibility with regard to the issue and the reasons for missing, and then puts forward seven constructral suggestions on emphasizing the social responsibility of the real estate industry. Keywords: the real estate，corporate social responsibility，harmonious society 1 目目 录录 摘摘 要要.I ABSTRACT.II 第一章第一章 绪论绪论.1 第一节 题目背景及目的.1 第二节 国外研究状况.2 第三节 国内研究状况.4 第四节 论文的构成及研究内容.4 第二章企业社会责任的含义第二章企业社会责任的含义.6 第一节 企业社会责任的概念及界定.6 第二节 企业社会责任的主要内容.7 第三章第三章 中国房地产业承担社会责任的现状评价中国房地产业承担社会责任的现状评价.16 第一节 积极方面.17 第二节 消极方面.22 第四章第四章 中国房地产业社会责任缺失的原因分析中国房地产业社会责任缺失的原因分析.27 第一节 内部因素.27 第二节 外部因素.28 第五章第五章 中国房地产业承担社会责任的改进建议中国房地产业承担社会责任的改进建议.30 第一节 树立正确的经营理念.30 第二节 强调法德并治.31 第三节 建立企业社会责任评价体系.31 第四节 发挥社会舆论的导向作用.32 第五节 增强对企业履行社会责任的激励.33 第六节 提高房地产行业的进入门槛.33 第七节 完善房地产统计和信息披露制度.34 第六章第六章 案例分析案例分析.35 第一节 江苏王营房地产集团概况.35 第二节 王房集团履行社会责任情况.36 第三节 王房在地产竞争中的 SWOT 分析.39 第四节 对策与建议.41 第七章第七章 结结 论论.43 参参 考考 文文 献献.44 致致 谢谢.46 1 第一章第一章 绪论绪论 第一节第一节 背景及目的背景及目的 当前，全球知名企业履行竞争战略已经成为世界发展的潮流。 在汽车行业，广州本田致力于成为一个有责任感的环境友好型企业，捐资 植树造林、赠车用于环境监察、建设绿色工厂、制造环保产品，生产的产品除 了在动力、操控等方面独具优势外，还具备领先的排放水平与超低油耗性能。 大量环保材料的使用，使更多的零件可以回收利用，不仅节约了资源，更减少 了因旧车拆解废料填埋造成的环境污染；在零售行业，沃尔玛对员工利益的关 心有一套详细而具体的实施方案。公司将“员工是合伙人”这一概念具体化为三 个互相补充的计划：利润分享计划，员工购股计划和损耗奖励计划。现在，沃 尔玛已有80%以上的员工借助计划拥有了沃尔玛公司的股票。还有，惠普认为 自己的使命是“为人类的幸福和发展做出技术贡献”；而二战后松下为了改变日 本货在国际市场上的劣质形象，以“产业报国”作为自身的使命，并贯彻至今。 1998年，我国国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知 ，终止了沿袭约40年的住房实物分配制度，迈开了我国房改最具突破 性的一步，中国房地产业走过了黄金10年，从蹒跚学步发展成为国家支柱产业。 目前，房地产投资对GDP的贡献率已经超过20%（图1.1） 。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 全国 北京 上海 全国 11.00%11.50%14.00%16.50%17.50%19.00%18.50%18.00%20.00% 北京 32.00%35.00%40.00%52.00%54.50%54.50%58.00%53.00%52.50% 上海 29.50%26.50%30.00%30.50%32.50%34.50%38.00%35.00%32.00% 199819992000200120022003200420052006 图 1.1 1998-2006 年房地产投资对 GDP 的直接贡献率 随着房价不断地走高，房地产企业只知道追逐利润最大化的一些表现和做 2 法，引起大众的极度不满。