物业管理前期工作

湖南农业大学东方科技学院课程论文学部：理工学部 班级：2012级工程管理（1）班姓名：高雨琤 学号：6课程论文题目：论述物业管理的前期管理课程名称：物业管理评阅成绩：评阅意见：成绩评定教师签名：日期：2015年 11 月 2 日论述物业管理的前期管理摘要：前期物业管理是全过程物业管理中的重要一环，其管理期限一般是从房屋销售之前开始，到业主大会、业主委员会与其选聘的物业服务企业签订正式的物业管理服务合同生效为止。根据2004年9月1日施行的物业管理条例等相关法律法规的规定，前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。对于一项物业来说，存在着开发经营管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。关键词：界定Define 接管验收Acceptance 入住Check 装修管理Decoration management 撤管Evacuated tube 正文：1 前期物业管理的界定1.1.前期物业管理的含义物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。1.2前期物业管理的内容和工作作为独立经营的法人企业，物业服务企业与开发商签订前期物业管理委托合同，明确双方的权、责、利关系，设立物业管理机构和培训人员；制定物业管理规章制度；进行物业的验收与接管；开展业主入住和装修管理；是食物也档案资料管理；协助物业档案资料管理；协助成立业主委员会。1.3前期物业管理的意义前期物业管理是后期管理的基础，对物业质量和功能有了全面了解，可以保住维修质量，提高工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，业主和物业服务企业建立了密切的联系，经过一段时间的磨合，物业管理的观念逐渐深入人心，建立了顺畅的服务渠道，此外，经过一段时间的管理，物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，外部环境逐步理顺，这也有利于物业后期管理工作的进行。对开发商来说，施行前期物业管理可以促进物业的推销和招租，使开发商圆满完成物业开发全过程。一个楼盘物业管理的好坏直接影响着消费者的消费行为。对于业主来说，前期物业管理可以维护全体业主的合法权益，有利于物业服务企业的长远发展，物业服务企业要通过市场竞争，以招投标方式取得物业的管理权，前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序，开发商在房屋销售前制定物业管理方案报主管部门备案，与物业服务企业达成的前期物业管理服务合同也须向行业主管部门备案，其目的就在于要接受主管部门的监督。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认，明确物业管理的内容、标准、价格、期限以及物业服务企业的名称和资质等级。1.4物业管理早期介入的内容对项目的总体设计提出意见或建议，对项目的客户群定位提出意见或建议，对未来的营销方式提出意见或建议，协助房地产开发商提炼销售卖点，根据物业的定位，确定物业管理的档次，提出物业管理智能化系统的方案，对整个项目的配套及布局提出建议，为房地产开发商收集、提供物业管理资料。参考文献：【1】吴凯.现代物业.浅谈物业管理早期介入的意义.2007年2.物业管理的接管验收2.1物业接管验收物业的接管验收是一个复杂的过程，不仅涉及到建筑工程技术，而且还涉及到许多法规，常常出现一些实际结果与理论要求不一致的地方。为了处理好接管验收中的问题，把握好分寸，需掌握以下基本原则：（1）原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，就是在物业接管验收时，要坚持实事求是，做到铁面无私，特别要防止为个人利益而放弃原则的情况发生。物业管理公司应把在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题就应索赔。返工没有达到要求，不予签字，直至达到要求。所谓灵活性就是在不违背原则的前提条件下，具体问题具体分析。对于大规模的物业，难免会出现一些不尽人意之处，接管验收人员不必拘泥于成规，要针对不同情况分别采取措施。不能把接管验收双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理圆满地解决接管验收中存在的问题。（2）细致入微与整体把握相结合的原则。工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当久远的，给管理带来的障碍是巨大的，所以，物业管理公司在进行工程验收时必须细致入微，任何一点忽视都会给日后的管理带来无尽的困难，也将损害业主的利益。大的方面如给排水管是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常；细微之处如所用材料的性能，供电线容的大小是否恰当；电梯、空间、发电机等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，无论是什么类型的物业，其土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示该物业的档次和发展潜力。对住宅小区，因为与千家万户的日常生活紧密相关，所以，一个舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标，写字楼则重视能体现使用者的地位和身份，因此装饰、地段和一流的设施系统应是接管验收的重点。2.2接管验收与竣工验收的区别 接管验收交接对象是由开发商、建设单位向物业服务企业移交企业的过程，竣工验收是由建筑商向开发商、建设单位移交物业的过程。接管验收的目的是为了主体结构安全和满足使用功能的再检验，竣工验收是为了检验工程是否达到设计文件的要求接管验收的条件是竣工验收合格，并且供电采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，竣工验收首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定质量标准。【2】姜早龙.廖阳.武汉理工大学出版社.物业管理概论第二版2.3接管验收的程序原有房屋接管验收程序：移交人书面提请接管单位接管验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管验收单位同移交人对原有房屋的质量与使用问题进行检验；对检验中发现的危损问题，按危险和损坏问题的处理办法处理；交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转成登记 (若无产权转移，则无须办理)。住宅小区综合验收程序：住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区综合竣工验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。3.入住与装修管理3.1入住管理的准备及实施入住阶段是物业服务企业与业主或租住户正面接触的第一关，它标志着物业管理工作将从此进入全面启动及日常运作阶段。这一阶段除了大量的接待工作和繁琐的交房手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短期内集中的暴露出来，这一阶段通常也是物业管理问题最为集中的阶段，是检验物业服务企业的管理能力和管理水平的关键阶段。事先熟悉物业，了解情况，制定并分项落实入住方案，继续协调与相关部门的关系，管理人员到位、培训、动员。设备实施运行，做好清洁卫生、保安等工作。物业服务企业实施入住管理的大致过程，验收；向业主或租户发出函件；业主、租户验楼；签订管理规约；缴纳费用；组织搬迁入住；进行装修管理。3.2装修管理的申报以及施工管理业主开过钱必须备齐规定的文件资料，向物业管理单位进行申报登记，填写业主装修申请表，领取装修管理规定或住宅装修须知等文件资料，装修申报，物业服务企业审核、批准，签署“装修管理服务协议”，办理装修“施工许可证”物业服务企业应建立装修检查监督制度，配备相关的专业人员，加强对物业装修施工的指导和监督，确保房屋结构、小区消防、防盗安全级环境卫生。物业服务企业应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装修装饰企业有违反相关规定行为的，应当立即制止，已经造成实施后果或拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。物业服务企业之所以能拥有某一类型物业的管理权，关键在于他们接受了开发商或业主的委托并与之签订合同。而任何一