人们认为，在当前倡导构建和谐社会的过程中，房 地产企业的社会责任严重缺失，某些房地产企业甚至是不和谐因素的制造者。 2006年初，中华慈善总会发布的国内首份房地产企业竞争战略发展现状 调查报告显示，对于“企业社会责任”这一概念，开发商认知度普遍偏低，只 有48.9%的开发商听说过这一概念。而从全行业比较看，地产行业的公众满意度 排名列多个行业倒数第一名（图1.2） ，公众表示非常满意的几乎没有，有44.6% 的人认为不太满意或非常不满意。中国房地产业的社会责任之路只是刚刚起步。 10.9 29.8 9.97.4 31.4 55.1 0 10 20 30 40 50 60 金融银行保险 IT电信 家电 石油化工 食品饮料 房地产 公众满意度 图 1.2 公众对各行业履行社会责任的评价排序 在中国当前阶段，尤其是相关研究表明我国企业社会责任尚处于认识阶段。 结合中国国情，房地产业对中国国民经济起着举足轻重的作用。因此，调查研 究房地产业社会责任问题具有重大的实践价值和一定的理论意义。它关系到员 工、消费者、政府等等部门的切身利益；关系到企业的健康持续发展；关系到 和谐社会的构建。 第二节第二节 国外研究状况国外研究状况 一、国外研究现状一、国外研究现状 企业社会责任理念发源于20世纪初的美国，该理念一经提出就吸引了来自 经济学界、管理学界、法学界和伦理学界众多学者的探索与思考。经过近几十 年的发展，企业社会责任理论获得了较大的丰富与发展1。 关于企业社会责任理论，有三大理论比较有代表性。 3 （一）主流经济学家的传统观点（一）主流经济学家的传统观点 美国著名经济学家米尔顿弗里德曼在纽约时报杂志上撰文指出：“企 业仅具有一种且只有一种竞争战略在法律或者伦理习俗的社会基本规则下 实现利润最大化。 ”2确实，后来有不少研究文献试图证明企业追求社会责任与 利润目标之间是相互排斥的。 弗里德曼相信，在完全竞争的市场条件下，市场如同一只看不见的手（亚 当斯密的著名逻辑） ，会促使企业追求私利的利润最大化行为，并引向和谐 （一般社会福利）的最终结果。因而，任何企业都私利地追求自身利润最大化， 最终会达到市场的一般均衡（或言效率）3。所以，企业竞争战略仅局限于追 求利润最大化并没有什么错误，恰恰是一种正确的选择。 尽管弗里德曼关于企业竞争战略仅仅是追求利润最大化目标的著名观点是 有缺陷性的，但其影响却是非常深远的。 （二）利害相关者理论（二）利害相关者理论 “利害相关者理论”的核心内容是：企业是与相互影响的利益相关者（包括 股东、雇员、顾客、供应商、债权人、政府和社区）相互联系的一个结合体， 它有责任和义务为利益相关者和社会创造财富。所以，企业竞争战略不仅仅是 要为股东谋求利润最大化，而且也要为其他的利害相关者创造有益的利益4。 自从爱德华弗里曼在战略管理：利害相关者理论研究一书中普及了利 害相关者思想的概念后，利害相关者理论开始被广泛传播。之后，许多研究文 献将利害相关者理论与企业竞争战略联系起来，企业的环境被视为是改善企业 与其利害相关者之间的关系。后来的许多研究又深入地试图建立起企业的“社会” 与经济绩效之间的相关性，认为企业的“社会”表现应当是与其经济绩效相关的5。 由此，企业竞争战略被视为是企业对待利害相关者的一种行动，利害相关 者理论也成为探讨企业竞争战略当中非常有影响力的一种理论。 （三）三重底线理论（三）三重底线理论 这一理论认为，我们不能仅仅关注企业增加的经济价值，而且还要关注企 业增加或破坏的环境和社会价值。从狭义上讲， “三重底线”可以被视为是一种分 析框架，用以衡量和评价与企业的经济因素表现相对应的社会和环境因素表现。 4 从广义上讲，这一术语被用来关注企业必须陈述的一整套企业价值、企业问题 和企业行为过程，以便减少任何企业行为所造成的有害效果，并创造出经济、 环境和社会价值。所以， “三重底线”包含了企业的意图和考虑利害相关者（股东、 消费者、雇员、合作伙伴、政府、地方社区和公众）的不同需求6。 确实，这一理论推动了许多企业重新定位其经济、社会和环境表现或绩效 之间的相互关系，并将环境保护和社区健康等作为获得更大利润的一种有用工 具。 第三节第三节 国内研究状况国内研究状况 长期以来，我国理论界对CSR少有研究。20世纪90年代以来，CSR才真正 进入我国学术界的研究视野。到目前为止，我国对CSR的研究还仅停留在对国 外相应研究进行梳理、归纳或修补的阶段，未能形成自己的理论体系。 卢代富（2002）认为：“企业竞争战略就是指企业在谋求股东利润最大化之 外所负有的维护和增进社会利益的义务。企业竞争战略包括对雇员的责任、对 消费者的责任、对债权人的责任、对环境、资源保护与合理利用的责任、对所 在社区经济发展的责任、对社会福利和社会公益事业的责任。 ”叶祥松，黎友焕 （2004）在2004广东企业竞争战略蓝皮书中说：“企业竞争战略包括两个特 征，第一是法律和制度要求的强制性的竞争战略，这类企业竞争战略往往是通 过相应法律、法规、行业标准等制度的制定来强制推行的；第二是道德和价值 观念要求的自发的竞争战略，这类企业竞争战略的推行是建立在企业文化中对 人、自然、社会和谐关系的认可上，体现了企业家自身的人文素质与价值观念。 ”7 仲量联行租户研究部总监柯嘉士先生表示：“企业竞争战略这一理念正在对 商业物业的设计、运营、装修和使用产生影响。这些影响包括亚洲地区房地产 投资经营活动对环境的影响、房地产运营行为对个人的影响以及房地产对其所 在区域的社会的影响。 ”8 彭晓华、羊卫辉在服务导向下的房地产企业经营策略中通过对房地产 企业在产业链中的角色和服务本质的分析，提出房地产企业应树立顾客需求意 识和终身服务观念，重视声誉管理。房地产企业应基于产业链构筑竞争优势， 树立深度人文关怀的合理利润观和竞争战略观等经营理念，提供优质服务，打 5 造房地产企业经营成功的基石9。 第四节第四节 论文的构成及研究内容论文的构成及研究内容 本文的理论意义在于认识企业社会责任的本质，从而进一步揭示房地产业 社会责任的内涵和特质。本文的实际价值在于提高房地产业界对企业社会责任 的认识，提升企业的管理水平，保护各利益相关者的利益，继而促进企业健康 有序发展具有重要实际意义。 本文坚持理论联系实际、从提出问题到解决问题的思路，按照事物发展的 逻辑展开。全文分为5个部分： 第一章通过对论文题目提出的背景已经国内外研究状况，介绍行业社会责 任的相关内容；第二章介绍社会责任的含义和主要内容；第三章分析我国房地 产业承担社会责任的现状评价；第四章依据第三章中的现状评价对我国房地产 业社会责任缺失的原因分析；第五章根据全文研究和分析提出中国房地产业承 担社会责任的改进建议；第六章以江苏王营房地产公司为案例进行具体分析。 该论文主要研究方法：（1）归纳分析与演绎分析相结合的研究方法。拟采 用历史与现实相结合、国内与国外相结合、理论与实际相结合的方法。 （2）多 学科理论融合分析的研究方法。企业承担社会责任研究是一个系统而且复杂的 课题，涉及到经济、社会和文化等各个方面。因此，在研究过程中，拟以产业 经济学、区域经济学、可持续发展、经济哲学及管理学等相关理论为指导。 本论文拟突破的难关：本论文通过对企业承担社会责任内容和我国房地产 承担社会责任现状的分析，对我国房地产承担社会责任缺失的原因深入讨论， 引导企业由内而外的关爱员工、诚实守信、节能降耗、慈善捐助、重塑企业使 命、将企业承担的社会责任融入到企业文化和制度当中、建立起良好的自律机 制，更好的完善企业发展机制，提高企业竞争力。 本论文研究的创新点：国外不少学者对我国企业承担的社会责任面临的问 题进行了深入的研究和分析，本文在查阅大量资料的基础上以我国房地产产业 发展现状分析为基础对房地产产业承担社会责任缺失的原因进行了深入的探讨， 力图准确抓住问题的结症所在，并明确中国房地产承担社会责任的改进对策。 本论文研究的实施方案:（1）发展现状与理论回顾。首先将回顾企业承担 社会责任的基本内容和发展现状,为本文的分析奠定理论基础。在此基础上，对 6 全文论题展开分析，以作为全文研究的基点。 （2）数据搜集和整理。本文的分 析是针对以企业承担社会责任的内容和我国房地产承担社会责任缺失的原因， 因此需要搜集我国房地产产业发展现状数据。 第二章企业社会责任的含义 第一节第一节 企业社会责任的概念及界定企业社会责任的概念及界定 “企业社会责任”的概念发源于20世纪初的美国，该理念一经提出就吸引了 来经济学界、管理学界、法学界和伦理学界众多学者的探索与思考。经过近几 十的发展，企业社会责任理论获得了较大的丰富与发展。其基本含义是指是指 企业在创造利润、对股东承担法律责任的同时，还要承担对员工、消费者、社 区和环境的责任。企业的社会责任要求企业必须超越把利润作为唯一目标的传 统理念，强调要在生产过程中对人的价值的关注，强调对消费者、对环境、对 社会的贡献1。 早在 18 世纪中后期英国完成第一次工业革命后，现代意义上的企业就有了 充分的发展，但企业社会责任的观念还未出现，实践中的企业社会责任局限于 业主个人的道德行为之内。企业社会责任思想的起点是亚当斯密(Adam Smith) 的“看不见的手”。古典经济学理论认为，一个社会通过市场能够最好地确定其 需要，如果企业尽可能高效率地使用资源以提供社会需要的产品和服务，并以 消费者愿意支付的价格销售它们，企业就尽到了自己的社会责任。 到了 18 世纪末期，西方企业的社会责任观开始发生了微妙的变化，表现为 小企业的业主们经常捐助学校、教堂和穷人。 进入 19 世纪以后，两次工业革命的成果带来了社会生产力的飞跃，企业在 数量和规模上较大程度的发展。这个时期受“社会达尔文主义”思潮的影响，人 们对企业的社会责任观是持消极态度的，许多企业不是主动承担社会责任，而 是对与企业有密切关系的供应商和员工等极尽盘剥，以求尽快变成社会竞争的 强者，这种理念随着工业的大力发展产生了许多负面的影响。 与此同时，19世纪中后期企业制度逐渐完善，劳动阶层维护自身权益的要 求不断高涨加之美国政府接连出台反托拉斯法和消费者保护法以抑制 企业不良行为，客观上对企业履行社会责任提出了新的要求，企业社会责任观 念的出现成为历史必然。10 7 世界经济论坛认为：作为企业公民的社会责任包括四个方面： 1、好的公司治理和道德标准，主要包括遵守法律、现存规则以及国际标准， 防范腐败贿赂，包括道德行为准则问题，以及商业原则问题； 2、对人的责任，主要包括员工安全计划，就业机会均等、薪酬公平等； 3、对环境的责任，主要包括维护环境质量，使用清洁能源，共同应对气候 变化和保护生物多样性等； 4、对社会发展的广义贡献，主要指广义上对社会和经济福利的贡献11。 根据以上的认识，房地产企业的社会责任首先是建造优秀的产品，解决人 民改善居住条件的目的；其次还包括建立良好的公司治理结构，遵守法纪、普 及道德规范及市场原则，诚信守法经营、照章纳税；建立良好的企业价值观， 遵守法律、法规以及国际标准，防范腐败和贿赂，倡导社会公认的商业道德和 行为准则；诚信面对客户、员工、股东、社区和商业链上的各个利益相关群体， 并且保证对产品和服务的质量负责；维护环境质量，保护生态平衡，使用清洁 能源，降低污染和浪费，减少对生态环境的不良影响；在日常经营行为中，尊 重、保护一切利益相关主体的权益，并尽力帮助、关怀社会弱势群体。 第二节第二节 企业社会责任的企业社会责任的主要内容主要内容 探讨房地产业的企业社会责任，不应视为只是简单地回应社会对开发商的 抱怨和批评；而应看作是整个房地产业界站在更高的起点上来反思和检视自己 的社会定位。企业社会责任的定义是宽泛的，而不是仅仅局限在捐款捐物方面， 一个成熟的企业在履行社会责任的时候，也绝不仅仅像走秀一样，向社会或者 弱势群体做一点表面的贡献，而是把“责任”这两个字渗透在企业经营与文化的 精髓里，把责任当作企业发展壮大必不可少的一块基石。 胡润百富2008至尚优品中国千万富豪品牌倾向调查显示，富豪们 认为尽企业家社会责任的最好方式依次是（图2.1）： 8 15% 17% 18% 19% 31% 0%10%20%30%40% 慈善捐款 提高就业率 维护员工权益 环保 纳税 图 2.1 中国富豪对承担社会责任最佳方式的选择 深入而言，企业社会责任的主要内容包括以下7个方面： 一、社会责任之企业盈利一、社会责任之企业盈利 盈利是履行社会责任的前提。对企业来说，利润是企业生存的必要条件， 尽管利润不是经营企业唯一的目的，但利润就像人体需要的氧气、食物、水和 血液一样，没有利润，员工就无法存活，企业也会倒闭。关键是企业应追求承 担社会责任下的合法利润。企业只有在盈利的基础上才具备履行责任的能力。 管理大师彼得德鲁克说：企业对社会的首要责任是盈利，几乎同等重要的 是成长的必要性。企业是为社会创造财富的器官。企业管理层必须获有充足的 利润，以抵消经济活动的风险，保持创造财富的资源不受损害。此外，还必须 增强资源创造财富的能力，从而增加社会的财富12。这是企业不能放弃也不容 推卸的社会责任。如果企业经营亏损，不仅无法履行社会责任，还要成为社会 的包袱，阻碍社会的发展。 古人云：“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”。企业家冒着巨大 风险进行投资并苦心经营，把企业利润放在第一位当然无可厚非。但强调社会 责任并不否定企业对利润最大化的追求。 其实，承担社会责任与追求利润最大化，是相辅相成的关系。例如，房地 产开发企业为了利润最大化，要尽量卖出更多的产品，在博弈的关系中，会促 使房地产市场充分竞争，房价接近一个合理的水平。开发企业为了利润最大化， 会研究户型是否符合实际需要，居住环境是否适宜，从而提高房屋和小区的质 量。开发企业为了长期利润最大化，会注重企业的品牌，加强诚信建设，从而 使房地产市场更加健康有序。 9 企业能促进社会进步，这个企业才有机会发展。企业如果拒绝承担社会责 任，必将失足于泥潭之中，而且企业奋力塑造的企业品牌随时面临被吞噬的危 机；如果企业主动承担社会责任，也许相当于给企业插上了一双冲天的翅膀， 可以展翅高飞。 二、社会责任之诚实守信二、社会责任之诚实守信 诚实守信本身就是一种社会责任。孔子曰：“君子喻于义，小人喻于利。 ”诚 信对一个人来说是立身之本，对一个企业来说是立业之源。 诚信是企业的生命力和核心竞争力，是行业的社会责任与道德基石。改革 开放以来，房地产业以前所未有的规模和速度取得了巨大成就，现阶段已成为 国民经济的重要支柱产业。房地产市场的健康发展既需遵守基本政策法规、行 业规范和市场准则，也要坚持诚实自律和守信的职业操守。 由光华传媒、北京数字100调查公司及搜狐财经合作发起并完成的“2006企 业公众形象评比专项调查”得出了企业竞争战略公众评价调查分析报告 。报 告中显示：恪守商业道德、承担社会责任是企业获取公众好感的基本条件（图 2.2） 。 12% 15% 60% 13% 热衷于做公益事业 有很强的市场营销能力与良 好的利润 以人为本，恪守商业道德且 永不忘记承担对公众与社会 的责任 我对企业没有好感 图2.2 如何使公众对企业产生好感 那么，房地产业应怎么做才符合诚实守信呢？（表2.1） 表表2.1 房地产业诚实守信的表现房地产业诚实守信的表现 房地产企业主体表现 开发商从工程质量上，不做“豆腐渣工程” 10 从产品结构上，让更多的人买得到适合自己居住、性价比高的房子 不打虚假广告 中介企业 不吃差价代理销售房屋 物业管理企业按合同约定，为业主提供质价相符的服务 企业的诚信建设是企业履行社会责任的具体体现。房地产企业诚实守信， 在激烈的市场竞争中依法经营，既是对社会负责，对消费者负责，也是对自身 负责，现在某些企业存在失信行为，产生这些问题的主要原因是企业的诚信和 社会责任观念淡漠，信用管理体系和法律法规不健全，缺乏有效的失信惩戒机 制。根据建设部关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知 的有关规定，一方面，企业要努力提高诚信自律和自觉履行社会责任的意识； 另一方面，要加快建立健全企业和个人的信用档案，逐步在全社会形成诚信为 本、操守为重的良好风尚。 诚信是社会和谐的基本道德规范, 法制是社会和谐的制度保证。房地产企 业一定要严格遵守有关法律法规和政策规定，自觉维护市场秩序, 为塑造诚实 守信的房地产市场环境尽到企业应尽的责任。 三、社会责任之品质保障三、社会责任之品质保障 产品和服务的品质是企业赖以生存和发展的生命线，是长期适应于市场需 要的根本和发展的核心保证。消费者对产品的需求首先体现在其功能和使用价 值上。企业的品质保障不仅是企业发展和品牌的基础，更是对广大消费者健康、 安全及其他权益的基本承诺和保障。因此，企业的品质保障是本质，更是责任。 企业社会责任公众评价调查分析报告反映出企业社会责任首先是产品安全 责任（图2.3） 。 11 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 企业社会责任中最基础的内 容 57%50%46%43%32% 中国企业最迫切需要履行的 社会责任 33%25%20%13%10% 产品安全 责任 环境保护 责任 公众安全 责任 依法纳税 责任 公益事业 责任 图2.3 消费者对企业社会责任内容的选择 房地产问题不仅仅是经济运行问题，也是社会问题。对于房地产开发商来 说，开发企业提供的住房类产品是事关民生的重要消费品。住房既是商品又不 同于一般的商品，在一定程度上具有公共产品的特殊属性，住房的品种结构和 质量涉及千家万户，房价更是社会敏感的问题。房地产企业在追求利润的同时 绝不能漠视消费者的需求和期望，而要切实履行企业应该承担的社会责任，包 括确保房屋质量的责任。房地产开发企业要努力提高产品质量, 包括房屋实体 的质量，也包括物业服务等方面的质量；要不断提高房屋的建设品质和科技含 量，积极推进住宅产业化，提供适销对口、消费者信得过的住房产品。 质量问题是任何企业生存与发展的首要问题。物业管理企业作为服务性企 业，承担社会责任，首先就是向业主提供高品质的服务。这就要求企业必须在 服务创新上下功夫。物业管理行业经过20多年的发展，管理内涵和服务层次得 到不断地丰富和提升。同时，管理越来越精细化、智能化和专业化。面对这一 趋势，行业竞争的重点表现在管理服务的持续自主创新和服务品质的保障上。 只有提供优质服务并且不断创新，企业才能始终站在行业的最前沿，体现社会 责任。 四、社会责任之依法纳税四、社会责任之依法纳税 孔子曰：“君子爱财，取之有道”。依法纳税，不仅是企业服务国家建设、 体现社会价值、实现社会效益的主要途径，也是企业诚信经营、规范管理的重 12 要标志。一个有长久发展志向的商人，必会用理性和智慧获利，因为用恶劣的 手段去做任何生意，最终将会失去已获的利润。 有人说企业承担社会责任，可能会阻碍企业的可持续发展。恰恰相反，企 业只有履行社会责任，才能保障企业的可持续发展。企业最基本的社会责任是 合法经营，尽可能地为社会创造更多财富，提供更多的就业机会，上缴更多的 税费，创造更利于企业发展的社会环境。 企业的身份不仅仅是一个经济实体，更重要的是社会公民。在多次、重复 的纳税行为中，如果制度越来越健全，经济越来越发达，信誉越来越成为人们 生产、生活必不可少的条件，当绝大多数人都做出同样的选择时，就会造成一 个人人受益的制度环境，即绝大多数人从自己的长远利益出发诚信纳税，形成 整个社会的诚信纳税，这样就减少了税收成本，提高了税收效率，从而有条件 降低综合税率，使每个人都从这种社会环境中享受到诚信纳税的益处。 中国房地产业在这方面虽然存在不足之处，但房地产业对税收的贡献是应 该肯定的（表2.2） 。 “2006年度中国纳税百强排行榜”中，房地产行业中有5家企 业入围纳税百强，包括富力、万科等5家房地产企业的6家子公司，而万科以 24.2亿的纳税额再获集团纳税榜冠军，广州碧桂园6.12亿纳税金额位列私企榜第 一。 从表中可以看出，地产行业上市公司营业收入占全部行业总体收入的比例 为2.7%，净利润占全部行业总体利润的比例为3.4%，而纳税总额占全部行业总 和的比例为5.5%，显著高于营业收入和净利润所占比例；从完税率指标来看， 各行业平均水平较为接近，房地产行业完税率为70%，略高于平均水平。说明 各行业实际缴纳与应缴纳的关系比较一致，用应交税金计算的税负及贡献指标 衡量纳税情况具备可比性；房地产行业税负率为13.4%，位列各行业之首，高于 6.5%的行业间平均水平。说明房地产上市公司每获得100元钱收入负担的税收比 平均水平多6.9元；从贡献比指标来看，房地产行业贡献比为117%，在全部行业 中排名第三，高于73%的行业间平均水平。说明房地产上市公司每实现100元净 利润贡献的税收比平均水平多44元。 表表2.2 地产行业与其他行业纳税指标比较地产行业与其他行业纳税指标比较 行业简称业务收入净利润应纳税金期末应交税负率贡献比完税率 13 （亿）（亿）总额（亿）税金（亿） 采掘业12087.6753.9621.3169.05.1%82%73% 金融保险10090.71474.1931.6402.49.2%63%57% 交通运输、仓储3134.4265.3170.861.15.4%64%64% 信息技术2394.345.267.418.82.8%149%72% 建筑业963.521.035.317.53.7%168%51% 地产802.891.6107.532.713.4%117%70% 社会服务428.246.326.48.66.2%57%67% 传播与文化产业53.83.91.60.93.0%41%46% 合计（除百分比外） 29955.22701.41961.9711.16.5%73%64% 万科集团董事长王石曾表示，纳税是起码的商业道德，但好企业的标准不 应仅限于此。行业和企业发展到一定的阶段，就需要考虑可持续发展的问题， 这时候仅仅做到给股东红利、向政府纳税是不够的。只有在行业赢得社会各方 面的信任和尊重的前提下，才有企业的长远发展。从这个角度思考，房地产企 业多承担一些社会责任，不仅功在社会，而且利在自己。 五、社会责任之关爱员工五、社会责任之关爱员工 企业是社会的细胞，社会是企业利益的源泉。企业社会责任关注的焦点包 括尊重员工，对员工负责，主要指员工安全计划、健康保障、就业机会均等、 薪酬公平等。 SA8000企业社会责任管理系统标准的主要内容涉及童工、强迫性劳动、健 康与安全、结社自由和集体谈判权歧视、惩戒性措施、劳动时间、工资和管理 体系等。它从劳动保障、人权保障和管理系统三个方面，对企业履行社会责任 提出了一系列最低要求，其中，雇员利益是CSR中最直接和最主要的内容和侧 重点13。 构建和谐企业首先要从企业内部着手，营造内部和谐的氛围，而企业内部 和谐的最基本要求就是要尊重和维护职工的合法权益，让职工普遍享有企业经 营发展的成果，经济利益得到充分保障。 14 由商务部WTO经济导刊杂志中国企业社会责任发展中心组建独立的调 查机构进行的调查反映，企业对承担社会责任的各个表现都有所意识，其中员 工利益居第一位，表明中国企业以人为本的意识逐步提高（图2.4） 。 69% 90% 66% 61% 79% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 诚实纳税企业伦理股东利益员工利益公益活动 图 2.4 企业对承担社会责任的内容选择 著名生产企业格兰仕把人才看作是企业的第一生产力。企业在员工人权、 安全保护、福利、激励、培训等方面的积极行动，能够最大程度地发挥人的能 力，实际上是提高企业竞争力的要求。这种来自内部的动力存在于所有企业之 中。可见，这是企业的社会责任，是企业应该也必须要做的事情。 六、社会责任之节能降耗六、社会责任之节能降耗 发展节能省地环保型住宅是党中央国务院确定的重大战略方针。在房地产 行业，推广节能省地型建筑是实现行业和企业可持续发展的必然要求，同时也 可以节约社会资源，也是企业履行社会责任的表现。 如果领先采用节能技术，有利于强化公司品牌形象，增强差异化竞争优势， 还会带来一系列的连锁效益。首先，节能可以缓解能源危机。按照现在的标准， 每平方米公共建筑面积每年可节约30公斤标准煤；其次，节能具有长远社会效 益，达到节能60%标准的建筑的造价并不高。节能建筑成本增加的造价在6年内 基本可以收回；最后，开发商并不会因此减少投资回报，因为这部分成本投入 是技术含量的提高。 以物业管理企业为例，节能降耗工作重点是节能、节水、节材、资源综合 利用、改善小区环境、延长物业使用寿命，同时，倡导节约型生活方式，使物 业管理企业和业主的利益实现最大程度的融合。通过延长物业使用寿命、倡导 节约型生活方式等工作，实实在在使业主受益，减少广大业主的生活成本，达 15 到双赢局面。 据了解，上海仁恒物业管理有限公司近年来分项、分层地进行节能。首先 对公共区域的灯具位置与数量进行了调整；其次，对灯具的种类进行调整，较 多地采用了节能白光灯；再次，安装节能器，从电流与电压的比例调节上来达 到节能的效果。他们还准备导入部分光控感应器来实现对户外灯光开启的控制。 三年来，共节省开支达数百万元。 目前, 房地产业仍然存在着工业化水平低、资源能源消耗高等突出问题。 创建节约型企业，不仅是政府和行业对企业的要求，也是企业肩负的一种社会 责任。 七、社会责任之慈善捐助七、社会责任之慈善捐助 现阶段构建和谐社会的一个重要任务是要大力发展社会事业、教育、医疗 卫生、社会保障等。这些事业的发展直接关系着人民的利益，也直接决定着社 会安定与否，和谐与否。企业应充分发挥资本优势，积极对外捐助，支援社区 教育、支持人文关怀、文化与艺术、城市建设等项目的发展，帮助社区改善、 美化公共环境。 公益事业虽然不能直接带来利润，但它对企业的潜在促进力却非同一般。 美国的策略管理报在对469家来自不同行业的公司进行调查时，得出的结论 是：资产回报率、利润回报率和公司的社会公益成绩成正比关系。一些经济学 者也指出：当企业经济效益好的时候，利润转移仅靠税收一种方式还不够，还 有捐款、资助、慈善活动、创办基金会等多种手段14。 “己立立人，己达达人”。当企业取得一定成绩时，就应努力去回报社会。 因为企业的成长离不开社会的土壤， “关注社会、回报社会”应该是企业永远追求 的理念。作为房地产开发企业，在关爱社会的慈善行动中，应该为改善弱势群 体的生活以及城市的整体规划做一些力所能及的事情。企业进行慈善捐款、资 助公益事业，付出是有限的，收获的美誉却是无法估价的。因此，不能简单地 用金钱来衡量企业的社会责任。 慈善捐款是企业余力之外对社会的一种回报形式，应该是一种奉献，而非 为名为利。企业的捐款应该基于对自身社会公民身份认同的基础上。如果用慈 善捐款来沽名钓誉，或者只顾搞慈善捐款而影响了企业的正常经营和发展壮大， 16 或者超过企业的承受能力，那么这就不是一种理性的、正当的履行社会责任的 方法，也不能给社会带来正面的影响（图2.5） 。 不赞成 43% 赞成 14% 看企业的动 机，如果是为 宣传会反感 29% 无所谓 14% 图2.5 企业超越自身实际财力参与公益事业评价 总而言之，企业社会责任的内涵是丰富而且深刻的，涉及企业经营管理的 各个方面，对企业自身和社会的影响广泛而深远，不能简单地以其内容的某一、 两方面来概括企业社会责任的含义和衡量一个企业是否承担了社会责任。在理 解和讨论社会责任时，切忌以偏概全，妄自武断。 第三章 中国房地产业承担社会责任的现状评价 平心而论，在全国10万多家房地产企业中，包括房地产开发、中介和物业 管理企业，绝大多数企业还是诚信经营的，通过合法盈利，在居民住房条件改 善及城市化进程中做出了很大的贡献的。毕竟， “害群之马”只占少数，他们将受 到行业和遵规守纪企业的痛斥与鄙视，最终换来自食恶果的结局。我们不能就 此抹杀了房地产业的功劳。 17 从公益事业领导力和透明度、就业人数和纳税金额、员工权益及环境保护、 慈善捐款金额四个方面来评价一个企业社会责任，并各占25%的权重，胡润 2007和2008年分别确定50名上榜企业。其中，房地产行业均有5家企业榜上有名 （表4.1） 。 表表3.1 2007、2008胡润企业社会责任胡润企业社会责任50强之房地产企业强之房地产企业 入选年份 公司行业国家公司类型 2003-2007捐赠 金额（万元） 2007、2008年富力地产房地产中国民营企业14600 2007、2008年世茂房地产中国民营企业14550 2007、2008年大连万达房地产中国民营企业10442 2007、2008年雅戈尔服装、房地产中国民营企业7500 2007年正大集团 农业、电信、房地产、 零售 泰国外资企业 2008年碧桂园房地产中国民营企业25700 另一方面，近几年来，我国的住房价格急剧上涨，逐渐超出了普通居民的 购买力。按照国际标准，房价和居民家庭年收入比值一般在4-6